3-1-1- Variables explicatives du cycle immobilier :

Le graphique suivant présente de manière synthétique les diverses variables susceptibles d‟agir sur le cycle immobilier : variables réelles, monétaires et financières et variables inhérentes aux délais de production.

G-N°4 - Variables déterminantes du cycle immobilier

- Facteurs démographiques :

L‟incidence des variables démographiques est sensible, il y a une certaine corrélation entre le nombre annuel des mises en chantier et l‟accroissement annuel du nombre de ménages. L‟évolution du nombre de ménages résulte aussi bien de l‟évolution de la population totale que des changements de comportement telle que la décohabitation.

Sauf en cas de situation de « baby-boom », impliquant des pénuries quantitatives, les facteurs démographiques ressortent davantage du long terme. Ce sont les changements dans les comportements de cohabitation qui sont devenus un facteur important dans l‟évolution du nombre de ménages.

 Produit national brut et revenu :

Dans les pays avancés, l‟influence des revenus apparaît déterminante dans l‟investissement en logement des ménages. En période d‟expansion le pouvoir d‟achat des ménages augmente, ce qui permet d‟accroitre leurs investissements en logement A l‟inverse en récession les ménages sont obligés de contracter ces investissements. Ces mécanismes relatifs aux revenus sont à relier aux fluctuations du taux d‟épargne. A la fin de la phase de récession le taux d‟épargne baisse, tandis qu‟il augmente à partir du milieu de la phase d‟expansion, permettant aux ménages d‟accroître leur patrimoine.

b)-Variables monétaires et financières

 Coût et disponibilité du crédit :

En expansion, l‟industrie est prioritaire dans la demande de crédit. Il s‟ensuit une faible disponibilité du crédit pour le logement, ce qui explique la baisse des mises en chantier en expansion.

En récession, l‟industrie demande peu de crédits et le logement dispose d‟une offre de crédit accrue, ce qui augmente les mises en chantier. Cependant, ce caractère contra- cyclique a été remis en cause par les réformes qui ont affecté le système de financement du logement, en particulier l‟introduction du prêt hypothécaire à taux variables (cf. - Financement du logement), qui a permis de desserrer la contrainte de disponibilité du crédit pour le logement. Depuis cette évolution dans le financement du logement, les mises en chantier se présentent comme une série en avance du cycle économique général.

Avant chaque récession les taux d‟intérêts ont tendance à augmenter du fait d‟une demande très forte de crédit et des politiques monétaires restrictives. Or le logement est très sensible à la hausse des taux d‟intérêt ; son activité diminue donc avec le reste de l‟économie. Pendant la période de récession qui suit, la demande de crédit autre que celle du logement étant faible, les taux d‟intérêt diminuent ce qui favorise la reprise du logement qui anticipe celle de l‟économie globale. Quand cette dernière entre en croissance, la demande en crédit de tous les secteurs peut être satisfaite tant que les taux n‟atteignent pas un niveau trop élevé. Mais aujourd‟hui, dans les pays avancés, la banalisation (titrisation des prêts hypothécaires, etc.) des systèmes de financement du logement pousse à des fluctuations accrues de la production.

 Les politiques conjoncturelles :

La construction et en particulier la construction de logement est très dépendante de la politique conjoncturelle. En période d‟expansion il y a en général apparition de tensions inflationnistes amenant les pouvoirs publics à des politiques monétaires restrictives (notamment hausse des taux d‟intérêt) en même temps que des mesures budgétaires pour réduire certaines dépenses ce qui affecte directement le logement : hausse des taux et compression des aides publiques. A l‟inverse, le logement étant souvent un secteur privilégié de la relance de l‟économie, des politiques keynésiennes peuvent être adoptées en cas de récession.

c) - Variables inhérentes aux délais de production

Le cycle immobilier peut aussi être expliqué par la longueur du processus de production : partie droite du graphique n°4 - où interviennent des délais entre prix, profits anticipés, autorisations de construire, mises en chantier et offre d‟espace. Les délais à partir de l‟achat du terrain à l‟achèvement de la construction sont en moyenne de deux à trois ans auxquels il faut ajouter environ la même durée pour achever la commercialisation.

Aussi la bonne adaptation de l‟offre et de la demande est-elle problématique car les promoteurs doivent prévoir plusieurs années à l‟avance l‟évolution d‟une demande instable, et dont l‟instabilité est due à sa grande sensibilité aux changements des conditions de financement et de l‟environnement politique, social ou monétaire.

Une augmentation imprévue de la demande provoquée, par exemple, par une politique monétaire plus libérale, nécessite une offre nouvelle (le stock vacant ne suffisant pas) qui ne peut répondre dans l‟immédiat à cause des délais de production ; il s‟ensuit une augmentation des prix qui va avoir deux effets : elle incite à la mise en chantier de nouveaux logements et après un certain temps un retournement de la demande lorsque ces logements seront au stade de la commercialisation avec un excédent d‟offre. Cet excès ne pouvant être réduit par une diminution des prix (demande inélastique à court terme), entraine un arrêt des mises en chantier jusqu‟à ce que la croissance de la demande relance de nouveau le marché. La construction de logement parait ainsi, comme vouée à l‟instabilité.

I-3-2 Déroulement du cycle immobilier

Il y a une relation étroite entre cycle économique général et cycle immobilier. Le schéma présente les phases du cycle en relation avec les variables de l‟économie réelle et de l‟économie monétaire.

Graphique n°5 - Le cycle immobilier

Phase 1 : Une forte reprise