La transparence dans la transmission d’un lot
C. L’information de l’acquéreur
27. En ce qui concerne les amendements n os 101, 102 et 103, on obser-
vera, pour ne plus y revenir, que l’amendement n° 101 reprend en fait la teneur du n° 69 et ajoute, à juste titre, aux charges que doit le nouveau copropriétaire les dépenses de conservation et de réparation décidées par le syndic. L’amendement n° 102 a déjà été critiqué par nous 126 : adopté in extremis, il
s’écarte radicalement de la position qui a fini, après moult débats, par l’empor- ter en doctrine aujourd’hui quant à la date charnière permettant à l’association de s’adresser au nouveau copropriétaire. Quant à l’amendement n° 103, il est pour le moins obscur : il entend modifier dans l’alinéa 5 du § 1er, relatif au cas
particulier où l’acquéreur avait une procuration pour assister à l’assemblée générale dès le compromis et où il a donc décidé de certaines charges qu’il doit alors supporter, le mot « acquéreur » par celui, plus neutre, de « copropriétaire entrant ». Or, nous avons vu que cet alinéa n’entend viser que le seul cas d’une vente ; ce remplacement n’est donc pas opportun ; à titre anecdotique, on ajoutera que, dans la version du projet, le mot acquéreur est remplacé une fois par copropriétaire entrant, mais demeure dans la finale de l’alinéa !
28. Beaucoup plus fondamentalement, nous l’avons dit, c’est la structure même découlant de l’amendement n° 85 qui nous pose problème. En effet, jusque-là, le § 1er et le § 3 étaient bien distincts : le premier paragraphe réglait
une question d’obligation à la dette, le troisième, une simple question d’infor- mation. C’est en raison de cette distinction claire que l’amendement n° 39 était critiquable et qu’il a été retiré. Or que fait l’amendement n° 85 ? Il reprend dans le paragraphe premier toute une série de points qui se trouvaient déjà dans le § 1er /2, devenu le § 3, et qui doivent donc ainsi être demandés par le
notaire au syndic et être ensuite portés à la connaissance des parties. Ainsi, le 5°
125. Voy., respectivement, ce numéro, n° 15, n° 22, n° 18 et n° 17. 126. Voy. supra, n° 17.
du § 1er mentionne, comme le 1° du § 3, « le montant du fonds de roulement
et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3 » ; le § 1er, 6°, vise « l’état
des dettes certaines de toute nature dues à l’association des copropriétaires par la partie cédante », là où le § 3, 2°, reprend « le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur », la différence de formulation s’expliquant, notamment, par le fait que le § 3 ne concerne que le cas de la vente ; le § 1er, 7°, et le § 3, 4°, pré-
voient tous deux de communiquer « le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété » ; le § 1er, 8°, est relatif, enfin,
tout comme le § 3, 5°, aux « procès-verbaux des assemblées générales ordinai- res et extraordinaires des trois dernières années » et aux « décomptes périodi- ques des charges des deux dernières années ». Enfin, le 9° du § 1er impose
encore que le notaire requière du syndic « une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires ».
Certes, à la différence de ce qui était prévu dans l’amendement n° 39, ces points ajoutés dans le § 1er de l’article 577-11 du Code civil ne sont pas visés
ensuite comme entraînant une obligation dans le chef du nouvel arrivant, puis- que l’alinéa 4 dudit paragraphe n’impose comme charges dues par ce dernier que les quatre premiers points du § 1er, alinéa 1, et non les points 5 à 9. Il
demeure que nous nous trouvons avec deux systèmes d’information, qui se recoupent en grande partie et qui ne sont pourtant pas soumis au même régime. Le § 1er concerne toutes les transmissions, n’impose pas de délai butoir pour
informer le copropriétaire entrant, charge le notaire de procéder à cette demande d’information, par lettre recommandée à la poste en outre, et le syn- dic d’y répondre dans les quinze jours, tandis que le § 3, s’appliquant certes à la seule vente, impose cette obligation dans le chef du notaire, de l’intermédiaire professionnel ou du vendeur – sans établir aucun ordre entre ceux-ci –, oblige à y procéder au plus tard avant la signature de la convention de vente ou de l’offre d’achat et ne contraint le syndic à aucun délai pour communiquer ces informations au demandeur. Cette superposition nous semble totalement nuisi- ble à la clarté et à la sécurité juridique. Qui va finalement être chargé d’informer celui qui arrive et dans quels cas ? Quand devra-t-il le faire et de quelle façon ? Quel sera le responsable en cas de défaillance… ? En outre, à tout prendre, s’il y a bien des informations qu’il aurait fallu prévoir de communiquer à l’acheteur avant la date de la signature du compromis, ce sont précisément celles qui se trouvent aux quatre premiers points du paragraphe 1er de l’article 577-11 du
Code civil en projet et qui sont expressément visées comme étant des dettes du copropriétaire entrant à l’égard de l’association des copropriétaires ; or parmi celles-ci, seuls les appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, sont aussi repris dans le § 3 et donc obligatoirement communiqués en temps utile.
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29. Enfin – nous ne l’avons point encore examiné, puisqu’il concerne plusieurs des paragraphes de l’article 577-11 du Code civil –, le § 4 nouveau de cet article, censé solutionner une question importante en pratique, ajoute encore quelque peu à la confusion.
Ce § 4 dispose : « Les frais de transmission des informations requises en vertu des §§ 1er et 2 sont à charge du copropriétaire vendeur ou des copro-
priétaires vendeurs ». À notre connaissance, cette précision apparaît lors de l’amendement n° 85, qui réécrit, nous l’avons dit, tout l’article, et qui est jus- tifiée comme suit : « Aujourd’hui, il reste encore beaucoup de discussion concernant la question de savoir qui doit être chargé des frais de transmission des informations en cas d’une vente d’un lot. Le § 1er/3 met fin à cette dis-
cussion, car il précise que ces frais sont à charge du/des vendeur(s) » 127. De
vives controverses ont effectivement existé, et existent encore partiellement, quant au débiteur de l’indemnité destinée à rémunérer le syndic pour son tra- vail de recherche et de communication des informations requises par le notaire en vertu du § 1er actuel de l’article 577-11 du Code civil. Sans refaire
tout l’historique jurisprudentiel et doctrinal relatif à cette question, devenue, au fil du temps, de principe entre le monde notarial et le milieu des syn- dics 128, nous dirons qu’il est admis aujourd’hui que le notaire n’est redevable
de ces sommes ni vis-à-vis de l’association 129, ni vis-à-vis du syndic 130 ;
toutefois, des interrogations subsistent encore quant au débiteur final de ces coûts : le vendeur, l’acheteur, les deux ou encore, si l’on décide que c’est l’association qui est finalement débitrice, l’ensemble des copropriétaires 131 ?
Le projet de réforme entend régler définitivement le problème en en rendant le vendeur débiteur, ce qui semble correspondre à la pratique existante ; C. Mostin observe en effet que, sous l’empire de la loi actuelle, dans la grande majorité des cas, ces frais sont supportés, sans sourciller, par le ven- deur, et sans qu’il s’interroge sur le bien-fondé de la demande ; tout en com-
127. Voy. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonc- tionnement des copropriétés, Amendements, Doc. parl., Ch. Repr., sess. ord. 2008-2009, 7 mai 2009, n° 1334/006, p. 24.
128. Voy., not., C. MOSTIN et P. LECOCQ, « La vente et la copropriété », op. cit., nos 31 à 34.
129. Voy. Cass., 23 février 2001, Pas., 2001, 353 ; R.W., 2003-2004, p. 132 ; Rev. not. belge, 2002, p. 89 ; T. Not., 2001, p. 591, note D. PATART ; J.J.P., 2002, p. 194 ; T. App., 2001, p. 9, cassant
la décision rendue par J.P. Sint-Kwintens-Lennik, 6 avril 1998, J.J.P., 1998, p. 327, note G. DE
PALMENAER ; T. App., 1998/3, p. 19 ; R.G.D.C., 1999, p. 120, note D. PATART, « Le coût de
l’information des parties en cas de vente d’un appartement ».
130. Voy., sur ce point, not. J.P. Bruges (2e cant.), 5 juillet 1999, R.G.E.N., n° 25 100, obs. D. PATART.
131. F. Baudoncq estime toutefois que l’association des copropriétaires est le candidat le moins approprié, car ces frais n’ont pas été exposés dans l’intérêt commun (voy. F. BAUDONCQ, De burgerrechtelijke aans-
muniquant au notaire le relevé des dettes énoncées par la loi, le syndic transmet également le décompte des charges restant dues à l’association des copropriétaires par le vendeur ainsi que le montant de l’indemnité liée à ses prestations. Il invite, à cette occasion, le notaire à veiller au règlement des charges et de l’indemnité par le vendeur 132.
Solution simple et adaptée à la pratique donc, mais le hic, c’est que les ren- vois n’ont pas été effectués correctement dans ce paragraphe 4 : l’amendement n° 85 visait, en effet, les frais des informations visées au § 1er mais aussi au § 1er/
2, actuellement § 1er et § 3, et donc toutes les informations, mais uniquement les
informations fournies au nouvel arrivant. La version du projet mentionne mal- heureusement les §§ 1 et 2, probablement simple erreur de plume, mais, telle quelle, outre le § 1er, c’est bien le § 2 qui est visé concernant les informations
que le notaire doit fournir au syndic à l’occasion de la transmission d’un lot. On remarquera encore, au passage, que le § 4 projeté visant en tout cas les informa- tions prévues au § 1er, fournies, rappelons-le, dans le cadre de toute transmission,
entre vifs ou pour cause de mort, les termes de « copropriétaire vendeur » (ou « copropriétaires vendeurs ») sont, par conséquent, trop étroits.
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« La critique est aisée mais l’art est difficile » ; un cliché, peut-être, une vérité, sans conteste. Dans une optique constructive toutefois, nous aspirons, on l’aura compris – davantage peut-être qu’à propos d’autres parties du projet de réforme –, à une relecture et un réexamen de l’article 577-11 du Code civil. Les transmissions d’un lot sont fréquentes et les règles qui les gouver- nent doivent évidemment être bien adaptées. En effet, à la différence des règles qui régissent les rapports internes à la copropriété, les protagonistes, dans le cadre d’une vente en tout cas, ne seront pas appelés à vivre ensuite côte à côte et seront donc peu enclins à la conciliation ; au surplus, la régle- mentation des transmissions d’un lot a indubitablement une influence sur la façon dont les copropriétaires se comportent, pendant qu’ils sont coproprié- taires, quant aux demandes de réalisation de travaux ou de réparation et quant aux divers appels de fonds auxquels ils sont confrontés. Certes, sous l’empire de la loi actuelle, des incertitudes subsistent, mais la pratique, de tous hori- zons, a fait, ces dernières années, œuvre utile ; la loi à venir, dans toute la mesure du possible, ne doit pas être une source nouvelle d’insécurité juridi- que. Avis aux amateurs et appel aux bonnes volontés !
P.L.