L’objet de la présente contribution n’est pas de refaire une analyse détaillée de l’article 577-11 du Code civil Nombreux sont ceux qui s’y sont

livrés et auxquels nous nous permettons de renvoyer le lecteur désirant un exposé systématique de la question 78_{. Notre propos est, ici, d’examiner la}

façon dont le projet de loi entend, le cas échéant, améliorer le texte et résou- dre les principales difficultés d’application de cette disposition.

On soulignera, d’ores et déjà, que la révision de l’article 577-11 du Code civil s’est déroulée en plusieurs phases. La proposition initiale n° 1334 fut d’abord modifiée par les amendements 39, 40, 41, 69, 70, qui furent ensuite

78. Voy., entre autres, J.- Fr. TAYMANS, « Les problèmes spécifiques liés à la mutation de la propriété d’un lot », in La copropriété forcée dans les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis, sous la direction de J. HANSENNE, Bruxelles, la Charte, 1995, pp. 157 à 184 ; Ph. DE PAGE et I. DE STEFANI,

« Copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles » in Guide de droit immobilier, Kluwer, VI ; J.-Fr. TAYMANS, « Les problèmes spécifiques liés à la mutation de la propriété d’un lot », in Copropriété, la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives

à la copropriété, sous la direction de N. VERHEYDEN-JEANMART, éd. U.C.L., Faculté de droit,

1994, pp. 281 à 318 ; H. CASMAN, « Appartementsmedeëigendom. De statuten van het

gebouw », in De gedwongen medeëigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, Gent, Mys & Breesch, 1995, pp. 39 à 83, spécialement pp. 54 à 57, et les formules proposées pour le règlement de copropriété, p. 72 ; P. VAN DEN EYNDE, L. ROUSSEAU, P. DEGROOF et R. VAN ROY,

« Personnalité juridique et aspects notariaux », in La pratique de la copropriété, sous la direction de Ph. DE PAGE, P. DEHAN et R. DE VALKENEER, Collection de la Faculté de droit, U.L.B., Bruxelles, Bruylant, 1996, pp. 69 et s., spécialement nos _{106 à 126 ; H. VANDENBERGHE et}

S. SNAET, Beginselen van belgisch privaatrecht, V° Zakenrecht, Boek III: Mede-eigendom, Antwerpen,

Kluwer, éd. Story-Scientia, 1997, nos _{106 à 109 ; J.-Fr. TAYMANS, « La transmission d’un lot et}

le rôle du notaire », in La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis – cinq ans

d’application de la loi du 30 juin 1994, éd. U.C.L., Faculté de droit, 2001, pp. 327 et s. ; C. MOS- TIN et P. LECOCQ, « La vente et la copropriété », in La mise en vente de l’immeuble, Hommage au

professeur N. VERHEYDEN-JEANMART, sous la coordination de B. DUBUISSON et P. WÉRY, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 173 et s. ; J.-Fr. TAYMANS, « Vente d’un appartement et frais de copropriété : pour une formule équitable », Rev. not. belge, 2006, p. 634 ; P. LECOCQ, « La trans- mission du lot », in Copropriété par appartements, éd. P. LECOCQ, G. BENOIT et G. ROMMEL, Bru-

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retirés et remplacés par un amendement n° 85, réécrivant tout l’article 577- 11 et résultant des propositions du monde notarial, amendement lui-même encore révisé à trois reprises 79 _{; c’est cette nouvelle version de l’article 577-}

11 du Code civil qui se retrouve, plus ou moins 80_{, dans le projet actuel.}

Pour le reste, on le sait, l’actuel article 577-11 du Code civil, spéciale- ment son paragraphe premier, a suscité de nombreuses interrogations et donne encore lieu à de multiples interprétations, dont certaines ont, avec le temps, sinon emporté l’unanimité, du moins convaincu une majorité. Les auteurs de la proposition de loi s’en sont fort heureusement largement inspi- rés, rendant ainsi – nous l’espérons – l’application future des nouvelles dispo- sitions moins controversée. Nous examinerons ces améliorations du paragraphe premier actuel dans un premier temps (B.). Ensuite, les auteurs de la réforme ont aussi tenté d’améliorer le système sur le plan de l’information du nouveau copropriétaire, spécialement quant au moment où l’information utile doit parvenir à ce dernier ; ce sera la suite de notre propos (C.). Enfin, nous nous livrerons à l’analyse critique de la version de l’article 577-11 du Code civil, tel qu’il figure dans le projet du 16 juillet 2009 (D.). Avant toutes choses cependant, nous procéderons à un bref examen du paragraphe 2 en projet de l’article 577-11 dudit Code, paragraphe à part en quelque sorte, puisqu’il s’agit, en réalité, non de régler la façon dont doivent se dérouler la transmission d’un lot et les conséquences qui en découlent, mais d’utiliser la transmission d’un lot, de même que sa division ou son démembrement, dans un souci de meilleure information du syndic et, partant, de la copropriété en général (A.).

13. Notons encore, à titre préliminaire, quant au champ d’application même de l’article 577-11 du Code civil, que l’on admet à l’heure actuelle que, si le texte peut viser, a priori, tant une transmission entre vifs que pour cause de mort, il n’est le plus souvent appliqué et commenté en doctrine que relative- ment à la seule transmission entre vifs 81_{. Or, bon nombre d’informations peu-}

vent également être utiles dans le cadre, par exemple, d’un legs à titre particulier ou même d’une acceptation sous bénéfice d’inventaire. Quant au § 1er _{en tout cas, le projet de réforme prévoit que le notaire instrumentant}

79. Voy. les amendements nos _{101, 102 et 103 Proposition de loi visant à moderniser et assurer une}

meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés, Amendements, Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2008-2009, 1er _{juillet 2009, n° 1334/010, pp. 1 et 2.}

80. Quelques modifications aux amendements retenus découlent de la note réalisée par le service juridique en vue du vote final ; d’autres apparaissent sans justification et résultent parfois, pen- sons-nous, d’un souci de cohérence entre versions francophone et néerlandophone du projet. 81. Voy. les références citées par P. LECOCQ, « La transmission du lot », op. cit., nos _{4 à 6.}

devra solliciter du syndic tous les renseignements énumérés, qu’il s’agisse d’une transmission d’un lot entre vifs ou pour cause de mort 82 _{; le § 5, repre-}

nant les dispositions actuelles relatives au sort des quotes-parts dans les fonds, de roulement et de réserve, s’exprime pareillement de façon large, usant des termes transmission, copropriétaire entrant, copropriétaire sortant. Le § 2 du projet, lui, vise aussi, de prime abord, les transmissions en général, mais évo- que la date de la transcription, nous allons le voir 83_{, ce qui tend à exclure les}

actes pour cause de mort. Le § 4 devrait, au vu de son contenu, s’exprimer lar- gement, mais utilise les termes restrictifs de « copropriétaire(s) vendeur(s) » 84_.

Quant au § 3 projeté, il se limite, très clairement, à la « perspective de la vente de la propriété d’un lot » 85_.