L’assemblée générale
B. Les réunions de l’assemblée générale
10. Les procurations.
« Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée générale ou non », stipule actuellement l’article 577-6, § 5. La pratique des procurations 23 est donc certainement légale – et ne pourrait être
écartée dans le règlement de copropriété sous peine de nullité de la clause 24 – ,
21. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionne- ment des copropriétés, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2007-2008, n° 52-1334/001, pp. 4 et 5. 22. Sous l’empire de la législation actuelle, cette possibilité est reconnue comme légale, voire encouragée,
par divers auteurs : Ph. DE PAGE, I. DE STEFANI et L.-Ph. MARCELIS, « L’assemblée générale, ques-
tions pratiques », in La pratique de la copropriété, sous la dir. de Ph. DE PAGE, P. DEHAN et R. DE VAL- KENEER, Bruxelles, Bruylant, 1996, p. 234, n° 42 ; P. VAN DEN EYNDE, L. ROUSSEAU, P. DEGROOF
et R. VAN ROY, « Personnalité juridique et aspects notariaux », in La pratique de la copropriété, sous la
dir. de Ph. DE PAGE, P. DEHAN et R. DE VALKENEER, Bruxelles, Bruylant, 1996, p. 121, n° 86.
23. Instrumentum dont le mandataire pourra faire état pour établir qu’il dispose du pouvoir de représenter le
mandant (P. WÉRY, Le mandat, coll. Rép. not., Bruxelles, Larcier, 2000, p. 61, n° 5). Lors des travaux
préparatoires, les représentants de la Confederatie van Immobiliënberoepen ont relevé que, dans la proposition de loi, « il n’était pas précisé clairement si l’on peut encore utiliser des formulaires de procuration pré- imprimés sur lesquels le mandant écrit de sa propre main ‘Bon pour pouvoir’ » (proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Rapport,
Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/011, p. 75). Peut-être est-il donc bon de rappeler
ici que les procurations sous seing privé ne doivent rencontrer aucun formalisme particulier de validité et que la mention « bon pour pouvoir » n’est pas prescrite par la loi (P. WÉRY, ibidem, p. 132, n° 77).
24. A. DE BECKER et L. WEYTS, « L’administration de l’immeuble : l’assemblée générale et le syndic »,
in Copropriété, Actes du colloque organisé le 7 octobre 1994 par le Centre de recherches juridiques
(U.C.L.) sous la dir. de N. VERHEYDEN-JEANMART, Louvain-la-Neuve, p. 210 ; Ph. DE PAGE, I.
DE STEFANI et L.-Ph. MARCELIS, « L’assemblée générale, questions pratiques », op. cit., p. 226,
n° 24 ; H. VANDENBERGHE (avec la collab. de S. SNAET), Zakenrecht. Boek III. Medeëigendom, 2e éd.,
Anvers, Story-Scientia, 1997, p. 215, n° 93 ; H. VANDENBERGHE et P. SOENS, « De algemene ver-
gadering van de vereniging van mede-eigenaars : organisatie en praktische knelpunten, in Apparte-
mentsrecht, V. SAGAERT et G. ROMMEL eds, Bruges, die Keure, 2008, p. 57. Contra : D.
MEULEMANS, « De invoering van een nieuw wettelijk statuut voor de appartementsmede-
eigendom », Accountancy en Bedrijfskunde, 1994 n° 15, p. 8, n° 59 (cité par H. VANDENBERGHE (avec
la collab. de S. SNAET), Zakenrecht. Boek III. Medeëigendom, 2e éd., Anvers, Story-Scientia, 1997,
p. 215, n° 93). Apparemment, selon D. Meulemans, le règlement de copropriété pourrait exclure que certaines catégories de personnes, par exemple les locataires, puissent être mandataires.
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même si elle est encadrée : d’une part, le syndic ne peut être mandataire : il s’agit ici d’éviter tant les conflits d’intérêts que la concentration des décisions dans les seules mains du syndic 25 ; d’autre part, « nul ne peut prendre part au
vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés » ; enfin, si le mandataire choisi devait, par ailleurs, avoir été investi par la copropriété d’une mission ou d’un contrat d’emploi, il ne pour- rait prendre part aux votes relatifs à sa mission (art. 577-6, § 7).
Ces limites et conditions actuellement en vigueur n’ont pas été jugées satisfaisantes par les auteurs de la proposition de loi qui ont notamment épin- glé la pratique des procurations en blanc remises au syndic. Dans le présent contexte, par procuration en blanc, on entend les procurations ne mention- nant pas le nom du mandataire 26. Le développement de cette pratique
débouche, de facto, sur une certaine concentration des pouvoirs dans les mains du syndic, porteur des procurations, dans la mesure où c’est à lui qu’il revient alors d’élire les mandataires 27.
Désormais, la désignation d’un mandataire devra répondre à des règles plus strictes : « La procuration 28 désigne nommément le mandataire. Elle peut être
générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale » (art. 577-6, § 5, al. 1er). Le
recours aux procurations en blanc n’est dès lors plus autorisé, amenant déjà certains commentateurs à craindre que les quorums de présence ne soient plus atteints 29. Lors des travaux préparatoires, O. Hamal a fait observer que
« la procuration reste valable si une deuxième assemblée générale est organi- sée après le report d’une première assemblée générale pour absence de
25. Le syndic ne participe au vote que lorsque lui-même est copropriétaire (art. 577-6, § 5, al. 3). 26. On parle d’une procuration en blanc, lorsqu’une mention est laissée vierge dans la procuration.
« Lorsque c’est le nom du mandataire qui est laissé en blanc, le mandant donne au porteur de la procuration le mandat d’élire un mandataire » (P. WÉRY, Le mandat, op. cit., p. 136, n° 82). 27. H. VANDENBERGHE et P. SOENS, « De algemene vergadering van de vereniging van mede-
eigenaars… », op. cit., p. 59.
28. Il n’est plus dit que la procuration doit être « complétée et signée entièrement de la main du mandant » pour permettre le recours à la voie électronique (proposition de loi visant à moder- niser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Amende- ments, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/006, p. 11 ; proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des coproprié- tés, Rapport, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/011, p. 19).
29. H. VANDENBERGHE et P. SOENS, « De algemene vergadering van de vereniging van mede- eigenaars… », op. cit., p. 60. Ces auteurs auraient préféré un système dans lequel des procurations en blanc pouvaient être remises au syndic tenu de les distribuer « aveuglément » aux coproprié- taires présents le jour de l’assemblée et ne jouant donc qu’un rôle de boîte aux lettres.
quorum » 30. Pour éviter toute discussion sur ce point, le mieux serait que le
texte définitif intègre expressément cette précision.
De plus, pour éviter une trop grande concentration des pouvoirs dans les mains d’un seul mandataire, il est prévu que « Nul ne peut accepter plus de trois
procurations de vote. Toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété »
(art. 577-6, § 5, al. 2). On observera que la rédaction de ce texte a subi des évolutions au cours des travaux préparatoires. Les auteurs de la proposition de loi souhaitaient « éviter qu’un seul propriétaire ne puisse manipuler l’assem- blée générale à son profit, en rassemblant un grand nombre de procurations auprès des autres propriétaires » 31. Dès lors ils proposèrent de compléter
l’article 577-6, § 5, al. 2 comme suit : « Nul ne peut prendre part au vote en tant que mandataire pour un nombre de voix supérieur à 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété » 32. O. Hamal s’inquiéta
toutefois de cette suggestion qu’il jugea critiquable en ce qu’elle aurait pu déboucher, selon lui, surtout dans les petites copropriétés, sur une impossibi- lité de donner procuration à certains copropriétaires. Dans ces copropriétés, il n’est en effet pas rare que les copropriétaires disposent déjà en leur nom pro- pre de 10 % des voix, et même plus, les empêchant dès lors d’être porteurs de procuration. C’est pourquoi, par le dépôt de l’amendement n° 18, il proposa une autre formulation de la disposition légale, fort proche de la version finale- ment votée 33. En réalité, il nous paraît que la proposition initiale n’empêchait
nullement un copropriétaire disposant en nom propre de plus de 10 % des voix d’accepter une procuration. En effet, cette première formulation pré- voyait uniquement de limiter la puissance de vote des mandataires (« nul ne peut prendre part au vote en tant que mandataire 34… »). Quoi qu’il en soit, la
30. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Rapport, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/011, p. 20. 31. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionne-
ment des copropriétés, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2007-2008, n° 52-1334/001, p. 16. 32. Ibidem, p. 31.
33. La formulation exacte proposée par O. Hamal était la suivante : « Nul ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété » (proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Amendements, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/004, p. 13 ; rapport, Doc.
parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/011, p. 20).
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proposition de O. Hamal, inspirée de la législation française 35, fut retenue.
On veillera à lire attentivement la règle nouvelle : jusqu’à trois procurations, il n’est pas question de limiter la puissance de vote du mandataire ; celle-ci ne se voit limitée à 10 % que si le mandataire accepte plus de trois procurations. On précisera enfin que le seuil de 10 % est calculé en tenant compte et des voix dont le mandataire dispose en son nom propre et des voix dont il dispose en raison des procurations.
Une chose encore à propos du seuil des dix pourcents. Au cours des tra- vaux préparatoires, les représentants de la Confederatie van Immobiliënberoepen s’inquiétèrent des conséquences que pourrait avoir l’interdiction des procura- tions en blanc : « Qu’advient-il si plusieurs copropriétaires désignent la même personne comme mandataire ? Ils ne savent en effet pas si les autres coproprié- taires seront présents ou non, ni qui ils ont éventuellement désigné comme mandataire. Le recours obligatoire aux procurations nominatives (même si c’est une procuration spécifique) a pour effet, en cas de dépassement du pla- fond des 10 %, d’éliminer ces procurations 36 ». Cette sanction – la mise au
rebut des procurations – ne nous paraît toutefois pas certaine. L’obligation de désigner nommément le mandataire est une mesure qui a été prise en vue de contrer la pratique des procurations en blanc (et donc, en clair, la pratique du choix des mandataires par les porteurs des procurations, souvent les syndics). Pour le reste, les règles relatives à la substitution de mandataire ne nous parais- sent pas avoir été affectées par les nouvelles dispositions. À cet égard, on sait que, dans le silence du mandat, et à moins que celui-ci ne soit fortement
intuitu personae, on considère généralement que la substitution est autorisée 37.
Le recours à la substitution devrait permettre d’éviter « l’élimination » des pro- curations crainte par la Confederatie van Immobiliënberoepen.
Enfin, l’interdiction pour les personnes mandatées ou employées par l’association des copropriétaires de prendre part aux votes lorsque le point sujet à discussion concerne les missions qui leur ont été confiées ne visera désormais plus seulement ces personnes mais également aussi toute personne « prestant pour [l’association des copropriétaires] des services dans le cadre de tout autre contrat » qu’un contrat de mandat. Les travaux préparatoires visent particulièrement le cas du promoteur, du constructeur ou de l’entrepreneur 38.
35. Art. 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 36. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement
des copropriétés, Rapport, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/011, p. 75. 37. Sur cette question, voy. P. WÉRY, Le mandat, op. cit., p. 183, n° 132.
38. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionne- ment des copropriétés, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2007-2008, n° 52-1334/001, p. 16.