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État du marché et pression foncière : vers une stratégie alternative à la maison individuelle ?

Envisager le tournant durable du périurbain

Chapitre  1   : Enjeux contextuels et définitionnels du périurbain durable

4. Les systèmes de production de l’habitat périurbain

4.3. État du marché et pression foncière : vers une stratégie alternative à la maison individuelle ?

Aux   Etats-­‐Unis,   la   tendance   à   être   propriétaire   d'une   maison   individuelle   est   un   élément   persistant  dans  la  culture  de  la  famille  américaine  (Tucker,  2015).  Malgré  la  crise  des  subprimes   et   l'inadéquation   de   la   taille   des   résidences,   trop   grandes   par   rapport   aux   besoins   et   à   la   demande,  75%  du  parc  immobilier  construit  sur  la  période  2000-­‐2009  est  composé  de  maisons   individuelles  et  65%  des  américains  sont  propriétaires  (US  Census  Bureau,  2014).  

                                                                                                                         

32  «  Coalitions  of  local  real  estate,  finance,  and  construction  interests  that  seek  to  propagate  an  ideology   of   growth   and   consumption   as   well   as   engaging   in   tactical   politics   around   local   government   land-­‐use   regulation,  policy,  and  decision  making  »  (Knox,  2008,  p.  9).  

La   France,   quant   à   elle,   est   incontestablement   un   pays   de   propriétaires   et   cela   passe   par   la   maison  individuelle.  Si  cette  dernière  représente  plus  de  la  moitié  du  stock  de  logements,  80%   des  ménages  habitant  une  maison  individuelle  en  sont  propriétaires  (Jacquot,  Minodier,  2006).   Bien  que  les  définitions  statistiques  afférentes  aux  espaces  périurbains  aient  évolué,  l'extension   de  la  périurbanisation  est  mesurée  par  l'évolution  de  la  superficie  des  communes  classées  dans   la  catégorie  «  couronne  périurbaine  »  des  anciens  zonages  en  aires  urbaines  (définition  1990  et   1999)   et   dans   le   regroupement   des   couronnes   des   grandes   et   moyennes   aires   urbaines   du   nouveau   zonage   (définition   2010).   L'évolution   du   solde   migratoire,   qui   reflète   le   choix   de   localisation  des  ménages,  sur  la  période  1968-­‐2006  par  catégorie  d'espace  (Fig.  1.3)  montre  un   léger  tassement  de  la  croissance  démographique  du  périurbain,  quoi  qu'il  reste  attractif  pour  les   ménages  puisqu'en  2006  un  Français  sur  cinq  y  réside  encore  (Jacquot,  Minodier,  2006).  

 

Figure  1.  3  :  Soldes  migratoires  de  1968  à  2006  par  catégorie  d'espace  (Insee,  2012).    

L'étude   des   logiques   de   production   de   la   ville   a   été   envisagée   sous   plusieurs   angles   et   inclinaisons  idéologiques.  Certains  auteurs  marxistes,  que  nous  évoquions  plus  tôt,  ont  d'abord   considéré  les  rapports  de  classes  et  la  tension  capital-­‐travail  comme  moteur  d'un  système  social   où   les   acteurs   sont   contraints   par   des   conditions   économiques   et   politiques   (Topalov,   1974  ;   Lipietz,   1974).   Définissant   une   théorie   des   acteurs   intégrés,   le   marxisme   se   positionne   à   une   autre   échelle   que   l'interactionnisme,   qui   se   focalise   sur   les   actions-­‐réactions   des   acteurs   individuels  les  uns  par  rapport  aux  autres.  La  sociologie  des  organisations33  s'inscrit  à  la  fois  dans  

une  théorie  de  l'acteur  et  de  son  système.  Cette  posture  fait  écho  à  de  récents  travaux  français   portés  sur  la  production  de  l'espace  (Goix,  Charmes,  Callen,  et  al.,  2011  ;  Callen,  2011  ;  Lussault,   2007  ;  Gumuchian,  Pecqueur,  2007),  ou  plus  anciens  aux  Etats-­‐Unis  (Scott,  1980).  Inspiré  de  la                                                                                                                            

33  Dont   les   objets   d'études   se   concentrent   sur   les   rôles   des   pouvoirs,   la   diversité   des   acteurs   et   les   conditions  de  l'accord  (Amblard,  Bernoux,  Herreros,  et  al.,  2005).  

théorie  de  la  régulation34,  Allen  Scott  met  en  évidence  l'intérêt  de  prendre  en  compte  le  rôle  des  

acteurs   et   les   logiques   institutionnelles   afin   d'analyser   la   production   de   l'espace   de   la   ville   capitaliste  (Scott,  1980).  La  géographie  économique  convoque  cette  théorie  afin  de  développer   un  système  de  relations  d'acteurs  publics  et  privés  tout  en  associant  les  dimensions  sectorielles   et  spatiales.  Dans  cette  mesure,  la  notion  de  subjectivité  du  foncier  (Halbwachs,  1909),  reprise   par   Marcel   Roncayolo   (1997)   sous   l'angle   d'une   organisation   de   l'espace   par   des   approches   sociales  et  institutionnelles35,  complexifie  la  relation  au  foncier.  Ce  qui  a  pour  effet,  comme  le  

soulignait   A.   Scott,   d’insister   sur   la   relation   au   sol   comme   pilier   central   de   la   production   de   l'espace  où  convergent  tous  les  acteurs  de  la  ville.  

Ce  sont  ces  logiques  de  pression  foncière  et  de  spéculation  qui  ressurgissent  aujourd'hui  dans   l'étude   des   ensembles   pavillonnaires.   Dans   sa   description   des   marchés   de   l'étalement   urbain,   Vilmin   (2012)   associe   à   chaque   type   d'acteur   un   marché   privilégié,   basé   sur   une   capacité   à   engranger   du   profit   et   satisfaire   une   demande.   J-­‐C.   Castel   trouve   alors,   dans   l'analyse   des   logiques   économiques   de   différents   types   d'opérateurs,   une   explication   aux   préférences   actuelles   privilégiant   les   petites   opérations   diffuses   et   engendrant   une   dispersion   des   aires   urbaines.  À  eux  deux,  ils  font  ressortir  des  logiques  d'acteurs,  contraintes  par  des  systèmes  de   régulations  économiques  exerçant  une  telle  influence  sur  leur  propre  stratégie  que  les  formes   urbaines  les  plus  denses  en  sont  amenées  à  ne  plus  engendrer  d'économies  d'échelle  (Vilmin,   2012  ;  Castel,  2007).    

Face  à  cela,  l'enjeu  paradoxal  de  lutte  contre  l'étalement  urbain,  imposé  par  ceux  mêmes  qui   promulguent  les  règles  arbitrant  les  opérateurs  de  la  ville  diffuse,  remet  en  question  la  réalité   d'une  optimisation  de  l'utilisation  des  sols.  Limiter  la  constructibilité  à  l'échelle  d'une  collectivité   revient  effectivement  à  repousser  plus  loin  la  demande  et  ainsi  favoriser  une  périurbanisation   croissante.   Cependant,   l'évolution   récente   du   cadre   réglementaire   redéfini   dans   la   loi   ALUR   remet  en  question  la  rareté  foncière  prônée  jusqu'à  présent  par  les  documents  d'urbanisme  tout   en  conservant  les  limites  liées  aux  extensions,  favorisant,  par  là  même,  les  formes  urbaines  les   moins   denses   dont   les   avantages   économiques   actuels   sont   indéniables   (Castel,   2007,   2006  ;   Morlet,  2001).  La  recherche  d'une  offre  foncière  alternative  par  la  densification  de  dents  creuses  

                                                                                                                         

34  La  théorie  de  la  régulation  forme  une  réflexion  globale  sur  l'économie  capitaliste  et  ses  crises  (Boyer,   Saillard,   2002).   Reposant   sur   l'idée   marxiste   de   l'accumulation   du   capital   comme   fondement   de   l'économie  capitaliste,  cette  théorie  associe  le  passage  d'un  régime  d'accumulation  à  un  autre  aux  crises   économiques  majeures,  vécues  comme  des  leviers  de  régulation,  entrainant  une  restructuration  du  tissu   productif  et  ayant  des  effets  géographiques  (Chanteau,  du  Tertre,  Nieddu,  et  al.,  2002).  

et  le  réaménagement  de  tissus  existants  apparaît  alors  comme  une  nouvelle  ressource  pour  le   marché  immobilier.  

Conclusion    

Ce   premier   chapitre   aborde   d’abord   le   périurbain   avec   une   focale   assez   large.   On   en   fait   un   panorama   où   il   nous   est   donné   à   comprendre   un   contexte   dont   la   forme   archétypique   est   contestée  pour  sa  relative  insoutenabilité  face  aux  enjeux  du  développement  durable.  De  plus,   le  phénomène  revêt  une  complexité  accrue  lorsque  l’étude  des  systèmes  de  production  pointe   le   triple   intérêt   —   individuel,   économique   et   étatique   —   qui   a   conduit   à   donner   à   la   maison   individuelle  une  telle  permanence.  On  comprend  alors  que  le  tournant  durable  du  périurbain  ne   se  fera  pas  sans  la  maison  individuelle,  pourtant  fustigée…    

Cela  dit,  ce  chapitre  nous  permet  ensuite  de  préciser  l’objet  urbain  et  architectural  sur  lequel  la   recherche   va   se   focaliser.   En   s’appuyant   sur   l’étude   d’ensembles   organisés   de   maisons   individuelles,  il  apparaît  possible  de  ressortir  une  problématique  urbanistique  et  architecturale   pour   le   périurbain   durable.   En   effet,   le   développement   urbain   durable   remet   en   question   les   formes   d’urbanisation   peu   denses   et   dispersées   en   préconisant   des   formes   compactes   et   imbriquées   inspirées   du   modèle   de   la   ville   européenne.   Cependant,   la   périurbanisation   s’est   construite   en   opposition   au   modèle   de   l’urbain   traditionnel   en   formulant   une   alternative   mettant   en   avant   une   forme   bâtie   située   à   l’entre   deux   (ni   complètement   urbaine,   ni   complètement  rurale).  Or,  bien  que  ce  modèle  se  soit  construit  sur  l’idée  d’une  proximité  avec  la   nature,  il  est  aujourd’hui  accusé  de  la  détruire  (consommation  de  terres  arables,  pollution  liée   au  mode  de  déplacement  dominant…).  Le  périurbain  hérite  ainsi  d’une  image  négative.    

Pour   limiter   les   effets   néfastes   de   l’urbanisation   sur   l’environnement,   les   gouvernements   français   et   américains   successifs   ont   cherché   à   promouvoir   l’idée   d’un   développement   plus   «  durable  ».   Le   périurbain   rentre   ainsi   dans   le   viseur   institutionnel.   L’objectif  consiste   à   renouveler  ce  modèle  hérité  au  regard  d’un  modèle  plus  «  vertueux  ».    

De   fait,   quatre   enjeux   et   certaines   précautions   délimitent   la   problématique   du   périurbain   durable  tant  dans  ses  formes  que  dans  ses  processus36  :    

§ Gestion   économe   de   l’espace  :   s’il   apparaît   nécessaire   d’équilibrer   ville   et   campagne,  

cet  enjeu  ne  peut  faire  l’économie  d’un  diagnostic  précis  et  de  l’élaboration  d’un  projet   territorial  cohérent.    

                                                                                                                         

36  Cette  synthèse  des  enjeux  du  périurbain  durable  résulte  de  l’état  de  l’art  fait  dans  ce  premier  chapitre   mais  également  du  travail  méthodologique  lié  à  l’analyse  typomorphologique  présenté  dans  le  chapitre  4.    

§ Amélioration   des   espaces   publics  :   recouvrer   une   urbanité   qui   ait   du   sens   à   l’échelle   locale  et  métropolitaine  repose  sur  un  projet  associant  les  habitants  présents  et  ceux  à   venir  afin  d’assurer  la  qualité  optimale  du  lien  social  opérant  à  l’échelle  locale.  

§ Diversification   des   formes   et   des   usages  :   si   la   maison   individuelle   est   massivement  

présente,   il   apparaît   impossible   de   la   fustiger   à   tel   point   de   la   faire   disparaître.   Par   ailleurs,  il  apparaît  également  impossible  de  «  diversifier  »  sans  faire  autrement.    

§ L’action   collective  :   la   gouvernance   périurbaine   se   recompose   afin   de   faire   «  mieux  »  

avec  plus  d’acteurs.    

Ce  premier  chapitre  permet  aussi  de  poser  les  limites  du  propos  raisonnablement  inscrit  dans  le   débat  actuel  sur  la  ville  durable.  Dans  cette  lignée,  et  bien  que  le  débat  soit  poser  par  certains   auteurs,   nous   ne   cherchons   pas   à   remettre   en   cause   le   fondement   et   le   bien   fondé   du   développement   durable.   La   problématisation   effectuée   du   périurbain   durable   permet   de   dessiner   les   contours   de   cette   recherche   qui,   une   fois   agrémentée   d’un   état   de   l’art   sur   la   recomposition   de   la   gouvernance   périurbaine   (chapitre   2)   et   d’une   présentation   substantielle   des  pratiques  étudiées  (chapitre  3),  s’attachera  à  questionner  les  modes  de  production  de  la  ville   périurbaine  durable.    

Par   ailleurs,   ce   chapitre   est   également   l’occasion   de   poser   un   certain   nombre   de   jalons   de   la   comparaison  entre  la  France  et  les  Etats-­‐Unis.  Nous  entrons  ici  en  connaissance  d’éléments  clés   qui   permettent   de   comprendre   les   contextes   nationaux,   ainsi   que   certaines   spécificités   culturelles   qui   ont   une   incidence   sur   la   fabrique   de   la   ville.   C’est   ainsi   que   l’on   remarque   l’existence  d’un  jeu  d’acteurs  différencié  entre  la  France  et  les  Etats-­‐Unis.  Plus  particulièrement,   le   développement   des   HOA   aux   Etats-­‐Unis   a   permis   d’enclencher   une   transformation   institutionnelle  majeure.  Il  apparaît  alors  que  ces  acteurs  sont  le  fruit  de  la  recomposition  des   jeux  d’acteurs  de  la  fabrique  urbaine  que  nous  évoquions  dans  l’introduction  générale.  Sans  aller   jusqu’à  édifier  les  HOA  au  rang  d’exemple,  l’impact  évoqué  nous  permet  de  questionner  le  rôle   de  la  gouvernance  périurbaine  dans  sa  construction  et  d’explorer  les  conditions  qui  ont  conduit   à  passer  du  plan  au  projet.  

Chapitre  2  :  Gouvernance  périurbaine  —  quelle  stratégie  

pour  penser  le  renouvellement  périurbain  ?    

Introduction    

Explorer  la  recomposition  des  structures  de  production  du  périurbain  implique  d’en  comprendre   le  jeu  d’acteurs.  Le  schéma  d’acteurs  exposé  dans  le  premier  chapitre  laisse  voir  les  relations  qui   se  tissent  entre  les  différents  acteurs  du  système  de  production  classique.    

Sur  cette  base,  le  deuxième  chapitre  investigue  les  logiques  qui  lui  permettent  de  fonctionner   afin  d’en  dresser  les  limites  et  d’envisager  des  pistes  de  réflexion  pour  construire  un  périurbain   durable.    

Une  revue  de  littérature  autour  de  la  notion  de  projet  fait  ressortir  une  autre  notion  centrale  à  la   recomposition   des   modèles   d’action   qui   a   dominé   la   seconde   moitié   du   XXe   siècle.   La  

gouvernance  constitue  à  ce  titre  le  point  de  départ  de  ce  deuxième  chapitre.  Elle  nous  permet   d’abord   d’approfondir   certaines   spécificités   culturelles   liées   à   l’implication   citoyenne   dans   les   pays  étudiés.    

Ensuite,   le   caractère   transnational   de   la   démocratie   participative   fournit   une   terminologie   sur   laquelle  nous  pourrons  nous  appuyer  ultérieurement  pour  approfondir  l’analyse  des  dispositifs   étudiés.  Appliqué  au  périurbain,  l’analyse  de  la  recomposition  des  modèles  d’action  montre  le   nécessaire  renouveau  de  la  gouvernance  périurbaine.    

Enfin,  dans  l’optique  d’un  «  tournant  durable  du  périurbain  »,  le  terme  «  transition  »  permet  de   se  saisir  des  logiques  instituant  certaines  formes  de  changement.  En  effet,  ce  terme  est  utilisé   d’une   manière   générale   pour   qualifier   le   passage   d’une   situation   à   une   autre,   plus   désirable.   Aujourd’hui,   il   est   plus   spécifiquement   utilisé   dans   le   registre   de   l’action   publique   pour   caractériser  le  passage  d’un  mode  de  croissance  basé  sur  le  pétrole  et  ses  dérivés  à  un  mode  de   croissance   plus   écologique.   Selon   A.   Krauz,   le   terme   «  semble   prendre   le   relais   du   développement  durable  dans  la  formulation  de  l’action  publique  »  (Krauz,  2014,  p.  1).  Sans  aller   jusque-­‐là,   nous   constatons   toutefois   que   la   théorie   des   systèmes   sociotechniques   (Trist,   Bamforth,   1951),   vieille   de   plus   d’une   cinquantaine   d’années   et   mobilisant   la   notion   de   transition,  est  de  plus  en  plus  sollicitée  pour  comprendre  et  analyser  l’organisation  économique   et   sociale   de   nos   sociétés   contemporaines.   Toutefois,   en   France,   son   utilisation   se   limite   à   l’analyse  des  sciences  de  gestion  (Vaujany,  2006).  

Cependant,  dans  les  pays  du  nord  de  l’Europe,  la  gouvernance  adaptative  (Innes,  Booher,  2004)   constitue  une  approche  réflexive  pour  le  développement  durable  dont  le  but  est  de  prendre  en   compte   les   problèmes   sociétaux   persistants.   En   rupture   avec   les   approches   dominantes   de   la   gouvernance,   cette   démarche   se   base   sur   un   noyau   dur   de   participants   pour   instituer   des   changements  durables.  Ce  «  nouvel  état  d’esprit  »  (Plummer,  FitzGibbon,  2007)  correspond  à  un   changement  de  paradigme  instituant  la  gouvernance  comme  mode  d’action  pour  intégrer  une   plus  grande  diversité  d’acteurs  formant  un  système  complexe  en  continuelle  évolution.  Dans  ce   nouveau   rapport,   la   théorie   des   systèmes   sociotechniques   (SST)   introduit   une   dimension   prospective  qui  nous  apparaît  pertinente  pour  analyser  l’évolution  des  systèmes  de  production   périurbains.