LA CROISSANCE DU PARC LOCATIF SOCIAL EN %:

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1984 1988 1992

LOCATIF PRIVE (y compris sous-location et meublé)

LOCATIF SOCIAL (HLM , SEM et divers) AUTRES STATUTS LOCATIFS (logements gratuits, fermiers et métayers)

Fin 1992, quatorze millions d'individus sont logés en HLM, soit une personne sur quatre. Le secteur HLM fournit par ailleurs 65 000 emplois et a réalisé en 1993, 50 milliards de francs d'investissements. Le secteur HLM regroupe à lui seul en 1994 un millier d'organismes. Ils sont les premiers constructeurs et les premiers gestionnaires de logements en France avec un parc équivalent à 3,8 millions de logements.

Le code de la construction et de l'habitation définit trois types principaux d'OHLM. Les Offices Publics d'HLM (OP HLM: 234 en décembre 1992) et les Offices Publics d'Aménagement et de Construction (OPAC: 59 en décembre 1992) qui gèrent à eux seuls environ la moitié du PLS (soit l'équivalent de 1 880 000 logements). Entre 1989 et 1992, ils ont assuré 37% de la construction neuve. Les Sociétés Anonymes d'HLM (S.A d'HLM: 341 en 1992) gèrent 37% du PLS (soit 1 405 000 logements exactement). Entre 1989 et 1992, les S.A ont réalisé la moitié des nouveaux logements. Les Sociétés d'Economie Mixte Immobilières (400 SAIEM en 1992) géraient en 1992 11% du PLS (soit 430 000 logements). Elles ont assuré 14% des constructions entre 1989 et 1992. Enfin les Sociétés coopératives d'HLM (de promoteurs privés, de collectivités locales) disposent du parc le plus modeste -

COUR DES COMPTES-1994-.

L'enquête logement de 1988 indique que le patrimoine des O.P est plus ancien et les logements plus petits que celui des S.A d'HLM. Une part plus importante du patrimoine des S.A est située dans les grandes agglomérations. Les Offices logent davantage de ménages âgés de plus de soixante cinq ans et plus de personnes seules. Les S.A ont une vocation plus familiale, le taux d'activité des ménages y est également plus important et le chômage moins sensible:

CHOMEURS S.A / O.P (en % des ménages):

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Agglomération parisienne U.U de + de 100000 habitants Autres U.U et communes rurales Ensemble

S.A OFFICES

Sources: Actualités HLM du 15 Février 1993.

La répartition socioprofessionnelle indique, en revanche, que les différenciations O.P/S.A sont assez nuancées. Les revenus des ménages y sont, par ailleurs, comparables. Ramenés au m² de Surface Habitable (SH), les loyers des S.A sont partout un peu plus élevés que ceux des Offices, sauf pour les logements d'avant 1962.

La ville de Paris et les centres des grandes agglomérations sont, avec les départements les plus ruraux, les zones où il y a à la fois le moins de logements sociaux construits depuis 1982 et le plus de logements vacants. Dans les villes, c'est l'offre foncière qui fait défaut, en zones rurales c'est la demande. Il existe, par ailleurs, une grande homogénéité d'une région à l'autre concernant la vacance. Elle se situe toujours autour de 2%, la moitié pour cause de départ et l'autre le plus souvent pour cause de réhabilitation (MINISTERE DU LOGEMENT- 1993). La vacance qui persiste, faute de trouver un nouveau locataire, ne représente que 0,4% en moyenne. Elle est liée soit à l'image défavorable des quartiers, soit aux niveaux de loyers pratiqués.

La période récente se caractérise par une tendance à l'aggravation de la pression de la demande de logement social: allongement des listes d'attente, taux d'occupation du parc très élevé et taux de mobilité des locataires de plus en plus faible. La nécessité pour les OHLM d'intensifier l'effort de construction s'impose; or, chaque année, les constructions nouvelles représentent moins de 2% du PLS existant. Depuis le début des années 90, on observe un ralentissement du rythme de la construction: de 110 000 logements HLM par an dans les années 60 (soit 25% de la construction neuve), le nombre des logements est passé à 60 000 en

1981 (18,6% de la construction) et 40 000 en 1991 (13,5% de la construction neuve). Le vieillissement du parc HLM tend donc à s'accentuer du fait du renouvellement trop modeste de l'offre.

L'ensemble de ces évolutions s'est accompagné depuis les années 70 d'une hausse régulière et sensible du taux d'effort des ménages accédants aussi bien que locataires. Selon une enquête "Budget des familles" effectuée par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE), et datée de 1989, le logement représente le poste de dépenses des ménages le plus important. Il atteint en moyenne 29% du budget (MONTARDIER-1989). Le

prix de revient d'une maison individuelle (qui concerne plus de la moitié des ménages français) est estimé à environ 15% plus cher que celui d'un appartement. Ces hausses ne sont pas étrangères au fait qu'en matière de confort, des progrès prodigieux ont été réalisés. Le degré de qualité intérieure des logements atteint des niveaux jamais égalés, et l'isolation acoustique notamment s'est généralisée. Cela étant, les insuffisances qualitatives existent encore, et 9,3% du parc total est encore concerné par l'absence de l'un des deux facteurs élémentaires de confort, salle de bain ou WC. Le nombre de logements auxquels peut être appliquée une politique d'amélioration de l'habitat est très élevé et a été estimé par le Conseil Economique et Social (CES) à 1 986 000 logements en 1994, essentiellement privés. En effet, au sens des critères de l'INSEE, le parc HLM a un degré de confort très supérieur à celui du parc total et du parc locatif privé.

CATEGORIES DE CONFORT RETENUES PAR L'INSEE (% de logements):

0 10 20 30 40 50 60

Très confortable Confortable Ordinaire Médiocre

PARC HORS HLM

PARC HLM

Les progrès quantitatifs et qualitatifs en matière de logement ont néanmoins concerné l'ensemble du parc. Pourtant, la question des besoins insatisfaits de logements continue de se poser. En effet, alors même que le parc logement enregistrait ces avancées, le Bureau d'Information et de Prévisions Economiques (BIPE) estimait à 202 000 personnes (140 000 ménages) le nombre des exclus du logement. Ceci signifie que 0,4% de la population française, en 1990, est Sans Domicile Fixe (SDF), en abris de fortune ou en centres d'hébergement d'urgence. Ce constat montre bien que la dernière période est marquée par une accentuation des clivages sociaux, et par l'exclusion des plus démunis à l'effort de financement d'un logement. L'insuffisance de solvabilité concerne une fraction de plus en plus large de la population. Avec l'effondrement de l'accession à la propriété, la pression sur le parc locatif social s'intensifie; phénomène aggravé par le fait que l'offre locative sociale se restreint en raison du niveau très modeste des constructions neuves et de la faiblesse des sorties du parc (pas ou peu de vacance).