Facteurs de risque typiquement immobiliers

Il existe une multitude de variables typiquement immobilières pouvant affecter l’investissement immobilier, et les énumérer entièrement dépasserait largement l’objectif du présent mémoire. Nous nous concentrerons donc sur les éléments les plus importants qui ont été utilisés par les auteurs de la littérature.

Les variables typiquement immobilières comme le taux de vacances, le taux de croissance des loyers, le niveau des dépenses opérationnelles (OPEX) et le niveau des dépenses en capital (CAPEX) sont tous des variables ayant un impact direct sur les flux monétaires (𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝑡𝑡). De plus, certaines de ces variables ont également un impact indirect sur le taux de

rendement exigé, sur le taux de capitalisation et sur la prime de risque immobilière, que nous traiterons un peu plus loin.

3.2.1.1 Taux de vacances

Le taux de vacances de l’immeuble correspond à la proportion des locaux qui sont inoccupés par rapport à l’ensemble des locaux de l’immeuble. Le taux de vacances affecte directement les flux monétaires de l’immeuble. Par exemple, une hausse du taux de vacances viendrait réduire les flux monétaires, puisque la proportion de locaux inoccupés augmenterait.

De plus, le taux de vacances a également un impact indirect sur le taux de capitalisation, et donc sur l’écart entre le taux de rendement exigé et le taux de croissance des flux monétaires après impôts (𝑘𝑘𝑢𝑢− 𝑔𝑔). Par exemple, une augmentation du taux de vacances moyen des immeubles d’un secteur aurait un effet indirect sur le taux de capitalisation moyen des immeubles de ce même secteur. En effet, si les immeubles de ce secteur ont plus de locaux vacants qu’auparavant, ils généreront moins de flux monétaires et leur rentabilité en sera diminuée, ce qui viendrait réduire les prix des actifs et augmenter le taux de capitalisation. Plusieurs auteurs incluent le taux de vacances, ou la variation du taux de vacances, à leur modèle de régression multiple du taux de capitalisation, du taux de rendement exigé ou de la prime de risque immobilière.

McDonald et Dermisi (2009) et Elliehausen et Nichols (2012) incluent le taux de vacances à leur modèle de taux de capitalisation, alors que McDonald et Dermisi (2008) et Ho, Addae-Dapaal et Glascock (2015) incluent le taux de vacances à leur modèle de taux de rendement exigé et de prime de risque immobilière, respectivement.

3.2.1.2 Taux de croissance des flux monétaires

Le taux de croissance des flux monétaires générés par l’immeuble affecte directement les flux monétaires générés par l’immeuble par l’entremise des loyers perçus par

l’investisseur. Par exemple, une baisse du taux de croissance viendrait stagner, voire même réduire les loyers demandés par l’investisseur.

D’ailleurs, le taux de croissance perpétuel des flux monétaires (𝑔𝑔) fait partie intégrante de la formule de la valeur terminale de l’actif immobilier : 𝑅𝑅𝑃𝑃𝑛𝑛 = 𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹𝐹_{𝑘𝑘𝑢𝑢−𝑔𝑔}𝑛𝑛+1. Ainsi, si le taux de croissance stagne ou décroît à long terme, cela vient affecter directement la valeur terminale, et donc la valeur du bien immobilier.

Le taux de croissance peut également avoir une influence sur le taux de capitalisation. En effet, Hendershott et MacGregor (2005) incluent le taux de croissance réel espéré (expected future real rental growth) à leur modèle du taux de capitalisation.

3.2.1.3 Dépenses opérationnelles (OPEX)

Les dépenses opérationnelles affectent directement les flux monétaires. Une hausse significative des dépenses d’opération viendrait réduire les flux monétaires de l’immeuble. Cette variable peut également influencer indirectement le taux de capitalisation (𝐹𝐹𝑎𝑎𝐶𝐶. 𝑟𝑟𝑎𝑎𝑟𝑟𝑟𝑟)

et donc l’écart entre le taux de rendement exigé et le taux de croissance (𝑘𝑘𝑢𝑢− 𝑔𝑔̅). Par

exemple, une hausse imprévue du niveau des dépenses opérationnelles réduirait la rentabilité de l’actif immobilier, ce qui ferait diminuer la valeur de l’actif immobilier et augmenter son taux de capitalisation.

3.2.1.4 Dépenses en capital (CAPEX)

Les dépenses en capital affectent directement les flux monétaires. Si l’investisseur effectue beaucoup de dépenses en capital durant une certaine année, les flux monétaires générés par l’immeuble seront moins élevés pour cette période.

3.2.1.5 Âge de l’immeuble

L’âge de l’immeuble est un facteur de risque qui affecte indirectement l’évaluation immobilière par l’entremise du taux de capitalisation, du taux de rendement exigé et de la prime de risque immobilière. Un immeuble construit il y a longtemps ne sera pas évalué comme un immeuble neuf. L’âge de l’immeuble est donc un facteur négatif relativement à l’évaluation immobilière. McDonald et Dermisi (2009) et Elliehausen et Nichols (2012) incluent l’âge de l’immeuble dans leur modèle du taux de capitalisation. Similairement, McDonald et Dermisi (2008) et Hoesli, Jani et Bender (2005) incluent l’âge de l’immeuble à leur modèle du taux de rendement exigé et de la prime de risque immobilière, respectivement.

3.2.1.6 Qualité de l’immeuble (Class)

La qualité de l’immeuble est également un facteur à considérer puisqu’il affecte indirectement l’évaluation. Pour une même superficie locative, un immeuble de classe A sera évalué à une valeur supérieure par rapport à un immeuble de classe B ou C. La qualité de l’immeuble est donc un facteur positif relativement à l’évaluation immobilière. McDonald et Dermisi (2009), McDonald et Dermisi (2008) et Hoesli, Jani et Bender (2005) incluent la qualité de l’immeuble à leur modèle du taux de capitalisation, du taux de rendement exigé et de la prime de risque immobilière, respectivement.

3.2.1.7 Localisation

La localisation est un facteur important puisqu’elle affecte également l’évaluation immobilière de façon indirecte. Certaines régions métropolitaines d’un pays, tout comme certains arrondissements clés d’une région métropolitaine, sont plus prisées que d’autres, ce qui rend la demande des locataires beaucoup plus élevée pour ces secteurs ce qui vient gonfler les prix de ces actifs. Jud et Winkler (1995), Sivitanides et al. (2001), Elliehausen et Nichols (2012) et Peng (2013) incluent des variables binaires propres à la localisation dans leur modèle du taux de capitalisation et Hoesli, Jani et Bender (2005) et Ho, Addae- Dapaah et Glascock (2015) les incluent dans leur modèle de prime de risque.

3.2.1.8 Rénovations

Le fait qu’il y a eu, ou non, des rénovations et des améliorations apportées à l’immeuble relativement récemment est un autre facteur à considérer. Théoriquement, si l’on comparait deux immeubles parfaitement identiques, où l’un aurait été rénové récemment et l’autre non, l’immeuble ayant été rénové serait évalué supérieurement à l’immeuble n’ayant pas été rénové. Ainsi, les rénovations sont un facteur positif relativement à l’évaluation immobilière. McDonald et Dermisi (2009) et Elliehausen et Nichols (2012) incluent la rénovation à leur modèle du taux de capitalisation et McDonald et Dermisi (2008) l’inclut à son modèle du taux de rendement exigé.