L’accessibilité aux logements de seconde main en fonction de l’éloignement à Bruxelles

Les déménagements impliquant une construction neuve ne représentent qu’une partie relativement limitée des mobilités résidentielles. Pour compléter notre analyse de l’influence des mécanismes immobiliers sur le peuplement des territoires, nous avons donc choisi d’élargir notre réflexion sur l’accessibilité au logement par la prise en compte du marché des biens de seconde main. Etabli grâce à la base de données des annonces immobilières de l’Observatoire des marchés fonciers et immobiliers du Ministère de la Région wallonne (MRW), le graphique IV.24 ventile le premier quartile du prix des maisons unifamiliales en fonction du nombre de chambres et en fonction de la distance à Bruxelles. Y est également représenté le premier quartile du prix des parcelles constructibles, ainsi que, en surimposition, le montant à débourser afin d’accéder à la construction d’immeubles « clé sur porte ». Concernant le coût de ces immeubles clé sur porte, qui est également différencié sur base du nombre de chambres, nous avons considéré des montants identiques à ceux utilisés ci-dessus dans le traitement consacré à l’accessibilité à la construction neuve. Qu’il s’agisse du marché des logements de première ou de seconde main, c’est donc, de nouveau, l’accessibilité à un investissement minimal que nous évaluons ici.

Pour le marché des logements de seconde main, nous constatons du graphique IV.24 que la pente du gradient d’éloignement est proportionnelle au nombre de chambres. Les hausses de prix qu’accompagnent le rapprochement à Bruxelles sont donc particulièrement marquées pour les maisons de grande taille. Pour expliquer cette tendance, nous pouvons faire référence aux attributs structurels des maisons et tenir compte de la probable répartition qualitative des biens dans l’espace. Cela conduit à postuler que le rapprochement à Bruxelles s’accompagne de progrès qualitatifs plus importants pour les immeubles qui disposent de nombreuses chambres. Il s’agit là d’une hypothèse assez probable car, plus on se rapproche de la région de Bruxelles-Capitale, plus les territoires ont été marqués par une production immobilière récente qui, précisément, correspond à des biens spacieux. Concernant l’âge des logements, il apparaît ainsi, d’après les statistiques du recensement de

1991, que le Brabant wallon présente 5,8 % de logements de moins de 5 ans, contre 2,3 % pour le reste de la Wallonie. Parallèlement, on trouve, parmi ces logements brabançons de moins de 5 ans en 1991, 27 % de logements de 4 chambres ou plus, contre seulement 17 % de « grands logements » dans le reste de l’espace wallon. Le différentiel de gradient croissant avec la taille des logements s’expliquerait donc par le fait que, en se rapprochant de Bruxelles, la production immobilière récente devient de plus en plus représentative des immeubles spacieux. Par contre, pour les maisons de deux chambres, leur variabilité qualitative serait moins corrélée à la distance à Bruxelles. Qu’elles soient situées en proche ou en lointaine couronne, ces maisons ont, plus souvent que les biens de grande taille, été mises en place lors de périodes antérieures à la périurbanisation des hauts revenus.

Graphique IV.24

Premier quartile du prix en fonction de l’éloignement au centre de Bruxelles

Communes wallonnes de la région fonctionnelle de Bruxelles pour la période 1999-2000

0 € 50.000 € 100.000 € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 10-20 km 20-25 km 25-30 km 30-35 km 35-40 km 40-45 km 45-50 km 50-60 km Distance au centre de Bruxelles

Parcelle constructible Maison neuve de 2 chambres Maison neuve de 3 chambres Maison neuve de 4 chambres Maison préexistante de 2 chambres Maison préexistante de 3 chambres Maison préexistante de 4 chambres

Sources : MRW et T-Palm

Le graphique IV.24 indique également que l’éloignement à Bruxelles est, en comparaison du marché primaire, bien plus discriminant pour le marché des logements de seconde main. Corollairement, au fur et à mesure du rapprochement à Bruxelles, la construction neuve devient de moins en moins coûteuse par rapport à l’acquisition d’un bien existant. Pour les maisons de 4 chambres situées en première couronne, on observe même que le différentiel de prix pour l’acquéreur potentiel est nettement à l’avantage de la construction neuve. Rendre compte de cette situation conduit, de nouveau, à considérer l’inégale répartition qualitative des biens dans la zone d’études. L’idée est ici d’identifier un effet levier des valeurs foncières sur la qualité des réalisations immobilières, en reliant les caractéristiques des demandeurs fonciers aux modalités de la production immobilière. En effet, grâce à leurs importantes ressources financières, les ménages ayant pu supporter la féroce concurrence du marché des parcelles constructibles en proche périphérie bruxelloise ne se sont généralement pas satisfaits de la mise en place d’une construction résidentielle de base. Même à nombre de chambres identiques, on peut dès lors considérer que les immeubles récents seront d’autant plus luxueux qu’ils sont proches de Bruxelles. Lorsque ces biens luxueux sont mis en vente sur le marché secondaire, les propriétaires escompteront donc

des niveaux de prix supérieurs à ce que représente l’acquisition foncière et la construction d’un investissement minimal tels que considérés dans nos calculs d’accessibilité à la construction neuve.

Le graphique IV.25 a été établi sur base des prix présentés dans le graphique IV.24 et sur base de la méthode utilisée pour le graphique IV.22. Tout comme ce dernier, il rend donc compte de l’accessibilité des ménages wallons au logement en fonction de la distance à Bruxelles, mais cette fois pour l’achat d’un logement de seconde main. De nouveau, les calculs montrent que la périphérie de Bruxelles est fortement discriminante pour l’accès à la propriété. Par exemple, alors que 73 % des familles wallonnes peuvent accéder à une maison unifamiliale de trois chambres dans la couronne la plus éloignée (scénario B avec quotité de 80 %), c’est seulement 29 % des ménages qui, dans les mêmes conditions, sont aptes à se localiser en première couronne. Bien sûr, le différentiel de gradient croissant avec le nombre de chambres commenté ci-dessus se répercute sur les chiffres relatifs à l’accessibilité, comme l’illustre les différentiels d’accessibilité entre deux couronnes de distance croissante présentés dans le tableau IV.3. En raison de la proportionnalité entre la pente des gradients et le nombre de chambres, la structure des niveaux de prix en fonction de l’éloignement à Bruxelles affecte donc particulièrement les ménages dont la composition nécessite plus de deux chambres. En matière d’accessibilité au logement, les grands ménages (par exemple certaines familles recomposées) sont dès lors pénalisées si elles cherchent à s’installer à proximité de Bruxelles. Par contre, pour les ménages pouvant se satisfaire d’un bien de deux chambres, le rapprochement à Bruxelles est proportionnellement moins coûteux.

Graphique IV.25

Accessibilité à l’achat d’un logement des ménages wallons en fonction de la distance à Bruxelles

Communes wallonnes de la région fonctionnelle de Bruxelles

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 3 ch am br es

Accessibilité (% des ménages)

45-60 km du centre de Bxl 35-45 km du centre de Bxl 25-35 km du centre de Bxl 10-25 km du centre de Bxl 4 ch am br es N om br e de c ha m br e 2 ch am br es Scénario A Scénario B Scénario C

Tableau IV.3 : Différentiel d’accessibilité entre deux couronnes de distance croissante au centre de Bruxelles pour l’achat de différents types de biens

(Accessibilité de l’ensemble des ménages wallons pour une quotité de 80 % à un taux d’intérêt fixe de 5,5 % pendant 20 ans)

Différentiel d’accessibilité (en %) 2 chambres 3 chambres 4 chambres Couronne 25-35 kilomètres par rapport à la

couronne 10-25 kilomètres 9,7 % 10,1 % 13,8 % Couronne 35-45 kilomètres par rapport à la

couronne 25-35 kilomètres 11.7 % 15.7 % 18,6 % Couronne 45-60 kilomètres par rapport à la

couronne 35-45 kilomètres 7,9 % 18.2 % 20.4 %

Sources : INS (statistiques financières), MRW et T-Palm