La deuxième thématique qui a occupé le Tribunal fédéral ces cinq dernières années est celle des travaux de construction relatifs aux parties communes (art.
647c à 647e cum art. 712g al. 1 CC). La loi distingue entre travaux de construc-tion nécessaires, utiles ou somptuaires9. La distinction est importante dans la me-sure où la qualification des travaux détermine les règles de majorité voire d'unanimité applicables. Cette distinction est, elle aussi, très délicate, surtout lorsqu'il s'agit de distinguer entre travaux utiles et travaux somptuaires, ce qu'au demeurant le Tribunal fédéral renonce souvent à faire. Elle ne peut pas être envisagée abstraitement, mais dépend de l'ensemble des circonstances du cas concret10. Le juge dispose à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation et le Tribunal fédéral n'intervient qu'avec retenue. En voici deux exemples11. A. Arrêt 5A_116/2011 du 14 mars 2011, publié in RNRF (93) 2012
p. 209 n° 22, résumé in DC 2011 p. 212 n° 453 et in JDC 2013 p. 263 n° 106
1. Faits
La première affaire met aux prises les copropriétaires d'un lotissement compo-sé de 14 appartements en terrasse en litige au sujet de l'assainissement de toits endommagés par des dégâts d'eau. Lors d'une assemblée extraordinaire, il a été décidé d'exécuter les travaux d'assainissement nécessaires sur les toits et d'approuver le budget y relatif. L'un des copropriétaires, absent lors de cette assemblée, après avoir obtenu à titre provisionnel le blocage des travaux, a agi en annulation de la décision de l'assemblée en tant notamment qu'elle concer-nait les terrasses de ses unités d'étages qu'il considérait, en substance, comme des parties privatives. Sa demande a été rejetée devant les instances canto-nales, décision confirmée par le Tribunal fédéral.
2. Droit
Le Tribunal fédéral a jugé que lorsque dans un immeuble en terrasse comme celui en cause, chaque toit de l'étage inférieur constitue la terrasse de l'étage supérieur, terrasses et toits ne peuvent faire l'objet d'un droit exclusif. Il ne s'agit pas d'étages ou de parties d'étages (art. 712b al. 1 CC) mais de parties
9 WERMELINGER, n. 114 ad art. 712a CC ; STEINAUER, n. 1279 ss p. 452 ss.
10 WERMELINGER, n. 115 ad art. 712a CC.
11 Voir aussi, pour un autre exemple, arrêt 5A_709/2010 du 1er mars 2011, publié in RNRF (94) 2013 p. 36 n° 8, traduit in CdDR 2/11 p. 39 (avec note), résumé in DC 2011 p. 212 n° 452 et in JDC 2013 p. 262 n° 105.
élémentaires du bâtiment (art. 712b al. 2 ch. 2 CC), nécessairement communes.
Une telle qualification était indépendante de l'utilisation effective du toit : par-tant, même un toit plat qui sert de terrasse et qui est grevé d'un droit d'usage particulier demeure obligatoirement commun12. L'assemblée des propriétaires d'étages était donc bien compétente pour décider des travaux d'assainissement des toits, lesquels sont des travaux si ce n'est nécessaires (art. 647c CC) du moins utiles (art. 647d CC). Ils pouvaient ainsi être décidés à la majorité simple, respectivement qualifiée, des copropriétaires, comme cela avait été le cas en l'espèce.
B. ATF 136 III 261, du 6 avril 2010, également publié in RNRF (92) 2011 p. 244 n° 35, traduit in JdT 2010 I p. 415, résumé in DC 2010 p. 183 n° 339 (avec note) et in JDC 2013 p. 261 s. n° 104
1. Faits
La deuxième affaire concerne un bien-fonds sis dans le canton de Berne sur lequel était érigé un immeuble commercial et d'habitations constitué en PPE.
Les unités d'étages du rez-de-chaussée comprenaient les locaux commerciaux d'une banque et d'un restaurant, dont l'entrée et la façade vitrée donnaient sur une terrasse, partie commune de la PPE. Le propriétaire du restaurant utilisait la terrasse devant son arcade ainsi que, partiellement, devant la fenêtre de la banque voisine. La banque a transformé la terrasse devant ses locaux et a ins-tallé un bac à fleurs servant de pare-vue devant sa fenêtre. A l'assemblée des propriétaires d'étages, les travaux de la banque ont été approuvés à la double majorité des copropriétaires et des quotes-parts. Le propriétaire du restaurant a contesté judiciairement cette décision au motif que les installations de la banque restreignaient l'exploitation de son restaurant en l'empêchant notam-ment de dresser deux tables sur la terrasse. La demande, admise en première instance, a été rejetée par la Cour suprême du canton de Berne ; le recours en matière civile interjeté auprès du Tribunal fédéral contre cette décision a été rejeté.
2. Droit
Le Tribunal fédéral a jugé que la transformation de la terrasse constituait des travaux utiles voire somptuaires. Point n'était toutefois besoin de distinguer plus avant : d'une part, la double majorité des voix et des parts de copropriété exi-gée par l'art. 647d ou par l'art. 647e al. 2 CC était en l'occurrence atteinte ; d'autre part, le propriétaire du restaurant ne disposait d'aucun droit de veto13
12 WERMELINGER, n. 161 ad art. 712b CC.
13 Cf.WERMELINGER, n. 129 ad art. 712a CC.
lui permettant de s'opposer aux travaux de la banque. Un tel droit de veto ne pouvait en effet simplement résulter d'un usage précaire de la terrasse. Il pré-suppose au contraire un droit d'usage particulier dûment constitué selon les formes et dont l'exercice est concrètement entravé par les travaux valablement décidés14. En l'espèce, il s'avérait que le propriétaire du restaurant ne bénéfi-ciait pas d'un tel droit d'usage particulier de la terrasse ; il ne pouvait, dès lors, faire valoir un quelconque droit de veto, ce qui justifiait le rejet de sa demande.
3. Commentaire
Le Tribunal fédéral n'a pas donné de réponse à la question, controversée, de savoir comment qualifier les travaux de construction qui, comme dans le cas d'espèce, ne servent qu'un seul propriétaire d'étages. A bien lire l'arrêt, il semble plutôt aller dans le sens qu'en cas de doute, de tels travaux doivent être comptés dans les travaux somptuaires15.
IV. Formalités liées à la convocation et aux décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages
Un troisième pan de la jurisprudence récente a trait aux défauts de la convoca-tion à l'assemblée des propriétaires d'étages et à la forme des décisions qui y sont prises.
Les exigences de forme de la convocation à l'assemblée des propriétaires d'étages sont strictes et, en cas de non-respect, peuvent avoir de lourdes con-séquences sur les décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages16. Il en va de même de l'aspect formel de la prise de décision de l'assemblée : une déci-sion invalide à la forme risque en effet de ne pas déployer d'effets17.
14 S'il repose sur le règlement d'administration et d'utilisation, le droit d'usage particulier nécessite une décision adoptée à la majorité qualifiée ; cf. toutefois WERMELINGER, n. 160 ss ad art. 712a CC. Au sujet du droit d'usage particulier (en général), cf. WERMELINGER, n. 151 ss ad art. 712a CC ; STEINAUER, n. 1272a ss p. 450.
15 WERMELINGER, n. 132 ad art. 712a CC, qui relève que la question a, à nouveau, été laissée ouverte dans l'arrêt 5A_709/2010 du 1er mars 2011 consid. 4 (publié in RNRF (94) 2013 p. 36 n° 8).
16 Cf. WERMELINGER, n. 65 ss ad art. 712n CC.
17 WERMELINGER, n. 119 ad art. 712m CC. Les décisions sont en principe prises par oral lors d'une as-semblée générale et doivent, sous peine de nullité, faire l'objet d'un procès-verbal (art. 712n al. 2 CC), qui doit être conservé. La communauté des propriétaires d'étages peut aussi prendre une déci-sion par écrit (par circulaire/par voie de circulation) conformément à l'art. 66 al. 2 CC (applicable par renvoi de l'art. 712m al. 2 CC), moyennant l'adhésion écrite et unanime de tous les propriétaires d'étages. Cf. WERMELINGER, n. 120 ss ad art. 712m CC.
A. Arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014
1. Faits
Dans la première affaire, trois propriétaires d'une PPE valaisanne en compre-nant cinq ont tenu une assemblée générale extraordinaire à laquelle les deux autres propriétaires d'étages n'ont volontairement pas été convoqués. Les trois copropriétaires présents à l'assemblée se sont prononcés à l'unanimité en fa-veur de l'ouverture d'une action judiciaire (en validation de mesures provi-sionnelles) tendant au blocage des travaux de surélévation du toit entrepris par les deux autres propriétaires sur leurs parties privatives, à la remise en état antérieur du toit, et à l'exclusion de ces deux propriétaires de la communauté.
La demande introduite par les trois copropriétaires et la communauté a été rejetée devant les instances cantonales, décision confirmée par le Tribunal fé-déral.
2. Droit
Deux questions nous intéressent ici en lien avec la prise de décisions de la communauté :
Le Tribunal fédéral rappelle tout d'abord qu'est absolument nulle une dé-cision prise par une assemblée qui n'a pas été régulièrement convoquée. Tel est précisément le cas lorsque, volontairement et de manière fautive, la convoca-tion n'a pas été envoyée à l'un des copropriétaires18. En effet, tous les copro-priétaires doivent en principe être convoqués à l'assemblée. On ne peut renon-cer à convoquer un copropriétaire que si celui-ci risque de perturber grave-ment le déroulegrave-ment de l'assemblée ou lorsqu'en raison d'un conflit d'intérêts, il n'est pas en droit de voter, sa présence n'étant en outre pas nécessaire pour garantir ses droits procéduraux19. Or le propriétaire qui se trouve dans un con-flit d'intérêts doit avoir la possibilité de faire valoir son droit d'être entendu préalablement à la prise de décisions qui le concernent directement. Le fait que l'intéressé puisse par la suite, dans le cadre d'une procédure judiciaire, s'ex-primer sur la décision litigieuse n'est pas suffisant. En l'espèce, les décisions prises par l'assemblée des propriétaires d'étages concernaient directement les propriétaires d'étages, qui n'avaient pas du tout été convoqués. Dès lors qu'ils n'avaient pas été en mesure de faire valoir leur droit d'être entendu avant qu'elles ne soient prises, ces décisions étaient nulles ex tunc.
Le deuxième aspect intéressant de cet arrêt concerne les décisions écrites de la communauté, qui constitue l'autre forme admise de décisions et qui suppose
18 Cf., dans ce sens, WERMELINGER, n. 68 ad art. 712n CC.
19 Cf., dans ce sens, WERMELINGER, n. 48 ad art. 712n CC.
l'adhésion écrite et unanime de tous les propriétaires d'étages20. A cet égard, le Tribunal fédéral a jugé que la signature par tous les propriétaires d'étages des plans relatifs à des travaux, en l'occurrence de surélévation du toit, vaut déci-sion écrite unanime de la communauté des propriétaires d'étages permettant le lancement de la procédure d'autorisation de construire.
B. ATF 136 III 174, du 26 mars 201021, également publié in RNRF (92) 2011 p. 342 n° 50 et in SJ 2010 I 429, résumé in DC 2010 p. 195 n° 366 et in JDC 2013 p. 263 n° 107
1. Faits
Cet arrêt, à lire en parallèle avec ceux mentionnés à la note infrapaginale n° 21, concerne la validité d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages prise suite à une convocation dont il est allégué qu'elle serait entachée d'un défaut. Dans cette affaire, un couple de propriétaires d'étages genevois contes-tait une décision de l'assemblée au motif notamment que l'administrateur avait, selon eux, omis de porter à l'ordre du jour des propositions qu'ils avaient formulées par le biais d'un courrier, qui n'était pas annexé à la convocation.
Leur action a été rejetée par les instances cantonales, décision confirmée par le Tribunal fédéral.
2. Droit
Le Tribunal fédéral rappelle, premièrement, que la convocation à une assem-blée des copropriétaires qui ne comprend pas un ordre du jour complet pré-sente un défaut qui peut entraîner l'annulation – et non la nullité – des déci-sions prises22. Il en va de même d'un ordre du jour dont les points sont présen-tés de manière imprécise, peu claire ou trompeuse23. L'ordre du jour ne peut toutefois pas être considéré comme vicié lorsque les propriétaires d'étages sa-vent sur quels points ils devront délibérer et prendre une décision24. Le Tribu-nal fédéral indique, deuxièmement, que les règles de la bonne foi (art. 2 CC) contraignent le demandeur à se plaindre du vice avant la prise de décision de l'assemblée – soit en principe à l'ouverture de l'assemblée25 –, afin de permettre sa correction immédiate. Autrement dit, l'action en annulation de la décision
20 WERMELINGER, n. 125 ad art. 712m CC. Sur l'admissibilité de la décision par correspondance ( Urab-stimmung), cf. infra ch. V.B.3.
21 Cf. ég. arrêts 5A_760/2011 du 18 mai 2012, résumé in DC 2012 p. 252 n° 439 et in JDC 2015 p. 334 n° 94 ; 5A_537/2011 du 23 janvier 2012, publié in RNRF (95) 2014 p. 268 n° 26.
22 Dans ce sens, WERMELINGER, n. 68 ad art. 712n CC.
23 WERMELINGER, n. 69 ad art. 712n CC.
24 Cf. WERMELINGER, n. 40 ad art. 712n CC.
25 WERMELINGER, n. 70 ad art. 712n CC et n. 230b ad art. 712m CC.
ne peut pas être admise si le propriétaire concerné – par exemple auteur d'une proposition qui n'aurait pas été portée à l'ordre du jour ou qui n'aurait pas été traitée – n'a simplement pas réagi lors de l'assemblée26. En l'espèce, lors de l'assemblée générale litigieuse, les recourants ne s'étaient pas plaints du fait que leur courrier n'avait pas été joint à l'ordre du jour envoyé aux propriétaires d'étages. Ils avaient simplement demandé que l'ordre du jour comporte un point séparé, traitant notamment des questions soulevées dans leur courrier.
L'ordre du jour avait ainsi été complété par chacun de ces différents points, le procès-verbal précisant que l'assemblée avait approuvé cette modification à l'unanimité, sans opposition ni abstention. Le courrier avait ensuite fait l'objet d'une lecture complète à voix haute, avant discussion et vote sur chaque point de l'ordre du jour. Dans ces conditions, les recourants ne pouvaient pas pré-tendre de bonne foi à l'annulation de la décision de l'assemblée en invoquant le caractère prétendument incomplet de son ordre du jour.
V. Divers aspects procéduraux (au sens large)
Sous ce chapitre seront abordées quelques questions particulières que le Tri-bunal fédéral a récemment dû trancher dans le cadre d'actions judiciaires in-tentées par ou contre une communauté de propriétaires d'étages ou un pro-priétaire d'étages individuel.
A. ATF 140 III 561, du 10 novembre 2014, résumé in RSJB (151) 2015 p. 63
Le premier arrêt concerne le délai pour introduire au fond une action en annu-lation d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages. Selon l'art. 75 CC applicable par renvoi de l'art. 712m al. 2 CC, l'action en annulation d'une décision de l'assemblée des propriétaires d'étages doit être intentée dans le mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de la décision. Il s'agit d'un délai de péremption, non susceptible d'être prolongé27. Avec l'en-trée en vigueur du CPC, la question s'est posée de savoir si le texte de l'art. 209 al. 4 CPC, qui réserve notamment les « délais d'action légaux », visait l'art. 75 CC et, partant, impliquait un raccourcissement de la durée de validité de l'autorisation de procéder qui est de trois mois selon l'art. 209 al. 3 CPC28. L'af-faire présentée ci-après a permis de clarifier cette question.
26 WERMELINGER, n. 40a et 69a ad art. 712n CC et n. 230b ad art. 712m CC.
27 WERMELINGER, n. 230 ad art. 712m CC.
28 WERMELINGER, n. 231a ad art. 712m CC.
1. Faits
Lors d'une assemblée ordinaire du 3 mars 2011, les propriétaires d'étages d'une PPE valaisanne ont décidé de modifier le règlement d'utilisation et d'administration relativement à l'attribution des places de parc extérieures. Ils ont ainsi décidé d'attribuer à deux propriétaires un droit d'usage particulier sur deux places, qui étaient auparavant à la disposition commune de tous les propriétaires d'étages. La décision a été prise par 11 voix, représentant 903/1000, contre une voix, celle de A., représentant 12/1000, et une abstention.
Le 1er avril 2011, soit dans le délai péremptoire d'un mois de l'art. 75 CC, A. a déposé devant le juge compétent une requête en conciliation concluant à l'an-nulation de la décision prise le 3 mars 2011. La conciliation ayant échoué, une autorisation de procéder lui a été délivrée le 11 mai 2011. Le 28 juillet 2011, soit dans le délai ordinaire de trois mois de l'art. 209 al. 3 CPC, A. a ouvert action au fond contre la communauté des copropriétaires.
2. Droit
Devant les instances cantonale et fédérale, la communauté des copropriétaires a soutenu que la demande avait été introduite au fond tardivement, soit au-delà du délai péremptoire d'un mois de l'art. 75 CC. Le Tribunal fédéral a ainsi été amené à interpréter l'art. 209 al. 4 2ème phr. CPC qui prévoit une exception au respect du délai de trois mois pour ouvrir action au fond (art. 209 al. 3 CPC) en réservant notamment les « autres délais d'action légaux ». Il s'agissait plus particulièrement de décider si ces délais réservés visent uniquement les délais d'action de nature procédurale du droit fédéral ou aussi les délais de péremption fixés par le droit matériel, tel le délai de l'action en annulation de l'art. 75 CC. Le Tribunal fédéral a décidé que la réserve introduite par l'art. 209 al. 4 2ème phr.
CPC ne renvoyait qu'à des délais procéduraux et non à des délais de droit maté-riel, rappelant notamment que la requête en conciliation crée la litispendance et entraîne l'ouverture d'action du droit matériel. Dès ce moment, seul le droit de procédure régit les délais nécessaires à la poursuite de l'instance. Le de-mandeur avait donc en l'espèce agi à temps.
3. Commentaire
Point n'est donc besoin que le délai d'un mois de l'art. 75 CC soit respecté à deux moments successifs, soit au moment du dépôt de la requête en concilia-tion, puis, à nouveau, au moment de l'introduction de l'action au fond. Il suffit qu'il le soit au moment du dépôt de la requête en conciliation. Il n'y a dès lors pas, comme certains le craignaient, de réduction du délai de trois mois prévu
par le CPC pour agir au fond29. Il faudra toutefois, pour que le délai de pé-remption de l'art. 75 CC soit considéré comme respecté, que la demande au fond soit bien déposée dans les trois mois dès la délivrance de l'autorisation de procéder.
B. Arrêt 5A_913/2012 du 24 septembre 2013, publié in SJ 2014 I p. 183
Le deuxième arrêt concerne la représentation en justice de la PPE par l'admi-nistrateur30.
Le pouvoir de représentation de l'administrateur de la PPE dépend du type de procédure31. En procédure sommaire, l'administrateur peut agir même sans procuration spéciale de l'assemblée des propriétaires d'étages32. En re-vanche, dans le cadre d'une procédure ordinaire (ou simplifiée), l'administra-teur ne dispose d'aucun pouvoir de représentation légal33. Sauf cas d'ur-gence34, il doit ainsi être au bénéfice d'une autorisation préalable de l'assem-blée des propriétaires d'étages pour engager une telle procédure35. Cette déci-sion peut être prise soit par oral, à l'assemblée des copropriétaires, soit par voie de circulation (art. 66 al. 2 CC cum art. 712m al. 2 CC), ce qui suppose, dans ce cas, l'accord écrit de tous les copropriétaires36.
1. Faits
Ces principes ont été rappelés par les juges vaudois dans le cadre d'une procé-dure en réalisation d'un gage immobilier, où l'administrateur d'une PPE avait ouvert une action en contestation de l'état des charges sans justifier de ses pouvoirs. Bien qu'interpellé à cet égard par le juge de première instance (con-formément à l'art. 132 al. 1 CPC), il n'a produit aucune décision de la commu-nauté des propriétaires d'étages l'autorisant à agir en son nom. La demande a pour ce motif été déclarée irrecevable par les instances cantonales. L'adminis-trateur et la PPE ont porté l'affaire au Tribunal fédéral, qui a rejeté leur re-cours.
29 Cf. WERMELINGER, n. 231a ad art. 712m CC.
30 Sur la question de la révocation pour justes motifs de l'administrateur, également abordée par le Tribunal fédéral au cours de la période considérée, cf. arrêt 5A_795/2012 du 21 février 2013, spéc.
consid. 2.3.
31 WERMELINGER, n. 63 ss ad art. 712t CC.
32 WERMELINGER, n. 68 ad art. 712t CC.
33 WERMELINGER, n. 71 ad art. 712t CC.
34 WERMELINGER, n. 77 ss ad art. 712t CC.
35 WERMELINGER, n. 74 ad art. 712t CC.
36 WERMELINGER, n. 125 ad art. 712m CC.
2. Droit
Le Tribunal fédéral confirme que l'administrateur doit prouver ses pouvoirs de représentation et que lorsqu'il ne le fait pas ou lorsqu'il a dû agir d'urgence, le juge doit lui fixer un délai pour prouver l'existence d'une autorisation préa-lable pour agir (par la production soit d'un procès-verbal, soit d'une décision écrite et unanime)37. Si la preuve n'est pas apportée dans le délai fixé par le juge, l'action est irrecevable comme les instances vaudoises l'avaient correcte-ment constaté.
3. Commentaire
La question de savoir si la décision de la communauté des copropriétaires, ici portant autorisation de l'administrateur d'agir en son nom, peut être prise par correspondance (Urabstimmung ; par application analogique de l'art. 880 CO) sans que l'unanimité soit nécessaire a, comme dans d'autres arrêts récents, été laissée ouverte38.
C. ATF 139 III 297, du 17 avril 2013, également publié in SJ 2013 I
C. ATF 139 III 297, du 17 avril 2013, également publié in SJ 2013 I