226.- Après avoir examiné la question des contours de cette obligation d’entretien à la lumière
de la jurisprudence du 13 juillet 2005, sera traitée celle de la personne débitrice, puis envisagée la cause exonératoire de cette obligation. Enfin, seront évoquées les conditions d’indemnisation du preneur en cas de manquement de son cocontratant.
282 Pour une illustration récente, V. Civ. 3e, 19 mai 2004, Bull. civ. III, n° 100 ; D. 2004. IR 1640 ; AJDI 2004.
804, note Rouquet Document 182.
283 Civ. 3e, 20 avr. 2005, Bull. civ. III, n° 96 ; D. 2005. IR 1246 ; ibid. 2006. Pan. 959, obs. Damas ; AJDI 2005.
565, note Rouquet Document 183 ; JCP N 2005. 1400, obs. Djigo.
284 Civ. 3e, 7 nov. 2001, Bull. civ. III, n° 121 ; D. 2002. AJ 404, obs. Rouquet Document 184.
285 Civ. 3e, 19 mai 2004, Bull. civ. III, n° 100 ; D. 2004. IR 1640 ; AJDI 2004. 804, note Rouquet Document 182.
286 Civ. 3e, 2 avr. 2003, Bull. civ. III, n° 74 ; D. 2003. IR 1135, avec les obs.; AJDI 2003. 409, obs. Rouquet Document 185.
287 Civ. 3e, 2 juill. 2003, Bull. civ. III, n° 138 ; D. 2004. 1411, note Pignarre ; ibid. 2004. Somm. 839, obs.
I. La distinction entre travaux d’entretien et grosses réparations
227.- Par un important arrêt du 13 juillet 2005288, la cour régulatrice a rejeté le pourvoi dirigé contre un arrêt d’appel ayant décidé que, au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Ainsi, la qualification de « grosses réparations » doit être retenue dès l'instant où les dommages constatés trouvent leur siège dans une défaillance de la structure même du bâtiment, cette structure étant constituée des éléments énumérés à l'article 606.
En rupture avec la jurisprudence passée289, il est donc décidé qu’il importe peu que les éléments détériorés ne soient pas expressément visés par le texte (aux termes duquel « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien »).
II. La personne débitrice de l’obligation d’entretien
228.- Alors qu’en vertu de l’article 605 du Code civil, l'usufruitier est tenu aux réparations
d'entretien, tandis que le « propriétaire » est, sauf défaut d’entretien constaté depuis l’ouverture de l’usufruit, redevable des grosses réparations, ces dispositions ne règlent que les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire. Dès lors, à l’égard du preneur, le bailleur usufruitier est intégralement tenu de son obligation d'entretien290.
La solution doit être approuvée puisque, lorsque le bail a été consenti par le seul usufruitier (en application de l'article 595 du Code civil), nu-propriétaire et locataire sont – tant que dure l'usufruit – juridiquement des étrangers l'un pour l'autre291.
La solution sera toutefois différente lorsque le nu-propriétaire aura été appelé à concourir à l'acte, ce que l'article 595 in fine du Code civil envisage lorsque la convention porte sur un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
III. La cause exonératoire
229.- Si le bailleur peut s’affranchir de son obligation d’entretien en raison de la survenance
d’un événement présentant les caractéristiques de la force majeure, celle-ci ne l’exonère toutefois que pendant le temps où elle l'empêche de remplir ses obligations292.
288 Civ. 3e, 13 juill. 2005, Bull. civ. III, n° 155 ; AJDI 2005. 828, note Rouquet Document 187 ; RTD civ. 2005.
795, obs. Gautier.
289 V. not. Civ. 3e, 27 nov. 2002, Bull. civ. III, n° 235 ; D. 2003. IR 43 ; RDI 2003. 171, obs. M. B.
290 Civ. 3e, 28 juin 2006, Bull. civ. III, n° 165 ; D. 2007. Pan. 905, obs. Damas ; AJDI 2006. 730, note Rouquet Document 188 ; JCP 2006. I. 178, n° 15, obs. Périnet-Marquet.
291 Déclarant d’ailleurs irrecevable l'action du nu-propriétaire dirigée contre le locataire, présumé responsable d'un incendie en vertu de l'art. 1733 C. civ., V. not. Civ. 3e, 23 nov. 1993, Loyers et copr. 1994, n° 15 ; Poitiers
17 oct. 1923, DP 192, 2, 57, note Savatier ; Montpellier 16 juill. 1953, D. 1954, Somm. p. 4.
292 Civ. 3e, 22 févr. 2006, Bull. civ. III, n° 46 ; D. 2006. AJ 782, obs. Rouquet Document 189 ; ibid. 2006.
2972, note Beaugendre ; ibid. 2007. Pan. 1827, spéc. 1828, obs. Rozès ; AJDI 2006. 640, note Dumont, à propos d'un bailleur ayant tenté de tirer argument de la tempête de 1999 pour justifier d'un retard de neuf mois mis dans l'exécution de travaux de réfection de la toiture.
IV. Les conditions de l’indemnisation
230.- Pour obtenir une indemnisation à raison du défaut d’entretien du bailleur, encore faut-il
que le preneur puisse justifier avoir adressé à son cocontractant une demande de réparation293. Par voie de conséquence, lorsque le preneur a attendu plus de huit ans avant d'avertir le bailleur de l'affaissement des planchers, le locataire a commis une faute ayant contribué à la réalisation des désordres. Et il doit être condamné à prendre en charge une partie du montant de la remise en état294.
231.- Bien plus, en application de l'article 1144 du Code civil, le locataire ne peut pas obtenir
le remboursement des frais engagés pour pallier le défaut d'entretien du bailleur s'il n'a pas mis ce dernier en demeure de porter remède au problème295.
293 Civ. 3e, 29 avr. 2009, Bull. civ. III, n° 88 ; D. 2009. AJ 1481, obs. Rouquet Document 180.
294 En l’occurrence, 50 % : Civ. 3e, 9 févr. 2005, Bull. civ. III, n° 32 ; D. 2005. IR 592 ; AJDI 2005. 380, note
Rouquet Document 190.
295 V. notamment Civ. 3e, 11 janv. 2006, Bull. civ. III, n° 9 ; D. 2006. IR 248, obs. Rouquet Document 191 ; ibid. 2007. Pan. 1830, obs. Rozès ; Paris, 22 oct. 2002, AJDI 2003. 196, obs. Rouquet Document 192.
Sous-titre II. Les obligations du locataire
232.- Parmi les obligations incombant au locataire, on relèvera tout d’abord celle de jouir
paisiblement des lieux. Il sera spécialement fait état de cette jurisprudence controversée du 10 juin 2009 aux termes de laquelle le preneur à bail commercial n’est pas en faute lorsque, en l’absence de clause expresse lui en faisant l’obligation, il n’exploite pas un fonds dans les lieux loués.
Le preneur est par ailleurs également tenu de répondre des dégradations et des pertes, d’entretenir les locaux et de laisser exécuter certains travaux. Concernant ce dernier point, la question s’est posée en matière de baux d’habitation de savoir si le bailleur pouvait imposer à son cocontractant la réalisation de travaux d’amélioration dans ses parties privatives.