La responsabilité de l'administrateur - Les attributions de l'administrateur

B. Les attributions de l'administrateur

3. La responsabilité de l'administrateur

L'administrateur doit accomplir son mandat avec tout le soin nécessaire. En cas de négligence dans la gestion des affaires communes, il peut être pour-suivi pour inexécution de ses obligations contractuelles. La responsabilité de l'administrateur à l'égard de la communauté des copropriétaires découle principalement du rapport de mandat (art. 398 al. 1 C0)¹⁷¹^.Il répond ainsi

165 ATF 126/2000 III 180 = JdT 20001 562.

166 MEIER-HAYOz!REY, n. 53 s. ad art. 712s.

167 WERMELINGER, n. 49 ss ad art. 712s.

168 REY, n. 379; MEIER-HAYOz/REY, n. 64 ss ad art. 712s.

169 Guide de la PPE, n. 3.4.4.

170 MEIER-HAYOz!REY, n. 115 ad art. 712g, n. 71 ad mt. 712s; WERMELINGER, n. 54 ad art. 712s.

171 K. MüLLER, p. 101 ss; PKG 1991, p. 186, n. 57.

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du dommage qu'il cause à la communauté intentionnellement ou par négli-gence (cf. art. 321e al. 1 CO). L'administrateur est aussi responsable du dom-mage que ses auxiliaires causent dans 1' accomplissement de leur activité (cf. mt. 101 al. 1 CO et mt. 399 C0)¹⁷²^.Sa responsabilité peut, le cas échéant, être engagée si des pertes financières ont pour cause la tenue d'une compta-bilité anarchique ou le manque de réaction en cas de non-paiement de frais et charges communs. La communauté peut convenir avec l'administrateur de limiter sa responsabilité, en conformité avec les m·t. 100 et 101 al. 2 CO.

Elle peut aussi lui donner décharge pour une période déterminée¹⁷³^.Cette décision de l'assemblée, prise en pleine connaissance de cause (à la majo-rité simple), constitue une reconnaissance de dette négative, par laquelle la communauté créancière reconnaît qu'une éventuelle dette n'existe pas ou n'existe plus. Les règles sur la décharge de l'administrateur d'une société anonyme sont applicables par analogie¹⁷⁴.

L'administrateur peut aussi engager sa responsabilité à 1' égm·d de tiers ¹⁷⁵^.

C. La

révocation de l'administrateur

L'administrateur peut être révoqué en tout temps par l'assemblée (art. 712r al. 1 CC)176, à la majmité simple des copropriétaires présents ou représen-tés177. Ce droit de révocation de l'assemblée n'est pas subordonné à l'exis-tence de justes motifs ¹⁷⁸. La révocation déploie ses effets ex nunc 179 . Dans

172 MEIER-HAYOz/REY, n. 67 ad art. 712q.

173 K. MüLLER, p. 103 s.

174 MEIER-HAYOz/REY, n. 68 ss ad art. 712q; WERMELINGER, n. 145 ad art. 712q.

175 Par exemple en contractant sans pouvoir (cf. art. 38 s. CO), en causant un dommage d'une manière illicite (cf. art. 41 ss CO). Il est aussi tenu pour les actes de ses auxiliai-res (cf. art. 55 CO) (MEIER-HAYOz/REY, n. 72 ss ad art. 712q; K. MÜLLER, p. 104 s.).

176 2. Révocation Art. 712r

1 L'assemblée des copropriétaires peut révoquer en tout temps 1 'administrateur, sous réserve de dommages-intérêts éventuels.

2 Si au mépris de justes motifs, l'assemblée refuse de révoquer l'administrateur, tout copropriétaire peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation.

3 L'administrateur nommé par le juge ne peut pas être révoqué sans l'assentiment de celui-ci avant le terme fixé à ses fonctions.

177 MEIER-HAYOz/REY, n. 8 ad art. 712r.

178 REY, n. 383; STEINAUER, n. 1331.

179 REY, n. 383; MEIER-HAYOz/REY, n. 11 ad art. 712r.

LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE

le cas où l'administrateur a été nommé par le juge, la révocation nécessite l'assentiment de celui-ci (art. 712r al. 3 CC)¹⁸⁰.

En présence de justes motifs de révocation et suite au refus de l'assem-blée de prendre cette mesure, chaque propriétaire d'étage peut, dans le mois, demander au juge de prononcer la révocation (art. 712r al. 2 CC)¹⁸¹. Dans l'hypothèse de la révocation judiciaire, l'existence de justes motifs est ainsi nécessaire ¹⁸².

S'agissant des «justes motifs», 1' administrateur peut être révoqué par le juge lorsque, par son comportement, il a rompu la confiance de la commu-nauté envers lui, notamment lorsqu'il a violé gravement son devoir de fidé-lité ¹⁸³. Tel est notamment le cas s'il a manqué à son devoir d'établir

colTec-180 MEIER-HAYOz/REY, n. 27 s. ad art. 712r; WERMELINGER, n. 61 ss ad art. 712r.

181 ATF 119/1993 Il 404/408 = JdT 1995 1 180/183. Un tiers intéressé n'est pas autorisé à demander la révocation de l'administrateur (REY, n. 384; MEIER-HAYOz!REY, n. 22 ad art. 712r).

182 RNRF 66/1985, p. 269; REY, n. 384; MEIER-HAYOz!REY, 11. 18 ad art. 712r;

WERMELINGER, n. 38 ss ad art. 712r.

183 Selon le Tribunal fédéral, un risque abstrait d'une éventuelle violation du devoir de fidélité ne constitue pas, à lui seul, un juste motif de révoquer l'administrateur (ATF 127/2001 III 534). Dans l'affaire en question, la société administratrice de la PPE rési-dentielle en cause était également promotrice d'un bâtiment touristique voisin. La Cour cantonale intimée y a vu de justes motifs de révocation car l'obligation de fidélité de l'administrateur était compromise en raison de la défense d'intérêts contradictoires par celui-ci (RVJ 2001, p. 282). Cette manière de voir n'a pas été retenue par le Tribunal fédéral dans l' ATF 127 précité.

A cette occasion, le Tribunal fédéral n'a pas discuté du principe de la <<Drittorganschaft>>, gage d'indépendance et d'impartialité de l'administrateur vis-à-vis de la communauté et des tiers partenaires (MEIER-HAYOz/REY, n. 20 ad art. 712q; n. 18 ad art. 712r). Cette notion met en évidence l'indépendance devant caractériser l'activité de 1' administrateur dans l'exercice de sa fonction au service de la communauté des copropriétaires d'étages qui le rémunère généralement (sur les rapports contractuels entre la communauté et l'administrateur, ainsi que sur la rémunération de ce dernier: VOUILLOZ, ECS 4/2002, p. 350, n. 4.1).

La solution retenue par le Tribunal fédéral est de surcroît surprenante pour une autre raison. Si l'on suit l'opinion du TF, il faudrait ainsi que le risque d'une violation du devoir de fidélité- notamment le conflit d'intérêts de 1' administrateur- se réalise, pour que l'on soit en présence d'un juste motif de révocation. Or, en réalité, la perte de confiance peut survenir avant toute réalisation du risque. En effet, le rapport de confiance peut déjà être rompu à l'apparition de n'impmte quel risque (concret ou abstrait) d'une violation du devoir de fidélité de 1' administrateur, avant toute concrétisation du risque (WERMELINGER, n. 46 ad a11. 712r). Il est en effet illogique d'exiger la réalisation d'un risque- avec la survenance d'un éventuel dommage- pour considérer que le lien de confiance n'a pu se rompre qu'au plus tôt à ce moment-là. Partant, la concrétisation du risque d'une violation du devoir de fidélité à savoir la violation effective de cette

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tement les décomptes qui lui incombent 184. Devant apprécier les justes mo-tifs, le juge rend sa décision en droit et équité en application de l'art. 4 CC;

toutes les particularités essentielles du cas concret doivent être prises en considération. On est ainsi en présence de justes motifs donnant lieu à la révocation de l'administrateur lorsque la poursuite de la relation d' adminis-tration ne peut plus, en toute bonne foi, être exigée d'un copropriétaire par étage parce que le rapport de confiance inhérent à cette relation de droit fait défaut ou a été rompu 185. Des manquements qui, considérés isolément, ne constituent pas de justes motifs de destitution peuvent être pris en considé-ration dans l'appréciation globale de l'activité de l'administrateur. On est en présence de justes motifs de révocation, lorsque 1' administrateur a, à réitérées reprises, et malgré des protestations des copropriétaires par étages, violé ses devoirs en matière financière, notamment en établissant des dé-comptes de chauffage défectueux. L'établissement répété de dédé-comptes in-corrects constitue un juste motif pour une révocation judiciaire de l'admi-nistratem·186. En résumé, il y a juste motif de révocation 187:

• lorsque 1' administrateur n'assume durablement pas ses obligations ou ne les assume que de manière très lacunaire (par exemple, par une tenue lacunaire des comptes, des rapports et des procès-verbaux);

lorsqu'il administre les fonds mis à sa disposition d'une manière peu scrupuleuse (par exemple, les fonds d'administration et de rénovation);

• lorsqu'il fait preuve d'une attitude chicanière à l'égard des propriétaires;

lorsqu'il refuse d'accomplir les décisions de l'assemblée des copro-priétaires;

obligation ne devrait pas constituer le premier seuil justifiant la révocation d'un admi-nistrateur de PPE (VOUILLOZ, ECS 4/2002, p. 355, n. 59).

Le Code civil ne contient pas de règles d'incompatibilité concernant l'administrateur de la PPE. En cas de refus de 1' assemblée de le révoquer, seuls les justes motifs de révoca-tion entrent en ligne de compte, nécessitant l'absence ou la rupture du lien de confiance.

Dès lors, pour éviter toute ambiguïté en matière de conflit d'intérêts, il appartient aux parties d'introduire des règles d'incompatibilité dans le règlement d'administration et d'utilisation ou dans le contrat d'administration (VOUILLOZ, RVJ 2002, p. 183, 185).

184 ATF 126/2000 III 177 = JdT 2000 I 560. Voir aussi l'article de BETTINA DEILLON-SCHEGG commentant cet anêt du TF, in Recht 2000, p. 238 ss.

185 ZR 94/1995, p. 141, n. 46.

186 ATF 126/2000 III 1 77 = J dT 2000 I 560 = RNRF 82/200 1, p. 46 ss.

187 REY, n. 386 ss; MEIER-HAYOz/REY, n. 19 ad art. 712r; VOUILLOZ, ECS 4/2002, p. 352;

WERMELINGER, n. 46 ad art. 712r.

LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE

lorsqu'il s'assure des services d'auxiliaires ou de remplaçants sans auto-risation;

• lorsque, d'une manière générale, il rompt la confiance mise en lui par la communauté des copropriétaires.

La qualité pour défendre appartient à la communauté ¹⁸⁸. L'action en révoca-tion de l'administrateur de la PPE est de nature pécuniaire189 . Comme pour la nomination de l'administrateur par le juge, le for est au lieu où est situé le registre foncier dans lequel l'immeuble est immatriculé (art. 19 al. llet. b LFors) ¹⁹⁰. Pour le reste la procédure est cantonale¹⁹¹.

La révocation par 1' assemblée ou par le juge ne concerne que le pouvoir de gestion. Elle laisse subsister les droits que l'administrateur peut faire valoir en vertu du contrat qui le lie à la communauté¹⁹².

L'administrateur a aussi la possibilité de démissionner¹⁹³. La fin du rap-port contractuel entre la communauté et l'administrateur peut entraîner l' obli-gation de dédommager ce dernier¹⁹⁴. La révocation de l'administrateur a pour conséquence la réserve d'une éventuelle action en dommages-intérêts (art. 712r al. 1 CC). Cette dernière action demeure également réservée en cas de résiliation du mandat en temps inopportun (art. 404 al. 2 CO). Il est dès lors utile de définir dans le contrat d'administrateur quand révocation et résiliation sont réputées intervenir en temps inopportun.

188 ATF 119/1993 II 404/408 = JdT 1995 I 180/183; RVJ 1996, p. 254.

189 RVJ 1996, p. 142, 254; RVJ 1989, p. 245.

190 TENCHIO, n. 26 ad art. 19 LFors; NAEGELI, n. 19 ad art. 19 LFors.

191 En Valais, le juge de district est compétent et applique la procédure sommaire (art. 78 al. 1 ch. 22 et al. 2 let. a LACC VS); la décision est rendue à l'issue d'une procédure probatoire complète lors de laquelle le juge statue définitivement (art. 287 al. 2 CPC VS).

A Genève, le Tribunal de première instance statue par voie de procédure sommaire et en premier ressort (art. 4 let. rn LACCCO GE). Dans le canton de Vaud, le Président du Tribunal de district est compétent (art. 4 ch. 34sexies LVCC VD).

192 Art. 712r al. 1 CC: <<sous réserve de dommages-intérêts éventuels». A cet égard, les règles sur la fin du mandat (mt. 404 al. 2 CO), du contrat de travail (art. 334 ss CO) ou de la représentation (art. 34 al. 1 CO) peuvent trouver application (MEIER-HAYOz/REY,

n. 40 ss, 46 ad art. 712q).

193 MEIER-HAYOz!REY, n. 30 ss ad art. 712r.

194 MEIER-HAYOz/REY, n. 35 ss ad art. 712r.

FRANÇOIS VourLLoz

D. Le rôle de l'administrateur dans les rapports internes et externes

1. Dans les rapports internes

Les propriétaires d'étages ne sont pas en relations juridiques directes les uns avec les autres. Les rapports internes sont déterminés par l'organisation que les propriétaires d'étages forment entre eux. S'agissant de la sphère commune, les propriétaires d'étages n'administrent 1' immeuble gu' indirec-tement, par leur participation à l'assemblée. Cette assemblée définit l' acti-vité de gestion et prend les décisions principales relatives à l'administration de l'immeuble. En principe, l'exécution de ces décisions n'appartient pas à tel ou tel propriétaire d'étage, mais à 1' administrateur, qui exécute tous les actes d'administration commune (art. 712s al. 1 CC)¹⁹⁵. Comme nous l'avons indiqué plus haut, l'administrateur détient le pouvoir exécutif de la commu-nauté des propriétaires d'étages. Ses compétences sont déterminées par la loi, ainsi que par les règles convenues par les propriétaires (art. 712s al. 1 CC).

Les compétences peuvent aller au-delà des actes d'administration courante (art. 647b al.l infine CC).

Nous rappelons ici que l'administrateur peut prendre de son chef les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 2 CC). Chaque propriétaire d'étage peut également prendre des mesures urgentes au sens de l'art. 647 al. 2 ch. 2 CC. Avant d'agir lui-même, le pro-priétaire d'étage doit cependant inviter l'administrateur à intervenir. Si l'ad-ministrateur reste inactif, le propriétaire d'étage peut agir lui-même¹⁹⁶. L'ad-ministrateur répartit les frais et charges communs entre les propriétaires d'étages (art. 712s al. 2 CC).

2. Dans les rapports externes

La communauté des prop1iétaires d'étages entre, en tant que telle, en rap-ports jmidiques avec les tiers (art. 7121 CC). Organe exécutif de la commu-nauté, l'administrateur la représente- et par la même occasion les proprié-taires d'étages - dans le cadre de la sphère commune d'administration

195 STEINAUER, n. 1337; WERMELINGER, n. 26 ad art. 712s.

196 STEINAUER, n. 1339; MEIER-HAYOZ, n. 79 ad art. 647.

LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE

(art. 712t al. 1 CC)¹⁹⁷. L'administrateur n'est tenu de faire valoir des garan-ties pour défauts que sur la base du contrat ou d'un mandat exprès¹⁹⁸.

S'il n'y a pas d'administrateur, l'assemblée décide qui a qualité pour représenter la communauté¹99.

L'administrateur ne dispose pas d'une compétence légale de représen-tation des copropriétaires en matière d'actes de dispositions²⁰⁰.

a. Le pouvoir légal de représentation de 1' administrateur porte sur toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et qui entrent dans ses attributions légales (art. 712t al. 1 CC)²⁰¹. S'agissant de son pouvoir de re-présentation, l'art. 712s CC précise les attributions de 1' administrateur dans les rapports intemes. Comme l'administrateur n'est pas un organe à propre-ment parler, l'art. 55 CC ne s'applique pas. En réalité, l'administrateur dis-pose d'un pouvoir de représentation légal, permettant l'application des rè-gles des art. 32 ss C0²⁰². Outre l'art. 712s al. 1 CC, les attributions de l'administrateur dépendent dans une large mesure du règlement et des déci-sions de l'assemblée; or, en l'absence d'inscription dans un registre ou de publication à ce sujet, les tiers ne sont pas censés les connaître²⁰³. Partant, à l'égard des tiers de bonne foi, le pouvoir de représentation de l'administra-teur correspond aux attributions que ce demier doit raisonnablement avoir conformément à l'art. 712s CC. Les tiers de bonne foi ne peuvent pas se voir opposer des décisions de la communauté qui restreindraient directe-ment ou indirectedirecte-ment le pouvoir de représentation normal de l'administra-teur, tel qu'il ressort de l'art. 712s CC²⁰⁴.

19? STEINAUER, n. 1357; K. MÜLLER, p. 132 ss; WERMELINGER, n. 16 ss ad art. 712t; art. 41 RAU GE, art. 6.15 RAU VD.

198 PKG 1991, p. 24, n. 4.

199 WEBER, p. 419 ss.

200 BOSCH, n. 1 ad art. 712s; STEINAUER, n. 1357; ^MOOSER,p. 3.

201 REY, n. 380; MEIER-HAYOz/REY, n. 15 ad art. 712q et n. 5 ad art. 712t.

202 MEIER-HAYOz/REY, n. 9 ssadart. 712t.

203 FRIEDRICH, p. 169; K. MÜLLER, p. 135.

204 MEIER-HAYOz/REY, n. 23 ad art. 712t; FREI, p. 118.

FRANÇOIS VourLLoz

Entrent notamment dans les attributions normales d'un administrateur la conclusion de contrats d'entreprise pour les travaux d'entretien, l'enga-gement d'un concierge, les opérations bancaires relatives à la gestion du patrimoine de la communauté, la location de locaux communs, la conclu-sion de contrats d'assurance en relation avec 1 'immeuble²⁰⁵.

b. S'agissant des procès menés pour ou contre la communauté (art. 7121 al. 2 CC), 1' administrateur peut agir en justice comme demandeur ou comme défendeur s'il y a été autorisé préalablement par l'assemblée, généralement à la majorité simple²⁰⁶. L'accord écrit de tous les propriétaires d'étages est néanmoins nécessaire si la décision est prise par circulation²⁰⁷. L'adminis-trateur n'a toutefois pas besoin de cette autorisation si 1' affaire est tranchée en procédure sommaire^{208 ;}le règlement peut néanmoins restreindre cette faculté^{209 .}L'administrateur peut également agir de son chef dans les cas d'urgence, mais il doit alors obtenir ultérieurement l'autorisation de conti-nuer la procédure (art. 712t al. 2 CC)²¹⁰. Ainsi l'administrateur est habilité à requérir l'inscription provisoire d'une hypothèque légale avant toute prise de décision de l'assemblée des copropriétaires²¹¹. Les textes allemand et italien de l'art. 712t al. 2 CC ne prévoient cette autorisation que pour les procès civils. L'autorisation est cependant aussi nécessaire pour les procès de droit public²¹².

Quant aux poursuites, l'administrateur peut les intenter, comme y résis-ter, dans les limites de ses attributions.

205 MEIER-HAYOz/REY, n. 22 ad art. 712t; FRIEDRICH, p. 169.

206 SJ 1978, p. 122; MEIER-HAYOZ/REY, n. 44 ss ad art. 712t; VOUILLOZ, ECS 4/2002, p. 353. Cette autorisation est nécessaire même en procédure de conciliation (Tribunal du district de Bülach, du 4 juillet 1986). WERMELINGER estime par contre que cette autorisation doit être décidée à la double majorité, conformément à l'art. 647b CC (WERMELINGER, n. 74 ad art. 712t).

207 Art. 66 al. 2 CC en relation avec l'art. 712m al. 2 CC; PKG 1995, p. 77, n. 18; PKG 1979, p. 22, n. 6.

20S RNRF75/1994, p. 274;REY, n. 381;MEIER-HAYOziREY, n. 41 ssad art. 712t; RVJ 1981, p. 212; SJZ 93, p. 380.

209 MEIER-HAYOz!REY, n. 51 ad art. 712t.

210 PKG 1992, p. 87, n. 20; SJ 1989, p. 4; GILLIOZ, RSJ 1984, p. 284 ss;REY, n. 38l;MEIER-HAYOziREY, n. 48 ss ad art. 712t.

211 RNRF 75/1994, p. 274; SJ 1995, p. 695.

212 ATF 114/1988 II 310/312 = SJ 1989, p. 4; MEIER-HAYOz/REY, n. 54 ss ad art. 712t;

voir aussi l' ATF du 12 juillet 2001 (1P.237/2001).

LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE

c. L'art. 712t al. 3 CC confère à l'administrateur, de façon générale, le pouvoir de recevoir valablement des communications destinées à l'en-semble des propriétaires d'étages. Ces déclarations, sommations, jugements et décisions seront ainsi valablement communiqués à la communauté des propriétaires d'étages, même si ceux-là concernent des affaires qui ne sont pas de la compétence de l' administrateur213 . Cette règle a toute son impor-tance en matière de calcul de délais²¹⁴. Faute d'administrateur, les commu-nications sont faites à tous les copropriétaires d'étages. En matière d'exer-cice du droit de préemption, les communications sont adressées à tous les copropriétaires, en l'absence d'une disposition réglementaire contraire²¹⁵.

L'administrateur dans la SIAL-PPE

Conformément aux règles sur la société anonyme, la SIAL dispose d'un conseil d'administration (art. 707 ss CO) qui la représente à l'égard des tiers.

Dans la mesure de ses attributions (art. 7121 CC), la communauté des co-propriétaires de PPE fait également partie de ces tiers. Il n'est pas néces-saire de désigner un administrateur de la PPE, au demeurant organe faculta-tif, si le conseil d'administration de la SIAL exerce en pratique les fonctions de cet administrateur. Il sera cependant loisible à tout copropriétaire ou tiers intéressé d'exiger une nomination judiciaire d'un administrateur de la PPE (art. 712q CC), notamment en cas de divergence au sein du conseil d'admi-nistration de la SIAL dans la gestion de l'immeuble. Eu égard aux spécifici-tés du cas d'espèce et afin d'éviter tout conflit d'intérêts, le juge ne dési-gnera pas nécessairement un membre du conseil d'administration de la SIAL comme administrateur de la PPE.

En pratique cependant, le conseil d'administration de la SIAL confie l'administration effective de l'immeuble à un professionnel de la branche immobilière, généralement à une régie. Dans une telle hypothèse, la relation topique entre les propriétaires-actionnaires et 1' administrateur effectif dé-coule principalement du contrat de mandat et moins des règles légales ou réglementaires de la SA ou de la PPE.

213 STE1NAUER, n. 1362.

214 MEIER-HAYOz/REY, n. 60 ad art. 712t; BOSCH, n. 7 ad art. 712t.

215 Art. 216d CO; MEIER-HAYOziREY, n. 62 ad art. 712c; WEBER, p. 546.

FRANÇOIS V OUILLOZ

IV. LE COMITÉ OU LE DÉLÉGUÉ

Généralités

La communauté des propriétaires d'étages peut compléter son organisation en nommant un comité ou un délégué (art. 712m al. 1 ch. 3 CC). Il s'agit d'organes facultatifs, dont les propriétaires d'étages ou les tiers n'ont pas le droit d'exiger la nomination (art. 712q CC a contrario)²¹⁶•

Nommés par l'assemblée, le comité ou le délégué peuvent être chargés de tâches administratives. L'art. 712m al. l ch. 3 CC indique celles de conseiller l'administrateur, de contrôler sa gestion et de soumettre à l'as-semblée un rapport ou des propositions à ce sujet.

Un comité peut ainsi être nommé pour une durée indéterminée, par exem-ple, pour aider et conseiller l'administrateur dans ses tâches de gestion ou pour superviser la gestion des fonds communautaires qui peuvent atteindre, le cas échéant, des montants importants (art. 712m al. 1 ch. 3 CC). La nomi-nation peut également être limitée dans le temps, par exemple, pour sur-veiller l'avancement d'importants travaux de rénovation²¹⁷.

En pratique, le comité ou le délégué ont davantage le caractère d'un organe de conseil ou de surveillance que d'une direction au sens de l'art. 69 CC. Le règlement type d'administration et d'utilisation genevois prévoit un organe de contrôle²¹⁸et un conseil de copropriété²¹⁹. Le règlement vaudois ne prévoit que l'éventualité de désigner un comité ou un délégué²²⁰•

B. Les compétences du comité ou du délégué

Généralement le comité ou le délégué ont des fonctions de surveillance fai-sant de chacun d'eux un véritable organe de contrôle. Ces organes sont fa-cultatifs et sont nommés, le cas échéant, par une décision prise à la majmité

216 STEINAUER, n. 1333.

217 REY, n. 393; MEIER-HAYOz/REY, n. 27,38 ad art. 712m.

218 Art. 42 RAU GE.

219 Art. 43 RAU GE.

220 Art. 6.9 let. cRAU VD.

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