L’ INFLUENCE DE LA CAPACITE D ’ EMPRUNT SUR LES MARCHES DU LOGEMENT

Les graphiques III.1 et III.2 portent sur l’évolution du prix moyen des terrains à bâtir pour l’ensemble de la Belgique. Quatre indicateurs y sont rassemblés : le prix en euros courants, le prix en euros constants, le prix en euros constants pondéré par l’évolution des revenus et le prix en euros constants pondéré par l’évolution de la capacité d’emprunt1_{. En euros}

courants, la progression des valeurs est très conséquente. Pour l’année 2000, les terrains s’échangent pour un prix moyen qui représente 329 % du prix moyen de 1977. La prise en compte de l’inflation conduit toutefois à relativiser les gains engrangés par les thésaurisateurs fonciers. En effet, la progression n’est plus que de 49 % pour les valeurs exprimées en euros constants. Lorsque la progression du revenu moyen est intégrée dans le calcul, la hausse du prix moyen des parcelles constructibles est de 13 %. Lorsque c’est l’évolution de la capacité d’emprunt qui est prise en compte, l’on obtient un prix moyen en 2000 inférieur au prix moyen en 1977 (valeur relative de 96 %). Ce dernier résultat tend à infirmer l’idée reçue selon laquelle l’acquisition foncière représente une part de plus en plus importante du budget des ménages.

Graphique III.1

Evolution du prix des terrains à bâtir en Belgique

Euros courants – Euros constants – Euros constants pondérés par l’évolution des revenus – Euros constants pondérés par l’évolution de la capacité d’emprunt

50 100 150 200 250 300 350 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 E vo lu tio n re la tiv e (1 97 7 = 10 0) Euro courant Euro constant

Euro constant pondéré par l'évolution des revenus

Euro constant pondéré par l'évolution de la capacité d'emprunt

Source : INS (statistiques financières)

Durant la seconde moitié de la décennie nonante, les évolutions divergent nettement entre les prix fonciers exprimés en euros constants et les prix fonciers exprimés en fonction de la capacité d’emprunt (graphique III.2). Alors que l’on assiste à une envolée des prix en euros

1 _{Pour rappel, les développements relatifs au concept de capacité d’emprunt ont été présentés au point 3.1.2. du}

constants, la progression exprimée en capacité d’emprunt est bien plus limitée. C’est l’évolution de la capacité d’emprunt qui explique cette situation. Concernant le contexte socio-économique de l’époque, rappelons qu’il se caractérise par la conjonction d’une tendance baissière des taux hypothécaires et d’une croissance notable des revenus1_{. Il en a}

alors résulté une importante progression pour la capacité d’emprunt (de plus de 40 % entre 1994 et 1999), progression ayant permis que la forte hausse des prix se produise sans majorer l’effort budgétaire des ménages. Interpréter les fluctuations des prix fonciers lors de la décennie quatre-vingt nécessite aussi de considérer les évolutions de la conjoncture économique que synthétise l’indicateur de la capacité d’emprunt. En effet, nous avons déjà eu l’occasion d’en rendre compte, l’impact de la crise économique sur les ressources mobilisables par les ménages est à l’origine de l’important cycle conjoncturel qui a caractérisé cette période2_.

Graphique III.2

Evolution du prix des terrains à bâtir en Belgique

Euros constants – Euros constants pondérés par l’évolution des revenus – Euros constants pondérés par l’évolution de la capacité d’emprunt

50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 E vo lu tio n re la tiv e (1 97 7 = 10 0) Euro constant

Euro constant pondéré par l'évolution des revenus

Euro constant pondéré par l'évolution de la capacité d'emprunt

Source : INS (statistiques financières)

La variable du prix moyen des maisons d’habitation3 _{est considérée au sein du graphique}

III.3. L’évolution de cette variable, globalement parallèle à l’évolution du prix moyen des parcelles, démontre que la capacité d’emprunt détermine l’ensemble du marché du logement. Examiner le comportement de la capacité d’emprunt est essentiel pour déchiffrer tant l’évolution du marché des logements de seconde main que le marché des terrains à bâtir. L’acquisition du logement étant généralement liée à l’obtention d’un crédit, il existe en fait un « effet de butoir financier » (J.-P. Lacaze, 2004, pp. 443), effet traduisant la volonté des ménages de hausser le montant emprunté jusqu’au montant maximum consenti par les

1 _{Voir ci-dessus le point 3.1.2. du chapitre II (notamment le graphique II.10).} 2 _{Voir ci-dessus la sous-section 3.1. du chapitre II.}

3 _{Les statistiques prises en compte correspondent aux rubriques INS suivantes : « maisons d’habitation » et}

organismes créditeurs1_{. En d’autres termes, lorsque sa capacité d’emprunt progresse, le}

candidat-acquéreur n’en profite pas pour optimiser son budget familial, mais pour rechercher un logement plus confortable ou mieux situé. Si les évolutions économiques soutiennent la faculté de surenchérir de nombreux ménages (grâce à la croissance des revenus et/ou grâce à la baisse des taux d’intérêt), le renforcement de la concurrence pour ces logements plus attractifs finit immanquablement par générer une tendance haussière. Les relations étroites qu’entretiennent les évolutions de la capacité d’emprunt et les prix pratiqués sur les marchés du logement peuvent aussi être situées dans une perspective historique. En effet, des rares études sur le sujet, il ressort que la hausse de l’immobilier résidentiel épouse la montée des niveaux de vie (V. Renard, 1999b).

Graphique III.3

Evolution du marché du logement en Belgique

40 60 80 100 120 140 160 180 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 E vo lu tio n re la tiv e (1 97 7 = 10 0)

Capacité d'emprunt (euro constant) Prix moyen par terrain à bâtir (euro constant)

Prix moyen par maison de seconde main (euro constant) Activité du marché foncier (nombre de transactions)

Source : INS (statistiques financières)

Pour les années prises en compte dans nos traitements, la progression des prix fonciers et des prix immobiliers n’est pas supérieure à la progression de la capacité d’emprunt. L’on n’observe donc pas de déconnexion entre les revenus de la population et les évolutions du marché du logement. L’analyse récente menée par I. Van de Cloot (2004) pour l’ensemble de la période 1963-2003 confirme que l’on peut difficilement parler de bulle spéculative sur le marché belge du logement, à l’inverse de pays tels que les Pays-Bas ou le Royaume-Uni. D’aucuns argumentent que ce sont les importants coûts de transaction qui préservent en fait la Belgique d’une déconnexion entre les prix immobiliers et les réalités économiques (I. Van de Cloot, 2004, p. 3). Les taux d’enregistrement y étant très élevés2 _{et la mobilité}

résidentielle relativement faible, les demandeurs seraient peu enclins à adopter une attitude spéculative et à intégrer les valeurs attendues pour la revente lorsqu’ils négocient l’acquisition d’un logement. Même s’il n’existe pas de bulle spéculative à l’échelle de la Belgique, il est manifeste que le pays est affecté par de réels problèmes d’accessibilité au

1 _{Conformément aux usages habituels des institutions bancaires, les mensualités obtenues ne peuvent en}

Belgique dépasser 30 % du revenu des ménages.

2 _{Lors de la vente d’un logement, l’acheteur paie des frais de notaire et des droits d’enregistrement (10 % ou 5 %}

pour les habitations modestes en Flandre avec une exonération des premiers 12500 euros ; 12,5 % et 6 % en Wallonie).

logement et que les indicateurs globaux dissimulent d’importantes disparités, tant sociales que territoriales. A propos des disparités sociales, il est essentiel de rappeler le constat de l’accentuation des inégalités. Les hauts revenus s’enrichissant davantage que les revenus moyens et inférieurs1_{, les efforts budgétaires d’une acquisition foncière ou immobilière s’en}

trouveront accentués pour les groupes sociaux peu ou moyennement favorisés. Comme nous le détaillerons ci-dessous, la dimension territoriale des disparités est également essentielle à considérer. En effet, l’évolution des prix est loin d’être homogène dans l’espace national, pour les parcelles constructibles comme pour les logements de seconde main.

1.2 L

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