C. Les majorités concernant les travaux
3. Les travaux somptuaires
Les travaux de construction somptuaires sont ceux exclusivement destinés à embellir la chose, à en améliorer l'aspect ou à en rendre l'usage plus aisé, comme, par exemple, la pose d'une mosaïque dans le hall, l'installation d'une statue, la construction d'une piscine, d'un court de tennis ou l'instal-lation d'un ascenseur dans une villa comprenant un étage sur rez266. En prin-cipe, les travaux de construction somptuaires doivent être décidés à l'unani-mité, conformément à l'art. 647e al. 1 CC. Toutefois, les travaux décidés à la double majorité (par têtes et par parts) peuvent tout de même être exécu-tés pour autant que l'opposant ne soit pas durablement entravé dans son droit d'usage et de jouissance de la chose, que les autres copropriétaires l'indemnisent de l'atteinte portée à ses droits et qu'ils se chargent de sa part des frais (art. 647e al. 2 CC). Cependant, la construction d'un court de ten-nis à proximité de l'unité d'étage du copropriétaire récalcitrant entraîne une entrave durable à son droit de jouissance, dans la mesure où le bruit des balles est susceptible de troubler sa tranquillité. Dans ce cas, la commu-nauté doit tenir compte de son refus. La réalisation de travaux somptuaires, comme la création d'une piscine, malgré l'avis défavorable d'un coproprié-taire d'étage et aux conditions de l'art. 647e al. 2 CC, implique que celui-ci ne pourra pas utiliser la nouvelle installation. La question du paiement de sa part des frais liés à l'entretien régulier de cette piscine est plus délicate.
S'agissant d'une non-utilisation subjective, le copropriétaire récalcitrant devra participer aux frais communs proportionnellement à la valeur de sa part dans les limites posées par l'art. 712h al. 3 CC. En effet, cette installa-tion influence à la hausse la valeur marchande de l'ensemble des unités d'étages, y compris celle de l'opposant à la construction267. S'agissant d'une mesure administrative prise par les copropriétaires, elle est opposable à l'ayant cause dudit copropriétaire, ainsi qu'à l'acquéreur de la PPE concer-née (art. 649a CC).
266 STEINAUER, n. 1285. Pour d'autres exemples: WERMELINGER, n. 137 ad art. 712a.
267 Guide de la PPE, n. 4.4.3.
LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE
Bibliographie
KURT AMONN, Das Stockwerkeigentum in der Zwangsvollstreckung, BlSchk 1968, p. 1 ss;
PATRICK BLOCH, Le fonds de rénovation dans la propriété par étage, Tolochenaz 1988;
RENÉ BoscH, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II, Bâle 1998, ad art. 712a-712t CC;
CHAMBRE GENEVOISE IMMOBILIÈRE, Manuel du propriétaire d'appartement, 2e éd., Genève 1997;
CHAMBRE VAUDOISE IMMOBILIÈRE, JACQUES ANSERMET/ SIMON WHARRY/
CORINNE DELACRAUSAZ, Guide de la propriété par étages, Lausanne 1999-2001;
HENRI DESCHENAUX, Le registre foncier, TDPS, t. V/II/2, Fribourg 1983;
YVES DONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale sur les fors en matière ci-vile, Berne 2001;
La relation entre l'action en exclusion de la PPE et celles en cessation et en prévention de trouble, AJP 1994, p. 549 ss;
BÉNÉDICT FOËX, A propos de l'action en responsabilité du propriétaire d'im-meuble (art. 679 CC), JdT 1999 I 474 ss;
ROBERT-PASCAL FONTANET, Liquidation partielle des SIAL, APGCI, Genève, Octobre 2000;
ROLANDO FORNI, La propriété par étages dans la jurisprudence du Tribunal fédéral, RSJB 1988, p. 449 ss;
HANSJORG FREI, Zum Aussenverhaltnis der Gemeinschaft der Stockwerk-eigentümer, Zurich 1970;
HANS-PETER FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum- Reglement für die Gemein-schaft der Stockwerkeigentümer, Berne 1972;
JEAN GAUTHIER, Copropriété par étages et malfaçons, in Mélanges Guy Flattet, Lausanne 1985, p. 227 ss;
VICTOR GILLIOZ, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des propriétaires d'étages, RSJ 80/1984, p. 284 ss;
PIERRE GIOVANOLA, Les obligations réciproques des propriétaires d'étages et leurs sanctions, Lausanne 1986;
JEAN-MARIE GROSSEN, La qualité pour exercer l'action en garantie des défauts de la chose vendue ou de l'ouvrage sous le régime français et le régime suisse de la copropriété par étages, in Mélanges Guy Flattet, Lausanne 1985, p. 275 ss;
FRANÇOIS VoUILLOZ
ROBERT HAAB/AUGUST SIMONIUS/WERNER SCHERRERIDIETER ZOBL, Das Ei-gentum, Zurich 1929-1977;
MARTIN HABS, La propriété par étages sur des maisons familiales en habitat de groupe, Tolochenaz 1989;
MICHAEL JUNKER, Stockwerkeigentum und Gesellschaftsrecht - Eine Einfüh-rung in die Dogmatik des Stockwerkeigentums, Recht 1995, p. 177 ss;
JEAN-FRANÇOIS LAURENT, Les gages grevant la propriété par étages, Yverdon 1980;
PETER LIVER, Das Eigentum, TDPS, t. V/1, Bâle 1977;
SILVAIN MARCHAND, Chacun chez soi, factures pour tous: le partage des frais dans la propriété par étages, Genève 2002;
ARTHURMEIER-HAYOZ, Das Eigentum, t. IV/1/1, Berne 1981;
ARTHURMEIER-HAYOz!H. REY, Das Stockwerkeigentum, t. IV/1/5, Beme 1988;
PATRICE MICHAUD, L'organisation de la communauté des propriétaires d'éta-ges, Vevey 1975;
PASCAL MONTAVON, Les contrats de gérance d'immeubles, Fribourg 1991;
MICHEL MOOSER, Les actes de disposition dans le domaine de la propriété par étages, Genève 2002;
CHRISTOPH MüLLER, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, Berne 1973;
KURT MüLLER, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, Berne 1975;
GEORG NAEGELI, ad art. 19 LFors, in Gerichtsstandsgesetz, Zurich 2001;
WERNER PORTNER/MARKUS PORTNER, ABC des Stockwerkeigentums, Berne 1999;
HEINS REY, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, t. I, Berne 1991;
Schweizerisches Stockwerkeigentum, Zurich 2001 (cité: REY);
Baumangel beim Stockwerkeigentum, Recht 1989, p. 64 ss;
JbRG SCHMID, Stockwerkeigentum- Der Einzelne und die Gemeinschaft, Journées du droit de la construction, Fribourg 2001, p. 29 ss;
RAINER SCHUMACHER, Die Mangelrechte des Kaufers von Stockwerkeigentum -gesteigerte Komplexitat, DC 1994, p. 3 ss;
PASCAL SIMONIUS/THOMAS SUTTER, Schweizerisches lmmobiliarsachenrecht, t. I, Bâle 1995;
PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, t. l, Berne 1997 (cité: STEINAUER);
Questions choisies en rapport avec la propriété par étages, RVJ 1991, p. 285 ss;
LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE
La propriété par étages, FJS 1301 à 1305, Genève 1991-1993;
Questions actuelles du droit de la propriété par étages, Journées du droit de la construction, Fribourg 1989, p. 1 ss;
LUCA TENCHIO, ad art. 19 GestG, in Bundesgesetz über den Gerichtsstand in Zivilsachen (GestG), Bâle 2001;
RITA TRINGO TRINDADE, «Sorties partielles» de sociétés immobilières:
concrétisation des articles 207 al. 4 LIFD et 42 al. 5 LIPM, Chambre des notaires de Genève, Genève, octobre 2000;
PETER TUOR/BERNHARD SCHNYDER/JbRG SCHMID, Das Schweizerische Zivil-gesetzbuch, Zurich 1995;
FRANÇOIS VOUILLOZ, L'administrateur de la propriété par étages- Evolutions récentes, L'Expert-comptable suisse 4/2002, Zurich 2002, p. 349 ss;
La révocation de l'administrateur de la PPE, RVJ 2002, p. 183 ss;
ROLF WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zurich 1979;
Aktuelle Streitfragen des Stockwerkeigentums, Journées du droit de la cons-truction, Fribourg 1989, p. 1 ss;
Zur Prozessfahigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft, RSJ 1979, p. 117 ss;
Gewahrleistungsansprüche beim Stockwerkeigentum, DC 1985, p. 67 ss;
AMADEO WERMELINGER, La propriété par étages - Commentaire des articles 712a à 712t du Code civil suisse, Fribourg 2002;
AMADEO WERMELINGER-DE GOTTRAU, L'utilisation de l'unité d'étage dans un immeuble en PPE, Fribourg 1992;
La propriété par étages- L'individu et la communauté, Journées du droit de la construction, Fribourg 2001, p. 91 ss;
DIETER ZOBL, Rechtsfragen zur Sondernutzung an Autoabstellplatzen bei Stockwerkeigentum, in Mélanges Grossen, p. 285 ss.
LES ACTES DE DISPOSITION
Michel Mooser
INTRODUCTION
La propriété par étages est une copropriété sur un immeuble 1, organisée «de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aména-ger intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment» (art. 712a al. 1 CC)2 . Le droit du copropriétaire, appelé la part d'étage, se présente ainsi comme un droit de copropriété sui generis, qui comporte deux élé-ments indissolublement liés: un droit de copropriété, qui porte sur l'immeu-ble tout entier (l'immeul'immeu-ble de base), et un droit de jouissance et d' adminis-tration sur des parties déterminées de l'immeuble3 (l'unité d'étage); c'est un immeuble, au sens du Code civil (mt. 655 al. 2 ch. 4 CC4). Les actes de disposition peuvent concerner soit l'immeuble de base (infra I.), soit la part d'étage (infra II.).
Lorsqu'on parle ici d'actes de disposition (au sens large), on entend les actes d'aliénation (A.) et de constitution de droits réels limités (B.), ainsi que, par extension, les actes de constitution de droits personnels (C.) et les actes de renonciation (D.). Il ne sera ici question que des actes volontaires effectués lorsque la propriété par étages est constituée. La présente contri-bution ne traitera dès lors ni de la constitution de la PPE, ni des hypothèques légales (en pmticulier d'artisans et entrepreneurs), ni de la réalisation for-cée; elle ne traitera pas non plus des actes d'administration et de gestion.
Le transfert de la propriété de l'immeuble de base ou d'une pmt d'étage et la constitution de droits réels limités sur ceux-ci doivent répondre aux
1 Cf. MEIER-HAYOZ, Vorb. zu Art. 646-654, n. 33: <<Stockwerkeigentum ohne Miteigentum gibt es nicht>>.
2 STEINAUER l, p. 308, n. 1122.
3 HONSELL/ BRUNNER /WICHTERMANN, Vorb. zu Art. 646-654a, n. 6; STEINAUERI, p. 310, n. 1125.
4 Sauf indication contraire, les dispositions citées sont celles du Code civil.
MICHEL MüüSER
règles générales concernant la constitution des droits réels immobiliers. Ils supposent un titre d'acquisition et une opération d'acquisition. Le titre (gé-néralement le contrat) doit revêtir la forme légale: le transfert de la propriété (art. 657) et la constitution conventionnelle des gages (art. 799 al. 2) ne peu-vent reposer que sur un acte authentique; la constitution des servitudes re-pose en principe sur un acte passé en la simple forme écrite (art. 732). L' opé-ration d'acquisition consiste, d'une part en un acte de disposition (au sens technique), qui prend la forme d'une réquisition d'inscription au registre foncier, d'autre part en un acte matériel, qui consiste dans l'inscription pro-prement dite.
1.