L’articulation entre les marchés fonciers et immobiliers

Par rapport au fonctionnement des marchés fonciers résidentiels, la distinction réalisée entre les trois produits que sont l’immeuble bâti, le foncier viabilisé et le foncier non viabilisé est primordiale. Nous savons en effet qu’à chacun de ces trois types de biens correspond une logique de marché spécifique. En parallèle, ces trois marchés sont marqués par de complexes et multiples articulations, articulations qu'il s'agit également d'étudier.

L'analyse de l'articulation des marchés consiste à s'intéresser à leurs prépondérances relatives. Généralement, dans le domaine de l'immobilier, ce type de problématique est abordé comme l'articulation entre les marchés fonciers et les marchés immobiliers ; les marchés immobiliers sont alors associés aux produits finaux – par exemple le logement – alors que l'ensemble du non-bâti est intégré sous le vocable « foncier » (T. VILMIN, 1991 ; ADEF, 1993). Cette « articulation entre le foncier et l'immobilier relève d'un mécanisme complexe, très variable suivant les contextes et les acteurs concernés, et il n'existe pas de réponse univoque et générale à la question de savoir si le prix élevé de la construction résulte (entre autres) du prix élevé du terrain ou si c'est, à l'inverse, le niveau élevé de la demande (de logements, de bureaux, etc.) qui se répercute sur le prix des terrains » (V.

RENARD, 1996, p. 95). En synthèse, les travaux portant sur cette problématique aboutissent à la distinction entre deux démarches distinctes : d'une part, la démarche promoteur, où l'élément déterminant correspond au marché immobilier et, d'autre part, la démarche aménageur, où, cette fois, le marché foncier correspond à la référence (T. VILMIN, 1991).

2.2.2.1 La démarche promoteur et le compte-à-rebours a) L’action des promoteurs fonciers

Pour un promoteur, un terrain n’est qu’un bien intermédiaire dont le prix subit l’influence de l’affectation qui lui sera destinée et du prix du produit final. Dès lors, le calcul financier du prix peut s’établir « à compte-à-rebours » (C. TOPALOV, 1974, p. 202) en appréciant le rendement de l’investissement. En fonction du prix du bien final sur le marché, le promoteur évalue les différents coûts (coût de construction, frais financiers, taxes, ...) qu’il est en mesure d’estimer

TOME 4.1.4.LA POLITIQUE FONCIERE 9 à l’avance. Il en déduit ensuite le prix du terrain qui peut être offert au propriétaire. En conséquence, ce n’est pas le prix élevé des terrains qui est responsable de la cherté des logements, mais plutôt les capacités financières des consommateurs. En d’autres mots, c’est la demande immobilière qui détermine les plus-values foncières et non les marchés fonciers qui déterminent le niveau des actifs immobiliers.

De nos entretiens réalisés auprès d’acteurs de la production urbaine, il ressort que le mécanisme du compte-à-rebours concerne à la fois les promoteurs immobiliers et les lotisseurs. Ces derniers doivent donc être considéré comme de véritables « promoteurs fonciers ». Il est utile de s’arrêter sur leurs modes d'actions :

« 1) Le lotisseur examine le prix des terrains prêts à être bâtis environnant la parcelle qui l'intéresse. A partir de là, il déduit lui-même le prix de vente qu'il va proposer à l'acquéreur. Il retranche sa marge bénéficiaire.

2) Il défalque un certain nombre de frais qu'il estime lui-même : - frais directs sur le terrain (géométrie, évictions…) ;

- aménagements (travaux intérieurs, extérieurs, participations aux équipements collectifs) ; - charges fixes (frais d'agences, services après-vente) ;

- charges variables (frais financiers, frais commerciaux, garanties bancaires, etc.).

3) Il connaît ainsi le prix du terrain nu maximal. Comme nous le signalait l'un de nos interlocuteurs : « Le terrain n'a jamais de valeur définie… il n'a que celle qu'on lui donne » (entretien avec un lotisseur national). On retrouve donc tout à fait le calcul à rebours du promoteur. On peut véritablement parler de promotion foncière pour l'activité du lotisseur » (M. VINCENT, 1987, pp. 71-72).

Bien sûr, au-dessus du prix maximal, le lotisseur n'enclenche pas l'opération. Par contre, en deçà, il prive le propriétaire initial d'une partie de la rente foncière qu'il aurait pu capter s'il avait été mieux informé.

b) La rigidité des prix à la baisse (l’effet cliquet) et le compte-à-rebours

Il est rare que le prix du sol urbanisable baisse. En général, on assiste plutôt à un accroissement de valeur qui, globalement, suit la hausse générale des salaires et des niveaux de vie (Graphique VI.1). Par contre, en période de crise ou de récession, l’évolution est bloquée et on assiste généralement à une contraction du nombre de transactions. Ce phénomène suit un mécanisme qualifiée « d’effet cliquet », effet traduisant le comportement de propriétaires fonciers qui ne souhaitent pas remettre leur bien sur le marché en dessous d’un certain niveau attendu. Selon l’adage, le foncier devient alors une « valeur refuge », un placement sûr, sur lequel on se replie en période d’incertitude ou d’insécurité (forte inflation, dévaluation de la monnaie,…) (J. RUEGG, 2000, pp. 158-159).

En termes de foncier viabilisé, il existe une relation directe entre l’effet cliquet et le mécanisme du compte-à-rebours. Le mécanisme du compte-à-rebours tient au fait que le foncier viabilisé est le résultat d’un processus de production basé sur des prévisions traduites en bilan financier. Sur ce plan financier, si un retournement de conjoncture s’est opéré entre la mise en développement d’un projet et la sortie de l’opération, les promoteurs vont alors conserver leur produit plutôt que d’accepter un prix en dessous du niveau escompté. C’est ce mécanisme qui explique les caractéristiques du marché des terrains à bâtir à la fin des années septante (Graphique VI.1). En effet, alors que la crise économique et l’envolée des taux réduit la capacité des demandeurs dès le milieu de la décennie (réduction du volume), les prix ne connaîtront leur décrue qu’en 1980. Cette relation entre l’effet cliquet et le mécanisme du compte-à-rebours est un des éléments qui explique pourquoi une baisse du prix des terrains n’accompagnera pas automatiquement la création de nouvelles zones urbanisables.

TOME 4.1.4.LA POLITIQUE FONCIERE 10 Merci d’insérer le Graphique VI.1

TOME 4.1.4.LA POLITIQUE FONCIERE 11 c) L’articulation des marchés et l’impact du zonage sur la formation des niveaux de prix Nous venons de constater que la formation des prix peut tout d’abord être déterminée par la capacité de la demande finale. Au plus les « candidats-bâtisseurs » vont bénéficier de revenus confortables, au plus ils vont accepter la montée des enchères et, dès lors, contribuer à la hausse des niveaux de prix. C’est ici la composante « demande » qui intervient, cela sur le marché des terrains viabilisés.

S’il s’agit de préciser l’impact du zonage sur les niveaux de prix, les éléments d'interprétation sont plutôt à rechercher dans les mécanismes d’échanges entre les propriétaires initiaux et les promoteurs-lotisseurs, cette fois sur le marché des terrains à viabiliser. En effet, une raréfaction de l’offre potentielle – les zones d’habitat des plans de secteur – renforce le pouvoir de négociation des propriétaires fonciers aux dépens des lotisseurs, tendant par-là à pousser le marché à la hausse. Nous verrons ci-dessous que la situation en Flandre s'apparente à ce premier cas de figure. Par contre, dans une situation de surabondance, les propriétaires qui désirent vendre sont automatiquement plus nombreux, ce qui, concomitamment, facilite la tâche des promoteurs fonciers et détend le marché. Nous verrons également ci-dessous que le contexte wallon se rapproche plutôt de cette seconde configuration de marché.

2.2.2.2 La démarche aménageur et la politique de production foncière

A l'inverse de la « démarche promoteur », la « démarche aménageur » s'inscrit dans le cadre d'opérations à caractère public. Grâce à l'action d'un aménageur qui maintient les prix fonciers relatifs à l'usage antérieur – par exemple l'agriculture dans la cadre d'une nouvelle urbanisation –, le prix du logement correspond alors à la somme des coûts de construction, des coûts de viabilisation et des niveaux fonciers initiaux. Dans ce contexte, l'élément déterminant correspond donc au marché foncier.

En termes de croissance urbaine, un exemple de la démarche aménageur correspond à la manière dont les Néerlandais gèrent l'articulation entre le foncier non viabilisé et le foncier viabilisé. Cette production est en grande partie contrôlée par le secteur public. En effet, la politique foncière locale mise en place aux Pays-Bas permet aux communes de détenir un quasi-monopole sur le marché des terrains à bâtir non viabilisé (B. NEEDHAM, 1992, p. 670).

Après avoir été achetés et équipés par les agences communales, les terrains sont ensuite proposés au prix le plus bas possible, la seule contrainte des communes étant de couvrir les coûts. Ces coûts se décomposent en deux postes principaux : d'une part, les charges d'acquisition – le plus souvent sur le marché des terrains agricoles –, d'autre part, les frais d'équipement.

L’exemple néerlandais est illustratif d’une politique de production foncière. Ce type de politique est menée lorsque la puissance publique produit le foncier viabilisé, ce qui présente le double avantage de mieux planifier l’urbanisation et de collectiviser la plus-value liée au mouvement général d'urbanisation (la rente foncière d’intégration urbaine). A la Suède correspond un autre exemple de politique de production foncière, cette fois grâce aux réserves à long terme des villes.

A l’opposé des politiques de production foncière, on trouve les politiques d’offre foncière qui consistent, comme en Belgique lors de l’adoption des plans de secteur, à ouvrir l’offre aux opérateurs privés et aux mécanismes de marché. « Le raisonnement sous-jacent est classiquement extrait du raisonnement mécaniste de tout manuel d’économie avec ses incontournables courbes d’offre et de demande : l’augmentation de l’offre faisant baisser le prix, tout ce qui peut concourir à augmenter l’offre de terrains est bienvenu pour limiter la part foncière dans le coût de ce qui est construit » (J. COMBY et V. RENARD, 1996, p. 103).

TOME 4.1.4.LA POLITIQUE FONCIERE 12

En Belgique, les aménageurs publics ne jouent qu'un rôle très limité sur le plan de la production des terrains à bâtir. En conséquence, il est cohérent que ce soit plutôt la logique

« promoteur » qui s'applique, ce que nous avons pu vérifier par les analyses statistiques. En effet, nous verrons dans la section 4 que, pour rendre compte de la formation des niveaux fonciers, la capacité financière des demandeurs locaux correspond au principal facteur explicatif.

2.3 E

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