Contrairement à certaines idées reçues,le loge-ment privé n’est pas absent des ZUS. Il y joue d’ailleurs un rôle non négligeable. Il y est cependant moins important que dans le reste
des unités urbaines où sont présentes les ZUS.
38,7 % des logements des ZUS sont des loge-ments privés (tableau 19). Cette proportion s’é-lève à 77,9 % dans les unités urbaines com-portant une ZUS.
Au sein du parc privé des ZUS,les ménages sont plutôt propriétaires et accédants (19,9 %) que locataires (13,8 %). La part du locatif privé détermine l’importance globale du parc privé : plus il y a de logements privés, plus il y a de locataires par rapport aux propriétaires.
On remarque aussi,très nettement,que plus il y a de logement HLM en ZUS,plus la part de pro-priétaires occupants au sein du logement privé est importante.
Importance variable du parc privé : des effets régionaux,
des effets centre ville
Très logiquement,compte tenu de la variabilité du parc HLM dans les ZUS, la proportion des logements privés est très différente selon les ZUS. Dans certaines ZUS, la part du parc privé peut être très majoritaire et même approcher les 100 % ( Montpellier, Nice ou Ajaccio men-tionnés précédemment).
La part du logement privé au sein des ZUS varie fortement selon les régions. Le logement privé est particulièrement important dans les ZUS du Nord-Pas-de-Calais (49 % des résidences prin-cipales) mais aussi dans les ZUS du Sud de la France : les logements du parc privé représen-tent 54 % des résidences principales au sein
1 Les habitants 2 L’état du logement 3 L’activité économique 4 Les commerces, les services
marchands et les équipements 5 La vie sociale
6 Les nuisances et les risques environnementaux
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79 Définition du logement privé
On dénomme « logement privé » l’ensemble du parc de logements qui n’appartient pas aux orga-nismes HLM. Le terme privé est ainsi à comprendre par opposition avec le HLM.
Au sein des résidences principales, le logement privé peut correspondre à plusieurs statuts d’occupa-tion :
•les logements occupés par leurs propriétaires. On prend en compte aussi bien les propriétaires que les copropriétaires, et les accédants à la propriété ;
•les logements occupés par les locataires d’un logement n’appartenant pas à un organisme HLM ; c’est ce qu’on appelle par la suite le parc locatif privé ;
•les chambres d’hôtels et les meublés ;
•les logements occupés à titre gratuit (comprend notamment les viagers).
Tableau 19Le logement privé des ZUS
Répartition des résidences principales ZUS Unités urbaines
selon le statut d’occupation comportant une ZUS
Nombre % Nombre %
Résidences principales du parc privé 646 691 38,7 10 551 528 77,9 dont
Logements occupés par les propriétaires 332 261 19,9 6 075 764 44,8 et accédants
Logements loués dans le secteur non HLM 231 540 13,8 3 567 613 26,3
Autres modes d’occupation 82 890 5,0 908 151 6,8
(chambres d’hôtels, meublés, occupants à titre gratuit)
Source : Recensement de la population, 1999, INSEE
Lecture : En 1999, 19,9 % des résidences principales des ZUS étaient occupées par leurs propriétaires.
Champ : Logements occupés comme résidences principales.
Graphique 10Proportion de logements dans le parc privé dans les ZUS
Source : Recensement de la population, 1999, INSEE Lecture : En 1999, 73 ZUS
comptaient moins de 10 % de résidences principales dans le parc privé. Au sein de ces 73 ZUS, les logements occupés par leurs propriétaires représentaient en moyenne 41 % du parc privé.
Part moyenne de propriétaires Part moyenne de locataires
Une proportion de logements privés variant fortement selon les ZUS et particulièrement élevée
dans le Nord de la France.
privé) et dans les unités urbaines de taille moyenne (moins de 100 000 habitants).
Spécificités du parc de logement privé En moyenne, à l’échelle nationale, le parc de logements privés dans les ZUS présente certai-nes caractéristiques par rapport à celui de leur unité urbaine. De manière assez comparable au parc social, on constate une nette surrepré-sentation de logements construits entre 1949 et 1974 (70,4 % du parc privé en ZUS contre seulement 43 % dans l’ensemble de l’unité urbaine - tableau 21).
des ZUS de Provence-Alpes-Côte d’Azur, 47 % en Languedoc-Roussillon, 44 % en Auvergne, 44 % en Aquitaine.
De plus, la présence du parc privé est plus caractéristique des ZUS situées dans des villes isolées et dans les villes centres que des ZUS situées en banlieue.
La part particulièrement importante du loge-ment privé dans certaines ZUS correspond soit à un grand nombre de propriétaires, soit à un grand nombre de locataires du parc privé.
En moyenne, au sein du parc privé, les pro-priétaires sont majoritaires,occupant 51 % des résidences principales. Cette proportion varie fortement selon les ZUS : elle est plus impor-tante dans les ZUS situées dans les villes iso-lées6(60 % de propriétaires au sein du parc
2. L ’état du logement
80
Tableau 20ZUS où la part du logement privé est particulièrement importante
ZUS Commune1 Unité urbaine Part des propriétaires Part des locataires Nombre
occupants parmi non HLM parmi de résidences les résidences les résidences principales
principales principales en 1999
(en %) (en %)
Les Plantées Meyzieu Lyon 75,6 20,0 665
Alpes Bellevue Saint-Priest Lyon 58,1 31,5 1 155
Faubourg d’Isle Saint-Quentin Saint-Quentin 57,4 32,1 1993
Le Clos Emery Émerainville Paris 85,1 2,6 496
Briand Franklin Mulhouse Mulhouse 28,5 57,1 3414
(ZRU) Floralies Fontaine Grenoble 58,0 27,6 848
Moulin des Loups Saint-Amand Valenciennes 64,3 19,5 1 119
Couture du Limon les-Eaux (Partie française)
Pentes Croix Rousse Lyon Lyon 27,3 54,6 7 935
IeArrondissement
Centre Ancien Toulon Toulon 11,2 70,1 3 922
Saint-Jacques Perpignan Perpignan 19,6 60,4 4 052
(ZRU) Mean, Saint-Nazaire Saint-Nazaire 58,2 21,3 1 523
Penhouet
Saint Michel Bordeaux Bordeaux 8,1 71,2 4 515
(1) Une seule commune est indiquée, même lorsque la ZUS est intercommunale.
Source : Recensement de la population, 1999, INSEE
6 On appelle «villes isolées» les communes constituant à elles seules une unité urbaine.
Tableau 21Période de construction des logements du parc privé
Période de construction des résidences ZUS (en %) Ensemble des unités urbaines
principales du parc privé comportant une ZUS (en %)
avant 1949 10,0 23,7
entre 1949 et 1967 36,7 24,9
entre 1968 et 1974 33,7 18,1
entre 1975 et 1981 11,9 13,0
entre 1982 et 1989 4,8 10,8
entre 1990 et 1999 2,9 9,4
Ensemble des résidences principales du parc privé 100,0 100,0
Tableau 22Le type d’habitat au sein du parc privé
ZUS (en %) Ensemble des unités urbaines comportant une ZUS (en %)
Habitat individuel 29 52
Habitat collectif 71 48
Ensemble des logements 100 100
Source : Recensement de la population, 1999, INSEE
Source : Enquête Logement, 2002, INSEE
1 Les habitants 2 L’état du logement 3 L’activité économique 4 Les commerces, les services
marchands et les équipements 5 La vie sociale
6 Les nuisances et les risques environnementaux
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Tableau 23La taille des logements du parc privé
Taille des logements résidences principales ZUS (en %) Reste des unités urbaines
du parc privé (en %)
1 pièce 10 8
2 pièces 14 14
3 pièces 25 20
4 pièces 30 24
5 pièces 13 18
6 pièces et plus 8 16
Ensemble 100 100
Source : Enquête Logement, 2002, INSEE
Tableau 24La taille des logements du parc privé en fonction du statut d’occupation
Taille des résidences Résidences occupées Résidences louées
principales par leur propriétaire (en %) dans le parc privé (en %)
ZUS Reste des unités urbaines ZUS Reste des unités urbaines
1 pièce 2 1 23 20
2 pièces 8 6 24 27
3 pièces 26 17 24 27
4 pièces 36 27 21 16
5 pièces 18 25 5 7
6 pièces et plus 11 24 3 4
Ensemble 100 100 100 100
Source : Enquête Logement, 2002, INSEE
L’habitat privé en ZUS est majoritairement com-posé de logements de 3 et 4 pièces (tableau 23).
Au sein du parc locatif,la taille des logements ne varie guère entre les ZUS et les unités urbaines.
Les différences sont plus marquées lorsqu’il s’a-git du parc des logements occupés par leurs pro-priétaires (tableau 24).