A la fin de la propriété par étages : la dissolution

89 La propriété par étages peut (notamment²⁰⁹) prendre fin par acte juridique (contrarius actus²¹⁰ ; art. 712f al. 2). Celui-ci prend la forme d'une convention passée entre tous les propriétaires d'étages²¹¹ (une décision majoritaire n'est pas suffisante²¹² ; la convention a pour effet que la propriété par étages est en principe transformée en copropriété ordinaire²¹³) ou, lorsque toutes les parts appartiennent à une même personne, d'une déclaration unilatérale de celle-ci (déclaration qui a pour effet que le régime de copropriété est transformé en un régime de propriété individuelle²¹⁴). Conformément à la réserve de l'art. 712f al. 2 in fine, la dissolution n'est possible que du consentement de ceux qui ont des droits réels sur les parts lorsque le transfert de ces droits sur l'immeuble n'est pas sans inconvénient pour ces personnes²¹⁵.

90 Cette convention ou déclaration peut en principe être passée en la simple forme écrite (art. 115 CO et art. 131 al. 2 ORF)²¹⁶. Mais cette forme n'est pas

207 Pour les détails, HUERLIMANN-KAUP, pp. 2 ss ; voir également STEINAUER, pp. 451 ss, nn. 1274 ss ; VOUILLOZ, pp. 89 ss.

208 WERMELINGER, HK, n. 6 ad art. 712n.

209 La fin de la propriété par étages peut également résulter du jugement, rendu en application du nouvel art. 712f al. 3 ; sur cette question, voir notamment WERMELINGER, Réforme, pp. 47 ss.

210 STEINAUER, p. 412, n. 1174.

211 WERMELINGER, ZK, n. 4, n. 8 et n. 51 ad art. 712f.

212 TRAUFFER, p. 470 ; WERMELINGER, n. 49 ad art. 712f.

213 BOESCH, n. 4 ad art. 712f ; MEIER-HAYOZ/REY, n. 30 ad art. 712f ; cf. WERMELINGER, ZK, n. 45 ad art. 712e. Une telle convention pourra être passée lorsque le bâtiment doit être détruit et que les exigences de l'art. 712b al. 1 ne sont plus remplies (WERMELINGER, Commentaire, n. 44 ad art. 712f).

214 MEIER-HAYOZ, n. 44 ad art. 712f ; TRAUFFER, p. 474 ; WERMELINGER, Commentaire, nn. 47 s. ad art. 712f.

215 STEINAUER, p. 412, n. 1175.

216 MEIER-HAYOZ/REY, n. 38 ad art. 712f ; SCHMID/HUERLIMANN-KAUP, p. 259, n. 1033 ; TRAUFFER, p. 470 ; cf. WERMELINGER, Commentaire, n. 52 ad art. 712f ; voir toutefois, dans un autre sens WERMELINGER, HK, pour lequel la forme authentique est exigée pour la convention (n. 5 ad art. 712f ; sur ce point

fisante lorsque le contrarius actus est accompagné d'un transfert de propriété²¹⁷ ou que les propriétaires conviennent d'être liés par les règles de la propriété commune²¹⁸. La forme authentique est alors exigée. Ce sera par exemple le cas lorsque, s’il y a plusieurs propriétaires, la convention ne conduit pas seule-ment à la transformation de la propriété par étages en une copropriété ordi-naire sans modification de parts, mais qu'elle est assortie d'un partage de la copropriété, d'un transfert de propriété ou d'une modification de parts²¹⁹. Le consentement des personnes qui ont des droits réels sur les parts d’étage peut être donné en la simple forme écrite²²⁰ (ces personnes n'étant pas parties à l'acte).

91 Lorsque, en application de l'art. 712f al. 4, les propriétaires qui entendent maintenir la communauté évitent la dissolution en désintéressant les autres, l'opération, en tant qu'elle est passée sans l'intervention du juge, comporte (en principe) un transfert de propriété et exige l'intervention du notaire (art. 657 al. 1).

voir également ZK, n. 54 ad art. 712f) ; la forme écrite est suffisante en cas de déclaration unilaté-rale (Commentaire, n. 70 ad art. 712f).

217 STEINAUER, p. 412, n. 1174a ; Tribunal cantonal Vaud, in JdT 2002 III 197.

218 WERMELINGER, ZK, n. 53 ad art. 712f.

219 BOESCH, n. 5 ad art. 712f ; cf. MEIER-HAYOZ/REY, n. 39 ad art. 712f.

220 MEIER-HAYOZ, n. 40 ad art. 712f.

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DENIS PIOTET

Professeur à la Faculté de droit, des sciences criminelles et d’administration publique de l’Université de Lausanne