C ALCUL A REBOURS SUR GISEMENT ET MARGINALITE DECROISSANTE DU PRIX DES LOTS EN FONCTION DE LA SUPERFICIE : L ’ EXEMPLE DE LA REFORME

DU

RSV

Le graphique III.13 porte sur la Flandre. Il reprend l’évolution du prix des terrains en différenciant quelques grandes classes de superficie. Nous observons sur ce graphique que, suite à la publication du Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 1997), les parcelles de grande superficie (plus de 1500 mètres carrés) subissent une croissance des prix s’inscrivant en rupture par rapport aux années précédentes. Interpréter cette évolution nécessite de faire référence à l’effet de la publication du RSV sur les anticipations des promoteurs fonciers, mais également au mécanisme du calcul à rebours sur gisement et au constat de la marginalité décroissante du prix des lots en fonction de leur superficie.

Pour rappel, le projet de développement territorial du RSV publié à la fin de l’année 1997 prévoit de ne pas permettre l’élargissement des zones urbanisables et de progressivement appliquer une politique foncière plus stricte. Même si cette publication à visée stratégique ne s’est pas encore traduite par des changements concrets dans les dispositifs de l’aménagement réglementaire et opérationnel, sa publication dans un contexte foncier tendu a exacerbé la crainte d’une pénurie en offre effective. Cette crainte ayant probablement renforcé la concurrence entre promoteurs fonciers pour acquérir les gisements disponibles, elle correspond à une première explication de la forte hausse observée sur le marché des gisements entre 1997 et 1999. Pour expliquer l’inflation foncière sur le marché des gisements, le facteur de la concurrence renforcée nous semble devoir être conjugué à une anticipation des lotisseurs sur la progression de leurs niveaux de commercialisation. En effet, nous savons de la grille d’analyse du compte à rebours que les promoteurs n’ont aucune raison d’accepter un prix d’acquisition qui ne leur permettrait pas de rentabiliser leur opération. De ce point de vue, seule une anticipation de l’effet du RSV sur le marché des lots viabilisés permet d’expliquer pourquoi les lotisseurs ont accepté une telle hausse des prix. En d’autres termes, la publication du RSV doit avoir influencé leurs calculs à rebours et, au final, leurs négociations avec les propriétaires.

En plus de s’être traduite par une hausse des valeurs foncières, tant sur le marché des gisements que sur le marché des parcelles viabilisées, la publication du RSV a également entraîné une réduction de la superficie des lots. Pour expliquer cette évolution, il faut de nouveau invoquer l’inquiétude des lotisseurs pour une raréfaction des gisements juridiquement urbanisables. Comme nous le développerons ultérieurement, il ressort en effet de l’analyse du comportement des promoteurs fonciers qu’une raréfaction de l’offre juridique potentielle les pousse à alimenter le marché avec des lots resserrés1_{. En raison de la}

marginalité décroissante du prix des lots en fonction de leur superficie, l’anticipation par les lotisseurs de la réduction des superficies est aussi une explication recevable de la forte hausse enregistrée sur le marché des gisements entre 1997 et 1999. En effet, l’anticipation

d’une telle évolution a probablement aussi influencé les comptes à rebours puisque le resserrement des lots est susceptible d’entraîner une croissance du chiffre d’affaires généré par une même superficie de terrains à viabiliser. En considérant le cas théorique d’un gisement de 18000 mètres carrés, on peut par exemple concevoir que d’un projet pré-RSV correspondant à 15 parcelles de 800 mètres carrés, on passe à un projet post-RSV correspondant à 18 parcelles de 650 mètres carrés. Bien que cette évolution s’accompagne d’une croissance du coût de production par mètre carré commercialisable, il est probable que la hausse des recettes soit proportionnellement plus importante encore, ce qui conduit à libérer une nouvelle marge de négociation et à considérer un prix maximum plus élevé pour l’acquisition du site-support.

Graphique III.13

Evolution du prix des terrains à bâtir en Flandre par classe de superficie

0 € 20.000 € 40.000 € 60.000 € 80.000 € 100.000 € 120.000 € 140.000 € 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Ensemble des superficies Plus de 1500 mètres carrés De 720 à 1500 mètres carrés De 360 à 720 mètres carrés De 180 à 360 mètres carrés Moins de 180 mètres carrés

Source : STADIM

Le graphique III.14 porte également sur la Flandre. Il rend compte de l’évolution du nombre de parcelles constructibles échangées en fonction des classes de superficie, ce qui permet de compléter l’analyse quant aux conséquences du RSV sur les échanges fonciers. Du graphique III.14, relevons d’abord que le volume de vente correspondant à des parcelles dépassant 1500 mètres carrés ne s’écarte pas du profil observé pour les autres catégories. Cet élément indique que l’évolution de l’activité du marché des gisements ne permet pas d’expliquer la forte progression des prix enregistrée entre 1997 et 1999. Le graphique III.14 permet également de confirmer les précédentes observations quant à la forte contraction du marché des terrains à bâtir en Flandre, contraction engagée dès le début de la décennie nonante, c’est-à-dire bien avant la publication du Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Du graphique III.14, il ressort également qu’entre 1997 et 2000, c’est le nombre de ventes pour des superficies comprises entre 720 et 1500 mètres carrés qui régresse le plus fortement, au profit en fait des ventes correspondant à des superficies comprises entre 360 et 720 mètres carrés. En volume absolu, les transactions correspondant à des superficies de 720 et 1500 mètres carrés passent de ± 8400 transactions en 1997 à ± 5600 transactions en 2000. Par rapport au nombre total de transaction, cette catégorie régresse de ± 39 % en 1997 à ± 34 % en 2000. Comme nous le détaillerons ultérieurement, ces données démontrent que la

publication du RSV a entraîné une réduction de la superficie moyenne des lots constructibles1_.

Graphique III.14

Evolution du nombre de terrains à bâtir échangé en Flandre par classe de superficie

0 3.000 6.000 9.000 12.000 15.000 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Plus de 1500 mères carrés De 720 à 1500 mètres carrés De 360 à 720 mètres carrés De 180 à 360 mètres carrés Moins de 180 mètres carrés

Source : STADIM