p. 343 n° 44, traduit in JdT 2012 II p. 387 et in SJ 2012 I p. 409, résumé in DC 2012 p. 65 n° 172 (avec note) et in JDC 2013 p. 265 s. n° 114
Le dernier thème abordé par le Tribunal fédéral au cours de ces cinq dernières années est celui de l'exclusion d'un propriétaire d'étages, soit la mesure la plus extrême (« ultima ratio ») à la disposition des propriétaires d'étages dans le but de « sauver la paix au sein de la communauté » en éloignant par la voie judi-ciaire un élément perturbateur56. A cet égard, le Tribunal fédéral a récemment dû se pencher sur le contexte difficile d'une PPE composée de deux proprié-taires qui ne parvenaient plus du tout à s'entendre. Que faire lorsque les deux propriétaires se révèlent être chacun un perturbateur et sont tous deux grave-ment responsables de la dégradation de leurs relations ? Le juge doit-il les ex-clure les deux ? Doit-il choisir entre l'un ou l'autre en jaugeant leurs torts res-pectifs ? Ou d'autres conséquences doivent-elles être tirées de comportements déloyaux réciproques ?
1. Faits
Dans cette affaire, les deux copropriétaires étaient impliqués dans des conflits depuis de très nombreuses années. D'innombrables procès avaient eu lieu entre eux à la suite de provocations, de lésions corporelles, de voies de fait ain-si qu'en raison de déciain-sions de la communauté des propriétaires d'étages.
Leurs rapports étaient « empoisonnés » et leur « brouille » profonde. Durant la procédure, les juridictions cantonales ont établi que les deux copropriétaires partageaient une lourde responsabilité dans la dégradation de leurs relations et que chaque partie s'était comportée de façon déplorable et sans égard à toute bienséance vis-à-vis de l'autre. La demande de l'un des copropriétaires d'exclure l'autre de la communauté (avec ordre de vendre les parts d'étages
54 WERMELINGER, n. 9 et 43 ad art. 712p CC.
55 Cf. arrêt 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.3 et 8.6 ; WERMELINGER, n. 30 ss, 32 ad art. 712p CC.
56 WERMELINGER, n. 205 ad art. 712a CC. Le nombre de procès en exclusion d'un propriétaire d'étages est faible (WERMELINGER, n. 206b ad art. 712a CC).
concernées et, en cas de refus de vente volontaire, de les vendre aux enchères) a été admise par la première instance, mais rejetée par le Tribunal cantonal de Lucerne. Le copropriétaire débouté a déposé un recours en matière civile au-près du Tribunal fédéral, sans succès.
2. Droit
Le Tribunal fédéral rappelle dans cet arrêt que l'exclusion de la communauté des copropriétaires d'étages – parfois qualifiée par la doctrine d'expropriation de droit privé57 – est une atteinte grave aux droits du copropriétaire concerné.
Elle est justifiée par le fait que les intérêts du copropriétaire qui se comporte correctement prévalent sur les intérêts de celui qui viole les règles de la com-munauté. Un membre de la communauté des propriétaires d'étages, qui a lui-même grossièrement violé les règles du rapport communautaire, ne peut pas faire valoir que l'on ne saurait exiger de lui la continuation de la communauté avec un autre membre qui a également violé les règles de la communauté58. Si l'un de ces copropriétaires ne peut supporter la continuation de la communau-té, il doit aliéner sa part.
3. Commentaire
Le Tribunal fédéral a traité ici d'une question que la doctrine n'avait jus-qu'alors jamais discutée en détail59. La réponse donnée relève à la fois de l'interprétation historique de l'art. 649b CC et des principes applicables à la résiliation des contrats de durée comme le bail (art. 266g al. 1 CO). Elle a toute-fois suscité certaines critiques, d'aucuns considérant que cette jurisprudence ne résout pas le problème posé et ignore l'intérêt de la gestion de l'immeuble ; celui-ci aurait dû conduire à imposer aux deux propriétaires de vendre leurs parts60.
57 WERMELINGER, n. 205 ad art. 712a CC ; STEINAUER, n. 1163 p. 407.
58 WERMELINGER, n. 206a et 214 ad art. 712a CC ; STEINAUER, note infrapaginale n° 9 p. 408 s.
59 Cf. la note de Jörg SCHMID et Diel Tatjana SCHMID MEYER, in DC 2012 p. 65 s.
60 WERMELINGER, n. 214 ad art. 712a CC.
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La propriété par étages en droit public
VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN* Professeur à l’Université de Neuchâtel
Introduction
La PPE est née il y a 50 ans du besoin d’offrir au plus grand nombre possible de familles la faculté d’acquérir leur appartement et de préserver une propor-tion suffisante de surface bâtie dans les mains des particuliers1. La PPE a donc été créée pour répondre à un besoin identifié par le législateur comme rele-vant, en réalité, de l’intérêt public2.
Institution de droit privé, la PPE entre immanquablement en contact avec le droit public, soit qu’elle est prise en compte dans les lois de droit public, soit qu’elle se trouve face au droit public, soit que le droit public s’invite dans les relations entre copropriétaires. La présente contribution présente certains de ces points de contact, sans toutefois aborder les domaines du droit fiscal et du droit de l’exécution forcée3.