La notion de « partie privative bâtie » a dû être précisée, dès les premières heures de la loi du 30 juin 1994, pour inclure, outre les parties privatives déjà

érigées, celles en construction 19_{. Elle a ensuite fait l’objet d’une controverse née}

d’hypothèses où il apparaît que certaines parcelles ne sont pas bâties du tout et ne le seront probablement jamais, controverse cristallisée autour de la problémati- que des parcs résidentiels 20_{. Sur ce point, certains auteurs prônent une applica-}

tion souple et nuancée de l’exigence du caractère « bâti », tandis que d’autres s’en tiennent à la lettre de la loi, précisant qu’il ne peut s’agir que de parties

16. Voy. l’article 577-7, § 3 du Code civil.

17. Voy. l’article 577-12, alinéa 3, in fine, du Code civil.

18. Voy. Ch. ENGELS, « Dissolution et liquidation », op. cit., pp. 110 à 112. Concernant l’acte de clôture de la liquidation de l’association, voy. P. LECOCQ et A. SALVÉ, « Un objectif principal, la tranparence ; une application particulière, la transmission d’un lot », dans le présent ouvrage, n° 3, p. 159. 19. Voy. notamment C. MOSTIN, « Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin

1994 », in Copropriété – La loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil

relative à la copropriété, éd. U.C.L. Faculté de droit, 1994, pp. 28 à 30. Cet auteur écrit notamment

sur cette question : « À la différence du législateur français, le législateur belge ne semble pas avoir voulu limiter l’application de la loi aux immeubles dont la construction est achevée. Bâtir signi- fie, au sens commun du terme, élever sur le sol, avec des matériaux assemblés et est synonyme de construire, ériger, édifier, élever. Le terme « bâti » ne paraît pas inclure une notion de finition. Les immeubles en construction paraissent dès lors soumis à l’application du régime des immeu- bles bâtis, (…) ». Notons encore, sur ce point, que, pour les immeubles destinés à l’habitation, la doctrine se fonde sur la Loi Breyne du 9 juillet 1971 pour soutenir que les statuts doivent être annexés à la convention d’acquisition (voy. C. MOSTIN et J.-Fr. TAYMANS, « Le régime d’excep- tion aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété », Jurim pratique, 2008/3, p. 98). 20. Pour un rappel de la controverse née d’un cas d’espèce soumis au juge de paix de Couvin (J.P.,

Couvin, 28 janvier 1999, Rev. not. belge, 2000, p. 200), voy. C. MOSTIN et J.-Fr. TAYMANS, « Le régime d’exception aux dispositions impératives de la loi sur la copropriété », op. cit., pp. 98 et 99 ; N. VANDEWEERD, « La copropriété forcée d’immeubles ou de groupe d’immeubles bâtis »,

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privatives bâties et construites, et suggèrent d’appliquer, à l’ensemble 21_{, dans des}

hypothèses de parcs résidentiels, le seul droit commun de la copropriété forcée énoncé aux paragraphes 9 et 10 de l’article 577-2 du Code civil 22_.

Afin d’illustrer notre propos, citons une intéressante décision du juge de paix de Furnes 23_{, au terme de laquelle le magistrat cantonal décida que « een}

niet-opgerichte privé-gedeelte wordt als gebouwd beschouwd wanneer het vatbaar is voor oprichting », soit qu’une partie privative qui n’est pas cons- truite doit être considérée comme « bâtie » au sens de l’article 577-3, alinéa 1er _{du Code civil, quand elle est susceptible de l’être. Le juge ajoute que le}

simple fait que le propriétaire reste libre de ne pas effectuer la construction est irrelevant et conclut que le propriétaire est en conséquence contributeur des charges communes, la loi du 30 juin 1994 s’appliquant alors même que son lot ne comprend qu’une partie privative « susceptible d’être construite » et une quote-part de droits dans les parties communes.

Quant à la réforme, précisons qu’elle met fin à la controverse exposée ci- dessus dans la mesure où les articles 2 A), 3 et 4 A) du projet de loi du 16 juillet 2009 suppriment purement et simplement les mots « bâtis » présents à l’article 577-3, à l’article 577-4 et dans le titre de la section II du Code civil. Le texte néerlandophone du projet de loi vise d’ailleurs « de onroerend goed of groep van onroerende goederen » 24_{. La justification de l’amende-}

ment n° 97 à l’origine de cette modification en projet est rédigée comme suit : « Il faut permettre de soumettre aux règles de copropriété les lots non bâtis mais destinés à recevoir un immeuble en copropriété et faisant partie des parcs résidentiels. En effet, à l’heure actuelle, ils ne sont pas régis par les dis- positions sur la copropriété et sont souvent laissés sans gestion » 25_.

21. Voy., pour une autre solution encore, consistant à appliquer les articles 577-3 et s., C. civ., aux parties bâties et les §§ 9 et 10 de l’article 577-2, C. civ., aux seuls lots non bâtis, H. CASMAN, « Le champ d’application de la loi : les immeubles concernés », op. cit., pp. 10 et 11.

22. Voy. not., C. MOSTIN, « La copropriété forcée des immeubles bâtis : un terrain fertile en réflexion », in CUP, 2000, vol. 42, pp. 16 à 19, spécialement p. 19 ; C. MOSTIN rappelle que le champ d’application de la loi de 1994 est lié à l’exigence légale que la partie privative des lots soit « bâtie » et ne partage pas l’avis – du moins lorsque plusieurs parcelles sont seulement délimitées et ne contiennent aucune construction – de R. TIMMERMANS qui veut que cette notion reçoive une interprétation souple et nuancée ; voy. R. TIMMERMANS, « Weekendverblijfparken onder het toe- passingsgebied van de Appartementswet », T. App., 2000/3, p. 18, n° 9 ; voy. encore, pour une

synthèse, N. VANDEWEERD, « La copropriété forcée d’immeubles ou de groupe d’immeubles

bâtis », in Chronique de droit à l’usage des juges de paix et de police, 25 janvier 2003, n° 38, pp. 27 et 28. 23. Voy. J.P. Furnes, 20 janvier 2005, T. App., 2005/3, p. 38, n° 403.

24. Le texte actuel étant : « Gedwongen medeligendom van gehouwen op groepen van gehouwen ».

25. Voy. Proposition de loi visant à moderniser et assurer une meilleure transparence dans le fonction- nement des copropriétés, Amendements, 23 juin 2009, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, n° 1334/008, p. 3, www.lachambre.be.

4. Un nouveau champ d’application donc ; une loi nouvelle à appliquer