L A VARIABILITE SPATIALE DES PRIX FONCIERS A L ’ ECHELLE COMMUNALE

Pour étudier la variabilité des prix fonciers à l’échelle communale, nous avons choisi de considérer les transactions correspondant à des superficies comprises entre 360 et 1500 mètres carrés. En procédant de la sorte, nous évitons les biais d’agrégation que le mélange des transactions sur gisement et sur lot viabilisé engendrerait immanquablement. Parallèlement, en écartant les superficies inférieures à 360 mètres carrés, nous éliminons également de nombreux lots localisés en trame bâtie (« dents creuses ») dont la destination ne correspond pas au produit immobilier de la maison unifamiliale isolée.

Les cartes III.2 et III.3 rendent compte des prix pour les périodes 1988-1989 et 1999-2000. Ces deux cartes établies pour l’ensemble de la Belgique expriment les valeurs monétaires en euros de 1998, sur base d’une discrétisation par seuils observés. Les seuils étant identiques pour les deux représentations, leur confrontation permet de visualiser les évolutions différenciées qui caractérisent le Nord et le Sud du pays. L’écart Flandre- Wallonie, déjà notable à la fin de la décennie quatre-vingt, s’est en effet très fortement renforcé lors de la décennie nonante. Pour la période 1999-2000, une large majorité de communes flamandes (224 sur 308) sont caractérisées par un prix moyen qui dépasse 40000 euros. Il n’y a par contre que 14 communes wallonnes sur 262 qui dépassent ce seuil ! Du graphique III.7, nous savions déjà que l’écart foncier entre la Flandre et la Wallonie résulte très largement de l’évolution enregistrée entre 1997 et 2000. Des cartes III.2 et III.3, nous savons maintenant que ce mouvement ascendant a concerné l’entièreté du territoire flamand.

Egalement dressées pour les périodes 1988-1989 et 1999-2000, les cartes III.4 et III.5 affinent l’analyse pour le territoire flamand1_{. Plutôt qu’une discrétisation par seuils observés,}

c’est ici une discrétisation par égales fréquences qui a été appliquée, ce qui permet une analyse quant au classement des communes. On distingue en Flandre trois sous-régions où les prix fonciers sont relativement faibles. La plus vaste de ces zones correspond à l’est de la région. Elle englobe l’entièreté de la province de Limbourg et la partie orientale des provinces d’Anvers et de Brabant flamand. La deuxième zone aux prix relativement peu élevés correspond à l’ouest de la Flandre occidentale, sur un espace coïncidant globalement à la région agro-géographique du Westhoek. La troisième zone flamande aux prix relativement faibles correspond au sud de la Flandre occidentale, entre Gramont et Renaix. Dans le Nord du pays, les principales régions urbaines correspondent aux territoires où les prix sont les plus élevés. C’est notamment le cas autour de Bruxelles, mais également pour de nombreuses communes des régions d’Anvers et de Gand. En Flandre, les communes littorales sont également caractérisées par des prix fonciers relativement élevés. Entre 1988- 1989 et 1999-2000, quelques évolutions territoriales se dégagent. On observe d’abord la constitution d’un pôle de prix élevé dans la région de Turnhout. Au sud de cette région, on observe également de nombreuses communes où les prix se renforcent. Il s’agit d’une évolution qui marque tout le territoire à l’interface entre la zone limbourgeoise de faible prix et la zone métropolitaine du Losange flamand2_{. A propos des territoires dont les prix fonciers}

se déforcent en comparaison de la moyenne régionale, c’est essentiellement la province de Flandre occidentale qui retient notre attention, avec les évolutions enregistrées au sein des régions urbaines de Bruges, Ostende et Courtrai.

1 _{Les données relatives aux 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale ont également été prises en}

compte pour dresser les cartes III.4 et III.5.

2 _{Rappelons que l’expression « Losange flamand » (« Vlaamse Ruit ») désigne la zone articulée par les régions}

Elaborées via la même base méthodologique que les cartes III.4 et III.5, les cartes III.6 et III.7 portent sur la Wallonie. Elles conduisent à l’identification de trois sous-régions où les niveaux de prix sont relativement élevés en comparaison de la globalité wallonne : une sous- région « centrale », une sous-région « est » et une sous-région « sud ». La sous-région centrale reprend la partie de la Wallonie la plus directement sous orbite bruxelloise. Cette vaste zone, qui englobe le Brabant wallon et une partie des provinces de Hainaut et de Namur, se prolonge vers les régions urbaines de Mons, Charleroi et Namur. Une large extension spatiale de hauts niveaux de prix concerne également l’est de la Wallonie, depuis la région urbaine de Liège jusqu’au nord de la région germanophone. La troisième zone de hauts niveaux fonciers correspond au sud de la province de Luxembourg, en raison de la proximité au pôle urbain de Luxembourg-Ville. Entre 1988-1989 et 1999-2000, différentes évolutions notables sont à épingler. Un premier élément correspond à la structuration de la sous-région « sud », avec la forte progression enregistrée à Attert et Messancy. Au sein des deux sous-régions « centre » et « est », il se produit une décrue pour les communes proches des grandes villes wallonnes. C’est le cas dans le bassin liégeois ainsi qu’à Verviers-Dison pour la Wallonie de l’est. Pour la Wallonie centrale, ce sont les communes situées le long de l’axe Châtelet – Charleroi – Mons – Saint-Ghislain qui sont concernées. Face à cette décrue pour les communes proches des grandes villes wallonnes, on observe à l’inverse un renforcement des prix pour les entités plus directement concernées par les pôles urbains extérieurs à la Wallonie. Pour la zone centrale, la croissance des prix est soutenue pour la grande périphérie de Bruxelles, le long d’un arc de cercle qui, via Gembloux, court depuis Jodoigne jusque Silly. En province de Liège, ce sont les communes influencées par les acheteurs allemands et néerlandais qui sont caractérisées par la croissance la plus soutenue.

3.2

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