Une nouveauté : les associations secondaires
10. Premièrement, le projet prévoit, en effet, que puissent être créées dans les statuts des sous-indivisions soit pour des immeubles, soit pour des parties
d’immeubles, qui ne sont pas affectés à l’usage de tous. L’emploi du mot « usage » pourrait être ambigu car il est parfaitement possible de prévoir que des parties communes soient générales et donc copropriété de tous, mais utilisées seulement par certains ; il est toutefois contrebalancé par le terme même de « sous-indivision » qui, certes, dans son sens tout à fait général, vise la coexis- tence de plusieurs droits de même nature (quels qu’ils soient) sur un ou plu- sieurs biens, mais qui, dans ce contexte précis, signifie indivision en propriété et
55. I. DE STEFANI et Ph. DE PAGE, « Les groupes d’immeubles et les sous-assemblées », in La copro-
priété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis. Bilan et perspectives dix ans après l’entrée en vigueur de la loi du 30 juin 1994, sous la direction de Ph. DE PAGE, I. DE STEFANI, D. MERCKEN
et T. MERCKEN, op. cit., p 9.
1
donc copropriété. C’est donc bien la création d’indivisions particulières, de véritables parties communes spéciales, réparties en quotes-parts mathématiques entre seulement certains copropriétaires, que la loi nouvelle permettrait.
Du point de vue de la légistique, il est intéressant de souligner que, dans la proposition de loi initiale, n’était envisagée que la question de la création d’associations pour des parties de groupes d’immeubles, ayant une personna- lité juridique distincte de celle du groupe d’immeubles. Ce n’est que par l’amendement n° 97 que le système a été conçu en deux temps : établisse- ment éventuel, dans l’acte de base, de sous-indivisions et possibilité, ensuite, d’y superposer des associations secondaires.
En l’état actuel, le projet d’alinéa 4 de l’article 577-3 du Code civil, pré- voit que, si cette seconde opération de superposition n’est pas effectuée, la sous-indivision pourtant existante sera régie par le droit commun de la copro- priété forcée des articles 577-2, § 9 et § 10 du Code civil 57, tandis que le pro-
jet d’article 577-4/1, du même Code, prévoit, lui, l’application des articles 577-3 et suivants, si vient s’adjoindre, relativement à cette sous-indivi- sion, une association secondaire des copropriétaires. Rappelons ici que le paragraphe 10 de l’article 577-2 du Code civil, dispose « (…) qu’il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune pourvu qu’il n’en change pas la destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts ». Cette disposition est supplétive, fort heureusement et pourrait être écartée, mais, plus fondamentalement, faut-il déduire du libellé du nouvel ali- néa 4 de l’article 577-3 du Code civil, que les articles 577-3 et suivants ne s’appliqueraient aucunement à la sous-indivision, créant ainsi deux systèmes de copropriété singulièrement différents régissant un même immeuble ou groupe d’immeubles 58 ? Les travaux préparatoires ne sont pas clairs sur ce point
mélangeant volontiers les concept de sous-association et sous-indivision 59.
57. Voy. sur ce droit commun de la copropriété forcée – auquel il convient d’ajouter, sauf incom- patibilité, les premiers paragraphes de l’article 577-2, du Code civil, – appliqué à une cour com- mune, Civ. Nivelles, 17 décembre 2008, R.C.D.I., 2009, p. 35.
58. Telle est, rappelons-le, la solution préconisée par A. Deliège sous l’empire de la loi actuelle, du moins à propos de parties spéciales prévues au sein d’un seul et même immeuble, l’auteur ajou- tant que, dans pareil cas, non seulement s’appliqueraient, aux seules parties communes spéciales, le droit commun de la copropriété forcée mais aussi les dispositions spécifiques de l’acte de base et du règlement de copropriété relatives à ces indivisions particulières, tandis que le reste de l’immeuble serait régi par les dispositions des articles 577-3 et s., du Code civil (voy. A. DELIÈGE, « Le problème des communautés particulières », op. cit., spécialement n° 11, p. 158).
59. Voy., par exemple, les observations faites lors de la discussion article par article de la proposition, Rapport fait au nom de la commission de la Justice par R. LANDUYT et V. DEOM, le 13 juillet
S’il faut comprendre le projet d’article 577-3, alinéa 4 du Code civil, comme permettant une sorte d’enclave d’une copropriété forcée de droit commun au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété forcée des immeubles bâtis, l’idée ne nous séduit pas forcément. C’est l’occasion de rappeler brièvement une autre solution que nous avons précédemment sug- gérée 60 et qui pourrait peut-être fournir matière à réflexion tout en mainte-
nant l’ensemble sous le régime des articles 577-3 et suivants du Code civil. Voyons.
Dans la mesure où, sous l’empire de la loi actuelle éclairée par la juris- prudence précitée, nous défendons la possible existence de certaines parties communes spéciales, au sein d’une copropriété dotée d’une seule association des copropriétaires, dès lors que tous les copropriétaires sont au moins tous propriétaires d’un lot, comprenant une partie privative bâtie et une quote- part dans des (et non tous les) éléments immobiliers communs, nous propose- rions de réunir tous les copropriétaires en assemblée générale où ils pour- raient tous délibérer, au sens premier de s’informer, de peser le pour et le contre des décisions, argumenter en sens divers, conformément à l’article 577-6, § 1er du Code civil, qui prévoit que chaque propriétaire d’un
lot fait partie de l’assemblée générale et participe à ses délibérations. En revanche, lorsqu’il s’agirait vraiment de prendre la décision, de voter, nous appliquerions l’article 577-6, § 4 du Code civil, qui énonce que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes » ; ils voteraient donc tous en fonction de leurs quotes-parts lorsque seraient concernées les parties communes générales, tan- dis que, s’agissant des parties communes spéciales, seuls les copropriétaires de celles-ci prendraient part au vote, toujours, conformément à l’article, en fonction de leurs quotes-parts dans les parties communes (spéciales cette fois). Cette solution présente l’avantage que tous seraient conviés à l’assemblée générale et en recevraient l’ordre du jour ; tous auraient ainsi l’opportunité d’entendre les projets divers, les arguments pour les défendre, tandis que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales auraient in fine le dernier mot, puisque devant en assumer seuls les charges. Les autres, bien informés, pourraient adopter, ou non, des décisions similaires pour d’autres immeubles du groupe ou d’autres parties de l’immeuble, dans une perspective de cohé- rence au sein de la copropriété, ou encore d’économie d’échelle ; bien infor- més, ils pourraient aussi exercer le cas échéant, leur recours contre une
60. Voy., dans un cadre certes plus intimiste, P. LECOCQ, Conseil francophone de la Fédération du
1
décision estimée abusive, car nuisant à leurs intérêts, conformément à l’article 577-9, § 2, du Code civil.
11. Deuxièmement, nous l’avons dit, la réforme poursuit en adoptant le nouvel article 577-4/1 du Code civil, qui dispose que, si une sous-indivision est réalisée dans les statuts, ces derniers pourront prévoir, en outre, la créa- tion, et le fonctionnement, d’une association des copropriétaires concernés, association secondaire dotée pareillement de la personnalité juridique. Les associations secondaires peuvent évidemment se multiplier si plusieurs sous- indivisions sont mises sur pied.
La première version de l’article 577-4/1 du Code civil, portait que ces associations (secondaires 61) peuvent être créées « (…) dans des matières limita-
tivement énumérées, nécessaires à la conservation et l’administration desdites parties (communes spéciales) ». Jugée un peu trop restrictive 62, elle fut rema-
niée dans un premier amendement, l’amendement n° 8, qui donnait pour objet aux associations (secondaires) « (…) la gestion, l’entretien et l’améliora- tion interne » des parties communes (spéciales). L’article 577-4/1 du Code civil adopté dans le projet, tel qu’issu de l’amendement n° 98, révèle davan- tage de souplesse encore puisqu’il ne délimite plus positivement l’objet des associations secondaires et renvoie simplement aux statuts pour leur création et fonctionnement, les articles 577-3 et suivants du Code civil leur étant par ailleurs applicables. Il est toutefois précisé in fine que « (…) l’association princi- pale des copropriétaires reste exclusivement compétente pour les décisions qui ont une incidence sur des intérêts qui dépassent ceux de l’association secon- daire concernée ».
61. Le terme « secondaire » n’apparaît, en effet, pour la première fois que dans l’amendement n° 98. 62. Surtout lorsque l’on se rappelle que la définition actuelle de l’objet social de l’association des copro- priétaires au moyen des seuls termes de « la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis » à l’article 577-5, § 3, du Code civil, a incité certains à « détricoter » tout le système établi par la loi de 1994 et réduire comme peau de chagrin l’utilité de la personnalité juridique octroyée ; voy. encore, tout récemment, Cass., 3 avril 2009, (R.C.D.I., 2009, p. 24 ; R. Timmermans, « Wijziging verdeling lasten appartementseigendom : processuele betrokkenheid eigenaars verplicht, zegt cassatie », R.C.D.I., 2009, pp. 3 et 4) qui décide que l’action en modifi- cation de la répartition des charges tend à modifier la situation des propriétaires individuels ayant chacun leur propre intérêt et n’est, par conséquent, pas recevable lorsqu’elle est introduite unique- ment contre l’association des copropriétaires ; voy. aussi, Civ. Liège, 20 octobre 2008, R.C.D.I., 2009, p. 45, qui rappelle que la qualité de l’association des copropriétaires pour agir en justice est limitée par son objet consistant dans la conservation et l’administration de l’immeuble ; voy. sur ce large débat, C. MOSTIN, « Quelles perspectives pour le contentieux de la copropriété dans le cadre
On comprend l’idée ; la formulation « incidences sur des intérêts dépas- sant … » ne manquera pas, toutefois, de susciter l’interprétation. Les statuts pourraient peut-être, à cet égard, donner quelques indications ou pistes de réflexion, sans oublier, néanmoins, que la loi est impérative.
Des textes de loi succincts, une grande latitude dans la rédaction des sta- tuts, telle est la voie choisie par le législateur belge quant à la création d’asso- ciations secondaires. Puisse la pratique en faire bon usage…