Pour ce qui est de la modification ultérieure du plan de répartition, une action devrait être mise à disposition de chaque propriétaire d’étages, permettant à chacun d’exiger que le plan de répartition soit mis en conformité avec la situa-tion juridique et factuelle. Une telle acsitua-tion devrait être subsidiaire à une déci-sion prise en assemblée des propriétaires d’étages (voir notamment art. 647 al. 2 ch. 1, art. 712g al. 3 ou art. 712q).
VI. Conclusion
L’introduction de la propriété par étages dans le Code civil est une histoire à succès. Le marché immobilier a adopté cette forme de propriété collective et l’évolution de l’aménagement du territoire, conduisant à une plus grande
74 ATF 137/2011 III 537 =JdT 2012 II 387, cons. 2.4.
75 Voir l’ancien art. 142 al. 2 CC, libellé comme suit: «Si la désunion est surtout imputable à l’un des conjoints, l’action ne peut être intentée que par l’autre».
sification de la construction, conduit immanquablement à l’augmentation du nombre des propriétés par étages.
Les problèmes décrits et le nombre de jugements relatifs à la propriété par étages montrent toutefois que tout n’est pas pour le mieux dans le meilleur des mondes. Certaines maladies d’enfance se sont déclarées, ce qui n’est ni inquié-tant, ni irrémédiable. Le législateur a pour devoir de trouver les thérapies et les médicaments nécessaires permettant au patient d’affronter les 50 ans à venir dans une forme optimale, et de grandir sereinement. Ces médicaments et thé-rapies doivent être adaptés à l’état du patient et ne pas se révéler trop invasifs.
En effet, au vu de son importance, l’institution de la propriété par étages mé-rite que l’on s’occupe d’elle, mais sans jeter l’enfant avec l’eau du bain!
N’oublions pas que nous sommes confrontés à une quantité considérable de parts d’étages, avoisinant vraisemblablement le million et que la valeur ca-pitalisée représentée par ces immeubles justifie que la doctrine, la politique, la pratique et l’administration fédérale créent un environnement leur permettant de mettre en œuvre des solutions pragmatiques et orientées vers l’avenir. C’est ce qui a toujours fait la force de notre pays.
Bibliographie
BIANCHI François, Quelques questions relatives à la vente sur plans d'une part de propriété par étages avant construction, in Mélanges publiés par l'Asso-ciation des notaires vaudois à l'occasion de son centenaire, Genève 2005, p. 211.
BRUNI Stefan / HANISCH Christoph / INDERBITZIN Jürg, Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum – eine empirische Analyse für die Agglomeration Lu-zern, Studie im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen, Lucerne 2011.
DÜRR David, Stockwerkeigentum : Konzept des Gesetzgebers und Bewährung in der Praxis, in AEBI-MÜLLER Regina E. / PFAFFINGER Monika / WERMELINGER Amédéo (éditeurs), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, Berne 2011, p. 1 (cité DÜRR, Stockwerkeigentum).
DÜRR David, Kleines Wohneigentum, Ein neuer Vorschlag zur Eigentums-streuung, Bundesamt für Wohnungswesen, Band 68, Berne 1999 (cité DÜRR, Kleines Wohneigentum).
FOËX Bénédict, Quelques questions relatives à la promotion immobilière, in SJ 2003 II p. 339.
GIGER Hans, Problemzone Stockwerkeigentum, Berne 2014.
HAASE Stefan / BRUNI Stefan / MAYER Amelie-Theres, Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum, in WERMELINGER Amédéo (éditeur), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2013, Berne 2013, p. 119.
HÜRLIMANN-KAUP Bettina, Neuerungen beim Miteigentum und beim Stock-werkeigentum, in Wolf Stephan (éditeur), Revision des Immobiliarsachen-rechts, Berne 2011, p. 71.
PIOTET Denis, Propriété collective, servitudes, droit de voisinage et restrictions de droit public : tour d'horizon du chapelet de perles entourant la révision du droit des gages immobiliers et de la tenue du registre foncier après 2005, in RNRF 87/2006, p. 12.
SCHUMACHER Rainer, Stockwerkeigentum und Bauhandwerkerpfandrecht:
Komplexitätsfallen, in WERMELINGER Amédéo (éditeur), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2013, Berne 2013, p. 65.
STÖCKLI Hubert, Bauherrschaft und Baumängel, Gutachten zuhanden des Bundesamtes für Justiz, Fribourg 2013 (www.unifr.ch/baurecht) (cité STÖCKLI, Gutachten).
STÖCKLI Hubert, Stockwerkeigentum ab Plan, in Schweizerische Baurechtsta-gung, Fribourg 2009, p. 1.
WERMELINGER Amédéo, La propriété par étages, commentaire des articles 712a à 712t du Code civil Suisse, 3ème édition, Rothenburg 2015 (cité WERMELINGER, commentaire).
WERMELINGER Amédéo, Stockwerkeigentum: Überlegungen zur Überwindung der gesetzgeberischen Kinderkrankheiten, Swiss Real Estate Journal, 2014, p. 36 (cité WERMELINGER, Real Estate).
WERMELINGER Amédéo, Die Verlängerung des Baurechts bei Stockwerkeigen-tum, in RUMO-JUNGO Alexandra / PICHONNAZ Pascal / HÜRLIMANN-KAUP
Bettina / FOUNTOULAKIS Christina (éditeurs), Une empreinte sur le Code civil, Mélanges en l’honneur de Paul-Henri Steinauer, Berne 2013, p. 663 (cité WERMELINGER, Mélanges Steinauer).
WERMELINGER Amédéo, Der Erneuerungsfonds: Fallstricke bei Einrichtung, Äufnung und Verwendung, in WERMELINGER Amédéo (éditeur), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2013, Berne 2013, p. 147 (cité WERMELINGER, Erneuerungsfonds).
WERMELINGER Amédéo, Les écueils d’une propriété par étages à construire en plusieurs étapes, in CDR 2011 p. 1 (cité : WERMELINGER, CdDR)
WERMELINGER Amédéo, Stockwerkeigentum de lege ferenda, in WERMELINGER Amédéo / FELLMANN Walter (éditeurs), Luzerner Tag des Stockwerkeigen-tums 2012, Berne 2012, p. 187 (cité WERMELINGER, de lege ferenda).
WERMELINGER Amédéo, La vente d’une part-terrain – état des lieux, not@lex 2010, p. 39 (cité WERMELINGER, not@lex).
WERMELINGER Amédéo, Vorgeschlagene Änderungen des Mit- und Stockwer-keigentums, RNRF 88/2007, p. 321 (cité WERMELINGER, RNRF).
Table des matières
Avant-propos ... 5
Sommaire ... 7
Table des abréviations ... 9
PAUL-HENRI STEINAUER 50 ans de propriété par étages – Un bilan ... 15
I. Bref historique ... 15
II. Objectifs et développement ... 17
A. Un fort développement ... 18
B. Une structure juridique adaptable à de nombreux besoins ... 21
1. Logement ou usage commercial ... 21
2. Horizontale, verticale ou mixte ... 22
3. Sur un bien-fonds ou un droit de superficie ... 22
4. Constituée avant ou après la construction ... 23
5. Aussi pour des apparthôtels ... 23
III. Régime juridique ... 24
A. La réglementation légale ... 24
1. Hiérarchie des normes ... 24
2. Le droit transitoire ... 25
3. Les révisions ... 26
B. La jurisprudence ... 27
C. La doctrine ... 28
D. La propriété par étages au quotidien ... 29
Conclusion ... 30
MICHEL MOOSER
Les actes authentiques dans le domaine de la propriété par étages ... 33
Introduction ... 33
I. Deux rappels : la propriété par étages et l’acte authentique ... 34
A. La propriété par étages ... 34
B. L'acte authentique ... 36
1. Notion ... 36
2. Nature ... 38
3. Contenu ... 38
4. Les avenants aux actes authentiques ... 40
II. Au moment de l’assujettissement : l’acte constitutif ... 40
A. Généralités ... 40
B. Les clauses générales objectivement essentielles et les clauses imposées par l'art. 712e ... 43
C. Les autres éléments qui doivent être couverts par la forme authentique ... 47
D. Le contenu en cas de constitution avant la construction (ou la transformation) du bâtiment ... 49
III. Durant la vie de la propriété par étages... 50
A. Les actes de disposition ... 51
B. Les modifications apportées à la structure de la propriété par étages ... 52
1. En général ... 52
2. Application à divers objets ... 53
a) La modification de la quotité (arithmétique) d'une unité (Wertquote) ... 53
b) La suppression d'une part d'étage ... 55
c) La création de parts d'étages supplémentaires ... 56
d) La modification de la définition géographique des étages ... 56
e) La modification de la destination de l'immeuble de base ... 58
f) L'introduction subséquente ou la modification du droit de préemption ... 59
g) L'aménagement subséquent ou la modification du droit d'opposition ? ... 60
h) L'introduction ultérieure ou la modification du règlement d'administration et d'utilisation ... 60
i) La modification du règlement de maison ... 61
j) La décision de procéder à des travaux ... 61
IV. A la fin de la propriété par étages : la dissolution ... 62
Bibliographie ... 64
DENIS PIOTET
L’administrateur, la communauté et leur responsabilité ... 67
I. Introduction à l’idée de sphère communautaire ... 67
II. Les responsables ... 68
A. Responsabilité de la communauté sur ses avoirs (712l al. 1 CC) et responsabilité des propriétaires d’étages : exclusion, concurrence ou subsidiarité ? ... 68
B. Le mécanisme d’imputation de la responsabilité à la communauté ... 71
C. Organes réglementaires et légaux ... 73
1. L’administration ... 73
2. L’assemblée générale ... 74
3. Les autres organes ... 74
4. Les copropriétaires individuellement ? ... 74
III. La nature de la responsabilité de l’administrateur ... 75
A. A l’égard des tiers ... 75
B. A l’égard de la communauté ... 76
1. L’administrateur élu ... 76
2. L’administrateur nommé par le juge ... 77
C. A l’égard des copropriétaires individuellement ... 77
1. Tâches volontaires assumées ... 77
2. Tâches légales et réglementaires assumées, ès-qualité ... 78
NICOLAS JEANDIN La communauté et les copropriétaires en procédure ... 81
I. Introduction ... 81
II. Caractéristiques de la communauté ... 81
A. Nature juridique ... 81
B. Relation communauté – copropriétaires – autres entités ... 82
1. Autonomie juridique de la communauté ... 82
2. L'assemblée des copropriétaires ... 83
3. L'administrateur ... 83
4. Le comité ... 83
C. Avoirs résultant de la gestion ... 84
1. Créances ... 84
a) Les contributions ... 84
b) Créances contractuelles ... 85
2. Autres meubles ... 85
3. Immeubles ... 85
III. Statut procédural de la communauté ... 86
A. La capacité d'être partie de la communauté ... 86
B. La capacité d'ester en justice de la communauté ... 87
C. Communauté des copropriétaires et exécution forcée ... 88
D. De l'activité judiciaire de la communauté des copropriétaires ... 90
1. For judiciaire ... 90
2. La communauté demanderesse à la procédure ... 90
3. La communauté défenderesse à la procédure ... 92
IV. Statut procédural du/des copropriétaire(s) ... 93
A. Déboutement - irrecevabilité ... 94
B. Copropriétaire(s) contre communauté ... 94
C. Copropriétaire(s) contre copropriétaire(s) ... 94
D. Copropriétaire(s) contre tiers ... 94
E. Copropriétaire(s) contre l'administration ... 95
V. Zones d'incertitude ... 95
A. Remboursement de l'impôt anticipé ... 95
B. Paiement de la rente d'un droit de superficie ... 96
C. Défaut affectant les parties communes ... 96
VI. Conclusion ... 97
GRÉGORY BOVEY Jurisprudence récente ... 99
I. Introduction ... 99
II. Délimitation entre changement de destination et changement d'utilisation de l'immeuble en PPE ... 100
A. Arrêt 5A_816/2012 du 15 avril 2013, publié in SJ 2013 I p. 560 et in CdDR 1/14 p. 1, résumé in DC 2013 p. 335 n° 561 et in JDC 2015 p. 337 n° 101 ... 101
1. Faits ... 101
2. Droit ... 101
3. Commentaire ... 101
B. ATF 139 III 1, du 27 novembre 2012, également publié in RNRF (95) 2014 p. 418 n° 45, in SJ 2013 I p. 277 et in CdDR 1/13 p. 11, résumé in DC 2013
p. 149 n° 224 et in JDC 2015 p. 335 n° 96 ... 102
1. Faits ... 102
2. Droit ... 102
C. Arrêt 5A_632/2011 et 5A_648/2011 du 8 novembre 2011, publié in RNRF (94) 2013 p. 39 n° 9, traduit in CdDR 1/12 p. 7 (avec note), résumé in DC 2012 p. 66 n° 173 (avec note) et in JDC 2013 p. 266 s. n° 115 ... 103
1. Faits ... 103
2. Droit ... 103
3. Commentaire ... 103
III. Travaux de construction sur une partie commune de l'immeuble en PPE ... 104
A. Arrêt 5A_116/2011 du 14 mars 2011, publié in RNRF (93) 2012 p. 209 n° 22, résumé in DC 2011 p. 212 n° 453 et in JDC 2013 p. 263 n° 106 ... 104
1. Faits ... 104
2. Droit ... 104
B. ATF 136 III 261, du 6 avril 2010, également publié in RNRF (92) 2011 p. 244 n° 35, traduit in JdT 2010 I p. 415, résumé in DC 2010 p. 183 n° 339 (avec note) et in JDC 2013 p. 261 s. n° 104 ... 105
1. Faits ... 105
2. Droit ... 105
3. Commentaire ... 106
IV. Formalités liées à la convocation et aux décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages ... 106
A. Arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 ... 107
1. Faits ... 107
2. Droit ... 107
B. ATF 136 III 174, du 26 mars 2010, également publié in RNRF (92) 2011 p. 342 n° 50 et in SJ 2010 I 429, résumé in DC 2010 p. 195 n° 366 et in JDC 2013 p. 263 n° 107 ... 108
1. Faits ... 108
2. Droit ... 108
V. Divers aspects procéduraux (au sens large) ... 109
A. ATF 140 III 561, du 10 novembre 2014, résumé in RSJB (151) 2015 p. 63 ... 109
1. Faits ... 110
2. Droit ... 110
3. Commentaire ... 110
B. Arrêt 5A_913/2012 du 24 septembre 2013, publié in SJ 2014 I p. 183 ... 111
1. Faits ... 111
2. Droit ... 112
3. Commentaire ... 112
C. ATF 139 III 297, du 17 avril 2013, également publié in SJ 2013 I p. 393 et in CdDR 1/14 p. 6 (avec note), résumé in DC 2013 p. 334 n° 556 et in JDC 2015 p. 337 n° 100 ... 112
1. Faits ... 112
2. Droit ... 113
3. Commentaire ... 113
D. Arrêt 5A_640/2012 du 13 novembre 2012, publié in RNRF (95) 2014 p. 279 n° 28, traduit et résumé in CdDR 1/13 p. 1 (avec note), résumé in DC 2013 p. 128 n° 205 (avec note) et in JDC 2015 p. 334 s. n° 95 ... 114
1. Faits ... 114
2. Droit ... 114
VI. Opposabilité et interprétation du règlement d'administration et d'utilisation de la PPE ... 115
A. Arrêt 5D_98/2012 du 14 août 2012, traduit in SJ 2013 I p. 205, résumé in DC 2013 p. 150 n° 226 et in JDC 2015 p. 335 s. n° 97 ... 115
1. Faits ... 115
2. Droit ... 116
B. Arrêt 5A_865/2011 du 24 mai 2012, résumé in DC 2012 p. 222 n° 401 (avec note) et in JDC 2015 p. 333 n° 89 ... 116
1. Faits ... 116
2. Droit ... 117
3. Commentaire ... 117
VII. Exclusion d'un propriétaire d'étage: ATF 137 III 534, du 13 octobre 2011, également publié in RNRF (93) 2012 p. 343 n° 44, traduit in JdT 2012 II p. 387 et in SJ 2012 I p. 409, résumé in DC 2012 p. 65 n° 172 (avec note) et in JDC 2013 p. 265 s. n° 114 ... 118
1. Faits ... 118
2. Droit ... 119
3. Commentaire ... 119
Bibliographie ... 120
VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN
La propriété par étages en droit public ... 123
Introduction ... 123
I. La PPE dans le droit public ... 123
A. La LFAIE ... 124
B. L’aménagement du territoire et la politique du logement ... 126
1. Les objectifs de la politique du logement dans l’aménagement du territoire et de l’aménagement du territoire ... 126
2. La LGZD genevoise ... 129
3. Le remembrement (remaniement) ... 131
C. Les lois cantonales contrôlant les démolitions, transformations et rénovations de logements et l’aliénation des appartements loués ... 133
II. La PPE face au droit public ... 135
A. La requête en autorisation de construire portant sur les parties communes .... 135
B. Le recours de la PPE contre un projet de construction dans le voisinage... 138
C. Le destinataire de l’ordre de mise en conformité ... 142
III. Le droit public dans la PPE ... 143
Conclusion ... 145
BÉNÉDICT FOËX La fin de la propriété par étages ... 147
Introduction ... 147
I. Les cas d’extinction de la propriété par étages ... 147
A. L’extinction volontaire ... 148
1. Convention extinctive et radiation ... 148
2. Acte juridique unilatéral et radiation ... 148
B. L’extinction non volontaire ... 148
1. La perte du bien-fonds ... 149
2. L’extinction du droit de superficie ... 149
3. La conversion forcée en copropriété ordinaire ... 149
4. L’exécution forcée et l’expropriation ... 150
C. La dissolution ... 151
II. Deux questions particulières ... 153
A. L’écoulement du temps comme facteur d’extinction ... 153
1. L’expiration de la durée du droit de superficie ... 153
2. Dissolution en raison de la dégradation du bâtiment ... 154
3. Durées maximale et minimale de la propriété par étages ... 155
B. Le sort des droits réels limités grevant les parts ... 156
1. Extinction volontaire ... 156
2. Dissolution de la propriété par étages ... 157
3. Conversion forcée en copropriété ordinaire ... 157
4. Expiration de la durée du droit de superficie ... 158
5. Perte totale du bien-fonds ... 158
6. Réalisation forcée de l’immeuble de base ... 159
7. Expropriation ... 159
Conclusion ... 159
Bibliographie ... 161
AMÉDÉO WERMELINGER Réflexions de lege ferenda – La propriété par étages a-t-elle développé des maladies d’enfance ? ... 163
I. Introduction ... 163
II. Controverses sur la nécessité d’une intervention législative ... 163
A. Constat liminaire ... 163
B. La doctrine ... 164
C. Le politique ... 165
D. La pratique ... 167
E. L’administration fédérale ... 167
III. La position de la propriété par étages dans le marché immobilier ... 168
A. Le succès économique de la propriété par étages ... 168
B. La propriété par étages dans la jurisprudence... 169
IV. Problèmes constatés ... 171
A. Constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment ... 171
B. La prolongation du droit de superficie ... 172
C. Le financement de travaux d’entretien ... 173
D. La flexibilité dans la subdivision du bâtiment ... 174
E. La position juridique d’un propriétaire d’étages au sein de la communauté ... 175
F. La capacité d’agir de la communauté des propriétaires d’étages ... 175
G. L’encaissement des contributions des propriétaires d’étages ... 176
H. Les propriétés par étages à deux propriétaires ... 176
I. L’actualisation du plan de répartition... 177
V. Esquisses de propositions ... 178
A. Objectif ... 178
B. La constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment .. 178
C. La prolongation du droit de superficie ... 179
D. Le fonds de rénovation ... 179
E. La subdivision du bâtiment ... 180
F. L’équilibre entre la communauté et l‘individu ... 180
G. La nature juridique de la communauté des propriétaires d‘étages ... 180
H. L’encaissement des contributions aux frais et charges communs ... 181
I. La résolution du conflit pour des communautés à deux propriétaires d‘étages ... 182
J. La modification ultérieure du plan de répartition ... 182
VI. Conclusion ... 182
Bibliographie ... 184
Table des matières ... 187
Droit de la propriété
Hottelier, Michel / 2016
Foëx, Bénédict (éds)
La propriété immobilière face aux défis énergétiques
Du statut juridique de l’énergie au contrôle des loyers De la liberté de contracter à l’arbitrage immobilier Les modifications du Code civil entrées en vigueur le 1er janvier 2012
Foëx, Bénédict (éd.) 2011
Droit de superficie et leasing immobilier Deux alternatives au transfert de pro
Foëx Bénédict / 2009
Hottelier Michel (éds)
La garantie de la propriété à l’aube du XXIe siècle
Expropriation, responsabilité de l’Etat, gestion des grands projets et protection du patrimoine
Collection générale
Dan, Adrian 2015
Le délit de commission par omission – éléments de droit suisse et comparé
Kaveh, Mirfakhraei 2014
Les indemnités de fin de contrat dans le contrat d’agence et le contrat de distribu
tion exclusive
Sigrist, Alexandra 2013
Les pouvoirs de la police : le cas de la délinquance juvénile
L’exercice du droit de préemption immobilier au regard du droit privé
Gonin, Luc 2011
L’obsolescence de l’Etat moderne Analyse diachronique et contextuelle
Le transfert de technologie en droit com
munautaire de la concurrence Mise en perspective avec les règles applicables aux accords de recherche et développement, de production et de distribution
L’Etat de droit face au terrorisme
Donatiello, Giuseppe 2010
Responsabilité du débiteur : de la délégation à l’organisation de l’exécution des obligations Codifications supranationales récentes (CVIM, Principes d’UNIDROIT, Principes européens) et Code des obligations suisse
Recueils de textes
Wyler, Rémy / Meier, Anne / 2015 Marchand, Sylvain (éds)
Regards croisés en droit du travail : Liber Amicorum pour Gabriel Aubert Bellanger, François / 2012 de Werra, Jacques (éds)
Genève au confluent du droit interne et du droit international
Mélanges offerts par la Faculté de droit de l’Université de Genève
à la Société Suisse des Juristes à l’occasion du Congrès 2012
Hottelier, Michel (éd.) 2011 Albert Cohen
L’écrivain au service de l’Etat de droit Actes du colloque organisé le 18 février 2011 par la Faculté de droit et la Fonda
tion Mémoire Albert Cohen
Flückiger, Alexandre (éd.) 2010 Emouvoir et persuader pour
promouvoir le don d’organes ?