Les évolutions différenciées entre la Flandre et la Wallonie

Nous reprenons au graphique IV.15 l’évolution de la superficie moyenne sans les ventes de terrains dépassant 1500 mètres carrés. Ce graphique atteste, de nouveau, des différentiels évolutifs entre la Flandre et la Wallonie. En Wallonie, la tendance vers le desserrement s’accentue et les parcelles échangées à la fin de la décennie nonante sont plus vastes encore que les parcelles échangées à la fin de la décennie quatre-vingt. La différentiel qui s’est creusé entre 1988 et 1996 est d’approximativement 7-8 %. Au nord de la frontière linguistique, il se produit à l’inverse une limitation du desserrement et l’indicateur de la superficie moyenne par parcelle tend à se réduire.

En Flandre, la réduction de la superficie moyenne par parcelle s’enclenche à partir de 1998, soit une année après la publication du Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 1997). Il est donc hautement probable que la réduction résulte du RSV qui, rappelons-le, prévoit de ne pas permettre l’élargissement des zones urbanisables et de progressivement appliquer une politique foncière plus stricte. Bien que ce projet territorial ne se soit pas accompagné de modifications concrètes en matière d’aménagement réglementaire et opérationnel, le contexte tendu des marchés fonciers flamands explique pourquoi il les a profondément influencé. Pour les promoteurs fonciers, la publication de ce projet de développement s’est sans doute traduite par une crainte renforcée pour la pénurie en offre foncière lotissable. Or, les stratégies de commercialisation des lotisseurs étant dépendante de leur plus ou moins grande facilité à se positionner sur le marché des gisements, il est donc logique que la crainte d’une pénurie les ait poussé à alimenter le marché avec des lots resserrés. Sur le sujet de la réduction de la superficie des lots, il faut également invoquer la déclaration d’intention du RSV quant aux seuils de densité minimale pour les nouveaux quartiers (parcelles maximales de 400 mètres carrés par habitation urbaine et de 650 mètres carrés pour les autres). Bien que non contraignante, il est probable que la parution de cette norme ait renforcé la tendance progressive vers la

production de lots plus resserrés. Pour la Wallonie, l’année 1997 se caractérise également par une réforme urbanistique importante, réforme ayant conduit au blocage des ZAD1_{. Plutôt}

que d’avoir enclenché une réduction de la superficie des lots constructibles, la réforme wallonne semble avoir permis d’enrayer la tendance haussière.

Graphique IV.15

Evolution de la superficie moyenne pour les terrains à bâtir de moins de 1500 m2

650 670 690 710 730 750 770 790 810 830 850 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 S up er fic ie m oy en ne (m èt re c ar ré ) Flandre Wallonie Source : STADIM

2.2.2.1 Le desserrement wallon et son accentuation

La carte IV.10 porte sur la Wallonie et sur la période 1998-1999-2000. Elle reprend également l’indicateur de la superficie moyenne des terrains à bâtir sans les transactions de plus de 1500 mètres carrés. Différents groupements de communes caractérisées par des superficies moyennes inférieures à 750 mètres carrés s’y dégagent. Un de ces groupements correspond au bassin liégeois. Il intègre les principales communes de l’agglomération et se prolonge le long de la Vesdre jusque Verviers et le long de l’Ourthe jusque Aywaille. En province de Hainaut, quelques communes urbaines se caractérisent également par des parcelles de petite superficie (Charleroi - Châtelet, La Louvière - Manage, Quaregnon - Frameries, Mouscron). Différentes petites villes brabançonnes se rattachent aussi à cette catégorie (Tubize, Braine-l‘Alleud, Nivelles), de même que Court-Saint-Etienne et La Hulpe. Plus étonnamment, des parcelles de petite superficie marquent également certaines entités morphologiquement peu urbanisées, notamment dans la Botte du Hainaut (Chimay et Froidchapelle) et dans le sud de la province de Namur (de Viroinval à Houyet). Cette configuration étant également observée sur la carte IV.9, elle ne peut s’expliquer par la non prise en compte des terrains de plus de 1500 mètres carrés. Le facteur du relief accidenté pourrait par contre apporter une partie de l’explication, explication qu’il semble opportun de compléter par la prise en compte de traditions locales non encore culturellement imprégnées du modèle périurbain de la très vaste parcelle.

La carte IV.10 conduit aussi à l’identification de groupes de communes où les superficies moyennes dépassent 1000 mètres carrés. De l’analyse de ces groupements, il ressort que la

production de parcelles aussi vastes nécessite de satisfaire différentes conditions, à la fois concernant la topographie et l’offre juridiquement urbanisable. Ces conditions semblent remplies pour de nombreuses communes de l’Ardenne centrale et de la Lorraine voisine, où l’on trouve à la fois un relief de plateau relativement peu tourmenté et de fortes disponibilités en zones d’habitat. Les caractéristiques identiques du plateau condruzien expliquent également les grandes superficies observées entre Ciney et Nandrin-Anthisnes. Ces éléments peuvent être interprétés en référence aux choix d’investissements des promoteurs fonciers : lorsque les limitations de la topographie et de l’urbanisme réglementaires sont faibles, la concurrence entre lotisseurs et le risque de la mauvaise commercialisation semblent contraindre les producteurs fonciers à alimenter le marché des lots constructibles avec de grandes superficies.

La carte IV.11 est une carte évolutive portant sur l’évolution annuelle de la superficie moyenne échangée sans les terrains de plus de 1500 mètres carrés. L’indicateur a été calculé par ajustement linéaire, à partir des 13 informations relatives aux 13 années comprises entre 1988 et 20001_{. Etabli pour chaque commune, cet indicateur correspond, en}

valeur relative, à l’évolution annuelle de la superficie moyenne échangée. La carte IV.11 conduit à différencier le Brabant wallon du reste du territoire régional. A l’image de la Flandre, une partie importante de la « nouvelle province » se caractérise par une limitation du desserrement. Pour expliquer cette situation, il peut être fait référence aux prix élevés et à la progressive saturation des zones d’habitat. Après plusieurs décades d’une périurbanisation très gourmande en ressource foncière, l’offre effective se raréfie et les promoteurs fonciers peuvent, sans risque pour leur commercialisation, alimenter le marché avec des parcelles de plus en plus réduites. En Brabant wallon, la réduction de la superficie moyenne des parcelles concerne de nombreuses communes, principalement à l’est (Wavre, Chaumont-Gistoux, Grez-Doiceau, Beauvechain, Jodoigne et Orp-Jauche) et au sud (Genappe, Court-Saint-Etienne, Mont-Saint-Guibert). Certaines entités ne sont toutefois pas concernées par la limitation du desserrement, notamment Nivelles, Ottignies et Waterloo, où les superficies étaient déjà plutôt réduites à la fin des années quatre-vingt. Des parcelles relativement vastes continuent par contre de s’échanger dans le quadrant sud-est (Walhain, Perwez, Ramilies et Incourt). Il s’agit là de communes au relief peu accidenté (plateau de Hesbaye), pour lesquelles la disponibilité en offre potentielle demeure importante (plan de secteur de Wavre) et, en outre, relativement éloignées de Bruxelles en distance-temps. Les cartes IV.12 et IV.13 représentent également l’indicateur de la superficie moyenne des lots pour les transactions correspondant à des superficies inférieures à 1500 mètres carrés. La carte IV.12 porte sur la période 1988-1989-1990 et la carte IV.13 sur la période 1998- 1999-2000. La discrétisation identique des cartes IV.12 et IV.13 permet de visualiser l’accentuation du desserrement qui, à l’exception du Brabant wallon, marque les différentes sous-régions wallonnes. De la comparaison entre les cartes IV.12 et IV.13, il en ressort que la croissance de la superficie moyenne concerne de très nombreuses communes où les limitations de la topographie et de la planification réglementaire sont faibles. Pour la période 1988-1989-1990, les communes aux grandes parcelles (plus de 880 m2_{) appartiennent}

souvent aux principales régions urbaines (Brabant wallon, partie centrale de la province de Namur, sud de Liège et de Verviers, périphérie de Charleroi). Par contre, en 1998-1999- 2000, les grandes superficies s’imposent sur des espaces beaucoup plus vastes. Cette évolution peut s’interpréter comme une diffusion du modèle périurbain de la vaste parcelle (R. Bages et A. Rieu, 1989). En l’absence de contraintes urbanistiques ou topographiques,

1 _{Pour quelques communes, certaines années n’ont fait l’objet d’aucune transaction et la valeur afférente a alors}

ce modèle culturel tendrait progressivement à s’imposer sur des configurations traditionnelles demeurées plus longtemps parcimonieuses en ressource foncière1_.

2.2.2.2 La limitation du desserrement en Flandre

Les cartes IV.14 et IV.15 sont établies pour la Flandre sur les mêmes bases méthodologiques que les cartes IV.12 et IV.13. Pour la période 1998-1999-2000, on discerne aisément le triangle Bruxelles - Gand - Anvers des petites superficies. En moyenne communale, les parcelles y sont presque systématiquement inférieures à 705 mètres carrés. Au sein de ce triangle, un sous-espace aux moyennes inférieures à 610 mètres carrés est également identifiable. Ce sous-espace, délimité par les villes de Saint-Nicolas, Malines et Anvers, se caractérise par des prix élevés et par de très faibles disponibilités foncières. Une configuration sous-régionale de très petites parcelles est également identifiable en Flandre occidentale, cela principalement en bordure littorale. En comparaison de leur hinterland, différents pôles urbains s’identifient également par leurs superficies moyennes assez réduites (par exemple Gand, Hasselt, Turnhout et Louvain). Concernant les communes aux parcelles relativement vastes, on observe leur concentration à l’est de l’axe Bruxelles - Anvers, à la fois en Brabant flamand, en province d’Anvers et dans le Limbourg. Pour rappel, c’est dans cette partie de la Flandre que les planificateurs ont été les plus « parcimonieux » en zones d’habitat, ce qui confirme que la propension à occuper la ressource foncière est directement fonction de la disponibilité en offre juridiquement urbanisable.

La comparaison des cartes IV.14 et IV.15 confirme la tendance flamande de la limitation du desserrement. La production de lots plus resserrés est quasi générale, mais particulièrement soutenue en contiguïté des principales zones où les superficies étaient les plus réduites à la fin des années quatre-vingt. La superficie moyenne régresse significativement dans de nombreuses communes du triangle Bruxelles - Gand - Anvers (évolutions de Bornem, Sint- Amands, Puurs, Alost, Opwijk, Asse, Affligem et Kruibeke) et également en continuité du groupement des communes littorales (évolutions de Zuienkerke, De Haan, Oudenburg et Gistel). Le Westhoek correspond à la seule partie du territoire flamand où l’on observe plutôt une tendance à l’accentuation du desserrement. A l’instar de la situation rencontrée dans certaines régions rurales de Wallonie, il est possible que cet espace ne connaisse qu’une imprégnation tardive du modèle périurbain de la vaste parcelle.

2.2.3 L’occupation de la ressource foncière par l’urbanisation résidentielle au