Chapitre II : LA COMPOSANTE DE LA DEMANDE
3. LES CARACTERISTIQUES SOCIO-ECONOMIQUES DE LA DEMANDE
3.1 L ES CARACTERISTIQUES SOCIO ECONOMIQUES DE LA DEMANDE : ANALYSE EVOLUTIVE
3.1.3 Volume d’activité et niveaux de prix sur les marchés fonciers résidentiels
Le graphique II.11 porte sur le volume d’activité et sur les niveaux de prix (en euros constants de 1998 par mètre carré) pour le marché des terrains à urbaniser1, cela pour
l’ensemble de la Belgique et pour la période 1966-2000. Pour rendre compte des caractéristiques du marché foncier belge lors de ces 35 années, c’est très largement le poids du contexte socio-économique global qu’il s’agit de prendre en compte, ce que nous allons réaliser en différenciant les trois périodes de la prospérité « illusionnée » pour la décennie septante, de la crise des années quatre-vingt et de la relative stabilité lors de la décennie nonante.
Graphique II.11
Evolution du volume d’activité et des prix pour le marché belge des terrains à urbaniser
Ensemble de la Belgique 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 S up er fic ie é ch an gé e (h ec ta re ) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 P rix (e ur o co ns ta nt d e 19 98 p ar m 2) Superficie Prix
Source : INS (statistiques financières) Les ventes de terrains industriels étant inclus avec les terrains résidentiels à bâtir jusque 1976, les deux catégories ont été sommées.
Les superficies échangées sont très importantes lors de la décennie septante. Expliquer cette situation oblige d’abord à considérer la dimension démographique et son articulation avec la logique des cycles de vie. Suite au baby-boom ayant suivi à la Seconde Guerre Mondiale, cette décennie se caractérise par une arrivée massive de populations potentiellement concernées par une migration résidentielle d’agrandissement du ménage, migration résidentielle dont nous savons qu’elle est fréquemment associée à la construction neuve et, dès lors, à l’acquisition d’une parcelle de terrain urbanisable. Pour autant, l’évolution du nombre de ménages ne détermine que la demande potentielle en nouveaux logements. Pour transformer la demande potentielle en demande effective, il faut qu’une série de facteurs à caractère socio-économique soient au rendez-vous, ce qui était le cas lors de la décennie septante. A ce propos, nos précédents développements sur les migrations résidentiels et les cycles de vie en région liégeoise montrent que, même en
1 Les ventes de terrains industriels étant inclus dans les mêmes bases statistiques que les terrains à bâtir jusque
tenant compte du volume des groupes d’âges concernés par la construction, la périurbanisation est particulièrement intense lors de la décennie septante1.
Pour le climat socio-économique, le début de la décennie septante correspond au paroxysme de la phase fordiste de développement et d’organisation sociale basée sur la régulation de l’Etat-Providence et sur la croissance du pouvoir d’achat des travailleurs- consommateurs (M. Van Criekingen, 2001, pp. 69-73). Faisant suite à plus de vingt années de croissance économique intense, il en résulte une confiance des familles dans leur avenir économique, mais également une amélioration considérable des infrastructures routières et une motorisation désormais très largement financièrement accessible. En d’autres termes, il en résulte un potentiel considérable pour la périurbanisation. Bien que le premier choc pétrolier de 1973 ait durement été ressenti par l’économie belge, la politique de redistribution des richesses ne fit pas subir l’appauvrissement collectif aux particuliers. L’augmentation du nombre de fonctionnaires et les subsides octroyés aux entreprises permirent de soutenir la confiance des ménages et, dès lors, leur capacité à se projeter dans l’avenir par le biais d’une acquisition foncière ou immobilière.
Plutôt que de réduire la confiance des ménages susceptibles de « faire construire », le premier choc pétrolier a déterminé une intensification de la demande pour le foncier. Comme nous l’avons précédemment commenté, le premier choc pétrolier conduit à une très forte inflation et à une différence négative entre le taux d’intérêt hypothécaire et l’inflation. En situation de taux d’emprunt réel négatif, il en a résulté une recherche de placements non soumis à la hausse des prix et, dès lors, une course vers le foncier et l’immobilier. La forte hausse du niveau d’activité s’observera dès 1973 (graphique II.11). L’afflux massif de demandeurs vers le marché de l’acquisition foncière enclenchera ensuite une hausse des prix. Sur le graphique II.11, cette hausse ne se marque qu’en 1976. La croissance des prix étant exprimée en unités monétaires constantes, le décalage de trois années entre la hausse de l’activité et la hausse des prix s’explique sans doute par l’effet modérateur de la très forte inflation des années 1974-1975. La fuite vers la foncier provoqua également une augmentation très sérieuse des prix à la construction (E. Buyst, 1992, p. 175). De nombreux ménages substituant alors l’acquisition à la construction neuve, il en a résulté une décrue du niveau d’activité, clairement observée à partir de 1977.
La décrue du niveau d’activité se transforme en chute libre à partir de 1980. Le second choc pétrolier de 1979-1980 et les conséquences économiques qui l’accompagnent en sont la cause. Simultanément à la contraction de l’activité économique, le chômage augmente très fortement dès 1980. La confiance des ménages en leur avenir économique s’ébranle et on comprend alors que la prospérité de la seconde partie de la décennie septante n’était qu’illusoire. Comme nous l’avons précisé ci-dessus, l’arrivée au pouvoir d’une nouvelle coalition gouvernementale en 1982 s’accompagne de nouvelles orientations économiques et monétaires, visant principalement à contenir la croissance du déficit budgétaire et à rétablir la compétitivité des entreprises. Il en résultera une baisse très significative du pouvoir d’achat. En dépit d’une courte résistance à la baisse (effet cliquet), les valeurs foncières chutent à partir de 1981. Leur solidité si réputée s’avère être un mythe durant la période de crise …
Lors de la seconde moitié des années quatre-vingt, la reprise économique inversa lentement la situation. A partir de 1984-1985, l’indicateur du taux de chômage s’améliore et l’activité du marché foncier redémarre progressivement. En 1986, c’est le retour à la croissance pour le pouvoir d’achat (graphique II.6) et, concomitamment, les taux hypothécaires baissent. Il en résulte une belle progression de la capacité d’emprunt (graphique II.10), qui finira par se traduire par une hausse des prix en 1988. Entre 1988 et 1992, les superficies échangées sont très importantes. La construction de nouveaux logements étant longtemps restée en deçà des besoins réels, cela tient à un effet de rattrapage.
1 Voir le point 2.2.2. ci-dessus.
A la décennie nonante correspond ensuite une stabilisation des quantités échangées et une croissance soutenue des niveaux de prix, croissance en fait très largement déterminée par la forte progression de la capacité d’emprunt. En dépit des disparités régionales quant au volume d’activité1 et en dépit de la progression des prix courants, la décennie nonante se
caractérise donc par une relative stabilité des marchés fonciers résidentiels. Par rapport aux décennies précédentes, cela s’explique par le caractère moins brusque des évolutions macro-économiques.