Envisageons à présent les dispositions en projet visant à garantir une meilleure transparence dans le fonctionnement de l’assemblée générale 25

Premièrement, concernant la « liste des copropriétaires », le notaire ins- trumentant a, dans la réforme, l’obligation – déjà énoncée, en germe à tout le moins, dans la proposition n° 1334 – d’informer le syndic, dans les hypothèses de transmission, division ou démembrement du droit de propriété sur un lot privatif 26_{, de l’identité et de l’adresse du nouveau copropriétaire et de la nou-}

23. Voy. art. 14, B), du projet de loi modifiant l’art. 577-10, § 3, du Code civil.

24. Voy. not., concernant la simplification sur le plan judiciaire, C. MOSTIN, « Quelles perspectives

pour le contentieux de la copropriété dans le cadre des changements législatifs projetés ? », dans le présent ouvrage, spécialement nos 48 à 50.

25. Voy., sur ce point, le texte publié dans le présent ouvrage sous la plume d’I. DURANT, « La réforme organique des associations de copropriétaires. Premier commentaire des articles 7 à 12 du projet de loi du 16 juillet 2009 », nos _{2 à 19.}

26. Voy. les remarques formulées par P. LECOCQ sur le choix fait par le législateur relativement à ces termes, infra, n° 15.

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velle adresse « de la partie qui cède son titre de propriété » 27_{. Il est également}

prévu, depuis le début, que chaque membre de l’assemblée générale sera tenu d’informer lui-même le syndic de son changement d’adresse, les amendements

nos _{38 et 68 ajoutant qu’il devra, de même, informer le syndic de tout change-}

ment intervenant dans le statut de droit réel de sa partie privative et de tout droit personnel qu’il aurait concédé à des tiers sur sa partie privative 28_.

Précisons, à ce stade, que, sous l’empire de la loi actuelle, en cas de démembrement de la propriété d’un lot ou d’indivision ordinaire portant sur un lot, le droit de participer à l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit 29_{. Le projet de loi du}

16 juillet 2009 apporte d’ailleurs quelques nouveautés sur ce dernier point. Il précise d’abord que les intéressés informent le syndic par écrit de qui sera leur mandataire 30 _{; ensuite, que si l’un des intéressés cotitulaires du droit de parti-}

ciper à l’assemblée se trouve dans l’impossibilité de désigner un mandataire, les autres en désignent valablement un 31_{. Il édicte enfin la présomption sui-}

vante – intéressante, certes, mais qu’il conviendrait de reformuler – : « si un seul mandataire (c’est nous qui soulignons) d’un lot est présent, il est présumé représenter de plein droit les autres titulaires, sans devoir exciper d’un docu- ment justifiant formellement sa désignation » 32_.

Dans un second temps, soulignons que le législateur de 2009 a entendu garantir une plus grande transparence dans la rédaction de l’ordre du jour et dans la convocation de l’assemblée générale 33_{. Concernant la rédaction de l’ordre du}

jour, pointons que la réforme décide que le syndic inscrit à l’ordre du jour les « points » (au sens du projet d’article 577-6, §1er_{/1) qui lui ont été notifiés par les}

copropriétaires et le conseil de copropriété 34_{, de même qu’elle précise que la}

27. Obligation insérée par l’art. 15 du projet de réforme, disposition analysée ci-dessous, infra, nos _{14 et 15.}

28. Voy. art. 14, A) et E) du projet de loi du 16 juillet 2009.

29. Voy. art. 577-6, § 1, al. 2, du Code civil. Le Professeur J. Hansenne ajoutait sur ce point que « la suspension ne doit pas être décidée par l’assemblée générale ; elle doit tout au plus être constatée, jusqu’à ce qu’un mandataire unique ait été désigné par les intéressés » (voy. J. HANSENNE, Les

Biens, Précis, t. II, éd. Collection scientifique de la Faculté de droit de Liège, 1996, p. 906, n° 897).

30. Voy. art. 8, A), al. 3, in fine, du projet de loi, complétant le § 1er_{, al. 2, de l’art. 577-6 du Code civil.}

31. Voy. art. 8, A), al. 3, du projet de loi du 16 juillet 2009.

32. Voy. art. 8, A), al. 4, du projet de loi ; nous aurions écrit : « Si un seul des intéressés est présent, il est présumé représenter de plein droit les autres titulaires, (…) », en maintenant d’ailleurs cette phrase à la fin de l’alinéa précédent afin qu’il n’y ait aucun doute sur les termes « les intéressés ». 33. Pour plus de détails, voy. I. DURANT, « La réforme organique des associations de copropriétaires.

Premier commentaire des articles 7 à 12 du projet de loi du 16 juillet 2009 », dans le présent ouvrage, spécialement nos _{5 et 6.}

34. Nouvelle dénomination donnée au conseil de gérance, dont les missions sont revues par la réforme (voy. I. DURANT, « La réforme organique des associations de copropriétaires. Premier commentaire

convocation devra rappeler les modalités de la consultation (entre la convocation et l’assemblée) de tous les documents relatifs à l’un des points de l’ordre du jour. À propos de la convocation de l’assemblée générale, soulignons que, en toutes hypothèses, il conviendra de respecter désormais la forme de la convocation imposée par la loi 35_{, en notant que le recours à l’envoi recommandé peut être}

écarté si les destinataires ont « accepté individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication ». En vue de garantir un maximum de transparence et un haut taux de participation à l’assemblée générale, le législateur décide encore que, « sauf urgence », la convo- cation de l’assemblée devra être notifiée au moins quinze jours avant la date de ladite assemblée, à moins que le règlement de copropriété n’exige le respect d’un délai plus long (et donc plus protecteur des copropriétaires) 36_{. Indiquons,}

en outre, que la proposition initiale édictait la présomption – grammaticalement ambiguë – suivante : « les convocations envoyées à la dernière adresse connue de (c’est nous qui soulignons) syndic sont réputées régulières ». Cette dernière dis- position a fait l’objet de deux amendements. Le premier porte le numéro 38 et est destiné à préciser que c’est la dernière adresse du membre de l’assemblée générale connue du syndic « à la date de l’envoi » qui sera prise en compte. Le second est l’amendement n° 63 ; il supprime le terme « dernière » dans la dispo- sition examinée pour ne plus prendre en considération que « l’adresse » du membre. Notons toutefois que malgré l’adoption de l’amendement n° 63 en séance plénière de la Chambre, le texte du projet de loi transmis au Sénat men- tionne toujours « à la dernière (l’)adresse » 37_.

Les systèmes de vote et de calcul des majorités à l’assemblée générale ont également été remis sur le métier par les députés ; notons ainsi que l’actuel article 577-6, § 5, alinéa 2, du Code civil stipule que « nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires pré- sents ou représentés » 38_{. Le projet de réforme cadenasse encore le système}

35. Voy. art. 10, E), « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui comporte chacun des points soumis à la délibération de l’assemblée. Cette convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste (…) ».

36. Voy. art. 10, F), al. 3, insérant un 1°-3) au § 4 de l’art. 577-8 du Code civil.

37. Pour d’autres exemples d’inadvertances au cours du processus législatif, voy. P. LECOCQ et A. SALVÉ, « Une loi nouvelle à appliquer ; une nouveauté essentielle à présenter, les associations secondaires », dans le présent ouvrage, spécialement n° 5.

38. Voy. Ph. DE PAGE et I. DE STEFANI, « L’assemblée générale des copropriétaires », in La copropriété

forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – cinq ans d’application de la loi du 30 juin 1994, éd.

U.C.L., Faculté de droit, 2001, pp. 253 à 259, spécialement p. 269 ; J. HANSENNE, Les biens, Pré-

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des procurations à l’assemblée générale, en énonçant, d’une part, que la pro- curation faite par un copropriétaire doit désigner nommément le manda- taire, qu’elle peut être générale ou spéciale tout en ne pouvant viser qu’une assemblée générale, sauf s’il s’agit d’une procuration notariée 39_{, et en pré-}

voyant, d’autre part, qu’il est prohibé d’accepter plus de trois procurations de vote, sauf si le total des voix dont dispose le copropriétaire mandataire 40

« n’excède pas 10 % du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété » 41_{. Le sort à réserver aux abstentions} 42 _{est également revisité}

par le projet de loi : l’article 8, H) du projet de loi du 16 juillet 2009 com- plétant le § 6 de l’article 577-6 du Code civil stipule, en effet, que « les abs- tentions ne sont pas considérées comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise » 43_.

Évoquons encore finalement, et brièvement puisque nous y revenons plus longuement au point suivant 44_{, l’obligation mise à charge du syndic, par}

le projet de loi, de rédiger le procès-verbal de l’assemblée dans un délai léga- lement fixé 45_{, en mentionnant les majorités obtenues ainsi que le nom des}

copropriétaires qui se sont opposés ou qui se sont abstenus.

39. Voy. art. 8, E), du projet de loi du 16 juillet 2009, modifiant l’al. 1er _{du § 5 de l’art. 577-6 du Code}

civil ; voy. I. DURANT, « La réforme organique des associations de copropriétaires. Premier commen- taire des articles 7 à 12 du projet de loi du 16 juillet 2009 », dans le présent ouvrage, spécialement n° 10. 40. Concrètement, les siennes et celles des copropriétaires qui lui ont donné procuration.

41. Voy. art. 8, F), du projet de loi du 16 juillet 2009, modifiant l’al. 2 du 5e _{paragraphe de l’art. 577-}

6 du Code civil.

42. Voy., sur ce point, I. DURANT, « La réforme organique des associations de copropriétaires. Pre-

mier commentaire des articles 7 à 12 du projet de loi du 16 juillet 2009 », dans le présent ouvrage, spécialement n° 14.

43. Voy. la proposition de loi du 7 juillet 2008, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2007-2008, n° 1334/ 001 et l’amendement relatif à cette question, 13 mars 2009, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008- 2009, n° 1334/004. Concrètement, dans le cadre du système mis en place par le projet, les absten- tionnistes sont pris en compte dans le quorum (calculé une seule fois en début de séance, sur la base du projet d’art. 577-6, § 3, al. 1er_{) ; toutefois, ils ne sont plus comptabilisés dans le calcul des majo-}

rités. En prévoyant que « les abstentions ne pourront être considérées comme des votes émis pour le calcul de la majorité requise », le législateur entend préciser que les abstentions ne seront pas comptabilisées parmi les voix exprimées. Il conviendra donc de distinguer les votes positifs des votes négatifs, la majorité étant calculée sur la base de ces deux seules données, les abstentions n’entrant plus en considération au stade du calcul de la majorité à atteindre. Voy. en jurisprudence, sous l’empire de la loi actuelle évidemment, sur le cas de copropriétaires déserteurs pourtant pré- sents en début d’assemblée, Civ. Bruges, 9 mai 2008, Res jur. imm., 2008, p. 256, qui les considère comme des « abstentionnistes », et J.P. Ostende, 15 février 2006, T.G.R., 2007, p. 9 ; Res jur.

imm., 2008, p. 250, qui estime qu’il s’agit d’« opposants » ; voy. encore, sur ce point, infra, note 57.

44. Voy. infra, n° 7.

45. Concrètement, dans les trente jours de la tenue de ladite assemblée (voy. art. 10, G), du projet de loi, modifiant l’art. 577-8, § 4, 2°, du Code civil).

7. Le législateur entend également modifier certaines dispositions relati-