Durant la période coloniale , les mutations de propriétés étaient régies par la Loi du 16 Juin 1851 et le Décret du 17 Avril 1889. Les acquisitions faites auprès d'un Français tombaient obligatoirement sous le coup de la loi française du 16 Juin 1851 qui réglait les conflits posés entre la loi musulmane et la loi française, en donnant toujours, en matière immobilière, le pas sur la seconde .
Les transmissions de biens de musulmans à musulmans continuaient d'être régies par la loi musulmane. Entre Européens elles étaient régies par le code civil. Cette règle, qui a été maintenue jusqu'à la fin de la colonisation, a eu pour principale conséquence de rendre nécessaire la formalité de la transcription dès qu'un Européen est partie à l'acte et, d'introduire la dualité de régime selon le statut des personnes avec la primauté de la loi française.
Les articles 1 et 2 du Décret du 17 Avril 1889 confirment ces dispositions et superposent à la dualité de régime relative au statut des personnes, la dualité de régime juridique entre terres francisées et celles qui ne le sont pas «Les
musulmans résidant en Algérie, non admis à la jouissance des droits des citoyens français, continuent d'être régis par leurs droits et coutumes. Leur statut personnel, leur succession et ceux de leurs immeubles dont la propriété n'est pas établie conformément à lu Loi du 26 Juillet 1873 ou pat un lifte français administratif, notarié ou judiciaire rostont soumis au Droit musulman»
Ce sont ces deux principales dispositions, en matière de transcription obligatoire, laquelle ne peut être effectuée qu'après établissement de l'acte par le notaire, qui expliquent l'importance des actes administratifs notariés. Il est obligatoire lorsque la terre a été francisée ou lorsqu'un Européen est partie dans la mutation .
Cette dualité explique également l'absence des autres actes translatifs de propriété(partage, donation, testament, succession ) continuant à être régis par le Droit musulman et échappant ainsi aux formalités de transcription. Tous ces actes mentionnés plus haut constituent, lorsqu'ils sont notariés et transcrits, des actes authentiques constitutifs de preuves et opposables aux tiers.
Il en résulte qu'entre musulmans, les modes de preuves demeurent régis par la Shari'â, le Orf et les usages, essentiellement par la preuve testimoniale, avec une exception qui a trait aux immeubles francisés.
Selon une ordonnance du 23 novembre 1944, le caractère d'acte authentique des actes dressés par les cadis et les notaires, actes relatifs à un immeuble non francisé, de transaction entre deux Algériens ou acte de succession, fait foi jusqu'à inscription de faux .
aux tiers.
Pour les actes sous seing privé, publiés avant le 11 Mars 1936, la liberté était accordée aux contractants de les faire ou non enregistrer à la conservation
des Hypothèques. L'accomplissement de cette formalité leur conférait une certaine force probante puisqu'ils devenaient opposables aux tiers.
Le décret du 11 Mars 1936 modifie ces dispositions et les actes sous seing privé) pour pouvoir être publiés, devaient être déposés au rang des minutes d'un notaire, dans les trois mois de leur signature. Seule cette procédure assurait à l'acte sous seing privé sa force probante en matière de preuve. Il
devenait opposable aux tiers
Pour le législateur algérien, selon les dispositions de l'article 324 du code civil algérien, l'acte authentique est celui dans lequel «un fonctionnaire, un
officier public ou une personne chargée d'un service public, constate dans les formes légales et dans les limites de son pouvoir et de sa compétence, des faits qui ont eu lieu en sa présence ou des déclarations à lui, faites par les intéressés..."
Ces dispositions sont renforcées et complétées par l'ordonnance du 15 décembre 1970 portant organisation du notariat, supprimant définitivement la fonction du cadi et, la dualité de régime et de traitement .«Les notaires
constituent un corps de fonctionnaires chargé de recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique...»(art.2) . Sous peine de nullité la forme
notariée pour les transactions immobilière est exigée (art.12).
Les actes authentiques sont donc constitués par les actes dressés devant notaire ou encore des décisions de justice constitutives, translatives, déclaratives ou modificatricede propriété.
C'est essentiellement dans un esprit d'unification des régimes et de
maîtrise des mutations immobilières, que la suppression de la fonction de cadi et le rôle plus important et désormais incontournable des notaires, s'accompagnent de nouvelles dispositions instituées par le décret relatif à l'institution du livret foncier, du 25 Mars 1976. L'article 61 précise que «tout acte sujet à publicité
dans une conservation foncière doit être dressé en la forme authentique». Les
propriété, y compris les baux ruraux. Cette dernière dispositidns sera modifiée par la loi 90/25 d'orientation foncière qui permettra, en son article 53 al.3, les actes sous seing privé pour les baux ruraux.
En ce qui concerne les actes des cadis, dans une instruction générale destinée à clarifier le nouveau système de publicité lonclète, la dilection des affaires domaniales et foncières se range à la position de la législation coloniale ,de l'ordonnance de 1944. Ainsi,«Le défaut de publicité des actes
des anciens cadis ne diminue en rien leur force probante, pour
l'administration de la preuve en matière de propriété immobilière ou de droits réels immobiliers, puisqu'il a été admis, par des textes antérieurs, que ses
dispositions possèdent tous les caractères de l'acte authentique et font foi, jusqu' à inscription de faux».
Mais cette disposition se heurte à l'article 61 du décret de 1976 puisque cette même administration exige, pour la publication de ces actes, qu'ils soient déposés au rang des minutes d'un notaire et qu'ils revêtent la forme requise par la réglementation en vigueur. Cela signifie qu'un acte de cadi ne prend valeur probante que s" il est certifié par un notaire, lequel signera le certificat d'identité des parties (article 64 du Décret de 1976). La difficulté majeure de cette procédure reste liée au cas le plus courant, le décès des parties) e.t à une difficulté de taille, l'authentification de l'acte pas un corps (celui des notaires) qui manque encore d'expérience et n'a pas, au regard de sa formation, toutes les capacités à authentifier l'acte des cadis.
Toujours dans le sens d'un plus grand formalisme et de la nouvelle logique introduite par le code du notariat et le décret sur les formalités de publicité, l'article 351 du code de l'enregistrement interdit tout enregistrement d'un acte qui ne serait pas dressé en la forme authentique. Mais toutes ces dispositions, ajoutées à d'autres dispositions aussi contraignantes que celles contenues dans les ordonnances de 1971 et 1974 multiplient les entraves et les limites apportées aux mutations de propriétés.
La loi de Finances de 1983, qui s'inscrit dans la nouvelle logique de libéralisation des transactions foncières abroge l'article 351 , l'acte sous seing privé peut être enregistré sans avoir été dressé devant notaire. Mais sa valeur probante en matière de preuve reste problématique.
En ce qui concerne les services du cadastre, procédant à une constatation de la propriété, ils ne prennent en compte que les actes de force probante. Les autres actes exhibés sont rejetés. La propriété est déclarée non titrée.
B - LE NOMBRE DIE PROPMÉTIÉS
inrinmeics
Les titres exhibés par les propriétaires, sur la demande des services cadastraux, servent de justificatif à l'occupation des sols.
Le pourcentage indique le nombre de propriétés qui disposaient, au moment de l'enquête pour le cadastre général , d'un acte authentique justifiant l' appropriation ou l'occupation .
Ibn Ziad : sur 200 propriétés , 91 sont titrées
Didouche Mourad : sur 44 propriétés , 18 sont titrées
Une propriété étant composée de plusieurs parcelles (voir tableaux sur le parcellaire), ces titres peuvent concerner l'ensemble de la propriété ou une partie seulement des parcelles la composant .
C NATUOKE DES 'NITRES EXHUMÉS
NATURE DES TITRES COMMUNES AAN ASSP AAA APN AJ
IBN - ZIAD DIDOUCHE MOURAD
132 actes 17 actes 7 actes 5 actes 2 actes 16 actes
-1 acte LégendeAAN. : Actes d'acquisitions notariés. Ce sont des actes passés devant notaire, dûment enregistrés et publiés.
ASSP. : Actes sous seing privé. Ce sont des actes passés uniquement entre les deux parties, en dehors de l'intervention d'un officier public. Ils échappent, de ce fait, aux procédures de publication.
AAA. : Actes administratifs d'acquisition. Ce sont des actes relatifs à une concession, une vente, une compensation, délivrés par le Domaine pour un bien domanial.
ANP. : Actes notariés de partage. Ce sont des actes de partage passés devant notaire, soumis à enregistrement et publication.
Adjudication judiciaire : Ce sont les ventes en licitation.
Jugement du tribunal : Décisions des juridictions françaises, de partage ou de constatation de propriété. Tous ces actes témoignent de la francisation des terres des propriétés ou des
parcelles concernées.
Actes judiciaires de Mahakma : Actes de partage, ou de constatation de propriété par une juridiction musulmane pour une terre non francisée concernant des sujets musulmans.
Le nombre élevé, pour les deux communes, des AAN est l'indicateur d'une mobilité foncière facilitée par les lois foncières coloniales. Il est le résultat direct des politiques de francisation.
Les ASSP, restent relativement importants, du moins pour Ibn Ziad.
L'absence des actes de mutation (Hobous, donation, succession) parmi les titres exhibés révèlent cette dualité et cette complexité du régime d' appropriation des terres, introduit par le législateur colonial. et qui se traduit dans ce cas précis, par une "apparente" absence d'actes qui existent pourtant, mais qui posent aujourd'hui la problématique de leur prise en charge par les institutions nationales tels que les conservations foncières, le cadastre et la justice .
Il y a, pour les deux communes, la moitié des propriétés qui disposent d'un titre reconnu par le cadastre, justifiant l'appropriation, soit pour l'ensemble de la propriété, soit pour une partie des parcelles. L'occupation du reste des propriétés est justifiéepar une simple déclaration d'une jouissance paisible et
ininterrompue depuis plusieurs années (15 ans : article 827 du code civil algérien).
Ce chiffre est un indicateur de l'importance de la francisation - 50 % - mais surtout de la complexité qu'elle a entraîné en matière de régime foncier. Les propriétés étant composées de plusieurs parcelles, cela implique qu'aujourd'hui la coexistence, pour une même propriété, de plusieurs régimes et modes de preuve. Cette complexité explique, pour une grande part, les difficultés dans la généralisation du cadastre général et de l'immatriculation foncière. Pour les services cadastraux et de la conservation foncière, seul le titre authentique constitue le point de départ de la propriété, les actes sous seing privé, les actes de cadis et les possessions doivent être authentifiés et validés, par notaire ou par le juge. Dans l'intervalle , l'apurement foncier est reporté.
Le bilan des opérations de cadastre général est assez significatif de cette situation de complexité et de blocage :
Pour la région Est, entre 1976 et 1994 et sur 427 communes - Communes cadastrées : 24
- Communes en cours d'opération : 4
- Nombre de communes où la situation foncière a été apurée : 5 (dont les communes de Didouche Mourad et d'Ibn Ziad)
Bilan de l'apurement foncier de ces deux communes :
Didouche Mourad : sur les 175 îlots délimités , seuls 14 livrets par propriété ont été délivrés à la date de 1994 .
Ibn Ziad : sur les 750 îlots, seuls 110 livrets ont pu être délivrés ( résultats recueillis en Avril 1994 ).
Ce bilan illustratif de la difficulté et de l'échec, relatif, de cette politique de généralisation du cadastre, que nous avions établi à partir d'entretiens aux différents échelons des services cadastraux, ne prend pas en compte la nouvelle situation engendrée par les restitutions de terres, qui remettent ainsi en cause toutes les opérations foncières et les opérations de cadastres déjà achevées.