La mise en œuvre des techniques visant à retarder la perfection de l’acte

LA PROTECTION PAR LA SUSPENSION DE LA PERFECTION OU DE L’EFFICACITE DU CONTRAT

B) La mise en œuvre des techniques visant à retarder la perfection de l’acte

218. Le législateur se serait, dit-on, gardé de donner une définition de la condition qui suspend l’existence du contrat principal. Si le Code de la consommation ne définit pas la notion d’obtention de prêt²⁷², il n’en reste pas moins que le caractère d’ordre public de la loi Scrivener I et II conduit à définir cette obtention²⁷³. Le législateur évoque expressément l’obtention de prêt sans la définir, notamment à l’article L. 312-16²⁷⁴. Il est possible de relever dans le Code de la consommation d’autres évocations de ces techniques qui s’apparentent à la notion d’obtention de prêt.

271 Même si la doctrine la plus haute autorisée en la matière considère qu’il n’existe aucune définition exacte de l’obtention du prêt dans le Code, V. J. CALAIS-AULOY et F. STEINMETZ, Droit de la consommation, 6^ème éd., Dalloz, 2003, n° 425, p. 470, il nous est permis d’en dresser une, certes partielle, à l’étude des dispositions régissant le crédit.

272 Les parlementaires n’ont pas désiré définir la notion par la loi, préférant laisser aux parties le sens à donner à cette notion, V. C. THIBIERGE, La protection des acquéreurs de logement qui recourent au crédit pour financer leur acquisition, Defrénois 1980, art. 32254,spécialement n° 38.

273 L’art. L. 312-16 ne peut en effet être affecté d’une stipulation contractuelle de nature à accroitre les exigences de ce texte, Cass. civ. 1^ère, 28 janv. 1992, Contrats. conc. consom. 1992, n° 132, obs. L. LEVENEUR et n° 121, obs. G. RAYMOND.

274 Le législateur semble employer aussi d’autres vocables, par exemple « acceptation de l’offre préalable » de crédit à l’art. L. 311-23, qui paraissent similaires à la notion d’obtention de prêt. Toutefois, nous condamnons cette apparence. En effet, l’obtention de prêt ne signifie pas que l’emprunteur doit accepter l’offre préalable.

L’on pourrait toutefois pencher pour cette hypothèse si les articles L. 311-23 et L. 312-16 du Code de la consommation conditionnaient l’existence du contrat principal au même évènement futur et incertain. Or rien ne démontre que le législateur ait voulu cela. Le contrat de vente de bien de consommation peut être conditionné à l’acceptation d’une offre de crédit alors que celui de vente immobilière le serait à la simple présentation d’une offre conforme aux caractéristiques de financement du bien.

219. Ainsi l’article L. 311-23 évoque l’acceptation de l’offre préalable du banquier qui conditionne l’engagement de l’acheteur d’une bien de consommation. L’on pourrait, avec une relative audace, opposer l’idée qu’il existe bien une définition en filigrane de l’obtention du prêt. Ainsi, à considérer que les articles L. 311-23 et L. 312-16 visent tout deux la même notion de « condition », l’on pourrait avancer que l’obtention de crédit est l’acceptation par l’emprunteur de l’offre formulée par le prêteur. L’on justifierait cette solution en disant qu’en définitive, les deux articles sont modelés sur le même postulat, celui du contrat principal conditionné par l’obtention de prêt. Il n’y aurait alors pas de difficulté à considérer les deux événements conditionnels comme identiques. Cette position ne convainc à dire vrai guère.

Elle se heurte à deux objections majeures.

220. Tout d’abord, si le législateur emploie deux vocables distincts, obtention du prêt et acceptation de l’offre préalable, il paraît hasardeux de les assimiler. La prudence commande donc de les dissocier. Enfin, et surtout, faire d’une acceptation du débiteur l’événement qui conditionne sa propre obligation contrevient à la prohibition des conditions purement potestatives. L’article 1174 du Code civil s’opposerait ici à retenir cette solution²⁷⁵. Il convient donc de rechercher une définition acceptable de la notion d’obtention de prêt (1°), d’autant plus que cette définition a une incidence sur le degré de protection alloué à l’emprunteur et que le caractère hésitant des définitions retenues par différents arrêts de la Cour de cassation ne conduit pas à un compromis acceptable entre protection de l’emprunteur et sécurité juridique (2°). Il convient alors de proposer une acception de cette notion qui concilie ces deux impératifs.

1° La recherche d’une définition de l’obtention de prêt

221. Emile LITTRE définit dans son Dictionnaire de la langue française²⁷⁶ le terme

« obtention » comme le fait de parvenir à se faire accorder ce que l’on demande. Les juristes ont quant à eux eu une interprétation moins catégorique. Dès 1979, les juristes se sont divisés selon deux courants majeurs d’interprétations qui ne sont pas sans rappeler les débats sur la notion d’acceptation de l’offre en matière de contrats entre absents.

275 Il pourrait être argué qu’il est en de même pour l’article 311-23 qui fait pourtant de l’acceptation la condition de l’exécution des obligations de l’emprunteur. Or cette disposition est une disposition légale, elle est

276 Dictionnaire de la langue française, 1863, Hachette.

222. Avant de présenter ce débat, il nous paraît essentiel de savoir si cette définition est d’ordre public. En effet, il peut être judicieux de savoir si, en l’absence de définition légale de l’obtention de prêt, les parties peuvent avoir une emprise sur cette notion et dicter le contenu. Celle-ci s’impose-t-elle à eux ? Un auteur²⁷⁷, suivi par la doctrine, considère que la loi est d’ordre public et que l’essence de cette loi protectrice s’entend de la notion d’obtention de prêt, si bien que cette dernière se verrait alors imprimée ce caractère d’ordre public. Nous n’en disconvenons pas. La doctrine soutient cette idée²⁷⁸. La jurisprudence aussi²⁷⁹. La volonté des parties n’est toutefois pas éludée et tout aménagement contractuel reste possible, tant qu’il n’alourdit pas les obligations de l’emprunteur²⁸⁰, ce que les débats parlementaires tendent à prouver²⁸¹.

223. Les conséquences sur les effets du contrat sont d’ailleurs importantes. Si la condition se réalise, le prêt est considéré comme obtenu, alors l’emprunteur devra honorer le contrat de vente. En cas de refus d’exécuter la promesse de vente immobilière, il devra payer le prix de l’option au promettant. A l’inverse si le prêt n’est pas obtenu, la promesse de vente devient caduque : les prestations effectuées antérieurement à la défaillance de la promesse seront sujettes à répétition. Ainsi le promettant devra restituer au bénéficiaire le prix de l’option quand celui-ci a été versé de manière anticipée. L’intérêt pratique se dessine clairement. Si le prêt a été obtenu, et que le bénéficiaire refuse la vente, le promettant à tout intérêt à arguer que la condition s’est réalisée, ce qui lui permettra de se retirer du jeu avec le prix de l’option comme compensation. Au contraire, le bénéficiaire désirera s’abstraire de payer cette option en avançant que la condition est défaillante, et demandera restitution du prix de celle-ci si l’option a été déjà été payée²⁸².

277 J.-G. RAFFRAY et P. CORNILLE, L’obtention de prêt au sens de l’article 17 de la loi Scrivener, JCP éd. N 1986, pratique, p. 593 et s.

278 F. BENAC-SCHMIDT, La promesse unilatérale de vente, D. 1990, chron. p. 8 et s. ; D. MAZEAUD, La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier à l’épreuve de la jurisprudence : vers un juste équilibre, JCP éd. N 1993, doc. p. 347, n° 9.

279 Cass. civ. 3^ème, 24 septembre 2003, Bull. civ. III, n° 164 ; D. 2003. AJ. 2694, pour la 3^ème Chambre, les dispositions de l’article L. 312-16 sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’emprunteur. Si bien que toute clause qui accroit les exigences résultant de ce texte est nulle, Cass. civ. 3^ème, 18 juill. 1986, Bull. civ. III, n° 126 ; D.

1987, somm. 460, obs. J.-L. AUBERT ; RTD civ 1987. 109, obs. M. REMY, plus récemment et constamment réaffirmé, Cass. civ. 3^ème, 6 juill. 2005, Bull. civ. III, n° 154 ; D. 2005, AJ. 2145, obs. C. RONDEY ; JCP éd. N 2006, 1023, étude DAGOT ; Rev. Loyers 2007, 63, obs. GARCIA.

280 Cass. civ. 3^ème, 18 juill. 1986, précité.

281 PILLET, Doc. Sénat n° 376 annexé à la séance du 25 mai 1978, p. 20 ; J.-G. RAFFRAY et P. CORNILLE, Les conséquences d’un refus de prêt par l’acquéreur emprunteur et l’application de l’article 17 de la loi Scrivener II, JCP éd. N 1988, I, p. 95, n° 17.

282 En ce sens, D. MAZEAUD, La condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier à l’épreuve de la jurisprudence : vers un juste équilibre, article précité, n° 4.

224. Il convient donc de rechercher une définition précise de la notion d’obtention de prêt. Une certaine controverse nourrit les débats de la doctrine depuis la promulgation de la loi Scrivener II. Si certains auteurs font de l’obtention le moment de la réception de l’offre du prêteur, d’autres, au contraire, considèrent que c’est l’acceptation de cette offre qui réalise la condition.

a) l’obtention au sens d’acceptation de l’offre

225. Une première partie de la doctrine²⁸³ postule que l’obtention du prêt s’entend de l’acceptation de l’offre préalable. S’il accepte l’offre, le prêt est considéré comme obtenu et ce n’est qu’en cas de refus d’acquérir l’immeuble que le vendeur aurait droit au versement de l’indemnité d’immobilisation par le promettant.

226. L’explication de l’obtention au sens d’offre acceptée -. Traditionnellement, cette condition s’avère potestative si elle dépend de l’acceptation du débiteur obligé, et devrait mener à la prohibition de l’article 1174 du Code civil. Il pourrait alors aussi refuser l’offre, ce qui conduirait à appliquer l’article 1178 du Code civil et la condition serait réputé réalisée.

Cependant, les partisans de cette théorie nous expliquent que l’article 1178 ne trouve pas à s’appliquer dans le cas de l’article L. 312-16, de sorte que l’obtention du prêt n’est pas réalisée quand il refuse l’offre de prêt faite par le banquier. Afin de justifier cette solution, il est avancé que la condition suspensive est ici d’origine légale et il y aurait à douter que la disposition de l’article 1178 s’applique en ce qu’elle viendrait bouleverser l’économie générale du mécanisme voulu par le législateur consumériste²⁸⁴. Cet argument, fondé à notre sens sur une recherche interprétative de la volonté du législateur, ne convainc pas.

227. Les réticences à retenir l’acceptation de l’offre -. D’une part, il est difficile d’évaluer l’incidence de la prohibition des conditions purement potestatives sur l’économie d’un mécanisme légal. L’on ne voit en effet pas ce qui accroitrait la protection de l’acheteur immobilier s’il pouvait refuser sans conséquences un prêt conforme à ces attentes qu’il a

283 J.-L. BERGEL, La condition suspensive de l’obtention des prêts immobiliers, JCP éd. N 1988, I, p. 225 ; F.

COLLARD-DUTILLEUL, Les contrats préparatoires à la vente à la vente d’immeuble, Coll. Immobilier - Droit et gestion, Sirey, 1988, n° 117 et s. ; J.-M. MOYSE et J. NAVARRO, La jurisprudence et les conditions suspensives d’obtention des prêts, JCP éd. E 1984, I, p. 66 ; J.-G. RAFFRAY et P. CORNILLE, L’obtention de prêt au sens de l’article 17 de la loi Scrivener, article précité, p. 593.

284 J.-G. RAFFRAY et P. CORNILLE, L’obtention de prêt au sens de l’article 17 de la loi Scrivener, article précité, p. 595, n° 17.

même pourtant sollicité. Sauf à accepter qu’il puisse revenir sur son engagement sur les seuls fondements de son bon vouloir et de sa légèreté, il ne nous semble pas justifiable que la condition soit réalisée seulement lorsque l’offre est acceptée par l’emprunteur. Cela ne protègerait de manière injustifiée celui qui se dédit sans avoir à répondre de sa légèreté, et léserait le vendeur qui perd le bénéfice de l’indemnité.

228. Enfin, d’autre part, et du point de vue de la pure technique juridique, l’on ne voit pas comment l’origine légale ou contractuelle d’une condition suspensive modifierait son régime juridique en l’abstrayant des dispositions de droit commun de l’article 1178 du Code civil : l’origine d’une règle est une chose, le régime applicable à celle-ci en est une autre.

Précisément, le mécanisme légal de la condition des articles L. 311-20 et L. 312-16 est un mécanisme de droit commun : la règle « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » trouve donc à s’appliquer. Nous nous permettons donc à rejeter l’argument selon lequel rien n’indique que le législateur ait voulu soumettre la condition légale de L. 312-16 au régime de droit commun²⁸⁵.

229. Un argument plus convaincant fut encore avancé pour justifier le choix de l’acception de l’offre comme réalisation de la condition²⁸⁶. Il a été avancé, de manière très pertinente, que choisir la date de réception comme moment de réalisation de la condition limite l’intérêt du délai de réflexion de l’article L. 312-10 alloué à l’emprunteur puisqu’en cas de refus de l’offre de crédit immobilier, l’emprunteur serait engagé²⁸⁷. L’argument pour solide qu’il est, nous paraît artificiel. Le mécanisme de la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas incompatible avec le délai de réflexion. En effet, il suffirait de considérer que la banque ne peut remettre une offre durant les premiers jours à partir de la demande de prêt

285 J.-G. RAFFRAY et P. CORNILLE, L’obtention de prêt au sens de l’article 17 de la loi Scrivener, article précité, p. 595, n° 18. Nous ajouterons que la condition suspensive est un mécanisme de droit commun, il convient donc de lui appliquer le droit commun si le législateur n’en dispose pas autrement. A moins de considérer que ce mécanisme ne soit pas de droit commun…ce qui ne convainc évidemment pas puisque le Code de la consommation est pour partie une transcription de règles civilistes. Si notre lecteur est surpris par le caractère péremptoire de ce propos, nous le justifierons en avançant que le Code de la consommation puise sa raison d’être non pas dans la spécificité des règles protectrices, mais davantage dans la qualité des parties contractantes. La condition suspensive de L. 312-16 est la condition suspensive des articles 1174 et s. du Code civil, aménagée pour les relations entre un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier à caractère non professionnel. Si le législateur avait voulu écarter le jeu de l’article 1178, il l’aurait spécifié…Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.

286 J.-G. RAFFRAY et P. CORNILLE, Les conséquences d’un refus de prêt par l’acquéreur emprunteur et l’application de l’article 17 de la loi Scrivener II, article précité, p. 93 ; J.-L. BERGEL, La condition suspensive de l’obtention des prêts immobiliers, article précité, p. 228, n° 12.

287 Art. 312-10 alinéa 2^ème du Code de la consommation.

pour que l’emprunteur puisse bénéficier du délai de réflexion. Rien n’impose en effet qu’il ait déjà l’offre pour que cette réflexion soit effective : cette dernière porte en effet davantage sur l’opportunité d’acheter le bien immobilier que sur celle de recourir au crédit. Au surplus, le risque d’endettement de l’acquéreur immobilier est minimisé par le devoir de prudence du banquier qui devra lui proposer un concours adapté à ses capacités financières. C’est pourquoi la réception d’une offre conforme aux stipulations contractuelles figurant dans le contrat principal paraît être le critère qui répond à la notion d’obtention de prêt.

b) l’obtention comme réception d’une offre de prêt conforme

230. Une autre partie de la doctrine estime quant à elle que l’obtention s’entend de la remise d’une offre de prêt conforme aux attentes de l’emprunteur et émise par la banque.

Selon elle²⁸⁸, la loi Scrivener resterait soumise à l’application de l’article 1178 du Code civil.

Nous nous rangeons sous cette opinion et justifions ce choix au regard du respect de l’article 1178 du Code civil. En effet, le mécanisme légal repris à l’article L. 312-23 est un mécanisme civiliste qui reste astreint aux règles relatives à la condition telles qu’elles sont instaurées dans le Code civil aux articles 1168 et suivants. De plus, opter pour la réception paraît plus objectif en ce que la réalisation de la condition tient davantage à la conformité de l’offre aux attentes de l’emprunteur qu’à sa volonté de l’accepter. La preuve s’en trouve d’ailleurs facilitée.

231. Concrètement, si l’offre reçue est conforme aux caractéristiques du financement espéré pour réaliser l’opération principale, le refus d’acceptation de celle-ci par l’emprunteur devient indifférent : d’une part l’emprunteur venant à empêcher la survenance de l’événement de son propre, la condition serait tout de réputée réalisée en vertu de l’article 1178, et d’autre il ne serait pas acceptable du point de vue de la sécurité juridique que le vendeur pâtisse du dédit de l’acheteur. A l’inverse, l’emprunteur ne pourrait se dédire et invoquer la défaillance de la condition que lorsque l’offre n’est pas conforme aux caractéristiques du financement attendu : cette solution est justifiée par le fait, qu’à son tour, l’emprunteur ne doit pas être contraint d’acquérir un bien avec un financement inadapté. S’il venait à se dédire pour cause d’insuffisance de trésorerie, l’acquéreur perdrait le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation

288 Pour partie de cette doctrine, L. AYNES, article précité, p. 283 ; J.-L. AUBERT, Defrénois 1987, p. 101 et Defrénois, 1989, p. 1395 ; M. BARON, Formules de promesse unilatérale de vente soumise à la loi du 13 juillet 1979, Defrénois, 1981, art. 32747, p. 1265 ; F. BENAC-SCHMIDT, article précité, p. 8 ; J. CALAIS-AULOY et F. STEINMETZ, op. cit., p. 467, n° 425 ; D. MAZAEUD, op. cit., p. 345 et s. ; G. MORIN, Defrénois, 1981, art.

32626, p. 387 ; C. THIBIERGE, article précité, p. 433 et s.

alors que ce dédit n’est pas dicté par sa volonté mais imposée par les circonstances. Cette situation serait, de toute évidence, de nature à obérer fortement la protection de l’emprunteur : le critère de la conformité, posé par la jurisprudence, est donc le critère essentiel pour que soit réalisée la condition.

c) la position de la Cour de cassation sur la notion d’obtention de prêt

232. La jurisprudence, jusqu’à une époque récente, n’avait pas clairement pris position. Par un arrêt de la troisième Chambre civile en date du 18 juillet 1986²⁸⁹, la Cour de cassation sembla offrir un élément de définition de l’obtention de prêt en définissant ses contours de manière négative. Il n’y a pas d’obtention de prêt tant qu’un prêt n’est pas obtenu.

Cet arrêt est à mettre en relief avec celui rendu le 27 mai 1986²⁹⁰ par la Chambre criminelle dans lequel la Haute juridiction a considéré que l’acquéreur n’est engagé que lorsqu’il a l’assurance de disposer des fonds nécessaires à la réalisation de l’opération immobilière projetée. Bien que peu satisfaisant²⁹¹, ces arrêts nous renseignent sur un point : en conditionnant la promesse de vente à l’obtention des « fonds nécessaires à la réalisation de l’opération », la Haute juridiction tend à faire de la conformité du prêt aux caractéristiques du financement attendu un impératif dans la définition de cette obtention²⁹². La non-conformité du prêt aux attentes de l’emprunteur ne pourrait donc pas réaliser la condition. Cette jurisprudence semble confortée par la majorité de la doctrine qui abonde en ce sens²⁹³.

233. Les arrêts postérieurs, oscillant entre la prise en compte de l’acceptation par l’emprunteur²⁹⁴ et la réception de l’offre conforme, semblent retenir la position la plus favorable à l’emprunteur²⁹⁵. La position de la jurisprudence privilégiait le souci de protection

289 Cass. civ. 3^ère, 18 juill. 1986, n° 85-12.604, Bull. civ. III, n° 126.

290 Cass. crim., 27 mai 1986, n° 85-93.314, Bull. crim., 1986, n° 179.

291 En effet, l’on ne saurait reprocher à ces arrêts de prendre partie, ceux-ci se contentant de définir l’obtention du prêt comme…un prêt obtenu.

292 Réaffirmé par Cass. civ. 1^ère, 7 avril 1992, Bull. civ. I, n° 116.

293 Notamment, J.-M. MOYSE et J. NAVARRO, op. cit., p. 67 ; P. CORNILLE et J.-G. RAFFRAY, op. cit., JCP éd. N 1986, p. 595 ; J.-L. BERGEL, op. cit., n° 334 ; M. SANTACREU, op. cit., n° 261, qui opte pour une analyse « transactionnelle » de la condition. L’emprunteur réalise la condition par son acceptation mais ne peut

refuser une offre conforme aux stipulations contractuelles.

contra. F. COLLARD-DUTILLEUL, op. cit., n° 180.

294 V. ainsi Cass. civ. 3^ème, 9 novembre 1988, Bull. civ. III, p. 86 et Cass. com., 31 janv. 1989, Bull. civ. IV, p.

28. 295 pour un détail de l’historique de la Cour de cassation, V. F. BENAC-SCHMIDT, La promesse unilatérale de vente, précité, p. 10.

sur l’articulation cohérente avec les règles de droit commun, et notamment avec l’article 1178. Elle fait subir au promettant les aléas du bon vouloir du bénéficiaire, lequel immobilise son bien sans contrepartie pour le cas où le bénéficiaire déciderait de refuser le prêt. La Cour de cassation, consciente de cette incongruité, par un arrêt remarqué du 9 décembre 1992²⁹⁶, modifia sa position. Il suffit, pour que la condition suspensive soit réputée accomplie, qu’une offre de prêt soit émise par la banque et remplisse les caractéristiques et les modalités du crédit souhaité. La doctrine approuva cette position²⁹⁷, ce qui au regard des considérations que nous avions mentionnés précédemment constitue le juste milieu entre sécurité juridique et

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