La régie de droit 1. Généralités

Ces régies ne disposent pas d’une personnalité juridique distincte de la commune. La régie est une « fiction comptable, qui permet à la commune de gérer un service en dehors de l’ensemble des autres services communaux pour pouvoir mieux apprécier leur rentabilité et pour faciliter le calcul de certains prix de revient » (LAMBERT P, 1998, p. 442). Ces régies de droit sont soumises à des dispositions spécifiques : articles 261 et suivants de la nouvelle loi communale et article 16, §1, 1°, 6° et 7° du décret du 1^er avril 1999 organisant la tutelle sur les communes, les provinces et les intercommunales de la Région wallonne²⁴⁹. La gestion financière et comptable de la régie est aussi particulière et organisée par l’arrêté du Régent du 18 juin 1946 relatif à la gestion financière des régies communales²⁵⁰.

La mise en régie d’un service communal est décidée par le conseil communal, décision qui doit être approuvée par la députation permanente²⁵¹. Eriger un service en régie de droit permet à la commune de le faire fonctionner selon les règles particulières de l’arrêté du Régent du 18 juin 1946. Selon celui-ci, le service sera géré en dehors des différents services communaux et son organisation comportera la séparation comptable du patrimoine général de la commue, de la partie de ce patrimoine affectée spécialement à l’exploitation de cette régie (patrimoine identifié mais non juridiquement distinct de la commune). Il conviendra d’établir un inventaire général et un bilan de départ²⁵². Il y aura lieu, également, de tenir, outre la comptabilité budgétaire, une comptabilité en partie double²⁵³. Un fonds d’amortissement et un fonds de renouvellement seront constitués²⁵⁴. Le pouvoir de décision est déconcentré : un régisseur (membre du collège des bourgmestre et échevins) ou un collège de régisseur se voit confier cette compétence.

248 SDER, p. 156

249 Moniteur belge du 7/05/1999

250 Moniteur belge du 29/06/1946

251 Article 16, §1, 7°, du décret du 1^er avril 1999 organisant la tutelle sur les communes, les provinces et les intercommunales de la Région wallonne, M.B. 7/05/1999

252 Article 2, Arrêté du Régent relatif à la gestion financière des régies communales, 18 juin 1946, M. B.

29/06/1946

253 Article 18, ibid.

254 A noter que depuis la mise en œuvre de la nouvelle loi communale, cette dérogation au régime juridique spécial de la commune perd un peu de son intérêt, puisque la commune elle-même fonctionne en la matière selon les mêmes règles (comptabilité en partie double et amortissements)

CHAPITRE III :LA MISE EN ŒUVRE D’UNE POLITIQUE D’AMÉNAGEMENT ACTIF :LES ACTEURS PUBLICS 92 Chaque régie fonctionne donc de façon autonome. Les éléments fonciers et immobiliers de la régie pourront ainsi être mis à la disposition des particuliers par voie de contrats de location ou de vente, en dehors des services généraux suivant des méthodes industrielles et commerciales. Les prestations offertes s’inscrivent dans une logique de recherche d’un profit et d’une meilleure transparence du prix de revient et de la rentabilité.

Le législateur a donc assoupli la gestion de la régie par rapport à la commune en permettant :

− L’inscription de crédits non limitatifs au budget ordinaire²⁵⁵ permettant ainsi à la régie d’acquérir toute propriété qu’elle juge intéressante même en l’absence de crédit inscrit à cet effet au budget. Ceci ne serait pas possible pour une commune qui devrait d’abord faire approuver une modification budgétaire, procédure assez longue et qui finalement limiterait sa possibilité de profiter de l’opportunité ;

− La délégation du conseil communal au collège échevinal pour la fixation du mode de passation et des conditions des marchés repris au budget ordinaire c’est-à-dire presque tous les marchés de travaux dans le cas d’une régie foncière et immobilière ;

− La délégation du collège échevinal à l’un de ses membres pour la gestion journalière du service ;

− La tenue d’une comptabilité séparée de celle de la commune et semblable à celle des sociétés commerciales privées permettant ainsi une meilleure évaluation de la valeur du patrimoine, des prix de revient et des perspectives financières.

Toutes ses dispositions vont permettre à la régie de réaliser des bénéfices qui pourront ensuite être réinvestis dans d'autres opérations d'intérêt général. C’est ce que l’on appelle

« l’autofinancement ». La possibilité de constituer des fonds de réserve répond à cet objectif.

En outre, elle permet une plus grande rapidité au niveau des décisions et des choix à opérer.

Toutefois, l’article 262 de la NLC prévoit que les bénéfices nets des régies sont versés annuellement à la caisse communale. La commune peut donc affecter ses bénéfices aux dépenses ordinaires alors que ces bénéficies devrait servir au contraire à effectuer de nouveaux achats, des nouvelles constructions, des rénovations, …. Afin de faciliter le financement des régies, il devrait donc être prévu que les bénéfices nets versés à la caisse communale devraient être affectés obligatoirement au développement du produit des activités de la régie.

Malgré ces avantages, la régie foncière de droit est très souvent confrontée à différents problèmes liés à l’application du régime applicable aux communes. Des problèmes de trésorerie sont rencontrées en raison des énormes charges qui lui sont imposées (entretien du patrimoine, charges financières des emprunts, précompte immobilier, …). De plus, lors de tout achat d’immeuble, elle est soumise aux droits d’enregistrement de 12,5%²⁵⁶. Notons toutefois que si l’acquisition s’effectue pour cause d’utilité publique, la cession du bien est enregistrée gratuitement²⁵⁷. Diverses mesures devraient être envisager pour réduire ces coûts. Nous pensons ainsi notamment à une exonération du précompte immobilier pour les régies, une suppression ou une réduction de la TVA comme c’est déjà le cas en matière de construction de logements sociaux. Un autre inconvénient est la lourdeur administrative notamment en matière de marchés publics et de tutelle. En outre, des problèmes de financement se posent puisqu’elle ne peut pas emprunter pour son compte propre vu l’absence de personnalité juridique. La régie communale autonome, développée ci-après, permettra de résoudre certains de ces problèmes.

255 Article 17, Arrêté du Régent relatif à la gestion financière des régies communales, 18 juin 1946, M. B.

29/06/1946

256 Articles 35 et 44, Code des droits d’enregistrement

257 Article 161, 2°, Ibid.

CHAPITRE III :LA MISE EN ŒUVRE D’UNE POLITIQUE D’AMÉNAGEMENT ACTIF :LES ACTEURS PUBLICS 93 A noter également que le personnel de ces régies ne dispose pas toujours d’une formation suffisante et adéquate (DOUCET Ph., 1988, p. 33).

1.2.1.2. En pratique

En Région wallonne, 28 communes disposent d’une régie foncière organisée sous forme d’une régie de droit. Ces communes sont :

- Ans - Flémalle - Raeren (en liquidation)

- Aubange - Fleurus - Rixensart

- Binche - Hannut (en liquidation) - Saint-Ghislain

- Bossu - La Louvière - Seraing

- Braine-L’Alleud - Les Bons Villers - Soignies

- Braine Le Comte - Liège - Tournai

- Charleroi - Mons - Tubize

- Chimay - Namur - Verviers

- Durbuy - Quaregnon - Viroinval

- Wavre Source : DGPL

Nous allons étudier trois de ces régies:

− d’une part la Régie Foncière de Braine-l’Alleud qui opère dans un milieu urbain et caractérisé par une forte pression foncière²⁵⁸. La commune de Braine-l’Alleud compte en effet 34.895 habitants²⁵⁹. Le revenu moyen des habitants y est de 525.000 BEF par habitant²⁶⁰.

− d’autre part, la Régie Foncière de Viroinval, 5.605 habitants²⁶¹, commune rurale. Le revenu moyen par habitant s’élève à 303.600 BEF²⁶² ;

− et pour finir, la Régie Foncière de Charleroi qui opère dans une Ville de 202.020 habitants²⁶³ et dont leur revenu moyen s’élève à 330.900 BEF²⁶⁴.

x) La Régie Foncière et Immobilière de Braine-l’Alleud

Braine-l’Alleud²⁶⁵ s’est doté d’une régie foncière en 1963 : la première du Brabant wallon.

Elle tomba vite en léthargie mais en 1977, elle est relancée. Elle constitue actuellement un des exemples les plus performants.

258 La commune de Braine-L’Alleud se situe dans une zone d’initiatives privilégiées de type 1, soit de forte pression foncière.

259 Au 01/01/1999

260 Statistique fiscale des revenus – Exercice 1999 – Revenus de 1998, Institut National de Statistique, Ministère des Affaires Economiques, 2000, p. 205

261 Au 01/01/1999

262 Statistique fiscale des revenus – Exercice 1999 – Revenus de 1998, Institut National de Statistique, Ministère des Affaires Economiques, 2000, p. 215

263 Au 01/01/1999

264 Statistique fiscale des revenus – Exercice 1999 – Revenus de 1998, Institut National de Statistique, Ministère des Affaires Economiques, 2000, p. 207

265 34.895 habitants au 1^er janvier 1999

CHAPITRE III :LA MISE EN ŒUVRE D’UNE POLITIQUE D’AMÉNAGEMENT ACTIF :LES ACTEURS PUBLICS 94 Ses activités sont principalement axées sur le logement : construction, rénovation et location.

Elle permet ainsi de procurer à la population des logements pour jeunes ménages et personnes à revenus moyens et essaye ainsi de diminuer la pression foncière exercée dans la région. Elle acquière aussi des emplacements de parkings qu’elle donne en location.

L’activité de cette régie est donc proche de celle des sociétés de logement de service public agréée²⁶⁶.

Figure III.1 : Projets réalisés par la régie foncières et immobilière de Braine-l'Alleud dans le domaine du logement

1963-1966 Construction et vente de 125 maisons sociales à des particuliers répondant à certaines conditions patrimoniales et de revenus

1968-1969 Vente de 72 terrains à des particuliers en vue de la construction de maison unifamiliale 1982 Démolition et construction de 2 maisons unifamiliales

Construction de 20 appartements

1984 Rénovation d’un immeuble en vue de l’aménagement de 14 appartements et 10 bureaux et/ou surfaces commerciales

Démolition d’anciens bâtiments et construction de 3 maisons unifamiliales, 1 bureau et 3 appartements

Première augmentation de capital : de 357.000 BEF à 50.000.000 BEF

1985 Rénovation d’un immeuble en vue de l’aménagement de 2 appartements, 1 bureau et 1 commerce

1986 Deuxième augmentation de capital : 50.000.000 BEF à 100.000.000 BEF

1988 Vente à prix modéré de 36 parcelles à des particuliers répondant à certaines conditions patrimoniales en vue de la construction d’une maison sociale ou moyenne.

Les acquéreurs ont l’obligation de construire le gros-œuvre endéans les 5 ans 1990 Construction de 11 appartements dont 6 sociaux et 30 emplacements de parking 1992 Construction de 57 appartements réservés aux personnes âgées de 55 ans minimum,

prépensionnées ou pensionnées et 30 emplacements de parkings 1993 Réduction du capital à 71.000.000 BEF

1994 Démolition d’anciens bâtiments et construction de 5 appartements et 3 maisons unifamiliales

1997 Démolition d’anciens bâtiments et construction de 5 appartements et 1 surface commerciale

Depuis 1997 Construction de 12 logements moyens

La régie compte donc 130 logements tous loués, 24 surfaces commerciales dont 20 louées, 49 emplacements de parking dont 45 loués, 10 garages tous loués et 8 entrepôts tous loués.

A noter qu’elle ne dispose plus de terrains à bâtir. Actuellement, la régie est occupée à rénover deux immeubles comprenant au total une surface commerciale et 11 logements.

Lancée en 1963 avec un capital de 357.000 BEF, la régie a aujourd’hui, un capital en location de 547 millions. Ses recettes locatives annuelles dépassent les 30 millions, soit 2,5 millions de rentrées par mois. Il lui arrive aussi de vendre des terrains à bâtir dont la superficie varie entre 2 et 10 ares. Lorsqu’il s’agit de terrains à destination sociale, certaines conditions patrimoniales et de revenus sont à respecter.

266 Notons qu’aucune société de logement de service public agréée ne se trouve à Braine-L’Alleud.

CHAPITRE III :LA MISE EN ŒUVRE D’UNE POLITIQUE D’AMÉNAGEMENT ACTIF :LES ACTEURS PUBLICS 95 Beaucoup de rénovations sont réalisées avec l’aide la Région wallonne. En effet, dans le cadre de la rénovation urbaine, la régie peut bénéficier de subsides allant jusqu’à 75% des montants investis pour revitaliser le vieux tissu urbain, et ce à la condition que 2/3 de l’ensemble de la rénovation soient réservés aux logements sociaux. Ce taux de 75% peut passer à 90% comme Braine-L’Alleud se situe dans une zone d’initiatives privilégiées de type 1²⁶⁷. Elle bénéficie également des aides octroyées dans le cadre de la création de logements moyens. En outre, les travaux d’infrastructures peuvent en partie être subsidés par le Fonds Brunfaut. Ces autres sources de financement sont les locations et les emprunts qu’elle contracte.

y) La Régie Foncière de Viroinval

La régie de Viroinval a été créée avant la fusion des communes et historiquement, son appellation était régie de Oignies-en-Thierache. L’extension de sa compétence territoriale a l’ensemble de la nouvelle entité (issue de la fusion des communes) date du 1^er janvier 1978.

Le capital actuel de la régie est de 951.401.902 BEF. Aucune augmentation de capital n’a été réalisée, il a juste été adapté au fur et à mesure des exercices aux mouvements de patrimoine entre la régie et la Commune. Le chiffre d’affaire de la régie, en 1999, était de 46.445.008 BEF²⁶⁸ et son résultat d’exploitation de 14.724.472 BEF.

Les activités de la régie concernent l’exploitation du bois, des terrains, d’une carrière, d’immeubles, de trois campings et d’un village de vacances. Nous observons que les activités de cette régie ne porte pas uniquement sur le logement comme à Braine-L’Alleud.

Toutefois, aucune opération à caractère foncier ne s’effectue en raison d’une faible pression foncière connue par la commune de Viroinval.

L’activité du bois est toujours la principale source de revenus (17.553.252 BEF en 1999), suivie de très loin par l’exploitation du camping d’Oignies. Les autres sont déficitaires. Parmi ses activités, nous retrouvons l’exploitation du patrimoine immobilier non bâti (location de terrains agricoles, aliénations de terrains), la location de logement (sur 4 logements, un seul est occupé), la location du village de vacances de Oignies et l’exploitation des deux autres campings (location de parcelles). Pour ces campings, le déficit est dû l’importante consommation d’eau, aux charges salariales des ouvriers chargés de l’entretien et de l’aménagement des campings.

Nous pouvons toutefois observer que ces dernières années, ces pertes diminuent.

Actuellement, le projet de la régie est le réaménagement du camping du Parc de Nismes.

Ce parc est en effet celui qui engendre le plus de pertes (769.942 en 1999). Notons toutefois que l’invitation aux campeurs de quitter le camping avant le 31 décembre 2000 en vue de sa réhabilitation agit sur le résultat.

z) La Régie Foncière de Charleroi

Suite à la fusion des communes de 1977, il a été décidé de fusionner les deux régies foncières se trouvant dorénavant sur le territoire de la commune de Charleroi²⁶⁹, à savoir la

267 Zones à forte pression foncière qui visent les communes où le prix du terrain à bâtir est plus élevé que la moyenne régionale

268 Rapport de gestion de la Régie foncière de Viroinval, 1999

269 La nouvelle entité de Charleroi comprend Charleroi, Couillet, Dampremy, Gilly, Gosselies, Goutroux, Jumet, Lodelinsart, Marchienne-au-Pont, Marcinelle, Monceau-sur-Sambre, Montignies-sur-Sambre, Mont-sur-Marchienne, Ransart et Roux.

CHAPITRE III :LA MISE EN ŒUVRE D’UNE POLITIQUE D’AMÉNAGEMENT ACTIF :LES ACTEURS PUBLICS 96 régie foncière de Jumet²⁷⁰ (inactive) et celle de Gosselies²⁷¹ (active). Ainsi, fut créée la régie Foncière de Charleroi le 7 janvier 1977.

La régie foncière constitue un outil au service des pouvoirs locaux et leur permet d’évaluer les besoins immobiliers et les pressions foncières qui s’exercent notamment sur le territoire.

Notons qu’au départ, la régie était plus un instrument au service des différents départements de la ville plutôt qu’un véritable outil de politique foncière. Son activité consistait, outre, quelques opérations sporadiques de rénovation, en de l’assistance de type notarial pour des opérations notamment immobilière d’autres services de la ville et en la cession ou la constitution de droits réels au profit d’autres opérateurs telles les sociétés d’habitations sociales.

Le règlement de gestion prévoit que les activités de la régie consiste principalement en la gestion des propriétés du domaine privé de la Ville de Charleroi. Elle a pour mission de promouvoir une politique foncière active en vue, notamment, d‘assurer un bon aménagement du territoire communal, la réalisation des programmes urbanistiques approuvés ou projetés.

Elle veille à la réalisation de tous équipements d’infrastructures techniques (égouts, voiries, espaces verts,…) et communautaires qui sont indispensables à la mise en valeur de son patrimoine. Elle participe également à la lutte contre les taudis et à la rénovation des quartiers anciens. En outre, la régie peut être chargée de la gestion de certains biens communaux du domaine public. Et enfin, depuis 1998, elle est chargée d’organiser et de gérer le stationnement des véhicules sur le domaine public (parking en voirie) et sur les terrains mis à la disposition du public (parking en ouvrage). La régie exploite donc les 89 horovilles. Cette mission, qui participe de la mobilité au sens large, et qui vise à désengorger le centre ville par une politique de rotation forcée des voitures, lui a notamment été confiée en vue de lui octroyer des recettes supplémentaires. Les horovilles génèrent en effet pour l’instant un chiffre d’affaires annuel d’environ 35 millions de francs.

Dans la pratique, les interventions de la régie sont les suivantes :

− Achat ou expropriation de terrains et constitution de réserves foncières dans le but de diminuer la pression foncière. Avec ces terrains, la régie a notamment réaliser quelques lotissements d’une trentaine de lots qu’elle a vendus. Cette opération lui a permis de récupérer la plus-value engendrée par l’opération. D’autres terrains ont été vendus afin que des promoteurs privés se chargent du lotissement et de la vente des lots. Il est vrai qu’une telle opération ne permet pas à la régie de récupérer les plus-values issues du lotissement. Par contre, le lotissement de ces terrains par le compte du privé va permettre d’attirer des personnes qui travaillent actuellement à Charleroi mais n’y résident pas.

− Rénovation de bâtiments (rénovation urbaine ou rurale, lutte contre les taudis).

Actuellement, cinq opérations de rénovation urbaine sont en cours pour lesquelles la Ville a obtenu les subsides de la Région wallonne. La régie acquiert notamment des locaux à l’abandon dans lesquelles elle fait des bureaux et/ou des appartements. Un de ses projets est d’ailleurs d’acquérir des bâtiments à l’abandon au centre ville. Elle réaffectera ainsi le rez de chaussé en surface commerciale et les étages en logements.

La gestion de ces logements pourrait selon le cas être confiée à des sociétés de logement de service public agréées ou être gérées directement par la régie foncière.

Une coopération existe donc entre les sociétés de logement et la régie.

270 Crée le 28/03/1974

271 Crée le 18/09/1970

CHAPITRE III :LA MISE EN ŒUVRE D’UNE POLITIQUE D’AMÉNAGEMENT ACTIF :LES ACTEURS PUBLICS 97

− Assainissement de sites d’activité économique désaffectés. Cette action n’est toutefois que peu pratiquée par la régie (ancien site charbonnier du « Martinet » à Roux).

L’intercommunale IGRETEC, avec qui la régie initialise une coopération, en fait notamment son domaine d’action.

− Acquisition de monuments et sites dans le but d’en assurer la protection (Exemple : La maison Dorée devenue la Maison de la Presse à Charleroi).

− Gestion de logements moyens ou sociaux de la commune. La commune essaye toutefois de privilégier le logement moyen voire « de luxe » afin de ne pas « faire concurrence » aux sociétés de logement de service public agréée situé sur la Ville de Charleroi²⁷². En outre, axer son action en matière de logement sur des habitations modestes devraient permettre d’attirer les personnes qui actuellement viennent travailler à Charleroi (des cadres notamment) mais n’y résident pas.

− Promotion de l’expansion économique en mettant à la disposition de promoteurs, par vente ou « location²⁷³ » des terrains nécessaires à des constructions en tout genre (complexes commerciaux, parcs industriels, maisons collectives, homes, …).

− Vente de lots destinés à des garages (une centaine actuellement). La régie compte encore en réaliser afin de les vendre.

− Programmation de réalisations urbanistiques à long terme grâce à la relative autonomie financière de la régie.

− Depuis 1999, en partenariat avec le service Logement, la régie conclut des mandats²⁷⁴ de gestion (trois actuellement). Divers propriétaires ne sont pas en mesure de supporter le coût des travaux de rénovation que nécessite leur immeuble. Le mandat va donc permettre à la régie d’effectuer ces opérations de rénovation et de remettre le bien dans le circuit locatif. La durée du mandat est fonction des investissements réalisés et de la législation sur les baux. Ainsi, la régie percevra le loyer tant que le coût de la rénovation ne sera pas couvert. Une fois atteint, le loyer revient au propriétaire. Notons que le propriétaire garde la possession de son bien durant toute la durée du mandat et reste redevable du précompte immobilier, seule la perception du loyer et les coûts relatifs à la rénovation appartiennent à la régie. Ce système de mandat constitue un bel outil mais est toutefois limité aux petites opérations de rénovation. Pour de plus grandes opérations, la procédure administrative (notamment celles des marchés publics) viendrait freiner le processus.

Nous observons que la régie coopère avec différentes structures œuvrant dans divers

Nous observons que la régie coopère avec différentes structures œuvrant dans divers

Dans le document Thème 1.4 Evaluation des besoins et des activités – Problématique de leur localisation : Politique foncière RAPPORT FINAL DE LA SUBVENTION 2000 Septembre 2001 (Page 99-106)