Les. art.. 23. ss. CO. affirment. clairement. que. le. bail. est. un. contrat. au. sens.
des. art.. 1. ss. CO. et. qu’il. est. par. conséquent. fondamentalement. gouverné.
par.le.principe.de.l’autonomie.privée.(art..19.al..1.CO)..Ils.reconnaissent.au.
bailleur.la.faculté.de.choisir.librement.le.locataire.lors.de.la.conclusion.du.
bail.;.le.contrat.n’est.comme.tel.soumis.à.aucune.forme.et.le.loyer.ne.fait.l’objet.
d’aucun.contrôle..Comme.pour.tous.les.contrats.de.durée,.chaque.partie.peut.
mettre.fin.unilatéralement.au.contrat.pour.de.justes.motifs.(cf..art..27d,.27f,.
28.al..1,.266g.CO).ou,.s’il.s’agit.d’un.bail.de.durée.indéterminée,.même.sans.
justes.motifs.(art..266a.ss.CO)..
. Les.restrictions.que.le.CO.apporte.dans.ce.contexte.à.la.liberté.contrac-tuelle.du.bailleur.en.matière.de.fixation.du.loyer.et.de.résiliation.se.rattachent.
également.à.des.principes.classiques.du.droit.des.obligations,.qui.s’expriment.
dans.d’autres.règles.relatives.aux.contrats.:
–. En.matière.de.bail,.le.loyer.n’est.rien.d’autre.que.la.rémunération.due.par.
le.locataire.pour.la.cession.de.l’usage.de.la.chose21..Dès.lors.(même.si.les.
art..269.et.296a.CO.ne.sont.pas.des.plus.clairs.à.cet.égard),.il.faut.retenir.
que.le.montant.normal.du.loyer.correspond.à.ce.que.le.bailleur.doit.dé-penser.pour.procurer.cette.chose.au.locataire.et.la.maintenir.en.l’état.(cf..
20 FF 1985 I 1377 s. ; FF 1999 I 9131 s. ; Junod (n. 14), no 9 ss ad art. 34septies Cst. ; Barbey (n. 19), p. 45 s.
21 Higi (n. 3), no 10 s. ad art. 257 CO ; Lachat (n. 3), p. 54 s.
art..269.CO)22 ..Or,.si.on.retient.que.structurellement.le.locataire.est.la.par-tie.faible.au.contrat.de.bail23,.force.est.d’admettre.qu’il.n’est.à.ce.titre.pas.
en.mesure.de.négocier.librement.le.montant.du.loyer.lors.de.la.conclusion.
du.contrat.(cf..art..270.CO).ou.en.cours.de.bail.(cf..art..270a.et.270b.CO)..
Le.risque.existe.donc.que.le.bailleur.profite.de.cette.situation.de.faiblesse.
pour.lui.imposer.un.loyer.disproportionné,.parce.que.sortant.du.rapport.
d’échange.correct.défini.aux.art..27.et.269.CO24..Les.art..269.ss.CO,.qui.
permettent.au.locataire.d’obtenir.la.correction.du.loyer.abusif,.présentent.
ainsi.une.analogie.avec.l’art..21.CO,.qui.sanctionne.la.lésion2..
–. Les.règles.sur.l’annulation.du.congé.concrétisent.l’art..2.CC.:.l’art..271a.CO.
donne.une.liste.d’exemples.de.congés.abusifs,.car.donnés.par.le.bailleur.
contrairement.aux.règles.de.la.bonne.foi.(il.s’agit.notamment.des.congés.
représailles,.des.congés.pression.et.des.congés.vente,.cf..art..271a.lit..a.à.
c.CO)..;.l’art..271.CO.est.une.clause.générale,.subsidiaire.à.l’art..271a.CO,.
qui.permet.notamment.de.sanctionner.un.abus.par.le.bailleur.de.son.
droit.à.la.résiliation.(cf..art..2.al..2.CC),.qui.ne.rentre.pas.dans.les.cas.visés.
à.l’art..271a.CO.(exemple.:.congé.purement.chicanier,.dont.le.motif.n’est.
qu’un.prétexte)26..
–. Les.règles.sur.la.prolongation.du.bail.(art..272.ss.CO).peuvent.quant.à.
elles.se.rattacher.au.principe,.exprimé.par.exemple.aussi.aux.art..337c,.
377.ou.404.CO,.selon.lequel.la.partie.victime.d’une.résiliation.ne.sanction-nant.pas.son.comportement.déloyal.peut.exiger.de.l’autre.qu’elle.tienne.
compte.du.fait.que.le.congé.peut.lui.être.préjudiciable,.dans.la.mesure.
où. elle. comptait. raisonnablement. avec. le. maintien. du. contrat.. En. ma- tière.de.bail,.il.est.logique.d’accorder.à.cet.égard.au.locataire.une.prolon-gation.du.contrat.et.non.une.indemnité.pécuniaire.(comme.le.prévoient.
les.art..337c,.377,.404.al..2.CO),.puisque.le.bail.lui.concédait.la.jouissance.
d’une.chose27.
–. Enfin,. l’obligation. pour. le. bailleur. de. notifier. la. résiliation. du. bail. ou.
la.majoration.de.loyer.au.moyen.d’une.formule.officielle,.qui.explique.
comment.le.locataire.doit.procéder.pour.faire.valoir.les.droits.que.lui.
22 FF 1985 I 1470.
23 Supra, II.A.
24 Cf. Lachat (n. 7), p. 180 ss.
25 Higi (n. 3), no 184 ss ad Intro. aux art. 269-270e CO ; Fetter Sébastien, La contestation du loyer initial, Berne 2005, no 21 s. et 28.
26 FF 1985 I 1439 ss ; SJ 2003 I 261 ; Higi (n. 3), no 15 ss ad art. 271 CO ; Barbey (n. 19), p. 115 ss.
27 Cf. Junod (n. 14), no 9 ad art. 34septies Cst. Voir aussi les art. 261a al. 3 et 266g al. 2 CO, qui per- mettent au locataire d’obtenir une indemnité dans des cas où, vu l’art. 272 al. 2 CO, il n’obtiendra pas de prolongation du bail, ou seulement une prolongation très courte, alors même que la résiliation ne tend pas à sanctionner son comportement fautif (cf. art. 272a CO), cf. Lachat (n. 3), p. 494.
174
confèrent.les.art..269d.et.271.ss.CO.repose.elle.aussi.sur.des.principes.
classiques.du.droit.des.obligations..En.matière.de.résiliation,.l’exigence.
de.la.formule.officielle.peut.se.rapporter.à.l’idée.qu’il.convient.d’attirer.
l’attention.d’une.partie.sur.les.effets.particulièrement.stricts.que.peut.en-traîner.son.comportement.(soit,.s’agissant.de.la.résiliation,.sur.le.fait.que.
la.non.saisie.de.la.commission.de.conciliation.dans.le.délai.de.trente.jours.
de.l’art..273.CO.entraînera.l’entrée.en.force.du.congé)..Cette.idée.fonde.
par.exemple.également.l’exigence.de.la.forme.authentique.en.matière.de.
vente.immobilière.(art..216.CO).ou.de.cautionnement.(art..493.al..2.CO)..
En.matière.de.loyers,.l’exigence.de.la.formule.officielle.peut.se.rattacher.
à.l’idée.tout.aussi.classique.qu’il.faut.attirer.l’attention.d’une.partie.sur.
le.fait.qu’un.contrat.déroge.de.façon.inusuelle.et.à.son.désavantage.au.
régime.ordinaire.(cf..par.exemple.le.traitement.des.clauses.insolites.dans.
les.conditions.générales)28..En.effet,.le.mécanisme.de.la.contestation.du.
loyer.s’écarte.du.principe.«.qui ne dit mot ne consent pas.»,.puisque,.d’après.
l’art..269d.CO,.le.locataire.doit.se.laisser.opposer.une.majoration.de.loyer.
s’il.n’a.pas.saisi.l’autorité.judiciaire.dans.les.trente.jours.suivant.la.notifi-cation.de.la.hausse.par.le.bailleur..On.présume.donc.que.le.locataire.qui.se.
tait.accepte.l’offre.de.modifier.le.contrat.présentée.par.le.bailleur,.quand.
bien.même.elle.lui.est.défavorable29..Notons.en.passant.que.le.CO.1881.
posait.déjà.le.principe.exprimé.dans.l’exigence.de.la.formule.officielle.en.
matière.de.hausse.de.loyer,.puisqu’il.prescrivait.la.forme.écrite.pour.les.
baux.immobiliers.qui.s’écartaient.du.droit.dispositif.sans.que.cela.ait.été.
expressément.réservé.lors.de.la.conclusion.du.contrat.(cf..art..27.du.CO.
de.1881,.non.repris.dans.le.CO.de.1911)30..
. Les.instruments.que.le.CO.utilise.pour.concrétiser.les.limites.posées.à.la.
liberté.contractuelle.du.bailleur.en.matière.de.loyer.et.de.résiliation.sont.éga-lement.typiques.du.droit.privé.:.les.art..23.ss.CO.n’instaurent.aucun.contrôle.
administratif.des.prétentions.du.bailleur..Ils.confèrent.seulement.au.locataire.
la.faculté.d’obtenir.par.voie.d’action.la.réduction.d’une.prétention.abusive.du.
bailleur.(art..269.ss.CO).ou.la.constatation.de.la.nullité.du.congé.(art..266o.CO),..
son.annulation.ou.la.prolongation.du.bail.(art..271.ss.CO)31.
. Tout.cela.montre.que.les.solutions.retenues.dans.les.règles.du.CO.consa- crées.à.la.protection.du.locataire.ne.tendent.pas.à.faire.systématiquement.pri-mer.son.intérêt.sur.celui.du.bailleur,.mais.à.établir.un.équilibre.entre.eux..
28 Cf. p.ex. ATF 119 II 443.
29 Lachat (n. 7), p. 168, note 81. Voir aussi Weber Roger, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3e éd. Bâle 2003, no 1 s. ad art. 269d CO et l’ATF 124 III 67, JdT 1999 I 111 (application de l’art. 6 CO lorsque le bailleur propose une baisse de loyer au locataire).
30 Petermann (n. 11), p. 16. Pour le texte de l’art. 275 du CO de 1881, voir Fasel Urs, Handels- und obligationenrechtliche Materialen, Berne/Stuttgart/Vienne 2000, p. 1318.
31 Junod (n. 14), no 17 ad art. 34septies Cst.
. On. en. veut. pour. preuve. supplémentaire. le. fait. que. chaque. fois. que. le.
législateur.a.adopté.en.droit.du.bail.une.règle.qui.restreint.la.liberté.indivi-duelle.du.bailleur.de.façon.plus.sévère.que.ce.que.prévoit.le.régime.normal,.
il.a.en.quelque.sorte. compensé.cette.situation.en.subordonnant. la.faculté.
pour.le.locataire.d’obtenir.le.respect.de.cette.règle.à.la.réalisation.de.condi-tions.plus.strictes.que.celles.qui.résulteraient.du.droit.général.des.contrats..
Par.exemple,.à.la.différence.de.ce.que.prévoit.l’art..21.CO,.le.locataire.peut.
contester.le.loyer.abusif.sans.établir.qu’il.se.trouvait.concrètement.dans.une.
situation. de. faiblesse. dont. le. bailleur. a. sciemment. profité.. Mais. il. doit. se.
laisser.opposer.une.hausse.qu’il.n’a.pas.contestée.dans.les.trente.jours.sui-vant.sa.notification,.en.dérogation.à.la.règle.«.qui ne dit mot ne consent pas.»32..
Autre.exemple.:.l’art..271.CO.permet.au.locataire.d’échapper.aux.effets.d’un.
congé.abusif,.même.si.l’abus.de.droit.du.bailleur.n’est.pas.manifeste..Pour.
.compenser.cette.solution.qui.déroge.en.défaveur.du.bailleur.à.l’art..2.al..2.CC,.
le.législateur.n’a.pas.retenu.la.nullité.absolue.d’un.tel.congé,.mais.seulement.
son.annulabilité33.
IV. Conclusion
Les.développements.qui.précèdent.montrent.que.notre.droit.du.bail.se.réduit.
en.somme.à.la.recherche.du.(juste).milieu34..
. Il.est.le.produit.de.l’évolution.de.la.société.depuis.la.seconde.moitié.du.
XIXe .siècle..Comme.ailleurs.en.Europe,.la.révolution.industrielle.a.alors.en- traîné.l’accroissement.et.l’urbanisation.de.la.population,.avec.pour.consé-quence.une.augmentation.du.nombre.de.locataires..Le.législateur.s’est.à.ce.
moment.rendu.compte.que.la.propriété.individuelle.ne.constituait.pas.forcé-ment.le.mode.normal.d’accès.au.logement..En.effet,.le.CO.de.1881.n’a.pas.traité.
le.droit.du.bail.comme.une.branche.des.droits.réels.(ainsi.que.le.faisaient.
des.législations.plus.anciennes).mais.l’a.rangé.dans.le.droit.des.contrats..Il.
a.ainsi.reconnu.que.l’intérêt.du.locataire.à.la.jouissance.d’un.logement.était.
aussi.important.que.celui.du.bailleur.à.disposer.librement.de.son.bien3..Au.
cours.du.XXe.siècle,.le.législateur.a.pris.acte.de.la.faiblesse.structurelle.du.
locataire,.puisque.les.arrêtés.fédéraux.adoptés.pour.faire.face.à.des.situations.
de.grave.crise.(guerre,.crise.économique.profonde).se.sont.en.définitive.ap-pliqués.presque.sans.interruption.de.1911.à.1990..Le.nouveau.droit.du.bail.
32 Cf. Higi (n. 3), no 185 ad Intro. aux art. 269-270e CO.
33 FF 1985 I 1439.
34 Cf. Bydlinski Franz, « Die Suche nach der Mitte als Daueraufgabe der Privarechtswissenschaft », in Archiv für die civilistische Praxis, Tübingen 2004, p. 309 ss, spéc. p. 338 ss.
35 Cf. Petermann (n. 11), p. 5 s.
176
entré.en.vigueur.en.1990.a.pris.acte.de.cette.évolution..Sa.fonction.n’est.pas.de.
faire.primer.systématiquement.les.intérêts.d’une.des.parties.au.bail.sur.ceux.
de.l’autre.partie,.mais.de.préserver.l’équité.du.contrat,.comme.si.bailleur.et.
locataire.avaient.chacun.la.même.aptitude.concrète.à.déterminer.librement.
son.contenu36.
. Cela. ne. signifie. pas. que. le. droit. du. bail. ne. mérite. aujourd’hui. aucune.
révision..Certes,.une.réforme.du.droit.du.bail.dans.un.sens.qui.s’écarterait.de.
la.voie.équitable.tracée.par.le.droit.actuel.serait.certainement.vouée.à.l’échec,.
comme.le.montrent.les.rejets.successifs.en.votation.populaire,.en.2002.puis.en.
2004,.de.l’initiative.de.l’ASLOCA.«.Pour.des.loyers.loyaux.».et.du.contre-projet.
indirect.du.Conseil.fédéral..En.revanche,.dans.la.mesure.où.les.art..23.ss.CO.
se.rapportent.à.des.principes.communs.à.tout.le.droit.des.contrats,.il.est.né-cessaire.de.s’interroger.sur.une.généralisation.de.ce.droit,.c’est-à-dire.sur.la.
transformation.de.la.Partie.spéciale.du.CO.(art..184.ss.CO).en.une.codification.
horizontale,.intégrant.notamment.des.règles.propres.à.tous.les.contrats.de.
durée,.en.particulier.concernant.leur.résiliation,.ou.encore.des.règles.com-munes.à.tous.les.contrats.où.se.manifeste.une.dissymétrie.sociale.entre.les.
parties,.tels.les.baux.d’habitations.et.certains.baux.commerciaux,.ou.encore.
les.contrats.relevant.du.droit.de.la.consommation.(p..ex..le.contrat.de.crédit.
à.la.consommation,.le.contrat.de.leasing,.ou.le.contrat.de.voyage.à.forfait)37..
Cette.démarche.éviterait.les.écueils.d’une.réflexion.par.trop.centrée.sur.le.
type.de.contrat.en.cause.(notamment.le.problème,.connu.en.droit.du.bail,.des.
contrats.composés.ou.complexes,.tels.le.contrat.de.conciergerie.ou.de.station-service).et.permettrait.de.combler.les.lacunes.actuelles.de.la.Partie.générale.
en.ce.qui.concerne.le.contrat.(notamment.le.contrat.de.durée)..Elle.prendrait.
acte.en.outre.de.la.place.croissante.que.prend.le.contrat.comme.mécanisme.
de.régulation.des.rapports.sociaux,.non.seulement.en.droit.privé,.mais.aussi.
en.droit.public38. .
36 A ce propos, cf. supra note 17, les références citées à la note 16.
37 Dans ce sens, cf. p. ex. déjà les art. 112 ss LDIP ou 21 ss LFors. Voir aussi Dasser Felix, « Vertrags-recht ohne VertragstypenVertrags-recht ? », in Aktuelle Aspekte des Schuld- und SachenVertrags-rechts, Festrchrift für Heinz Rey, Zurich 2003, p. 207 ss ; Kramer Ernst A., « Nationale Privatrechtskodifikationen, internationale Privatrechtsvereinheitlichung und Privatrechtsvergleichung zu Beginn des neuen Jahrhunderts », in RDS 2005 I 421 ss ; Tercier (n. 17), p. 220 ss.
38 A ce propos, cf. p. ex. Moor Pierre, « L’opposition entre droit public et droit privé : un état de la question », in L’homme et l’Etat, Mélanges Thomas Fleiner, Fribourg 2003, p. 639 ss, spéc. p. 655 s.