L A REPARTITION COMMUNALE DE LA « FILIERE PROMOTEUR »

Les statistiques publiées par l’INS sur les permis de bâtir permettent de distinguer les types de maîtres d’ouvrage1_{. Depuis 1996, il est également possible de distinguer les permis selon}

le classement croisé du maître d’ouvrage et de la différenciation entre les logements collectifs et les logements individuels. De ces statistiques ventilées par l’INS en 12 classes de maîtres d’ouvrage, nous avons procédé à certains regroupements et différencié trois groupes : les particuliers, les promoteurs professionnels et les opérateurs publics.

Pour la période 1997-2002, ce sont 146530 nouvelles maisons unifamiliales qui ont fait l’objet d’une autorisation administrative en Belgique. La représentation des permis introduits par des particuliers y est de 82,2 %, ce qui atteste de la spécificité belge de l’auto-promotion et, parallèlement, en confirme la persistance. Les permis délivrés à l’attention des promoteurs professionnels privés sont bien moins nombreux. Ils ne représentent que 14,3 % du total. Cette statistique indique que, quel que soit le maître d’œuvre en charge de la conception technique (architecte ou entreprise de construction générale), ce sont bien les particuliers qui sont officiellement responsables des démarches administratives. Le solde de 3,5 % correspond aux permis délivrés à l’attention des maîtres d’ouvrage publics. La carte IV.3 porte sur la répartition communale de la « filière promoteur professionnel ». La variable représentée ne rend compte que des demandes pour les bâtiments unifamiliaux privés. Elle représente la part de la filière promoteur dans le nombre de maisons pour lesquelles un permis de bâtir a été délivré pour un maître d’ouvrage privé. La faiblesse de la maîtrise d’ouvrage publique s’accompagnant d’une forte variabilité annuelle en fonction de la mise à terme des chantiers, nous limitons une possible source d’imprécisions en ne considérant pas les promoteurs publics.

1 _{La typologie de l’INS différencie 12 catégories : les particulier, les sociétés anonymes, les sociétés coopératives,}

les autres sociétés privées, les sociétés agréées par les sociétés régionales du logement (anciennement SNL et SNT), l’Etat belge, les régions et communautés, les provinces, les communes, les organismes dépendants d’une des institutions publiques précitées, les asbl et le groupe « autre ».

Différents tests ont été entrepris afin de statistiquement expliquer la part communale de la filière promoteur. De ces essais, il ne ressort aucune variable significative. Pour l’échelle communale, nous ne vérifions, ni l’influence du prix des parcelles, ni l’influence de la disponibilité foncière. Par contre, agréger les données au niveau des bassins d’emplois conduit à vérifier l’influence de la disponibilité foncière. Rappelons que nous nous sommes appuyé sur les travaux du Service des Etudes et de la Statistique (SES) du Ministère de la Région wallonne (Y. De Wasseige et al., 2000) pour définir le niveau des bassins d’emploi1_.

Comme en rend compte le graphique IV.9, les professionnels sont particulièrement actifs en maîtrise d’ouvrage au sein des bassins d’emploi où la disponibilité foncière est faible (notamment les bassins d’Audenarde, de Gand, d’Anvers et de Tournai). Cette observation confirme les développements présentés ci-dessus à propos des relations qu’entretiennent les mécanismes de la production foncière et les ventilations internationales entre la « filière promoteur professionnel » et la « filière de l’auto-promotion »2_{. Là où la planification est peu}

rigoureuse et l’offre abondante, les particuliers sont aptes à lever l’obstacle de l’acquisition foncière et les professionnels de la construction immobilière sont peu tentés par une intervention directe sur les marchés fonciers. Par contre, lorsque l’offre effective est plus limitée, les particuliers éprouvent des difficultés pour acquérir un terrain et les constructeurs mènent alors des actions de promotions foncières au service de leur propre maîtrise d’ouvrage immobilière.

Graphique IV.9

Part de la filière promoteur en fonction du ratio de disponibilité foncière

Ensemble de la Belgique à l’échelle des bassins d’emplois (sauf Flandre occidentale et Bruxelles-Capitale)

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140%

Ratio de disponibilité foncière pour 2000

P ar t d e la fi liè re p ro m ot eu r po ur la p ér io de 1 99 7- 20 02

Sources : INS (statistiques cadastrales sur l’occupation du sol et statistiques de la construction), DGATLP et ARHOM

1 _{Rappelons aussi que la cartographie des bassins a été présentée ci-dessus au point 3.2.2. du chapitre III.}

Concernant la délimitation des bassins, précisons encore que le bassin originel de Bruxelles a été scindé en fonction de l’appartenance régionale des communes.

De nos entretiens auprès de constructeurs, il ressort que la maîtrise d’ouvrage plus importante des professionnels au sein des bassins où l’offre est faiblement disponible s’explique par le souci d’alimenter leur appareil de production et, parallèlement, par la limitation du risque associé à la commercialisation. Lorsque l’offre foncière est abondante, il est risqué pour un constructeur de se lancer dans la maîtrise d’ouvrage. Si les particuliers sont aptes à accéder au marché foncier, ils préfèreront souvent développer leur propre opération de construction plutôt que d’acquérir un bâtiment déjà réalisé. En effet, bien que neuf, un logement mis en place par un constructeur ne satisfait pas pleinement la demande, la maison individuelle étant un produit pour lequel la composante symbolique est non négligeable. Placement lié au développement de la famille1_{, la maison individuelle neuve est}

autant recherchée pour sa symbolique d’authenticité que pour ses attributs de confort (P. Bourdieu et al., 1990). Par ailleurs, la non vérification de l’influence des prix sur l’intensité de la filière promoteur conduit à relativiser l’hypothèse selon laquelle les constructeurs se lancent dans la maîtrise d’ouvrage en vue de bénéficier de surprofits fonciers. Là où les prix sont élevés, la demande potentielle est souvent économiquement favorisée et il est alors particulièrement risqué de spéculer sur son renoncement aux attributs d’authenticité que caractérise l’auto-promotion.

Observer que la relation entre la disponibilité foncière et la représentation de la filière promoteur est significative au niveau des bassins d’emplois mais pas au niveau des communes signifie qu’une pénurie en terrains constructibles à l’échelle communale n’est pas suffisante pour limiter le risque d’une mauvaise commercialisation. En comparaison du niveau communal, le niveau du bassin ressort donc comme une échelle plus appropriée afin d’appréhender l’étendue des territoires prospectés par les candidats-bâtisseurs. Cette idée rentre parfaitement en cohérence avec nos conclusions sur les variables qui, statistiquement parlant, expliquent les niveaux de prix. Comme nous le détaillerons ci-dessous au chapitre V consacré au thème de la structure spatiale des mécanismes d’échanges, seule une pénurie d’offre au niveau du bassin est en effet susceptible d’entraîner une hausse des prix, à la différence d’une pénurie limitée au seul niveau communal. Ici également, il est donc nécessaire de dépasser l’échelle communale et le niveau du bassin ressort comme une échelle plus pertinente afin d’appréhender la manière dont la disponibilité en offre juridiquement urbanisable influence la valeur des terrains.

1 _{Voir ci-dessus le point 2.2.1. du chapitre II.}

2. L’OCCUPATION DE LA RESSOURCE FONCIÈRE ET LA