B. Le sort des droits réels limités grevant les parts
7. Expropriation
Enfin, on peut rappeler qu’en cas d’expropriation, les titulaires de servitudes (à l’exception de l’usufruit) s’éteignant en raison de l’expropriation doivent être indemnisés71 ; quant aux autres droits réels limités (gages, charges fon-cières et usufruits), ils ne s’éteignent pas mais se reportent sur l’indemnité d’expropriation versée à l’exproprié72. L’extinction de la propriété par étages en raison d’une expropriation ne devrait donc pas léser les titulaires de droits réels limités grevant les parts.
Conclusion
La fin de la propriété par étages est susceptible de poser des questions déli-cates. On peut regretter que le législateur ne lui consacre que quelques alinéas et qu’une des causes d’extinction ne soit réglée que dans l’ORF73.
67 L’indemnité est en principe répartie proportionnellement aux quotes–parts de copropriété par étages. Cf. WERMELINGER, La propriété par étages, n. 28 ad art. 712f.
68 Cf. par ailleurs, s’agissant de l’usufruit, l’art. 750 al. 3 CC.
69 Cf. MEIER-HAYOZ/REY, n. 62 ad art. 712f ; WERMELINGER, n. 113 ad art. 712f.
70 Cf. WERMELINGER, n. 113 ad art. 712f. Cf. aussi: MEIER-HAYOZ/REY, n. 62 ad art. 712f.
71 Cf. par exemple l’art. 23 LEx.
72 Cf. par exemple l’art. 24 LEx. Voir également, s’agissant de l’usufruit, l’art. 750 al. 3 CC.
73 Cf. à cet égard le postulat (n° 14.3832) de M. Andrea CARONI (Conseiller national), du 25.9.2014, qui exprime notamment le souhait que le Conseil fédéral examine s’il y a lieu de réglementer la constitution de la propriété par étages avant la construction du bâtiment. Le Conseil fédéral a ce-pendant proposé le rejet du postulat (cf. https://www.parlament.ch/fr/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20143832).
Simultanément, au vu notamment de la rareté des arrêts rendus en la ma-tière, il faut reconnaître que ces questions ne sont pas nécessairement aiguës et qu’elles ne nécessitent probablement pas une intervention toutes affaires ces-santes du législateur.
Ce sont en définitive les décennies à venir, avec leur lot de propriétés par étages vieillissantes, qui nous apprendront si les quelques règles existantes auront résisté à l’épreuve du feu. En attendant, l’on peut dire à notre sens : Longue vie à la propriété par étages !
Bibliographie
René BÖSCH, in Zivilgesetzbuch II, Basler Kommentar (Heinrich HONSELL, Nedim Peter VOGT et Thomas GEISER, éd.), 5e éd., Bâle 2015.
UrsFASEL, Grundbuchverordnung (GBV). Kommentar, 2e éd., Bâle 2013.
Gian SandroGENNA,Der Untergang von Grundeigentum durch Naturereig-nisse, in RNRF 2008 p. 65 ss.
BettinaHÜRLIMANN-KAUP, Die Änderung von Dienstbarkeiten – ausgewählte Fragen, in NB 2013 p. 103 ss (cité: Die Änderung).
BettinaHÜRLIMANN-KAUP, Neuerungen beim Miteigentum und Stockwerkei-gentum, in Revision des Immobiliarsachenrecht (Stephan WOLF, éd.), Ber-ne 2011, p. 71 ss (cité: Neuerungen).
Alfred KOLLER, Auflösung von Miteigentum, dessen Anteile mit Nutznies-sungsrechten belastet sind, in Festgabe für Professor Dr. iur. Roand Pfäffli zum 65. Geburtstag am 27. Januar 2014, in NB 2014 p. 270 ss.
SylvainMARCHAND, La propriété par étages face à ses créanciers, in Mélanges publiés par l’Association des Notaires Vaudois (Sous la direction de Fran-çois BIANCHI), Genève 2005, p. 191 ss.
ArthurMEIER-HAYOZ / HansREY, Das Stockwerkeigentum, Berner Kommen-tar, vol. IV.1.5.4, Berne 1988.
Michel MOOSER, Introduction au droit de superficie – la constitution du droit, in Droit de superficie et leasing immobilier (Bénédict FOËX, éd.), Genève 2011, p. 1 ss.
RolandPFÄFFLI / KarinaEGGERMANN, Änderungen beim Stockwerkeigentum, in Jusletter du 27 mai 2013.
DenisPIOTET, Le droit transitoire de la révision du Code civil du 11 décembre 2009 et la pratique notariale, in NB 2010 p. 225 ss (cité : Le droit transi-toire).
DenisPIOTET, Les droits réels limités en général, les servitudes et les charges foncières, Traité de droit privé suisse, vol. V/2, 2e éd., Bâle 2012 (cité : Les droits réels limités)
DenisPIOTET, Propriété collective, servitudes, droit de voisinage et restrictions de droit public: tour d’horizon du chapelet de perles entourant la révision du droit des gages immobiliers et de la tenue du registre foncier après 2005, in RNRF 2006 p. 12 ss (cité : Propriété collective).
Paul-HenriSTEINAUER, Fin et prolongation du droit de superficie, in Le droit de superficie. Questions pratiques et d’actualité (Florence Guillaume et Maryse Pradervand-Kernen, éd.), Bâle 2016, p. 121 ss (cité : Fin et prolon-gation).
Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 5e éd., Berne 2012 (cité : Tome I).
Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, Tome III, 4e éd., Berne 2012 (cité : Tome II).
Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, Tome III, 4e éd., Berne 2012 (cité : Tome III).
ThomasSUTTER-SOMM, Eigentum und Besitz, Schweizerisches Privatrecht V/1, 2e éd., Bâle 2014.
BerndTRAUFFER, Aufhebung des Stockwerkeigentums, in Festschrift 100 Jahre Verband bernischer Notare (Peter RUF et Roland PFÄFFLI, éd.), Langenthal 2003, p. 461 ss.
AmédéoWERMELINGER, Das Stockwerkeigentum. Art. 712a-712t ZGB, Zürcher Kommentar, vol. IV.1.c, Zurich 2010 (cité: Das Stockwerkeigentum).
AmédéoWERMELINGER, Die Verlängerung des Baurechts bei Stockwerkeigen-tum, in Une empreinte sur le Code civil. Mélanges en l’honneur de Paul-Henri Steinauer (Alexandra RUMO-JUNGO, Pascal PICHONNAZ, Bettina HÜRLIMANN-KAUP et Christiana FOUNTOULAKIS, éd.), Berne 2013, p. 663 ss (cité: Die Verlängerung).
Amédéo WERMELINGER, La propriété par étages. Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, 3e éd., Rothenburg 2015 (cité : La proprié-té par étages).
Réflexions de lege ferenda – La propriété par étages a-t-elle développé des maladies d’enfance ?
AMÉDÉO WERMELINGER1
Professeur titulaire à l’Université de Fribourg
I. Introduction
L’horloge immobilière fait comme dans la chanson de Brel : elle ronronne au salon. Elle avance bien plus tranquillement que celles des autres domaines économiques. A 50 ans, la propriété par étages entre tout juste dans son ado-lescence. Cette institution juridique n’a pas encore pu pleinement démontrer son aptitude à surmonter les plus grands écueils qu’elle pourrait rencontrer, notamment dans le contexte de la reconstruction du bâtiment, de la prolonga-tion du contrat de superficie servant d’immeuble de base ou de sa dissoluprolonga-tion.
Aussi, à l’heure actuelle, il est bien trop tôt de vouloir tirer un bilan définitif.
L’objet de la présente contribution est, dès lors, plus modeste : il s’agit sim-plement de passer en revue certaines expériences faites durant les 50 dernières années et de voir dans quelle mesure les constats faits suggèrent une interven-tion législative. Par ailleurs, sans avoir la préteninterven-tion de résoudre les problèmes constatés, il semble utile de donner quelques pistes, visant à améliorer la pé-rennité de la propriété par étages.