*Les plafonds d’accès aux logements sociaux PLAI, PLUS et PLS sont présentés à titre de comparaison.
De plus, comme on l’a vu, la g é né ra lisa t ion de la proprié t é à t ou t e la popu la t ion n’ est pa s possib le ni, de t ou t e f a ç on, da ns les c ondit ions a c t u elles, sou h a it a b le. Pour les ménages locataires modestes qui n’accéderont pas à la propriété même en améliorant les dispositifs et les financements existants, il est donc important de proposer des « é q u iv a lent s de ric h esse » à la proprié t é , c ’ est - à - dire de leu r proc u rer c ert a ins des a v a nt a g es q u i sont lié s à la sit u a t ion de proprié t a ire. À titre d’exemple, cela pourrait passer par une protection améliorée du statut du locataire, comme en Allemagne ou en Suisse, où les locataires sont nombreux et disposent d’une meilleure protection qu’en France, ainsi que nous le proposons dans le chapitre consacré à la prévention des expulsions. Pour les locataires Hlm de longue date, cela passe par u n v ra i droit à la mob ilit é à l’ int é rieu r du pa rc soc ia l, qui permet notamment de redonner des perspectives résidentielles à des ménages qui n’ont pas d’autre horizon que le logement social à court ou moyen terme. C’est important pour les personnes âgées en particulier, de manière à pouvoir échanger des logements trop grands pour elles avec des logements plus petits, moins chers et disposant de services à la personne, adaptés au vieillissement et plus près des centres-villes. Cela implique une priorité donnée, dans les attributions Hlm, aux demandes de mutation, car elles ont l’avantage de libérer un logement. Enfin, pour tous les locataires de longue date, il existe des possibilités d’améliorer leur pouvoir d’intervention sur le logement, qu’il s’agisse d’exiger du bailleur la mise aux normes de leur logement ou d’y faire soi-même des aménagements, afin de pouvoir s’y sentir pleinement « chez soi ».
CHAPITRE 12. Construire plus, mieux et moins cher
« Le territoire français est le patrimoine commun de la nation. » Code de l’urbanisme, article L101-1
Ces dernières années, la dé c onnex ion ent re les prix de v ent e des log ement s et les b u dg et s des mé na g es s’est accrue, en lien avec le renchérissement du foncier, la hausse des coûts de la construction et l’augmentation du prix des énergies et des matières premières. À tel point que les logements neufs produits dans douze agglomérations que nous avons passées au crible se révèlent inaccessibles pour la plupart des ménages moyens et modestes, même dans le cadre de l’accession aidée. Par exemple, un couple avec un enfant, gagnant 2 200 euros par mois, ne peut acheter un T3 neuf, au prix moyen du marché, que dans deux des douze agglomérations que nous avons analysées (à Caen et Orléans), alors que les dix autres lui sont inaccessibles (Bordeaux, Lyon, Clermont, Lille…) 1.
Un des principaux enjeux est de diversifier l’offre de logements (prix, loyers, typologies, statuts d’occupation) pour faciliter l’accès au logement des plus fragiles, mais aussi des ménages en emploi aux ressources théoriquement suffisantes mais que le marché actuel rend insolvables, et de manière plus générale la fluidité de la mobilité résidentielle aujourd’hui bloquée.
Dans un contexte où la production de logements semble de plus en plus déconnectée des capacités financières des ménages, éloignée de leurs attentes et des évolutions sociétales, il est intéressant de se questionner sur les possibilités de développer une offre différente, dans la perspective de l’accès au logement des ménages les plus modestes. Les initiatives se multiplient pour opt imiser les espa c es, soc ia liser les t erra ins, pa rt a g er les é q u ipement s et montrer qu’une partie de la construction neuve à prix décoté n’est pas nécessairement synonyme de piètre qualité sur des fonciers excentrés : Community Land Trust 2, dissociation du foncier et du bâti, espaces modulables pour s’adapter aux parcours de vie, réduction des coûts de construction par la standardisation de certains modules, habitat participatif, secteurs de mixité sociale…
1 Fondation Abbé Pierre, « La France du logement trop cher », décembre 2016.
2 Voir page 197.
Ces expériences mettent en œuvre des processus de production et de mise sur le marché de biens permettant aux ménages aux ressources modestes et moyennes de se loger selon leurs besoins. La démarche relève d’un changement de paradigme : ce n’est plus le produit qui amène à sélectionner l’habitant, mais le pouvoir d’achat réel de ce dernier ainsi que ses besoins qui « font » le produit. Pour cela, les diagnostics territoriaux, tels que ceux du PLH et du PDALHPD sur le fonctionnement des marchés de l’habitat, l’état de l’offre de logement et de la demande, sont essentiels pour ré échir aux outils à mobiliser pour produire une offre adaptée.
Et les documents d’urbanisme doivent permettre, voire imposer des types de construction plus en phase avec les aspirations et les moyens des ménages.
Construire des logements abordables amène alors à questionner la production immobilière tant du point de vue du rôle et de la place de chaque acteur (collectivités, promoteurs, bailleurs, habitants) que des leviers d’action mobilisés sur le plan architectural, juridique, financier, environnemental. Ces expériences interpellent aussi notre façon d’habiter et sur les différentes fonctions du logement (lieu de la vie familiale, des liens de sociabilité et de voisinage, liens emploi / logement…).