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Envisager le tournant durable du périurbain

Chapitre  1   : Enjeux contextuels et définitionnels du périurbain durable

4. Les systèmes de production de l’habitat périurbain

4.2. Un jeu d’acteurs complexe en recomposition

Dès  lors  que  l'on  s'intéresse  aux  modes  de  production  de  l'habitat  individuel  périurbain,  on  se   plonge   dans   un   système   complexe   de   relations   et   de   négociations   étudié   dans   un   premier   temps,  par  des  auteurs  marxistes  sous  l'angle  du  jeu  d'acteurs.  Christian  Topalov  se  penche  en   1974   sur   l'origine   et   les   évolutions   de   la   profession   de   promoteur   immobilier   à   l'après-­‐guerre   (Topalov,   1974),   tandis   qu'André   Lipietz   aborde   l'organisation   générale   de   la   production   du   logement  (Lipietz,  1974).    

                                                                                                                         

27  GI  Bill  (1944),  Concours  International  de  la  Maison  Individuelle  lancé  par  le  Ministère  de  l'Equipement   (1969),  Prêt  aidé  à  l'Accession  à  la  Propriété  (1966)  remplacé  en  1995  par  le  Prêt  à  Taux  Zéro  (PTZ).   28  Interstate  Highway  Act,  (1956).  

29  «  Au   travers   notamment   de   toutes   les   formes   de   réglementation   et   d'aide   financière   destinées   à   favoriser  telle  ou  telle  des  manières  de  réaliser  les  goûts  en  matière  de  logement,  aides  aux  constructeurs   ou   aux   particuliers,   […]   l'État   […]   contribue   très   fortement   à   produire   l'état   du   marché   de   logements  »   (Bourdieu,  2000,  p.  29).  

À  la  même  époque,  Harvey  Molotch  observe  la  désindustrialisation  de  l'économie  américaine  et   la   progressive   suburbanization   du   tertiaire,   caractérisée   par   des   politiques   publiques   tournées   vers  l’immobilier  et  le  développement  de  la  propriété  privée  (Molotch,  1976).  Contrairement  à  la   France   et   bien   que   la   «  machine   économique  »   du   périurbain   soit   dominée   par   des   grands   promoteurs   internationaux   (Callen,   2011),   des   acteurs   organisés   issus   de   la   société   civile   sont   progressivement   venus   s'imposer   dans   le   paysage   de   la   production   périurbaine   américaine   (Schmitz,  2004).  Les  bouleversements  politiques  entraînés  par  ces  dynamiques  (Banfield,  Wilson,   1963)   ont   permis   une   certaine   continuité   des   études   sur   les   jeux   d'acteurs   (Molotch,   1976  ;   Barton,  Silverman,  1994  ;  Davis,  2006  ;  McKenzie,  2006)  tandis  qu'en  France,  il  faut  attendre  les   travaux   de   Julie   Pollard,   puis   de   Delphine   Callen   trente   ans   plus   tard,   pour   que   de   nouvelles   études  viennent  éclairer  les  pratiques  (Pollard,  2009  ;  Callen,  2011).    

Ainsi,   bien   que   le   rôle   du   promoteur   soit   incontournable   dans   la   production   des   ensembles   pavillonnaires   périurbains   français  (Callen,   2011),   le  «  marché  »   de   l'étalement   urbain   compte,   selon  T.  Vilmin  (2012),  trois  types  d'acteurs  répartis  en  fonction  des  zones  d'une  agglomération  :  

§ Les  promoteurs  forment  les  acteurs  les  plus  «  complets  »  sur  le  marché  dans  la  mesure   où  ils  mettent  en  place  des  opérations  d'ensemble  et  les  suivent  jusqu'à  l'étape  finale  de   commercialisation   (Merlin,   Choay,   1988).   Leur   ampleur   économique30  leur   permet  

d'opérer   sur   les   marchés   les   plus   tendus,   généralement   situés   dans   les   couronnes   les   plus   proches   des   centres   villes.   Ils   diffèrent   des   investisseurs   dans   la   mesure   où   ils   ne   conservent  pas  le  bien  construit  et  des  lotisseurs  qui  se  cantonnent  à  la  préparation  des   terrains  en  vue  de  la  construction.    

§ Les   lotisseurs   jouent   de   concert   avec   les   constructeurs   en   se   répartissant   respectivement   le   découpage   des   parcelles   en   lots   libres,   vendues   à   l'unité,   et   les   constructions,   vendues   «  sur   catalogue  ».   Cette   combinaison   est   plus   propice   aux   marchés   moins   tendus,   insensibles   aux   opérations   uniformes   des   promoteurs,   situés   dans  les  couronnes  intermédiaires.  

§ Les   particuliers,   propriétaires   fonciers,   construisent   sous   forme   diffuse   des   maisons   à   l'unité   et   les   vendent   en   dehors   de   démarches   commerciales   professionnelles   sur   un   marché  situé  sur  les  franges  extérieures  des  agglomérations.    

Dans  ce  jeu  d'acteurs,  la  puissance  publique,  représentée  par  l'État  et  les  collectivités,  intervient   afin  de  légiférer  et  contrôler  le  déroulement  des  différentes  phases  de  production.  

                                                                                                                         

30  Julie  Pollard  montre  que  les  «  dix  principaux  promoteurs  français  concentrent  plus  du  tiers  des  mises  en   chantiers  et  des  ventes  de  logements  de  la  profession  »  (Pollard,  2007,  p.  94).    

Aux  Etats-­‐Unis,  certains  acteurs  occupent  une  place  moins  décisive  qu'en  France,  ce  qui  est  le   cas  des  collectivités  qui,  selon  P.  Knox  (2008),  «  tardent  à  s’organiser  ».  Et  inversement,  d'autres   acteurs,   dont   l’influence   est   aujourd’hui   minime   en   France,   jouent   un   rôle   critique   outre-­‐ Atlantique   (Gilli,   2007).   C'est   notamment   le   cas   des   associations   de   copropriétaires   (homeowners  associations*  (HOA)  ou  common  interest  communities)  qui  exercent  une  pression   croissante  à  l’échelle  locale  (Davis,  2006  ;  McKenzie,  2006  ;  Lang,  LeFurgy,  Nelson,  2006).  Elles   forment  un  réseau  de  souscripteurs,  organisés  en  copropriété,  finançant  une  opération  future  et   dont  l'influence  locale  va  croître  jusqu'à  venir  bouleverser  la  politique  locale  (Barton,  Silverman,   1994).   Apparues   très   tôt   (Le   Goix,   2005),   ces   associations   sont   issues   de   la   société   civile   et   servent  de  médiateurs  entre  les  institutions  et  les  individus.  Légalement,  ces  structures  sont  des   organisations  à  but  non  lucratif  établies  afin  de  gérer  une  copropriété  (Banfield,  Wilson,  1963).   Dans   la   pratique,   elles   constituent   une   forme   de   gouvernement   privé   dont   les   règles,   les   pratiques  financières  et  autres  décisions  peuvent  influencer  les  politiques  locales  (Fischel,  2003).   Ces   associations   tirent   leur   légitimité   politique   de   la   transformation   structurelle   de   la   sphère   publique  en  s'appuyant  sur  la  reconnaissance  des  droits  individuels,  de  la  liberté  de  parole  ou   des   droits   de   propriété.   L’apparition   durable   des   HOA   est   aujourd’hui   considérée   comme   une   transformation   institutionnelle   majeure   (Schmitz,   2004),   reflétant   un   changement   idéologique   accompagnant   l’économie   néolibérale   et   allant   vers   plus   de   «  privatisme  »   (McKenzie,   2006  ;   Nelson,   2005).   Qualifiées   de   «  pouvoir   parapolitique  »   local   (Banfield,   Wilson,   1963),   ces   associations   contrebalancent   les   logiques   pressurisantes   de   l'immobilier   américain,   dominées   par  une  «  classe  de  rentiers  »  extrêmement  influente  à  l'échelle  locale  et  formant  une  «  machine   entrepreneuriale  de  l’étalement  urbain  »  (Molotch,  1976).    

À   l'échelle   des   régions   métropolitaines,   Paul   Knox   décrit   un   secteur   néolibéral   dominé   par   quelques  promoteurs  dont  les  filiales  multinationales  ne  sont  pas  uniquement  impliquées  dans   l’immobilier   mais   aussi   dans   la   finance,   les   assurances,   le   marketing   et   les   politiques   locales   (Knox,  2008).  Déjà  dans  les  années  1970,  E.  Raiser  et  S.  Weiss  voyaient  là  «  une  toile  d’araignée   tridimensionnelle31  »  dans  laquelle  les  propriétaires,  le  secteur  privé  et  le  secteur  public,  chacun  

motivé   par   ses   propres   intérêts,   formaient   un   ensemble   interactif   et   ajustable.   Ces   acteurs   constituent   encore   aujourd’hui   une   «   machine   de   la   croissance  »   (growth   machine)   définie  

                                                                                                                         

31  «  A  sort  of  three-­‐dimensional  spider  web  that  can  be  moved  by  impact  in  any  corner  »  (Kaiser,  Weiss,   1970,  p.  31).  

comme  une  coalition  d’intérêts  politico-­‐économiques  locaux  cherchant  à  propager  l’idéologie  de   la  consommation32.    

La   comparaison   des   jeux   d'acteurs   français   et   américain   dans   la   définition   d’un   système   de   production   de   l'habitat   périurbain   (Fig.   1.2)   souligne   trois   types   de   filières  :   publique,   privée   organisée  et  privée  «  libre  ».    

 

Figure  1.  2  :  Comparaison  France/Etats-­‐Unis  des  systèmes  de  production  de  l’habitat  individuel  périurbain.    

4.3. État  du  marché  et  pression  foncière  :  vers  une  stratégie  alternative  à  la  maison