Divers documents jalonnent la vie d’une copropriété – que nous appellerons pour faire bref – par appartements, qu’il s’agisse des documents

initiaux, tels les statuts ou encore, le cas échéant, le règlement d’ordre inté- rieur, ou de documents ultérieurs, tel le registre des décisions de l’assemblée générale. Certains sont officiellement prévus par la loi actuelle, d’autres sont l’œuvre de la pratique, créative et efficace, certes, mais parfois disparate. Le projet de réforme entend améliorer, à certains égards, le contenu ou la publi- cité donnée aux documents déjà obligatoires et imposer de nouveaux écrits, en en uniformisant la teneur. Souvent d’ailleurs, l’imposition d’un nouvel écrit est l’aboutissement d’une amélioration projetée au niveau du fonction- nement, raison pour laquelle nous avons joint les deux thèmes : transparence dans le fonctionnement et transparence dans les documents de la copropriété.

3. Sur la question de la publicité d’abord, rappelons que les statuts, leurs modifications, ainsi que l’acte de clôture de la liquidation de l’association doi- vent revêtir la forme authentique et être transcrits à la conservation des hypo- thèques 3_.

Quant à la réforme, notons qu’un amendement n° 95 4_{, déposé in extre-}

mis, modifie l’article 577-4, § 1er_{, du Code civil en y insérant un nouvel ali-}

néa 2, amendement rédigé comme suit : « Tous les actes relatifs aux parties communes, à l’exception du règlement d’ordre intérieur, doivent être trans- crits à la conservation des hypothèques compétente, exclusivement au nom de l’association des copropriétaires ». Cet amendement est justifié de la sorte : « Actuellement la publicité hypothécaire des actes relatifs aux parties commu- nes a lieu au nom de chaque copropriétaire. Cette formalité implique des frais importants car l’identité de chaque copropriétaire doit figurer dans chaque acte modifiant l’acte de base, dans la vente des parties communes, etc. Il apparaît plus simple et moins coûteux de réaliser la publicité hypothécaire au nom de l’association des copropriétaires. En outre, cela rend la “traçabilité” des actes plus facile, puisqu’elle peut se faire au nom de l’association des

3. En vertu des articles 577-5, § 1er_{, 2°, et 577-13, § 4, du Code civil et de l’article 1}er_{, al. 1}er_{, de}

la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

4. Voy. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonc- tionnement des copropriétés, Amendements, n° 95, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, 23 juin 2009, n° 1334/008, p. 1.

copropriétaires et ne nécessite plus que l’on connaisse l’identité d’un copro- priétaire au moins ».

Cet amendement fut adopté en séance plénière de la Chambre et est, en conséquence, repris dans le projet de loi soumis au Sénat le 16 juillet dernier, moyennant de légères corrections de forme 5_{. Cet amendement fut accueilli}

de manière très mitigée par la commission chargée de la réforme de la copro- priété. L’on peut en effet lire dans le rapport de ladite commission que le cabinet du ministre préférerait le système actuel, car « l’association des copro- priétaires n’est pas propriétaire des parties communes. La transcription ne peut donc pas se faire en leur (N.D.L.R. lire “son”) nom. Une transcription au nom de chaque copropriétaire n’entraîne d’ailleurs pas une telle charge de travail supplémentaire car il s’agit toujours des mêmes données qui peuvent être retranscrites par un simple “copier-coller” » 6_.

Quoi qu’il en soit, que signifie exactement cet amendement ? On le sait, la problématique de la détermination de la ou des personnes au nom desquelles transcrire les statuts est délicate 7 _{: l’association des copropriétaires a la personna-}

lité juridique et, notamment, le pouvoir de modifier les statuts, le pouvoir de disposer aussi des parties communes, mais ce sont les copropriétaires qui sont propriétaires ensemble des parties communes. Or, notre système de publicité est un système personnel. Résultat : en pratique, les statuts sont transcrits au nom des parties à l’acte de base, mais aussi au nom de l’association des copropriétai- res 8_{, le répertoire contenant désormais trois listes : celle des personnes physiques,}

celle des personnes morales et celle des associations de copropriétaires. Quant aux actes modificatifs des statuts, la question est encore plus compliquée puisqu’il faudrait, semble-t-il, distinguer selon que l’acte modificatif emporte modifica- tion des quotes-parts de droits, voire révèle, plus généralement, une cession ou

5. Voy. la version définitive reprise à l’art. 4, B), du projet de loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion,

Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, 16 juillet 2009, n° 1334/013, p. 4, les termes « Tous

les actes » étant remplacés par « les actes », « au nom de », par « sous le nom de » – et ce, confor- mément à l’art. 139 de la loi hypothécaire – et « à la conservation des hypothèques compétente », par « à la conservation des hypothèques conformément à l’art. 1er_{, al. 1}er_{, de la loi hypothécaire}

du 16 décembre 1851 ».

6. Rapport fait à la Chambre, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, 13 juillet 2009, n° 1334/011, p. 8.

7. Voy. C. MOSTIN et P. LECOCQ, « La vente et la copropriété », in La mise en vente d’un immeuble,

Hommage au Professeur N. VERHEYDEN-JEANMART, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 177 à 190, spé-

cialement p. 189.

8. Voy. C. MOSTIN et P. LECOCQ, « La vente et la copropriété », op. cit., pp. 177 à 190, spéciale-

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une constitution de droits réels immobiliers, ou non, l’acte devant, à tout le moins, dans le premier cas, être transcrit au nom des copropriétaires actuels con- cernés 9_{, les avis divergeant quant à la pertinence d’une publicité aussi au nom}

des copropriétaires originaires à l’acte de base et au nom de l’association des copropriétaires, fût-ce par le renvoi d’une mention électronique 10_{. Enfin, reste}

encore à procéder, le cas échéant, à la réalisation de la publicité de l’acte de mutation immobilière relatif aux parties communes lui-même, tel l’acte de vente d’une partie commune, opération tout autant incertaine et controversée 11_.

L’amendement semble donc vouloir limiter la publicité au seul nom de l’association des copropriétaires, dans un souci manifeste de simplification ; nous disons « semble », car sont visés par le projet « les actes relatifs aux par- ties communes », termes au contenu non défini par ailleurs, la justification donnée dans les travaux préparatoires visant toutefois, sans être exhaustive, tant les actes modificatifs des statuts que les actes de disposition de parties communes. La réforme est donc sur ce point capitale par rapport au principe même de notre publicité immobilière et mériterait quelques précisions quant à son champ d’application.

4. Le contenu de l’acte de base et celui du règlement de copropriété sont