Les majorités qualifiées.

Pour ce qui concerne les quorums de vote particuliers exigés par la loi, on observe trois changements, non sans avoir au préalable relevé que, pour ce qui est des majorités qualifiées, les auteurs de la proposition n’ont pas intro- duit la précision dont nous venons de faire état pour la règle générale de vote : il n’est pas précisé que le quorum est calculé en tenant compte des pro- priétaires présents ou représentés au moment du vote (et sous réserve de ce qui sera dit ci-après des abstentions). Il n’y a cependant pas de raison qu’il en aille différemment pour le quorum ordinaire et pour les majorités qualifiées.

Primo, la deuxième hypothèse visée au point 577-7, § 1er_{, 1° est modifiée}

(point b). Alors qu’une majorité des trois quarts des voix était requise, sauf con- ditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, pour « tous travaux

39. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Amendements, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/004, p. 13.

affectant les parties communes à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic », cette majorité qualifiée sera désormais nécessaire pour décider « de la réception provisoire et définitive et de tous travaux affectant les parties commu-

nes à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ». L’objectif poursuivi

par les auteurs de l’amendement n° 104 fut de faire décider de la réception des travaux par l’assemblée générale et non par le syndic. Cette attribution de com- pétence leur paraissait plus saine, compte tenu de ce que le syndic pourrait avoir « travaillé en première instance » avec le promoteur 40_.

Peut-être regrettera-t-on que les auteurs de l’amendement n’aient pas profité de l’occasion de la réforme pour clarifier la portée de l’exception visée dans ce même point b, dès lors qu’il a été épinglé par quelques commenta- teurs que celle-ci pouvait donner lieu à discussions. Faut-il, en effet, lire le texte reproduit ci-dessus comme signifiant que l’assemblée générale n’est pas compétente pour ce qui concerne les travaux qui peuvent être décidés par le syndic (c’est-à-dire ceux qui relèvent de sa mission « d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire ») ou faut-il, au con- traire, considérer que, pour ce qui concerne ces travaux, les deux organes sont compétents 41 _{(auquel cas le recours à l’expression « à l’exception de »}

peut être jugée ambiguë) ? La question pourrait par exemple se poser lorsque des travaux urgents doivent être décidés, ces travaux entrant dans la catégorie des mesures conservatoires 42_{. En réalité, les travaux préparatoires de la loi de}

1994 donnent à penser qu’il faut opter pour la deuxième solution 43 _{et que le}

texte doit être compris comme signifiant que, pour les actes conservatoires et d’administration provisoire, l’assemblée générale, compétente, ne doit pas décider à la majorité des trois quarts, mais à la majorité absolue 44_.

40. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Amendements, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/010, p. 3 ; rapport, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/011, p. 21.

41. Sur cette question, voy. récemment N. BERNARD, « Le régime des travaux dans les parties pri- vatives et communes du bien détenu en copropriété », in La copropriété par appartements, P. LECOCQ, G. BENOIT et G. ROMMEL eds, Bruxelles, la Charte, 2008, spéc. p. 11, n° 30.

42. Sur la notion d’actes conservatoires et d’administration provisoire, on peut consulter Fr. AEBY, La

propriété des appartements, 3e _{éd., Bruxelles, Bruylant, 1983, p. 368, n° 379 ; J. HANSENNE, Les biens.}

Précis. II, Liège, éd. Collection Scientifique de la Faculté de Droit de Liège, 1996, p. 861, n° 861.

43. En ce sens, voy. notamment O. JAUNIAUX, « Le syndic et le conseil de gérance », in La copropriété

par appartements, P. LECOCQ, G. BENOIT et G. ROMMEL eds, Bruxelles, la Charte, 2008, p. 172. 44. Pour les actes relevant de la simple conservation de la chose commune, aucune majorité qualifiée n’est requise, alors qu’une majorité des trois quarts des voix est requise chaque fois qu’il est question de travaux visant à améliorer l’état de l’immeuble (projet de loi modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 1990-1991, n° 1756/1-90/91, p. 20). Voy. A. DE BECKER et L. WEYTS, « L’administration de l’immeuble : l’assemblée générale et

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Secundo, des modifications ont été apportées au quorum requis pour

modifier la répartition des quotes-parts. À cet égard, le principe reste celui de l’unanimité des voix de tous les copropriétaires 45_{. Toutefois, si la modifica-}

tion des quotes-parts devait être générée par une décision d’effectuer des tra- vaux ou par un acte d’acquisition, elle pourrait, dit le texte, être adoptée à la même majorité que celle requise pour les décisions relatives aux travaux ou aux acquisitions (nouvel art. 577-7, § 3). On pourra regretter que le texte vise les actes d’acquisition, alors que ce sont plus précisément (et plus exacte- ment) les actes de disposition que les parlementaires avaient en vue 46_{. On}

regrettera aussi l’utilisation de l’auxiliaire modalisateur (« elle peut statuer, à la même majorité… »). Des dérogations seraient-elles admissibles relativement à ce quorum ? L’impérativité ne serait-elle ici pas de mise ? Probablement pas. Pourquoi dès lors ne pas avoir opté pour une formulation plus classique. Par exemple : « Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide des travaux ou des actes d’acquisition, il est statué, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire ».

Tertio, deux nouvelles compétences sont attribuées à l’assemblée générale

pour l’exercice desquelles une majorité des trois quarts des voix est requise : d’une part, la création du conseil de copropriété et d’autre part, la fixation du seuil de mise en concurrence des fournisseurs (577-7, § 1er_{, 1°, d). Nous}

reviendrons ultérieurement sur ces deux points 47_.

Cependant, il nous paraît utile de formuler dès à présent trois remarques en ce qui concerne la création du conseil de copropriété : (1) il est sans doute abusif, de notre part, de parler ici de nouvelle compétence dans la mesure où le conseil de copropriété n’est rien d’autre que le conseil de gérance « nouvelle mouture » ; (2) plus fondamentalement, observons que le texte tel qu’actuelle- ment formulé dit exactement le contraire de ce que voulaient exprimer les auteurs de la proposition : en effet, c’est dans les copropriétés comprenant au moins vingt lots que la création d’un conseil de copropriété sera obligatoire et

45. La loi exigeant l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, on peut se demander s’il est ici question de l’ensemble des copropriétaires formant la copropriété ou s’il s’agit des copropriétaires présents ou représentés. En faveur de la première thèse : R. TIMMERMANS, « Naar een ver- nieuwd appartementsrecht », T. App., 2003/3, p. 7 ; en faveur de la deuxième thèse : A. DE

BECKER et L. WEYTS, « L’administration de l’immeuble : l’assemblée générale et le syndic », op.

cit., p. 229.

46. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonctionne- ment des copropriétés, Amendements, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 52-1334/ 007, p. 3.

non pas dans les copropriétés de moins de vingt lots comme le texte le dit actuellement ; (3) enfin, et outre la précédente observation, le libellé du texte pourrait être amélioré dès lors que le quorum de trois quarts des voix sera aussi celui qui devra être atteint lorsqu’il sera décidé, dans une petite copropriété, alors même que cet organe n’est alors pas obligatoire, de constituer un conseil de copropriété 48_{. Le mieux serait sans doute de ne viser à l’article 577-7, § 1}er_,

1°, c) que la seule question du quorum lorsqu’est créé un conseil de copro- priété (à savoir trois quarts des voix) et, comme le projet le propose, de rendre cette création obligatoire à l’article 577-8/1, à tout le moins pour les copro- priétés les plus importantes (à savoir d’au moins vingt lots).