Deux délais offerts par le droit de la consommation

161. Dans une opération de construction immobilière, il existe d’autres délais permettant à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage de réfléchir. Outre celui prévu dans le Code de l’urbanisme lors de l’acquisition d’un terrain dans un lotissement soumis à un permis d’aménager, c’est le Code de la consommation qui confère également un délai de rétractation, de manière résiduelle, seulement pour certains contrats conclus dans le cadre de l’opération, lorsqu’il l’ont été à distance ou hors établissement (1), ainsi qu’un délai de réflexion lorsque l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage souscrit un prêt immobilier pour financer l’opération (2).

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1) Le délai de rétractation de la vente hors établissement

162. Le démarchage à domicile, qualifié désormais de vente hors établissement depuis la loi

Hamon de 2014, est une pratique, au sens le plus large, qui consiste à aller au-devant de la clientèle pour lui proposer des biens ou des services. Pour cela, le professionnel se rend au domicile du consommateur. L’avantage pour le consommateur réside dans le fait qu’il n’a pas de déplacement à effectuer mais, ce type de méthode peut vite devenir agressif. En effet, le professionnel fait intrusion dans la sphère privée du consommateur, ce dernier a parfois du mal à résister aux propositions et achète des produits parfois inutiles sans prendre la peine de réfléchir.

163. C’est sous l’impulsion des associations de consommateurs que le législateur a voté la loi214 du 22 décembre 1972 sur le démarchage à domicile, l’une des premières lois consuméristes en France. Ce texte a depuis fait l’objet de plusieurs modifications et est désormais codifié aux articles L221-1 et suivants du Code de la consommation. Le dispositif prévoit un délai de rétractation, une interdiction de recevoir des paiements pendant le délai prévu pour exercer le droit de rétractation et le respect d’un certain formalisme à peine de nullité du contrat. Le professionnel qui déroge à ses obligations encourt une sanction pénale215 ainsi qu’une sanction administrative216 depuis la loi Hamon, sanctions codifiées aux articles L242-1 et suivants du Code de la consommation.

164. L’immeuble et la réglementation sur le démarchage à domicile entretiennent des rapports difficiles depuis l’origine. D’abord exclu du dispositif, c’est la loi217 du 23 juin 1989 qui l’y intégra en remplaçant les termes « marchandises et objets quelconques » par le terme « biens », « l’objectif poursuivi était d’inclure dans le dispositif législatif protecteur certains biens,

immeubles par destination, qui en sont juridiquement exclus tels que piscines, cheminées ou cuisines équipées… En outre, cette modification permettait également de viser la vente d’immeuble à construire, proposée par voie de démarchage par certains

214 Loi du 22 décembre 1972 n° 72-1137 relative à la protection des consommateurs en matière de démarchage et de vente à domicile,JO du 23 décembre 1972 page 13348.

215 Deux ans d’emprisonnement et 150 000 euros d’amende.

216 3000 à 15000 euros en cas de non-respect du formalisme et de 15 000 à 75 000 euros s’agissant de l’exercice du droit de rétractation.

217 Loi n° 89-421 du 23 juin 1989 relative à l'information et à la protection des consommateurs ainsi qu'à diverses pratiques commerciales

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promoteurs »218. Seulement quelques mois après, une loi du 31 décembre 1989 a introduit un

délai de rétractation pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un

immeuble à usage d'habitation », rendant quasi inutile l’extension votée quelques mois plus tôt.

Les deux délais se sont cumulés219 jusqu’en 2015.

165. C’est la loi Macron220 du 06 août 2015 qui a exclu les contrats relatifs à l'immobilier du domaine d'application des dispositions sur les ventes à distance et hors établissement. Seuls sont désormais applicables les délais prévus à l’article L271-1 du CCH, étant précisé que c’est cette même loi qui a porté le délai accordé par ce texte de sept à dix jours. Sont donc désormais sortis du champ d’application des textes du Code de la consommation tous les contrats relatifs à l'édification d'immeuble, les contrats de construction de maison individuelle, les contrats préliminaires de vente d'immeuble à construire et les autres contrats de réservation, promesses de vente, pactes de préférence, et également les contrats constitutifs ou translatifs de droits réels immobiliers. Néanmoins, l’acquéreur consommateur ou non-professionnel ne devrait pas subir de déficit de protection221 dans la mesure où l'information et la réflexion sont déjà assurées par les dispositions relatives aux contrats spéciaux de construction et l’article L271-1 et L271-2 du CCH.

166. Une exclusion saluée par les professionnels du secteur. En effet, l’application des

dispositions relatives à la vente hors établissement, telles qu’issues de la loi Hamon, prévoyaient l’application d'un délai de rétractation de quatorze jours, courant à compter de la livraison du bien, ce qui n’avait pas de sens dans la pratique en matière de construction compte tenu des délais de livraison d’un immeuble à bâtir. En outre, cela revenait à accorder un second délai de réflexion après celui prévu aux termes du Code de la construction et de l'habitation. Dans ce contexte, les professionnels du bâtiment tels que la Fédération des promoteurs immobiliers, ainsi que le Conseil supérieur du notariat ont fait part des difficultés pratiques consécutives à ce régime. Si dans un premier temps, c’est le point de départ du délai qui a été

218 Rapport Sénat de M.HUCHON, Annexe au procès-verbal de la séance du 24 mai 1989, Doc. Sénat 1988-1989, n°323.

219 Réponse ministérielle du 12 octobre 1992, réponse publiée, JOAN du 12 octobre 1992, page 4732.

220 Loi n°2015-990 du 06 août 2015, dite « Macron », pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, JO n°0181 du 07 août 2015 page 13537, texte n°1.

221 En ce sens, l’analyse d’un auteur sur l’exclusion de l’immeuble du champ d’application de nombreux textes du Code de la consommation, C. NOBLOT, « Réflexions sur l'immeuble d'habitation en droit de la consommation », La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 51, du 19 Décembre 2008, 1361.

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déplacé au jour de la conclusion du contrat, c’est la loi Macron qui a pleinement sorti les contrats immobiliers du dispositif222.

167. La non exclusion des contrats d’entremise. En revanche, les contrats d’entremise ne

sont pas exclus de la réglementation sur la vente à distance et hors établissement. Il est donc acquis que le mandat consenti à un agent immobilier entrera dans le champ d’application de ces textes, « non pas en tant que contrats de l'immobilier, mais parce qu'il s'agit de prestations de

services »223.

168. L’agent immobilier, n’est pas le seul concerné s’agissant des contrats d’entremise dans le secteur de l’immobilier. Ainsi, parmi les nouvelles tendances en plein essor sur le marché des travaux, la DGCCRF a notamment pu constater la multiplication des courtiers spécialisés224. Ces entreprises travaillent en partenariat avec des artisans, des entreprises du bâtiment, et des maîtres d’œuvre dont ils proposent les services dans le cadre de bouquet de travaux que le particulier souhaite réaliser. Certains d’entre eux proposent également de réaliser le suivi complet de chantier. Or, il s’avère que ces professionnels pratiquent le démarchage à domicile et la vente à distance ou par correspondance. Ils font signer les devis par les particuliers au domicile, et perçoivent des versements d’acompte par chèques libellés au nom des artisans, ou d’eux-mêmes, directement au domicile des clients. La DGCCRF a relevé un grand nombre d’infractions aux règles du droit de la consommation225. En effet, ces entreprises entrent dans le champ d’application des dispositions relatives à la vente à distance et hors établissement, dans la mesure où ce sont des mandataires qui au même titre que les agents immobiliers sont soumis à cette réglementation.

169. La non exclusion des contrats de louage d’ouvrage n’impliquant pas « la

transformation importante d’immeubles existants ». Conformément au 12° de l’article

L221-2 du Code de la consommation, sont exclus du champ d’application de la vente à distance et de la vente hors établissement, « les contrats conclus portant sur la création, l’acquisition

222 A ce propos, Bérengère JOLY « Pour un juste équilibre : réflexions sur les aménagements à apporter à la loi », la Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 30-34, 28 Juillet 2017, 1246.

223 D. BOULANGER, « Contrats de l'immobilier hors établissement. Délicate mise en œuvre de la loi Hamon »,

La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 41, 10 Octobre 2014, 1298.

224 Rapport DGCCRF sur les intermédiaires en travaux en date du 22 mars 2016. Source : https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/controle-des-intermédiaires-travaux

225 Ibidem. Clauses illicites ou abusives, pratiques commerciale trompeuse, absence de mentions légales ou mentions erronées dans les contrats.

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ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d’immeubles neufs, la transformation importante d’immeubles existants ou la location d’un logement à des fins résidentielles ». Ainsi, les contrats de louage d’ouvrage qui n’impliquent

pas la « transformation importante d’un immeuble existant » pourront être soumis aux dispositions protectrices du Code de la consommation s’ils ont été conclus hors établissement.

2) Le délai de réflexion du crédit immobilier

170. Le coût d’une opération de construction est tel que l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage est contraint, dans une grande majorité des cas, d’avoir recourt à un financement auprès d’un organisme bancaire. Le prêt immobilier fait l’objet d’une réglementation très précise, qui compte même parmi les premiers textes du droit de la consommation.

171. Pas de délai de rétractation mais un délai de réflexion. A la différence du crédit à la

consommation, le prêt immobilier ne prévoit aucun délai de rétractation. Cependant, l’emprunteur bénéficie d’un délai de dix jours pendant lequel il lui est interdit d’accepter l’offre de prêt qu’il vient de réceptionner émanant de l’organisme prêteur226. Ce délai est censé lui permettre de comparer l’offre qui lui a été faite avec d’autres offres, afin qu’il prenne sa décision en toute connaissance de cause. Ce délai est totalement indépendant du droit de rétractation ou de réflexion offert par l’article L271-1 du CCH, et ne permet pas de remettre en question le contrat de construction, il ne vise que le financement de l’opération.

II- La condition suspensive d’obtention de prêt :

172. Comme le souligne un auteur, après le délai de rétractation offert à l’accédant à la propriété ou au maître de l’ouvrage, leur « deuxième ligne de défense (…) est aujourd’hui comme hier,

226 Article L.313-34 (nouveau) du Code de la consommation : L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les

conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur. L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue. L'acceptation est donnée par lettre, le cachet de l'opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l'acceptation par l'emprunteur.

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la loi Scrivener, le lien entre le contrat de vente et le contrat de prêt »227. En effet, si la condition suspensive d’obtention du prêt permet également de retirer le consentement qui a été donné, le mécanisme est très distinct de celui du droit de repentir ou de réflexion. La différence entre les deux techniques réside dans le fait que la condition n’est pas extérieure au contrat comme l’est la volonté de l’acquéreur de revenir sur son consentement. La condition est un élément intrinsèque de validité du consentement. Grâce à la loi Scrivener228, « le banquier

permet à l’accédant de faire le tri entre son rêve et sa réalité financière »229. En outre, d’un point de vue macro-économique cette réglementation participe à la solidité financière des banques230, et incidemment du marché de l’immobilier.

173. La protection de l’accédant ayant recours à un prêt pour financer son investissement immobilier a révélé toute son importance lors de la crise des « subprimes » qui toucha les Etats-Unis. En effet, cette crise, si dévastatrice à l’échelle mondiale, est née de l’absence totale de règles protectrices du consommateur en matière d’accession, de saisie, de crédit et de surendettement.

174. Textes applicables. La protection des emprunteurs dans le domaine immobilier résulte de

la loi231 du 13 juillet 1979, dont les dispositions ont été codifiées aux articles L313-1 et suivants du Code de la consommation. Ces dispositions prévoient notamment de conditionner le contrat de vente à l’obtention de son financement, en conséquence de quoi, le contrat de prêt et le contrat de vente deviennent interdépendants. Lors de l’entrée en vigueur de la loi, certains auteurs se sont étonnés de voir le terme de « consommateur » désigner l’acquéreur d’un bien immobilier. Jusqu’alors, le bien de consommation était assimilé essentiellement à un bien consomptible. Pourtant, l’acquisition d’un logement constitue l’acte d’achat le plus important que puisse faire un consommateur, tant sur le plan financier, que du point de vue de la complexité de l’opération. De sorte que, même si les règles relatives à l’acquisition d’un logement ne figurent pas dans le Code de la consommation, il s’agit pourtant d’un acte de

227 H.PERINET-MARQUET, « Rapport de synthèse », in La protection de l’accédant immobilier, Litec, coll. Colloques et débats, 2010, page 159.

228 Loi n°78-23 du 10 janvier 1978 dite SCRIVENER sur la protection et l’information des consommateurs de produits et de services, JO du 11 janvier 1978 page 301.

229 H.PERINET-MARQUET, « Rapport de synthèse », Op.cit., page 164.

230 Ibidem.

231 Loi du 13 juillet 1979 n°79-596 relative à l’information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier,

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consommation, raison pour laquelle les règles relatives à son financement ont été quant à elles codifiées directement dans le Code de la consommation.

175. Le jeu de la condition suspensive d’obtention de prêt. C’est l’article L313-41 du Code

de la consommation232 qui énonce que le contrat principal d’acquisition ou de construction est soumis à la condition suspensive d’obtention du financement et qu’en cas de souscription de plusieurs prêts, chaque prêt sera conclu sous la condition suspensive de l’octroi des autres prêts. Cette règle permet de protéger le consommateur en instituant une interdépendance entre les contrats de financement et d’acquisition, en subordonnant la réalisation de l’acquisition de l’immeuble à l’obtention du financement, il s’agit d’une règle d’ordre public. Avant la loi de 1979, un emprunteur particulier pouvait être engagé à l’égard d’un vendeur alors même que son prêt lui avait été refusé par l’établissement bancaire. La loi Scrivener a donc considérablement sécurisé l’opération de financement sur ce point. En effet, le contrat de prêt n’est pas un contrat accessoire au contrat de vente comme l’est le cautionnement. Ici, le consommateur conclut deux opérations bien distinctes tout en poursuivant un même objectif. En conséquence, lorsque les conditions de la protection s'appliquent, l’intégralité des contrats de vente d'immeuble se trouvent conclus sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts destinés à en assumer le financement (contrat de vente, contrat de vente en l’état futur d’achèvement, contrat de promotion immobilière, contrat de construction de maison individuelle, contrat de louage d’ouvrage).

176. L’interdépendance des prêts finançant l’opération. La condition ne concerne pas que

l’octroi du financement principal mais également tous les autres qui pourraient être en lien avec l’opération. Il existe notamment différents contrats de financement comme par exemple le prêt d’épargne logement, ou d’autres prêts complémentaires qui peuvent se cumuler avec le prêt principal. Or, dans ce cas de figure, l’acquéreur ne pourra faire face à ses engagements tenant au contrat principal, qu’à la condition que les deux prêts soient accordés. C’est la raison pour laquelle si l’un des contrats de prêt complémentaire ne se réalise pas, l’opération ne pourra être

232 Article L313-41 du Code de la consommation : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L313-40 indique que le

prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections I à V et de la section VII du présent chapitre, cet acte est conclu sous al condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date d’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

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menée à terme, en conséquence de quoi les autres contrats seront annulés faute d’avoir été valablement formés.

178. Le jeu de la condition suspensive applicable au contrat préliminaire de réservation.

Néanmoins, l’application de ce texte a pu soulever quelques difficultés dans le cadre de la conclusion d’un contrat de VEFA précédé d’un contrat préliminaire de réservation. En effet, la condition suspensive d’obtention de prêt ne s’appliquait auparavant qu’au contrat définitif. Or, en cas de non obtention du financement, se posait la question de la non restitution du dépôt de garantie qui avait été versé lors de la conclusion du contrat préliminaire. Depuis la loi233 du 17 mai 2011, le texte prévoit expressément cette hypothèse de sorte que le problème de la restitution du dépôt de garantie en cas de non obtention du financement ne se pose plus lorsque l’acquéreur a signé un contrat de réservation.

179. Le contrat de louage d’ouvrage et la condition suspensive. Tous les contrats de louage

d’ouvrage sont soumis au jeu de la condition suspensive dès lors que le prêt sert à les financer. Il en est ainsi également par exemple du contrat d’architecte dès lors que les conditions d’application du texte sont réunies. Ainsi, la première chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur cette question dans un arrêt234 en date du 3 janvier 1996 aux termes duquel elle précisa que dès lors que les honoraires d’architecte sont inclus dans l'estimation globale du prix de la construction, alors le contrat doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt. La Cour de cassation est allée plus loin dans un arrêt235 de sa troisième chambre du 28 mars 2007. En effet, dans cet arrêt elle a jugé « que la simple référence au recours par le maître de l'ouvrage à un prêt suffisait à ériger

l'obtention de celui-ci en condition suspensive » et ce alors même que « le montant des honoraires de l'architecte n'était pas inclus dans le montant du prêt sollicité ». La Cour soumet

ici tous les contrats liés à l’opération principale au même régime alors même qu’ils ne sont pas juridiquement rattachés au contrat principal, c’est ici toute l’opération qui est soumise à la condition suspensive d’obtention du prêt, tous contrats inclus.

180. Applicabilité de la condition suspensive même en l’absence de mention du prêt. En

outre, si le contrat de louage d’ouvrage ne fait pas mention du recours à un prêt, il suffira au

233 Loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, JO n°0115 du 18 mai 2011 page 8537 texte n°1.

234 Cass.1ère civ. du 03 janvier 1996, Bull. civ. I, n°10, n°93-19.128.

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maître de l’ouvrage de démontrer avoir demandé un quelconque prêt pour financer l’opération pour pouvoir se prévaloir du bénéfice du texte du Code de la consommation236. Ainsi, dès lors que la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par le maître de l’ouvrage est immédiatement et intégralement remboursable sans que ne puisse lui être retenu une quelconque indemnité à quelque titre que ce soit.

SECTION 2 - L’APPLICATION DU DROIT DE LA CONSOMMATION DANS LE