La plupart des PPE adopte un règlement d'administration et d'utilisation42. Ce règlement est, par l'effet de l'art. 649a CC, obligatoire pour tout acquéreur d'une part d'étages, indépendamment du fait qu'il ait ou non connaissance de son existence ou de sa teneur43. Or le règlement contient parfois des restric-tions particulières au droit d'utilisation exclusif d'un propriétaire dont l'admis-sibilité est sujette à discussion44. Il arrive aussi qu'il prévoie des clauses peu claires qui nécessitent d'être interprétées45. En voici deux exemples.
A. Arrêt 5D_98/2012 du 14 août 201246, traduit in SJ 2013 I p. 205, résumé in DC 2013 p. 150 n° 226 et in JDC 2015 p. 335 s. n° 97
1. Faits
La première affaire concerne le règlement d'une PPE bernoise interdisant aux copropriétaires d'installer, sans l'accord de l'administrateur, des « antennes paraboliques visibles » sur leur balcon. Un nouveau copropriétaire le fait néanmoins afin de permettre aux membres de sa famille de capter des chaînes de télévision kazakhes et russes. L'administrateur ayant invité sans succès le copropriétaire à enlever cette antenne ou à la remplacer par une antenne plate ou transparente, il porte la question à l'ordre du jour de l'assemblée des copro-priétaires, qui l'autorise à agir en justice contre le copropriétaire récalcitrant.
41 WERMELINGER, n. 172c ad art. 712g CC.
42 WERMELINGER, n. 78 ad art. 712a CC.
43 Arrêts 5A_865/2011 du 24 mai 2012 consid. 3.2 ; 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 6.1 ; STEINAUER, n. 1272 p. 449.
44 WERMELINGER, n. 80 ss ad art. 712a CC.
45 WERMELINGER, n. 172a s. ad art. 712g CC.
46 Voir aussi arrêt 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.
Les instances cantonales donnent raison à la PPE. Le copropriétaire interjette un recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral, qui le rejette.
2. Droit
Le Tribunal fédéral a jugé que l'interdiction prévue dans le règlement de la PPE – opposable au nouveau copropriétaire – ne violait pas le principe de l'égalité de traitement et qu'elle n'était ni disproportionnée ni discriminante d'une population de langue étrangère sous l'angle des libertés d'opinion et d'information. Premièrement, l'interdiction règlementaire ne s'appliquait pas de manière absolue puisqu'elle prévoyait des exceptions, moyennant l'accord de l'administrateur de la PPE. Deuxièmement, il existait d'autres possibilités de capter les programmes des chaînes de télévision étrangères en cause (Inter-net, antenne dissimulée) et l'administrateur avait en outre autorisé le copro-priétaire concerné à installer une parabole transparente ou plate. Enfin, l'inter-diction litigieuse s'appliquait de la même façon à tous les copropriétaires47. B. Arrêt 5A_865/2011 du 24 mai 2012, résumé in DC 2012 p. 222
n° 401 (avec note) et in JDC 2015 p. 333 n° 89
Le deuxième arrêt concerne le point de savoir si une disposition d'un règle-ment prévoyant que tous les propriétaires doivent être présents ou représentés pour que l'assemblée – sans autre précision – puisse valablement délibérer s'appliquait aussi à la seconde assemblée des créanciers convoquée lorsque la première assemblée ne peut avoir lieu faute d'atteindre le quorum. Selon l'art.
712p al. 3 CC, le quorum de la seconde assemblée est moins exigeant que celui exigé pour la première : la seconde assemblée doit en effet réunir le tiers de tous les copropriétaires mais deux au moins48. Un règlement peut-il déroger à cette règle en aggravant le quorum prévu par la loi et, dans l'affirmative, à quelles conditions ? La doctrine est d'avis que ce quorum a un caractère relati-vement impératif en ce sens qu'il peut être aggravé mais non allégé49. Le Tri-bunal fédéral a eu l'occasion de donner quelques éléments de réponse dans l'affaire présentée ci-après.
1. Faits
Une assemblée extraordinaire d'une PPE constituée de trois copropriétaires est convoquée en vue de modifier les dispositions du règlement relatives à la
47 Le résultat aurait probablement été le même si la restriction querellée avait été examinée, dans le cadre d'un recours en matière civile, à l'aune des limites générales de l'ordre juridique qui découlent des art. 2 et 27 CC ainsi que des art. 19 et 20 CO (cf. ATF 111 II 330 consid. 4).
48 WERMELINGER, n. 34 ss ad art. 712p CC.
49 WERMELINGER, n. 34 et 42 ad art. 712p CC.
mination de l'administrateur et de choisir celui-ci. Un des copropriétaires an-nonce par écrit qu'il ne prendra pas part à cette assemblée. Une seconde as-semblée est alors convoquée avec un ordre du jour identique. Le même copro-priétaire annonce derechef qu'il n'y prendra pas part et fait valoir que cette seconde assemblée ne peut pas délibérer valablement faute de quorum. Malgré cette annonce, la seconde assemblée a lieu en présence des deux autres pro-priétaires, le règlement est modifié et l'administrateur nommé. Le coproprié-taire absent lors de l'assemblée attaque ces décisions. Il obtient gain de cause devant l'autorité cantonale. La PPE interjette un recours en matière civile de-vant le Tribunal fédéral, qui l'admet au motif qu'il ne ressort pas clairement du règlement si les dispositions réglementaires sur le quorum s'appliquent aussi bien à la première qu'à la seconde assemblée des copropriétaires.
2. Droit
Le Tribunal fédéral rappelle que le règlement d'une PPE doit être interprété conformément aux principes de l'interprétation contractuelle et donc, lors-qu'une disposition réglementaire n'est pas claire, selon le principe de la con-fiance50. De plus, comme le règlement d'une PPE est souvent un règlement type pré-formulé, il y a lieu d'y appliquer les règles d'interprétation des conditions générales. Il en découle notamment que si le règlement comporte une clause de nature à déroger à des règles de droit dispositif, il faut que cette dérogation soit exprimée de manière suffisamment claire. A défaut, le droit dispositif reste applicable51. En l'occurrence, le règlement était « rudimentaire » et n'indiquait pas clairement si la clause litigieuse valait également pour la seconde assem-blée. Partant, il convenait d'en déduire que la clause ne s'appliquait qu'à la première assemblée et que la seconde était régie par le quorum légal (art. 712p al. 3 CC), dont le but est précisément de rendre plus aisée l'atteinte d'un quo-rum. Cette solution s'imposait d'autant plus qu'un règlement qui permettrait de bloquer la prise de décision de l'assemblée et l'administration de la PPE ou qui rendrait ingérable la communauté des propriétaires d'étages ne saurait être protégé52.
3. Commentaire
Le Tribunal fédéral n'a pas tranché la question de savoir si l'art. 712p al. 3 CC est de droit dispositif ou, comme le soutient la doctrine53, de droit relativement impératif. Il faut néanmoins retenir de cet arrêt que s'il peut être
50 Cf. WERMELINGER, n. 172b ad art. 712g CC.
51 WERMELINGER, n. 172b ad art. 712g CC.
52 WERMELINGER, n. 9 ad art. 712p CC.
53 Cf. WERMELINGER, n. 42 ad art. 712p CC.
rement aggravé, le quorum de la seconde assemblée doit en tout cas être infé-rieur à celui fixé pour la première assemblée des propriétaires d'étages54.
La conséquence liée à la violation du quorum est discutée en doctrine, une majorité penchant pour l'annulabilité de la décision prise ; la question a été laissée ouverte par le Tribunal fédéral55.
VII. Exclusion d'un propriétaire d'étage : ATF 137 III 534, du 13 octobre 2011, également publié in RNRF (93) 2012 p. 343 n° 44, traduit in JdT 2012 II p. 387 et in SJ 2012 I p. 409, résumé in DC 2012 p. 65 n° 172 (avec note) et in JDC 2013 p. 265 s. n° 114
Le dernier thème abordé par le Tribunal fédéral au cours de ces cinq dernières années est celui de l'exclusion d'un propriétaire d'étages, soit la mesure la plus extrême (« ultima ratio ») à la disposition des propriétaires d'étages dans le but de « sauver la paix au sein de la communauté » en éloignant par la voie judi-ciaire un élément perturbateur56. A cet égard, le Tribunal fédéral a récemment dû se pencher sur le contexte difficile d'une PPE composée de deux proprié-taires qui ne parvenaient plus du tout à s'entendre. Que faire lorsque les deux propriétaires se révèlent être chacun un perturbateur et sont tous deux grave-ment responsables de la dégradation de leurs relations ? Le juge doit-il les ex-clure les deux ? Doit-il choisir entre l'un ou l'autre en jaugeant leurs torts res-pectifs ? Ou d'autres conséquences doivent-elles être tirées de comportements déloyaux réciproques ?
1. Faits
Dans cette affaire, les deux copropriétaires étaient impliqués dans des conflits depuis de très nombreuses années. D'innombrables procès avaient eu lieu entre eux à la suite de provocations, de lésions corporelles, de voies de fait ain-si qu'en raison de déciain-sions de la communauté des propriétaires d'étages.
Leurs rapports étaient « empoisonnés » et leur « brouille » profonde. Durant la procédure, les juridictions cantonales ont établi que les deux copropriétaires partageaient une lourde responsabilité dans la dégradation de leurs relations et que chaque partie s'était comportée de façon déplorable et sans égard à toute bienséance vis-à-vis de l'autre. La demande de l'un des copropriétaires d'exclure l'autre de la communauté (avec ordre de vendre les parts d'étages
54 WERMELINGER, n. 9 et 43 ad art. 712p CC.
55 Cf. arrêt 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.3 et 8.6 ; WERMELINGER, n. 30 ss, 32 ad art. 712p CC.
56 WERMELINGER, n. 205 ad art. 712a CC. Le nombre de procès en exclusion d'un propriétaire d'étages est faible (WERMELINGER, n. 206b ad art. 712a CC).
concernées et, en cas de refus de vente volontaire, de les vendre aux enchères) a été admise par la première instance, mais rejetée par le Tribunal cantonal de Lucerne. Le copropriétaire débouté a déposé un recours en matière civile au-près du Tribunal fédéral, sans succès.
2. Droit
Le Tribunal fédéral rappelle dans cet arrêt que l'exclusion de la communauté des copropriétaires d'étages – parfois qualifiée par la doctrine d'expropriation de droit privé57 – est une atteinte grave aux droits du copropriétaire concerné.
Elle est justifiée par le fait que les intérêts du copropriétaire qui se comporte correctement prévalent sur les intérêts de celui qui viole les règles de la com-munauté. Un membre de la communauté des propriétaires d'étages, qui a lui-même grossièrement violé les règles du rapport communautaire, ne peut pas faire valoir que l'on ne saurait exiger de lui la continuation de la communauté avec un autre membre qui a également violé les règles de la communauté58. Si l'un de ces copropriétaires ne peut supporter la continuation de la communau-té, il doit aliéner sa part.
3. Commentaire
Le Tribunal fédéral a traité ici d'une question que la doctrine n'avait jus-qu'alors jamais discutée en détail59. La réponse donnée relève à la fois de l'interprétation historique de l'art. 649b CC et des principes applicables à la résiliation des contrats de durée comme le bail (art. 266g al. 1 CO). Elle a toute-fois suscité certaines critiques, d'aucuns considérant que cette jurisprudence ne résout pas le problème posé et ignore l'intérêt de la gestion de l'immeuble ; celui-ci aurait dû conduire à imposer aux deux propriétaires de vendre leurs parts60.
57 WERMELINGER, n. 205 ad art. 712a CC ; STEINAUER, n. 1163 p. 407.
58 WERMELINGER, n. 206a et 214 ad art. 712a CC ; STEINAUER, note infrapaginale n° 9 p. 408 s.
59 Cf. la note de Jörg SCHMID et Diel Tatjana SCHMID MEYER, in DC 2012 p. 65 s.
60 WERMELINGER, n. 214 ad art. 712a CC.
Bibliographie
Bettina HÜRLIMANN-KAUP,Die sachenrechtliche Rechtsprechung des Bundes-gerichts im Jahr 2012, in RSJB 2014, pp. 383-430.
Bettina HÜRLIMANN-KAUP,Die sachenrechtliche Rechtsprechung des Bundes-gerichts im Jahr 2011, in RSJB 2013, pp. 331-376.
Bettina HÜRLIMANN-KAUP,Die sachenrechtliche Rechtsprechung des Bundes-gerichts im Jahr 2010, in RSJB 2012, pp. 261-304.
Roland PFÄFFLI,Entwicklungen im Sachenrecht und Bodenrecht, in RSJ 2015, pp. 58-63.
Roland PFÄFFLI,Entwicklungen im Sachenrecht und Bodenrecht, in RSJ 2014, pp. 68-73.
Roland PFÄFFLI,Entwicklungen im Sachenrecht und Bodenrecht, in RSJ 2013, pp. 51-56.
Roland PFÄFFLI,Entwicklungen im Sachenrecht und Bodenrecht, in RSJ 2012, pp. 55-59.
Roland PFÄFFLI,Entwicklungen im Sachenrecht und Bodenrecht, in RSJ 2011, pp. 54-59.
Pascal PICHONNAZ/Franz WERRO , La jurisprudence récente en droit privé, in Journées suisses du droit de la construction (JDC) 2011, pp. 197-263.
Pascal PICHONNAZ,La jurisprudence récente en droit privé, in Journées suisses du droit de la construction (JDC) 2015, pp. 293-375.
Denis PIOTET, Droit des successions et droits réels, in JdT 2014 II, pp. 101-107.
Denis PIOTET, Droit des successions et droits réels, in JdT 2013 II, pp. 155-162.
Denis PIOTET, Droit des successions et droits réels, in JdT 2012 II, pp. 191-197.
Denis PIOTET, Droit des successions et droits réels, in JdT 2011 II, pp. 147-154.
Denis PIOTET/Matthieu VERNAZ, Chronique de jurisprudence civile et nota-riale, in Not@lex 2015, pp. 24-31.
Denis PIOTET/Matthieu VERNAZ, Chronique de jurisprudence civile, in Not@lex 2014, p. 44-49.
Denis PIOTET/Matthieu VERNAZ, Chronique de jurisprudence civile et nota-riale, in Not@lex 2012, pp. 69-75.
Denis PIOTET/Leonardo CORCETTO, Chronique de jurisprudence civile, in Not@lex 2013, pp. 90-97.
Denis PIOTET/Jean-Tristan MICHEL,Chronique de jurisprudence civile 2011, in Not@lex 2011, pp. 73-83.
Jörg SCHWARZ,Aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2014, Berne, 2014, pp. 119-131.
Jörg SCHWARZ,Aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2013, Berne, 2013, pp. 171-184.
Jörg SCHWARZ,Aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2012, Berne, 2012, pp. 167-186.
Jörg SCHWARZ,Aktuelle Rechtsprechung zum Stockwerkeigentum, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, Berne, 2011, pp. 163-180.
Paul-HenriSTEINAUER,Les droits réels, tome I, 5ème éd., Berne, 2012, pp. 390-481.
Amédéo WERMELINGER,La propriété par étages : commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, 3ème éd., Rothenburg, 2015.
FranzWERRO,La jurisprudence récente en droit privé, in Journées suisses du droit de la construction (JDC) 2013 pp. 217-315.
La propriété par étages en droit public
VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN* Professeur à l’Université de Neuchâtel
Introduction
La PPE est née il y a 50 ans du besoin d’offrir au plus grand nombre possible de familles la faculté d’acquérir leur appartement et de préserver une propor-tion suffisante de surface bâtie dans les mains des particuliers1. La PPE a donc été créée pour répondre à un besoin identifié par le législateur comme rele-vant, en réalité, de l’intérêt public2.
Institution de droit privé, la PPE entre immanquablement en contact avec le droit public, soit qu’elle est prise en compte dans les lois de droit public, soit qu’elle se trouve face au droit public, soit que le droit public s’invite dans les relations entre copropriétaires. La présente contribution présente certains de ces points de contact, sans toutefois aborder les domaines du droit fiscal et du droit de l’exécution forcée3.
I. La PPE dans le droit public
De manière générale, la PPE est appréhendée en droit public au titre de la pro-priété immobilière de sorte que les références et spécificités propres à la PPE sont peu nombreuses en droit public fédéral et cantonal. Il est tout de même
* Je remercie Madame Tifenn BEURET et Monsieur Alen UDOVCIC, Assistants-doctorants à la Faculté de droit de l’Université de Neuchâtel, de l’aide apportée dans l’élaboration et la mise au point de ce texte.
1 Message du Conseil fédéral à l’Assemblée fédérale à l’appui d’un projet de loi modifiant le livre qua-trième du code civil (copropriété et propriété d’étages) du 7 décembre 1962, FF 1962 II p. 1445/1455. Pour la naissance de la PPE, voir la contribution du Prof. Paul-Henri STEINAUER dans le présent ouvrage.
2 Pour la notion d’intérêt public comme le produit d’intérêts particuliers de la société civile : Martin Philipp WYSS, Öffentliche Interessen – Interessen der Öffentlichkeit, Das öffentliche Interesse im schweizerischen Staats- und Verwaltungsrecht, Berne 2001, p. 7.
3 Bien que rattachée au droit civil fédéral du point de vue de la répartition des compétences, la légi-slation sur la poursuite pour dettes et la faillite est considérée comme une discipline autonome du droit public : ATF 128 I 206 c. 5.
certaines lois de droit public qui, en posant des règles spécifiques à la PPE, prennent ses spécificités en compte afin d’assurer le respect de la garantie de la propriété (art. 26 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 19994) ou l’utilisent pour satisfaire au but d’intérêt public recherché par ces lois. Il s’agit avant tout de la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 19835 (A.), des lois cantonales en matière d’aménagement du territoire poursuivant des objectifs de politique du logement (B.) ou des lois cantonales contrôlant les démolitions, transforma-tions et rénovatransforma-tions de logements et l’aliénation des appartements loués (C.).
Hormis ces cas, on peut aussi mentionner, pour le droit fédéral, les règles en matière d’encouragement à l’accession à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle qui font de la PPE une forme de pro-priété autorisée pour ce moyen de promotion6 ou les dispositions régissant les coopératives d’habitation du personnel de la Confédération qui font de la transformation d’un immeuble en PPE une opération soumise à autorisation de l’Office fédéral du logement7. On soulignera que la Loi fédérale sur les rési-dences secondaires adoptée le 20 mars 20158 par l’Assemblée fédérale et entrée en vigueur le 1er janvier 2016 ne fait pas de la détention sous forme de PPE un critère de mise en œuvre de la loi ou de ses exceptions.
A. La LFAIE
La LFAIE limite l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger dans le but de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). Elle sou-met partant à autorisation de l’autorité cantonale l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (art. 2 al. 1 LFAIE).
L’acquisition d’un droit de propriété sur un immeuble fait partie des opé-rations soumises à la loi (art. 2 al. 2 let. a LFAIE), ce qui comprend l’acquisition de parts de propriété par étages d’immeubles (art. 655 al. 2 ch. 4 cum 712a CC)9.
La loi compose de différentes manières avec l’institution de la PPE.
4 RS 101 ; « Cst. ».
5 RS 211.412.41 ; « LFAIE ».
6 Art. 2 al. 2 let. b de l’Ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle du 3 octobre 1994 (RS 831.411 ; « OEPL »).
7 Art. 19 de l’Ordonnance du DEFR sur les coopératives d'habitation du personnel de la Confédération du 19 mai 2004 (RS 842.18).
8 FF 2015 p. 2539.
9 Message du Conseil fédéral relatif à une loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger et à l’initiative populaire « contre le bradage du sol national » du 16 septembre 1981, FF 1981 III p. 553/589.
Tout d’abord, elle prévoit des exceptions permettant de prendre en compte la situation spécifique des copropriétaires d’étages afin d’assouplir la rigueur du régime d’autorisation et de tenir compte des impératifs liés aux garanties de la propriété (art. 26 Cst.) et de la situation acquise. Ainsi, la loi prévoit en son art. 7 un certain nombre d’exceptions au régime de l’autorisation, dont deux concernent spécifiquement la propriété par étages. D’une part, l’échange de parts de propriété par étages dans un même immeuble n’est pas soumis à autorisation (art. 7 let. d LFAIE). D’autre part, l’exception vaut aussi en cas d’augmentation de la valeur de la quote-part (art. 7 let. g LFAIE) ; la pratique admet une surface d’espaces extérieurs de l’ordre de 100m2 et une surface ad-ditionnelle intérieure de 20 %10.
La PPE est également utilisée comme instrument au service des objectifs poursuivis par la loi.
C’est ainsi que la forme juridique de la PPE est une condition pour recon-naître l’existence d’un apparthôtel, dont les appartements sont soumis à la loi.
Est un apparthôtel « l'hôtel nouveau ou à rénover soumis au régime de la pro-priété par étages et appartenant à l'hôtelier, à des personnes à l'étranger et, cas échéant, à des tiers », dont les installations nécessaires à l’exploitation hôtelière appartiennent majoritairement à l’hôtelier, dont au moins deux tiers des quotes-parts afférentes aux logements sont assurés en la forme hôtelière et dont la viabilité a été confirmée par la Société suisse de crédit hôtelier (art. 10 LFAIE). Selon l’art. 7 al. 2 de l’Ordonnance sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 1er octobre 198411, l'exploitation durable en la forme hôtelière est assurée si l'acte de constitution de la propriété par étages et le règlement d'administration et d'utilisation obligent les copropriétaires à mettre leur logement à la disposition de l'hôtelier. Les modalités de la PPE sont ce faisant utilisées pour assurer l’effectivité de la restriction de droit public prévue à l’art. 10 LFAIE.
La LFAIE permet par ailleurs aux cantons de restreindre les possibilités d’acquisition de logements de vacances et de n’en autoriser l’acquisition que sous forme de la propriété par étages ou dans le cadre d’un autre ensemble de logements de vacances (art. 13 al. 1 let. b LFAIE). L’acquisition de parts de PPE – soit une forme de propriété collective – en lieu et place d’une détention
La LFAIE permet par ailleurs aux cantons de restreindre les possibilités d’acquisition de logements de vacances et de n’en autoriser l’acquisition que sous forme de la propriété par étages ou dans le cadre d’un autre ensemble de logements de vacances (art. 13 al. 1 let. b LFAIE). L’acquisition de parts de PPE – soit une forme de propriété collective – en lieu et place d’une détention