Les taux d’intérêt et les capacités financières de la demande

3.1.2.1 Les taux d’intérêt hypothécaires et la charge réelle des emprunts

Il est rare que les ménages disposent de l’entièreté des financements nécessaires à l’achat d’un terrain et à la construction d’un logement. Afin de financer leur projet, une part importante des acquéreurs fonciers doit dès lors contracter un emprunt hypothécaire. Le taux auquel les ménages contractent l’emprunt hypothécaire est une variable clef pour rendre compte des enchères sur les marchés de l’immobilier résidentiel. En effet, les

1 _{Nous faisons ici référence à 1981 car, préalablement à 1989, le volume de ménage n’était connu que via les}

recensements décennaux.

2 _{Concernant la stagnation du revenu moyen en Wallonie pour l’année 2000 (graphiques II.7 et II.8), l’explication}

semble résider dans un traitement administratif différent des déclarations fiscales relatives aux transfrontaliers actifs au Grand-Duché de Luxembourg.

Graphique II.7

Evolution absolue du revenu moyen par habitant

6.000 € 6.500 € 7.000 € 7.500 € 8.000 € 8.500 € 9.000 € 9.500 € 10.000 € 10.500 € 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 R ev en u m oy en p ar h ab ita nt (e ur o co ns ta nt d e 19 98 )

Bruxelles Flandre Wallonie Belgique

Source : INS (statistiques financières)

Graphique II.8

Evolution relative du revenu moyen par habitant

80 90 100 110 120 130 140 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 E vo lu tio n re la tiv e (1 97 7 = 10 0)

Bruxelles Flandre Wallonie Belgique

évolutions des taux déterminent grandement le montant susceptible d’être emprunté et, dès lors, les niveaux de prix susceptibles d’être acceptés par les demandeurs. Parallèlement, s’il s’agit d’apprécier la valeur des remboursements effectivement versés, il est nécessaire de prendre en compte l’inflation. Le graphique II.9 rassemble précisément l’évolution des taux d’inflation et d’intérêt hypothécaire1 _{pour la période 1961-2000. Le taux d’emprunt réel y est}

également représenté. Ce dernier correspond à la différence entre le taux d’intérêt hypothécaire et le taux d’inflation.

Le graphique II.9 confirme ce qui a été évoqué ci-dessus à propos de l’impact des chocs pétroliers sur l’inflation. En Belgique, les fortes inflations de la récente histoire économique ont été induites par les conséquences en chaînes de l’envolée du prix des produits pétroliers, tout d’abord entre 1973 et 1977, ensuite entre 1980 et 1984. Ces deux périodes sont toutefois bien différentes en matière de taux d’emprunt réel. Lors de la décennie septante, le coût de l’emprunt hypothécaire est demeuré relativement faible au regard de la hausse des prix. Pour les années 1974-1975, il se produit même une différence négative entre les taux d’intérêt et l’inflation. Dans cette situation, il est évidemment très intéressant de contracter un emprunt afin d’investir dans l’immobilier qui, selon l’adage, devient une « valeur refuge », supposée protégée de l’inflation. Par contre, lors de la décennie quatre- vingt, l’envolée des taux contracte très fortement la capacité d’emprunt des ménages et le secteur immobilier est alors directement touché par la hausse généralisée des taux d’intérêt sur le marché des capitaux, hausse renforcée en Belgique par les énormes besoins financiers qui caractérisent des autorités publiques fortement endettées (ANHYP, 1981, p. 5).

Graphique II.9

Evolution des taux d’intérêt hypothécaire, d’inflation et d’emprunt réel

-4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00

Taux hypothécaire Taux d'inflation Taux d'emprunt réel

Sources : INS (statistiques financières), CGER et OCCH

1 _{Deux sources différentes ont été utilisées concernant les taux hypothécaires. Dans les deux cas, il s’agit de taux}

fixes liés à une période de remboursement de 20 ans. La première série, comprise entre 1960 et 1994, correspond au taux de base de la CGER. Pour la seconde série, portant sur les années 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 et 2000, ce sont les taux de base de l’OCCH (Office Central de Crédit Hypothécaire) qui ont été utilisés. La référence à la formule des taux fixes se justifie parce qu’il s’agit de la formule la plus courante pour les années prises en compte. Bien que la loi sur le crédit hypothécaire de 1995 ait élargi l’éventail des possibilités liées aux taux variables, l’on estime qu’en 1999, 15 % seulement de l’encours des crédits hypothécaires étaient assortis d’un taux plus ou moins variable (Anonyme, 2000, p. 6).

Afin d’estimer la charge réelle d’emprunts contractés à taux fixe, il faut apprécier le rôle de l’inflation sur l'abaissement progressif de la valeur des remboursements. D’estimations présentées dans le Courrier économique et financier de la KBC (Anonyme, 2000), nous relevons à ce propos les écarts très importants entre, d’une part, la configuration du début des années septante et, d’autre part, la configuration du début des années quatre-vingt. Par exemple, pour l’emprunteur ayant souscrit un emprunt hypothécaire à taux fixe sur 20 ans en 1972, la charge réelle des remboursements sur toute la durée de l’emprunt ne représente que 87 % du capital emprunté, cela parce que la très forte inflation de la décennie 1970 a érodé la valeur des remboursements. En outre, concomitamment, les revenus augmentaient parallèlement à l’inflation par l’indexation des salaires. Une situation inverse s’est par contre présentée pour l’emprunteur – malchanceux – du début des années quatre-vingt. A cette époque, les taux d’intérêt sont propulsés à des niveaux records et le ralentissement de l’inflation limite ensuite l’érosion réelle de l’endettement. Les débiteurs qui ont contracté un emprunt à taux fixe sur vingt ans en 1982 auraient alors remboursé environ 145 % du montant réel emprunté si des possibilités de refinancement par un nouvel emprunt ne leur avaient pas été offertes par la suite (Anonyme, 2000, p. 6).

3.1.2.2 Les taux hypothécaires et la capacité d’emprunt des ménages

Deux variables sont nécessaires pour déterminer le montant susceptible d’être emprunté par le ménage désirant contracter un crédit hypothécaire : le revenu disponible d’une part et le taux hypothécaire d’autre part. Naturellement, au plus un ménage est doté de revenus élevés, au plus sa capacité d’emprunt est importante. D’ailleurs, en pratique, les entreprises du secteur hypothécaire actives en Belgique n’acceptent de financer les particuliers qu’à la condition de ne pas dépasser une mensualité supérieure à 30 % du revenu du ménage. Parallèlement, la détermination du montant susceptible d’être emprunté nécessite de connaître le taux d’intérêt hypothécaire. Bien sûr, au moins les taux sont élevés, au plus les ménages peuvent emprunter des montants importants.

L’articulation entre les trois variables de la somme maximale empruntable, du revenu disponible et du taux hypothécaire peut être formulée mathématiquement. Nous avons procédé à cet exercice afin d’estimer l’évolution de la capacité d’emprunt par habitant. Dans notre analyse, le revenu a été pris en compte via l’indicateur du revenu moyen par habitant. Afin d’établir les fonctions mathématiques, nous nous sommes appuyé sur quatre postulats : l’emprunt est contracté sur une période de 20 ans ; à taux fixe ; les mensualités obtenues ne peuvent dépasser 30 % des revenus du ménage et les remboursements s’opèrent via des tranches égales de capital emprunté1_{. L’application de ces principes budgétaires conduit aux}

relations fonctionnelles suivantes :

30 % Revenu annuel = 5 % Valeur empruntable + (Valeur empruntable x Taux annuel) 30 % Revenu annuel = Valeur empruntable x (5 % + Taux annuel)

Valeur empruntable = 30 % Revenu annuel / (5 % + Taux annuel)

Il est possible de suivre l’évolution de la capacité d’emprunt sur base des relations fonctionnelles développées ci-dessus. Le graphique II.10 présente cette évolution pour l’ensemble de la Belgique et pour la période 1977-2000. Trois variables y sont prises en compte : tout d’abord l’évolution du revenu moyen par habitant en euros constants, ensuite l’évolution des taux hypothécaires et, enfin, l’évolution résultante de la capacité d’emprunt. Entre 1977 et 2000, l’évolution des taux hypothécaires conduit généralement à amplifier les mouvements de la capacité d’emprunt induits par l’évolution des revenus. Au début de la décennie quatre-vingt, la hausse des taux se combine à la stagnation des revenus pour générer une baisse marquée de la capacité d’emprunt. Par exemple, pour une valeur relative de 100 % en 1977, la capacité d’emprunt chute à 85 % en 1981. La sortie de la crise

1 _{Des estimations basées sur le postulat plus complexe du remboursement par annuités constantes ne se sont}

s’amorce en 1985-1986, période pendant laquelle la croissance des revenus nets s’accompagne d’une baisse des taux, ce qui conduit à une hausse rapide de la capacité d’emprunt. Par rapport à l’année 1977, cette dernière plafonne aux alentours des 120 % en 1986, 1987 et 1988.

Graphique II.10

Evolution de la capacité d’emprunt en fonction du revenu moyen et des taux d’intérêt

Ensemble de la Belgique 60 80 100 120 140 160 180 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 E vo lu tio n re la tiv e (1 97 7 = 10 0)

Revenu moyen par habitant (euro constant) Capacité d'emprunt en fonction du taux hypothécaire Taux hypothécaire

Sources : INS (statistiques financières), CGER et OCCH

Un mécanisme inverse à celui de la crise du début des années quatre-vingt se développe à la fin de la décennie nonante. On est là, simultanément, en présence d’une croissance du pouvoir d’achat et d’une forte réduction des taux. Plutôt qu’une contraction de la capacité d’emprunt, l’on assiste alors à sa très forte expansion. En 1999, la capacité d’emprunt du belge moyen représente 172 % de sa capacité d’emprunt de 1977. Des calculs réalisés à l’échelle des régions, on voit que la progression a été plus marquée en Flandre (182 %) qu’en Wallonie (169 %), ce qui tient à l’évolution différenciée des revenus. En 2000, la remontée (temporaire) des taux hypothécaires induit par contre une brusque baisse de la capacité d’emprunt.

A la différence de la crise des années quatre-vingt et de l’excellente conjoncture de la fin des années nonante, la période comprise entre 1989 et 1994 voit diverger les évolutions du pouvoir d’achat et des taux d’intérêt quant à leurs effets sur la capacité d’emprunt. Pour 1989, 1990 et 1991, une remontée des taux conduit à annihiler les progrès continus du pouvoir d’achat. Ensuite, en 1992 et en 1993, on assiste à une situation inverse et une retombée des taux conduit à renforcer la capacité d’emprunt en dépit de la stagnation des revenus.

3.1.3 Volume d’activité et niveaux de prix sur les marchés fonciers