L’intérêt de ces opérations

En matière d’aménagement du sol, selon les travaux préparatoires¹⁹⁹, le CWATUP ne peut décréter le relotissement et le remembrement que des immeubles bâtis ou non bâtis, situés en dehors des zones affectées à l’agriculture, étant entendu qu’elle s’applique aussi bien aux immeubles utilisés à des fins commerciales et industrielles, qu’à ceux affectés à la résidence.

Le remembrement ou le relotissement peut être effectué alors même qu’il n’intéresse que des particuliers et qu’aucun bien ne serait incorporé dans le domaine des pouvoirs publics.

« Fondamentalement, le remembrement-relotissement tend à maintenir le propriétaire sur son bien et à favoriser son activité par une rationalisation des limites géographiques du fonds : il crée les conditions de mise en valeur du fonds mais laisse au propriétaire la charge de les exploiter » (DELIEGE A., 1973, p. 171). Par conséquent, pour être efficace, cette double opération suppose la collaboration des propriétaires et, le plus souvent, le respect de la destination première du bien.

Cette opération constitue donc un outil de politique foncière efficace et économique lorsque ces conditions sont réunies et que des prescriptions urbanistiques adéquates l’accompagne.

En effet, la majorité des règlements d’indemnités s’y opère en nature (indemnisation indirecte).

Cette technique favorisera « le lotissement dans les communes dont le noyau urbain s’étend ou qui désirent valoriser des espaces libres destinés à la construction. En outre, dans les zones affectées à l’industrie, elle permettra une découpe fonctionnelle du sol » (DELIEGE A., 1973, p. 172).

De plus, le remembrement-relotissement permettra de supprimer des enclaves et de rectifier des limites de jardins permettant ainsi aux propriétaires de jouir davantage de leur bien.

Cette opération sert donc tant l’intérêt général que l’intérêt particulier (DELIEGE A., 1973, p.

172).

Le remembrement et le relotissement en matière d’aménagement du sol existe depuis le 2 décembre 1946²⁰⁰. Toutefois, on a davantage procédé au remembrement en matière rurale qu’en matière d’aménagement du territoire. Vous trouverez en annexe un exposé sur la procédure applicable en matière de remembrement légal des biens ruraux.

198 Doc. Parl. Sénat, Session 1958-1959, n° 124, p. 64

199 Doc. Parl., Sénat, Session 1958-1959, n° 124, pp. 64-65

200 Arrêté-Loi concernant l’Urbanisme, 02/12/1946, M.B. 26/12/1946

CHAPITRE II :LA MODIFICATION DES PLANS DE SECTEUR 68 1.6.3.3. Les précisions à apporter au texte actuel

m) Le champ d’application

Les travaux préparatoires précisent que les dispositions en matière de remembrement prévues dans le CWATUP ne sont applicables qu’aux immeubles construits ou non, situés en dehors des zones affectées à l’agriculture, étant entendu qu’il peut s’appliquer tout aussi bien aux immeubles utilisés à des fins commerciales et industrielles qu’à ceux affectées à la résidence²⁰¹.

Il existe une inadéquation d’une part entre le texte actuel et son interprétation à la lecture des travaux préparatoires et, d’autre part, les objectifs du Gouvernement existe. Tel que le système est prévu un échange de terrains dans lequel est impliqué un terrain agricole s’avère incompatible avec l’interprétation donnée au texte. Dès lors, il faudrait préciser que le remembrement-relotissement peut se réaliser dans toutes les zones. Toutefois, si cet échange met en péril l’exploitation économique des biens ruraux, il ne pourra avoir lieu. De cette manière, on éviterait d’interférer avec les apports que la législation en matière de remembrement des biens ruraux apporte à la structure agraire.

n) La fixation des périmètres de remembrement et de relotissement

En Région wallonne, les plans de remembrement et de relotissement sont liés à l’adoption d’un plan communal d’aménagement. Les opérations se déroulent donc au niveau communal. Les communes décident donc librement de l’instauration d’un périmètre de remembrement et de relotissement moyennant l’accord du Gouvernement. L’initiative leur appartient. Si le remembrement et le relotissement servent comme outils évitant au Gouvernement d’indemniser les moins-values et de récupérer les plus-values, il faudrait prévoir la possibilité pour le Gouvernement d’imposer aux communes l’élaboration d’un PCA fixant des périmètres de remembrement et de relotissement. Une telle disposition serait introduite dans Titre III, Chapitre III, Section 5 « Elaboration et révision par le Gouvernement » du CWATUP²⁰². A noter toutefois que l’article 47 du CWATUP permet déjà au Gouvernement d’imposer aux communes d’adopter dans un certain délai un ou des plans communaux d’aménagement.

La Région flamande, quant à elle, a prévu à l’article 78 du décret du 18 mai 1999 portant organisation de l’aménagement du territoire²⁰³ que les plans de remembrement et de relotissement seront établis conjointement avec un plan d’exécution spatial. Les opérations de remembrement et de relotissement peuvent donc se dérouler à trois niveaux : régional, provincial ou communal. Un système semblable pourrait être transposé en Région wallonne.

Il suffirait de prévoir la possibilité de fixer directement dans les plans de secteur les périmètres de remembrement et de relotissement. De cette manière, le Gouvernement pourrait fixer ces périmètres en même temps que la révision des zones des plans de secteur.

De cette façon, il ne devrait pas attendre que les communes adoptent dans un plan communal d’aménagement et qu’il soit approuvé. Toutefois, prévoir ces périmètres dans les plans de secteur entraînerait une perte de précision.

o) L’avertissement des propriétaires

Comme le prévoit l’article 78 du décret flamand portant organisation de l’aménagement du territoire du 18 mai 1999²⁰⁴, le législateur devrait prévoir un système d’information des

201 Doc. Parl., Sénat, Session 1958-1959, n° 124, pp. 64-65

202 Notons que l’avant-projet d’optimalisation du CWATUP a prévu ce cas (article 54).

203 Moniteur belge du 08/06/1999

204 Moniteur belge du 08/06/1999

CHAPITRE II :LA MODIFICATION DES PLANS DE SECTEUR 69 propriétaires d’un terrain se situant dans une zone de remembrement. En Flandre, il est prévu que les propriétaires des parcelles situées dans le périmètre du plan de remembrement ou de relotissement, sont avertis par lettre recommandée à leur domicile avant le début de l’enquête publique par l’autorité qui établit provisoirement le projet de plan, du dépôt du projet de plan à la maison communale, pour consultation. De cette manière, l’avis des propriétaires concernés peut être pris en compte et peut faciliter les opérations d’échanges ultérieures.

p) La soulte

Aucune disposition du CWATUP ne prévoit comment la soulte est fixée, quelles seront les valeurs prises en compte, ... Il est juste stipulé que le propriétaire peut se voir attribuer une soulte. Afin que le remembrement puisse servir lors des révisions des plans de secteur, le législateur devrait prévoir des dispositions relatives à cette soulte.

En matière de remembrement légal de biens ruraux, une soulte peut être verser à tout propriétaire qui se voit attribuer un terrain dont la valeur est inférieure à son apport initial.

Inversement, un propriétaire qui reçoit un terrain d’une valeur supérieur à son apport est redevable d’une soulte. La soulte ne pourrait pas dépasser 5% de la valeur en parcelles qui aurait dû leur être attribuée²⁰⁵.

Concernant les valeurs en prendre en compte, la valeur vénale c’est-à-dire la valeur de vente du terrain sera prise en compte. Ainsi pour calculer si le propriétaire doit verser ou a droit à une soulte, il faut comparer la valeur vénale du terrain qu’il possédait avant les opérations du remembrement et avant la modification du plan de secteur avec la valeur vénale du terrain remembré, nouvelle affectation.

Cette valeur doit s’apprécier in concreto en fonction de différents éléments. Les facteurs déterminant la valeur d’un terrain varie en fonction de l’affectation du terrain : à bâtir ou de culture. Pour ce qui concerne le terrain à bâtir, doivent être pris en compte la façade, la surface, la nature du sol, la situation par rapport aux centres urbains, et les facilités de communications, les possibilités du ravitaillement, les écoles, le voisinage, le site, la vue, l’orientation. La valeur de la terre de culture, quant à elle, est influencée par sa situation, ses possibilités d’accès, la qualité du sol, la configuration de la parcelle, son orientation, son relief et éventuellement le drainage de la parcelle (WINSSINGER G., 1968, p. 6).

Ne sera pas pris en compte la valeur d’avenir, de convenance et d’affection.

q) La vente du bien

Comme nous l’avons déjà précisé, le propriétaire d’un terrain peut préférer recevoir une indemnité en argent plutôt qu’un nouveau bien. Dans ce cas, soit les pouvoirs publics achètent le bien au propriétaire, soit ils décident de le laisser au propriétaire.

Il serait souhaitable de coupler le remembrement d’une taxe sur les plus-values d’urbanisation qui s’appliquerait inévitablement aux propriétaires ayant refuser l’échange de terrains et qui auraient engrangé par le changement d’affectation une plus-value. Dans le cas inverse, une indemnisation des moins-values doit être envisagée.

205 Article 28, al.2,Loi relative au remembrement légal de biens ruraux, 22 juillet 1970, M.B. 4/09/1970)

CHAPITRE II :LA MODIFICATION DES PLANS DE SECTEUR 70 1.6.3.4. La mise en œuvre d’un tel système

r) La modification des plans de secteur

En suivant la procédure prévue aux articles 42 et suivants, le législateur wallon va changer l’affectation de certaines zones, parties de zones, de certains terrains touchant ainsi directement au patrimoine immobilier des propriétaires.

Certains vont, de ce fait, passer d’une zone non urbanisable à une zone urbanisable et inversement.

s) L’élaboration d’un PCA

Comme le prévoit l’article 49, 4° du CWATUP, les opérations de remembrement sont liées à celles des plans communaux d’aménagement. Dès lors, pour que des terrains puissent faire l’objet d’un remembrement, un PCA précisant les terrains pouvant faire l’objet d’une telle opération doit être adopté.

Suite à l’adoption des plans de secteur, le Gouvernement devra imposer aux communes d’adopter un plan communal d’aménagement permettant des réaliser des opérations de remembrement sur les terrains qui ont changé d’affectation²⁰⁶.

t) L’avertissement des propriétaires

Les propriétaires d’un terrain se situant dans une zone de remembrement sont avertis par lettre recommandée à leur domicile avant que le PCA ne soit définitivement adopté. De cette manière, ils auront la possibilité d’aller consulter le projet de PCA et le cas échéant, émettre des réclamations.

u) Les attitudes du propriétaire

Lorsqu’un propriétaire voit son bien repris dans une zone de remembrement, il a le choix entre deux attitudes:

− Soit il refuse aux risques de se faire exproprier²⁰⁷. Le cas échéant, nous retombons sur les règles applicables en matière d’expropriation avec les inconvénients que cette procédure comporte.

− Soit il consent aux opérations et un acte amiable de remembrement est signé normalement à l’initiative du comité d’acquisition²⁰⁸.

Le propriétaire n’est pas obligé d’accepter un nouveau lot²⁰⁹. Il peut préférer recevoir une indemnité en argent plutôt qu’un nouveau bien. Dans ce cas, le bien devient la propriété du pouvoir chargé du remembrement. Celle-ci pourra décider de le remettre en vente ou de le conserver.

Nous observons donc que lors de l’élaboration du PCA déterminant les zones de remembrement, les autorités communales ont tout intérêt à prendre en compte les avis des propriétaires concernés. Une collaboration entre les pouvoirs publics et les propriétaires est un élément essentiel si nous voulons que le remembrement soit efficace. En effet, si le propriétaire ne consent pas aux opérations, il peut se voir exproprier ou demander une indemnité en argent. Dans les deux cas, les pouvoirs publics seront appelés à verser une

206 L’avant-projet de décret d’optimalisation du CWATUP prévoit que le Gouvernement pourra décider de procéder à la rédaction des plans communaux nécessaires.

207 Article 58 CWATUP

208 Article 66 CWATUP

209 Doc. Parl., Sénat 1958-1959, n° 124, p. 64

CHAPITRE II :LA MODIFICATION DES PLANS DE SECTEUR 71 somme qui sera, de toute façon, supérieure à celle qu’il aurait du verser en tant qu’indemnités de moins-values d’urbanisme si aucune opération de remembrement n’avait eu lieu. D’où la nécessité de coupler les opérations de remembrement et de relotissement d’une taxe sur les plus-values d’urbanisme. Dans une telle hypothèse, les personnes qui ne veulent pas participer aux opérations de remembrement, se verront taxées.

v) L’acte de remembrement

Le transfert de propriété s’effectue lors de la signature d’un acte de remembrement. Ce dernier formera titre de la propriété et des droits réels et de créances relatifs au bien remembré. Il ne peut être assimilé à un acte authentique car les intéressés n’y comparaissent pas.

w) La soulte

Lorsque l’ancien bien a une valeur supérieure au nouveau bien, le propriétaire peut se voir attribuer une soulte. Inversement, si l’ancien lot a une valeur inférieure au nouveau, le propriétaire devra verser une soulte. Le versement des soultes s’effectue par et au Comité d’acquisition d’immeubles.

2. LA RECUPERATION DES PLUS-VALUES LIEES AUX PLANS