2- 1- Nature et évaluation de son intervention

Dans le domaine de la production de logement, la nature de l‟intervention des entreprises privées peut être appréhendée schématiquement sur trois périodes :

a) - avant 1977, c‟est-à-dire avant la création massive de moyens de réalisation publics: l‟entreprise privée, sous forme d‟entreprise générale, intervenait pour 35% des réalisations des programmes planifiés. Ces performances étaient surtout caractérisées par la présence des collectifs de travail organisés hérités des anciennes structures de la colonisation reprises par d‟anciens chefs de chantiers ou maçons algériens.

L‟homogénéité des prix pratiqués en restant dans les enveloppes fixées dans différentes régions où elles sont fortement présentes (Sétif, Batna, Saida) laisse penser à une certaine forme de négociations avec les maîtres d‟ouvrages publics locaux : par exemple, la soumission à des opérations de logement public avec marge bénéficiaire contrôlée contre l‟obtention de marchés d‟équipements collectifs (salles de classes, polycliniques, etc.) plus rentables et dont les délais de réalisation sont plus lâches. b)- 1977 - 1990 : utilisant des procédés classiques avec peu de mécanisation, elles s‟appuient sur une main d'œuvre formée sur « le tas » et sous-traite au BET public ou privé les études techniques et de conception. Rares sont celles qui ont investi pour l‟acquisition de procédés nécessitant plus de matériel (grues, bétonnières modernes, etc.) sur le chantier ayant un minimum d‟organisation. Quand c‟est le cas pour trois d‟entre-elles, c‟est l‟utilisation de coffrages-outils dans des opérations de 1000 logements dans les grandes villes où l‟investissement est amorti sur le projet en cours.

Le rayon d‟action des entreprises privées dépasse rarement les limites géographiques de la wilaya (la mitoyenneté des chantiers permettant les pratiques « de cavalerie » soulignées plus haut). Leur capacité de réalisation peut atteindre 300 logements par an, se situant pour la majorité autour de 100 logements par an.

A la fin du 2ème Plan Quadriennal, et au titre de la période inter-plan (1978-1980), les pouvoirs ministériels décident de ne pas attribuer de programmes publics de logements aux entreprises privées algériennes. Sur les 100 000 logements prévus, aucune opération ne leur a été attribuée, mais certaines opérations dans différentes wilaya n‟ont pas été affectées, ce qui laisse penser que les walis leur en accorderont à cause de l‟insuffisance de l‟outil public local.

Malgré ce cadre réglementaire étroit dans lequel le secteur privé est confiné, la socialisation des déficits des entreprises publics et l‟augmentation des prix de la construction (tirés vers le haut par ces entreprises) font ressentir déjà deux effets pervers principaux :

 Le privé se place dans des créneaux rentables financièrement, essentiellement par la sous-traitance à l‟outil public en pratiquant des surfacturations sans subir les aléas des retards de paiement et les découverts que connaissent les entreprises publiques;

 En s‟alignant sur les prix élevés pratiqués par l‟outil public, il augmente ses profits sur les marges bénéficiaires ainsi que sur les volumes de ses activités tout en profitant des différentes possibilités de fraude fiscale et de détournement de matériaux acquis par les « bons d‟enlèvement » aux prix administrés pour les marchés publics.

Le secteur privé restera assez « rentable » et « compétitif » dans ces conditions sans nécessairement élever sa productivité n‟étant pas soumis aux mêmes rigidités et exigences de l‟outil de réalisation publique. Parallèlement à ces gains sur le marché public, viendront s‟ajouter ceux aussi importants du marché libre en plein essor à partir des mesures de libéralisation touchant le secteur de l‟habitat dès 1980.

c)- 1990 et période du PAS (1995-1998): Cette période caractérisée par un processus de déstabilisation institutionnelle des entreprises publiques et par l‟ouverture formelle et effective au secteur privé va-t-elle éliminer ces effets pervers et assurer l‟objectif déclaré, c‟est-à-dire « l’instauration de structures productives concurrentielles »? Il semble plutôt que les pratiques rentières des entreprises privées ne seront que plus accentuées.

En fait de structures concurrentielles, on assiste à une substitution du monopole privé au monopole public dans la réalisation des logements sur les marchés libres et publics, même si ce secteur privé connaît en même temps un développement de la micro-entreprise.

Cette situation de monopole et donc de domination de l‟acte de bâtir sera le fait de la puissance de négociation acquise par les confédérations du patronat (CAP-UGEA) grâce à l‟émergence du marché privé des années quatre vingt et à l‟économie de corruption (permise par l‟appauvrissement des agents de l‟Etat), dont les prémisses ont déjà été pressenties dans nos développements précédents.

Ce qui leur permettra la réappropriation des différents surprofits de production et des différentes rentes (immobilières et foncières voir chap. suivant). Pour l‟instant nous essaierons de voir rapidement les caractéristiques de ce marché libre.

Pour le logement, il est de loin le plus important durant cette période et s‟il est resté limité pour la promotion privée destinée à la vente (le produit « haut standing » ne s‟adresse qu‟à une mince couche privilégiée), l‟« auto construction » représente l‟essentiel de ce marché.

L‟auto construction (lotissements communaux, coopératives immobilières et autres) recouvre des réalités très diversifiées de logements; du semi-rural de 100 à 150 m² habitables aux constructions de petits immeubles privés pouvant atteindre 500 à 600 m². Un sondage des services du Ministère de l‟Habitat estime la surface moyenne de l‟auto construction urbaine à 345 m² qui donnerait une moyenne nationale (semi-rurale comprise) d‟environ 200 m² (équivalent trois logements sociaux de 70 m²).

Une auto construction qui prend son essor à partir de 1983 et qui constituera sur la période 1983-95 près du tiers des réalisations globales (507 435 logements sur un total de 1540 746 -[Much - 1996]).

Nous pouvons essayer d‟évaluer le chiffre d‟affaires des entreprises privées sur ce marché libre et sur les marchés publics de l‟année 1995 pour laquelle nous disposons du détail de la structure des livraisons.

Tableau 60 : structure des livraisons de logements - 1995 Total Urbain ^logement

social

Promotion publique

Promotion

privée ^{Rural public}

Auto construction (rural +urbain)

167 000 83 435 (57 108) (22 691) (3 500) 48 047 35 435

% 50 (34,2) (13,6) (2,2) 28,8 21,2

III-2- 2- Marché libre