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La propriété par étages : fondements théoriques et questions pratiques

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(1)

Conference Proceedings

Reference

La propriété par étages : fondements théoriques et questions pratiques

HOTTELIER, Michel (Ed.), FOËX, Bénédict (Ed.)

HOTTELIER, Michel (Ed.), FOËX, Bénédict (Ed.). La propriété par étages : fondements théoriques et questions pratiques . Genève : Helbing & Lichtenhahn, 2003, 238 p.

Available at:

http://archive-ouverte.unige.ch/unige:9597

Disclaimer: layout of this document may differ from the published version.

(2)

LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES

Fondements théoriques et questions pratiques

Edité par

Michel Hottelier et Bénédict Foëx

DROIT DE LA PROPRIÉTÉ

Helbing & Lichtenhahn Faculté de Droit de Genève

(3)

COLLECTION GENEVOISE

La propriété par étages

Fondements théoriques et questions pratiques

(4)

COLLECTION GENEVOISE

(5)

COLLECTION GENEVOISE

La propriété par étages

Fondements théoriques et questions pratiques

Edité par

Michel Hottelier et Bénédict Foëx

Chambre genevoise immobilière

Helbing & Lichtenhahn Genève · Bâle · Munich 2003

Faculté de Droit de Genève

(6)

Information bibliographique de la Deutsche Bibliothek La Deutsche Bibliothek a répertorié cette publication dans la

Deutsche Nationalbibliographie; les données bibliographiques détaillées peuvent être consultées sur Internet à l'adresse: http://dnb.ddb.de

Tous droits réservés. L'œuvre et ses parties sont protégées par la loi. Toute utilisation en dehors des limites de la loi demande l'accord préalable de l'éditeur.

ISBN 3-7190-2177-7

© 2003 by Helbing & Lichtenhahn, Bâle

(7)

PRÉFACE

Ce n'est pas seulement sur le plan matériel que la «p.p.e.» est par étages: il en va également de la sorte en ce qui concerne le régime juridique qui la régit. Ainsi, outre les dispositions spécifiques que consacre le Code civil à la copropriété par étages (les art. 712a ss CC), ce ne sont pas moins de six

«couches» juridiques supplémentaires qui lui sont applicables: on songe aux règles sur la copropriété (art. 646 ss CC), sur la propriété en général (art. 641 ss CC) et sur la propriété immobilière (art 655 ss CC), à certaines dispositions du droit de l'association (par renvoi de l'art. 712m al. 2 CC) et de l'ordonnance sur le registre foncier (art. lüa, 22a, 33a ss, etc.) et, enfin, au règlement d'administration et d'utilisation (art. 712g al. 3 CC). Et c'est sans compter le «règlement de maison» (art. 712s al. 3 CC), ainsi que diver- ses dispositions de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (art. 46 al. 4 LP) et de l'ordonnance sur la réalisation forcée des immeubles (art. 23, 23a, 23c, 73a, 106a et 130a ORFI)!

Dans ce contexte, il a paru intéressant aux organisateurs des Journées du droit de la propriété (Chambre genevoise immobilière, Faculté de droit de l'Université de Genève et Institut d'Etudes Immobilières) de solliciter quatre spécialistes réputés pour faire le point. Ce sont leurs contributions, présentées lors de la Journée du droit de la propriété qui s'est tenue le 24 mai 2002 à Genève, qui sont publiées dans le présent ouvrage. De l'historique de la propriété par étages à l'évocation de ses perspectives d'avenir, en pas- sant par les attributions des organes de la «p.p.e.», les actes de disposition des copropriétaires et la répartition des frais, les contributions objet du pré- sent ouvrage traitent de façon approfondie un éventail riche et varié de ques- tions souvent difficiles, en conservant en permanence un esprit résolument pratique. Les éditeurs sont donc heureux qu'elles puissent fonner aujourd'hui le troisième volume de la collection Droit de la propriété, à la suite des deux premiers ouvrages, consacrés respectivement aux gages immobiliers (1999) et à l'aménagement du territoire (2001).

(8)

PRÉFACE

C'est le lieu de remercier d'abord les auteurs de la très grande qualité de leur travail, de leur diligence et du soin apporté à la rédaction de leurs contributions respectives. Nos remerciements s'adressent ensuite à Mesda- mes Céline Gutzwiller, Julika Malvataj et Nicole Zumstein, ainsi qu'à Mon- sieur Gregor Chatton, assistants à la Faculté de droit de l'Université de Genève, pour leur précieuse collaboration dans la préparation de l'ouvrage (soit notamment l'établissement et la mise au point de la liste des arrêts et de la table des abréviations). Nous souhaitons également exprimer notre reconnaissance à Mesdames Nicole Choukroun, membre de la Cham- bre genevoise immobilière, pour sa précieuse collaboration dans l'organisa- tion des Journées du droit de la propriété, ainsi qu'à Mesdames Eveline Salvisberg, Alexandra Rihs et Marie-Luce Dumas, pour la mise au point des textes. Last but not least, au nom du Comité d'organisation, il nous plaît de remercier les participants aux Journées, dont les interventions, toujours fort stimulantes lors des débats, sont autant d'encouragements à poursuivre no- tre démarche et à préparer la cinquième Journée du droit de la propriété!

Bénédict Foëx Michel Hottelier

(9)

AVANT-PROPOS

En Suisse, les propriétaires sont peu nombreux. Ils le sont du reste moins encore dans le canton de Genève, où il n'y a guère plus de 15% de la popu- lation qui soit propriétaire de son logement. Le lieu de cette Journée du droit de la propriété consacrée à la propriété par étages était donc tout trouvé!

Voilà trente-sept ans que ce système fut introduit dans le Code civil suisse, ou plutôt réintroduit dans certains cantons comme Genève, qui l'avaient connu jusqu'en 1911. Entre-temps, nécessité faisant loi, un succé- dané avait été imaginé et il avait proliféré, dans notre canton surtout: la société immobilière d'actionnaires-locataires, espèce aujourd'hui en voie de disparition en raison de son manque de transparence (principalement fis- cale!). La «PPE» est dès lors devenue un thème d'autant plus actuel.

Il faut avouer que sur un territoire aussi réduit et partiellement inhospi- talier, comme celui de notre pays, on ne trouverait guère de place pour de vastes domaines. La propriété par étages s'inscrit par conséquent comme un véhicule essentiel pour accéder à la propriété de son logement, principal ou secondaire. C'est aussi un moyen à la disposition des jeunes couples, par exemple, pour asseoir leur avenir et celui de leur future famille.

Il est donc important que nous disposions d'un instrument juridique efficace, simple et qui soit bien connu de ses usagers comme des juristes.

C'est ce dernier vœu, souvent exprimé, que la Chambre Genevoise Im- mobilière tenait à satisfaire. Elle a ainsi organisé sur ce sujet, avec l'appui de la Faculté de droit de l'Université de Genève et de l'Institut d'études immobilières - qu'ils soient ici chaleureusement remerciés pour leur colla- boration essentielle- cette quatrième Journée du droit de la propriété.

Prémices d'un développement accru de la propriété individuelle à Ge- nève? Nous voulons le croire et l'espérer, même si notre ambition première était plus modeste: familiariser les praticiens, juges, avocats et notaires bien sûr, mais aussi régisseurs, investisseurs immobiliers et fiduciaires, avec ces outils utiles à l'accomplissement de leurs tâches quotidiennes.

Robert-Pascal Fontanet Président

Mark Muller Secrétaire général

(10)
(11)

SOMMAIRE

Préface ... 5

Avant-propos ... 7

Table des matières ... 11

Liste des abréviations ... 17

Pierre Félicité-Ivanes, Administrateur de biens, Genève La PPE en Suisse, hier, aujourd'hui, demain: le point de vue du praticien ... 21

François Vouilloz, Avocat et notaire, juge du district de Sion Les attributions respectives des organes de la PPE ... 45

Michel Mooser, Professeur

à

l'Université de Fribourg, notaire Les actes de disposition ... 101

Sylvain Marchand, Professeur à l'Université de Neuchâtel, avocat Chacun chez soi, factures pour tous: la répartition des frais dans la propriété par étages ... 145

Liste des arrêts ... 195

(12)
(13)

TABLE DES MATIÈRES

Préface ... 5

Avant-propos ... 7

Sommaire ... 9

Liste des abréviations ... 17

LA PPE EN SUISSE, HIER, AUJOURD'HUI, DEMAIN: le point de vue du praticien Piene Félicité-Ivan es

I. INTRODUCTION ... 21

II. GÉNÉRALITÉS ... 22

III. LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES EN SUISSE ... 23

IV. DÉVELOPPEMENT DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES ... 33

V. QUEL AVENIR POUR LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES? ... 39

(14)

TABLE DES MATIÈRES

LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LAPPE

François Vouilloz

I. LA COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES

D'ÉTAGES ... 45

A. Généralités ... 45

B. Les procès de la communauté ... 47

C. Les procès des copropriétaires d'étages ... 48

D. Le cas des SIAL-PPE ... 49

1. La distinction entre SIAL et SIAL-PPE ... 49

a. La SIAL ... 49

b. La SIAL-PPE ... 50

2. L'assemblée de la SIAL-PPE ... 51

II. L'ASSEMBLÉE DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES ... 52

A. La convocation et la tenue de l'assemblée ... 53

B. Les compétences de l'assemblée ... 54

1. Les pouvoirs réglementaires ... 55

a. L'acte constitutif ... 55

aa. Les mentions obligatoires ... 55

bb.Les mentions facultatives ... 56

b. Le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE ... 57

aa. Les normes dispositives et impératives ... 57

bb.L'adoption du règlement d'administration et d'utilisation ... 57

cc. Le contenu du règlement d'administration et d'utilisation ... 58

c. Le règlement de maison ... 60

d. Opposabilité et modalités d'adoption ... 61

2. Les pouvoirs administratifs ... 62

a. Généralités ... 62

b. L'exclusion d'un copropriétaire ... 63

3. Les pouvoirs de contrôle ... 64

(15)

TABLE DES MATIÈRES

C. Le mode de décision de l'assemblée et l'exercice du

droit de vote ... 65

1. Les règles de quorum ... 65

2. L'exercice du droit de vote ... 66

D. L'action en annulation des décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages ... 69

1. Les conditions de 1' action en annulation ... 70

2. Les effets de l'action en annulation ... 71

III. L'ADMINISTRATEUR DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES ... 72

A. La nomination de 1' administrateur ... 72

B. Les attributions de l'administrateur ... 74

1. Généralités ... 74

2. Les compétences de l'administrateur ... 76

3. La responsabilité de l'administrateur ... 79

C. La révocation de 1' administrateur ... 80

D. Le rôle de l'administrateur dans les rapports internes et externes ... 84

1. Dans les rapports internes ... 84

2. Dans les rapports externes ... 84

E. L'administrateur dans la SIAL-PPE ... 87

IV. LE COMITÉ OU LE DÉLÉGUÉ ... 88

A. Généralités ... 88

B. Les compétences du comité ou du délégué ... 88

V. LES MAJORITÉS ... 89

A. Les droits des copropriétaires d'étages d'accomplir certains actes d'administration ... 89

1. Les actes d'administration courante ... 89

2. Les actes d'administration indispensables ... 90

3. Les actes d'administration urgents ... 90

B. Les règles générales de majorités ... 91

1. La majorité simple ... 91

2. La majorité qualifiée ... 92

3. L'unanimité ... 93

4. La majorité de tous les copropriétaires ... 94

(16)

TABLE DES MATIÈRES

C. Les majorités concernant les travaux ... 94

1. Les travaux nécessaires ... 94

2. Les travaux utiles ... 95

3. Les travaux somptuaires ... 96

BIBLIOGRAPHIE ... 97

LES ACTES DE DISPOSITION Michel Mooser

INTRODUCTION ... 101

1. LES ACTES DE DISPOSITION PORTANT SUR L'IMMEUBLE DE BASE ... 102

A. L'aliénation de l'immeuble de base ... 104

1. En général ... 104

2. L'aliénation totale ... 105

3. L'aliénation pmtielle ... 106

B. La constitution de droits réels limités ... 107

1. Les servitudes ... 107

a. En général ... 107

b. Relativisation du principe de l'unanimité ... 109

2. Les droits de gage et les chm·ges foncières ... 110

C. Les droits personnels ... 113

1. En général ... 113

2. Le cas des droits d'usage pmticulier ... 114

D. La déréliction de l'immeuble de base ... 115

II. LES ACTES DE DISPOSITION PORTANT SUR LA PART D'ÉTAGE ... 116

A. L'aliénation de la part d'étage ... 119

1. En général ... 119

2. Le droit de préemption ... 121

a. L'aménagement du droit de préemption ... 121

b. Les effets du droit de préemption réintroduit ... 125

(17)

TABLE DES MATIÈRES

3. Le droit d'opposition ... 127

a. L'aménagement du droit d'opposition ... 127

b. Les conditions du droit d'opposition ... 129

c. Aspects de procédure ... 132

B. La constitution de droits réels limités ... 134

1. Les servitudes ... 134

2. Les droits de gage et les charges foncières ... 136

C. Les droits personnels ... 138

1. En général ... 138

2. La constitution de droits de préemption ... 138

3. Le cas de la cession des droits d'usage particulier ... 140

D. La déréliction d'une part d'étage ... 140

BIBLIOGRAPHIE ... 142

CHACUN CHEZ SOI, FACTURES POUR TOUS: la répartition des frais dans la propriété par étages Sylvain Marchand

I. INTRODUCTION: ENTRE PROPRIÉTÉ PRIVÉE ET COMMUNAUTARISME ... 145

II. DÉPENSES PRIVÉES, DÉPENSES COMMUNES ... 146

A. Le critère de distinction ... 146

B. Les dépenses privées ... 146

C. Les dépenses communes ... 152

III. LA RÉPARTITION DES DÉPENSES COMMUNES ENTRE LES COPROPRIÉTAIRES ... 160

A. La clef de répartition: la règle de la répartition propotiionnelle ... 160

B. Dérogation à la clef de répartition ordinaire pour certaines dépenses communes ... 164

IV. LE RECOUVREMENT DES DETTES ... 170

(18)

TABLE DES MATIÈRES

A. Recouvrement des dettes privées ... 170

B. Recouvrement des dettes communes au niveau externe ... 174

C. Le recouvrement des dettes communes au niveau interne ... 178

D. Les garanties de recouvrement des dettes communes au niveau interne ... 182

V. CONCLUSION GÉNÉRALE ... 188

ANNEXE: RÉCAPITULATION GRAPHIQUE ... 190

Figure 1: Recouvrement des contributions par la communauté ... 190

Figure 2: Recouvrement des dettes de la communauté (dettes communes) par des tiers ... 191

Bibliographie ... 192

Liste des arrêts ... 195

(19)

LISTE DES ABRÉVIATIONS

Ab s.

aCst AF AGouA.G.

AGVE AJP aLP APGCI ASA ATCVS ATF Bd BlSchk BO BR BRT

cc

CF ch.

CIA

co

cons.

co p.

CPC-GR

CPC VS ou CPC-VS Cst.

DC Disp. Trans.

ECS FF fig.

FJJ FJS

Absatz

ancienne Constitution fédérale, du 29 mai 1874 Anêté fédéral

Aktiengesellschaft

Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide Aktuelle Jmistische Praxis

ancienneLP

Association professionnelle des gérants et courtiers en immeu- bles de Genève

Association suisse de l'arbitrage Anêt du Tribunal cantonal du Valais Anêt du Tribunal fédéral

Band

Blatter für Schuldbetreibung und Konkurs Bulletin officiel

Baurecht Baurechtstagung

Code civil suisse, du 10 décembre 1907 (RS 210) Conseil fédéral

chiffre

Concordat sur l'arbitrage, du 27 mars 1969 (RS 279)

Code des obligations, Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) (RS 220)

considérant copyright

Code de procédure civile du canton des Grisons, du 1er décem- bre 1985 (RS-GR 320.000)

Code de procédure civile [valaisan], du 24 mars 1998 (RS-VS 270.1)

Constitution fédérale Droit de la construction Dispositions transitoires L'Expert-comptable suisse Feuille fédérale

figure

Fichier de jurispmdence du Tribunal cantonal jurassien Fiches jmidiques suisses

(20)

GestG HEV i.f.

IPC JDC JTouJdT KGE KGr. GR LACCCOGE LACCVS let.

LFors LIA LIFD LIPM Liq.

LP LPC LPCGE LPC-ZH LVCCVD n.ouN NB nn.

Noouno OGr.ZH OIA OJ OMO ORC

LISTE DES ABRÉVIATIONS

Bundesgesetz vom 24. Marz 2000 über den Gerichtsstand in Zivilsachen (RS 272)

Schweizeiischer Hauseigentümerverband in fine

Indice des prix à la consommation Journées du droit de la construction Journal des Tiibunaux

Kantonsgeiicht Entscheidung Kantonsgeiicht Graubünden

Loi [genevoise] d'application du Code civil et du Code des obli- gations, du 7 mai 1981 (RS-GE E.l.05)

Loi [valaisanne] d'application du Code civil, du 24 mars 1998 (RS-VS 211.1)

lettre

Loi fédérale sur les fors en matière civile, du 24 mars 2000 (RS 272)

Loi fédérale sur l'impôt anticipé, du 13 octobre 1965 (RS 642.21) Loi fédérale sur l'impôt fédéral direct, du 14 décembre 1990 (RS 642.11)

Loi (genevoise) sur l'imposition des personnes morales, du 23 septembre 1994 (RS D.3.15)

Liquidation

Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, du 11 avril 1889 (RS 281.1)

Loi de procédure civile

Loi [genevoise] de procédure civile, du 10 avril 1987 (RS-GE E.3.05)

Loi [zuiichoise] de procédure civile, du 13 juin 1976 (RS-ZH 271)

Loi d'introduction dans le canton de Vaud du Code civil suisse, du 30 novembre 1910 (RS-VD 3.1)

numéro

Le notaire bernois (BE) numéros

numéro

Obergeiicht des Kantons Zürich

Ordonnance d'exécution sur l'impôt anticipé, du 19 décembre 1966 (RS 642.211)

Loi fédérale d'organisation judiciaire, du 16 décembre 194 3 (RS 173.110)

Ordonnance sur la mensuration officielle, du 18 novembre 1992 (RS 211.432.2)

Ordonnance sur le registre du commerce, du 7 juin 1937 (RS 221.411)

(21)

ORF

ORFI ou ORI PCF

PKG PPE Pra

RAUGEND RDAF RDS Re p.

RFJ RNRF RO RS RSJ RSJB RVJ SAou S.A.

SI SIAL SJ SJZ SRG STWE SVIT

TCTI ou TCTI TDPS ouTDS TF

Tit. fin.

V orb.

VZI ZBGR

ZBN

ZBLouZBl.

ZGB ZR

LISTE DES ABRÉVIATIONS

Ordonnance sur le registre foncier, du 22 février 1 910 (RS 211.432.1)

Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des im- meubles, du 23 avril 1920 (RS 281.42)

Loi fédérale de procédure civile fédérale, du 4 décembre 1947 (RS 273)

Die Praxis des Kantonsgerichtes von Graubünden Propriété par étages

Die Praxis des Bundesgerichts

Règlements types d'administration et d'utilisation genevois et vaudois

Revue de droit administratif et de droit fiscal Revue de droit suisse

Reper1orio di Giurisprudenza Patria Revue fribourgeoise de jurisprudence Revue suisse du notariat et du registre foncier Recueil officiel des lois fédérales

Recueil systématique

Revue suisse de jurisprudence

Revue de la Société des juristes bernois Revue valaisanne de jurisprudence Société anonyme

Société immobilière

Société immobilière d'actionnaires-locataires La Semaine judiciaire

Schweizerische Juristen-Zeitung Société des régisseurs de Genève Stockwerkeigentum

Schweizer Verband der Immobilien - Treuhander Tribunal cantonal du Tessin

Traité de droit privé suisse Tribunal fédéral

Titre final Vorbemerkungen

Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen

Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grund- buchrecht

Zeitschrift des Bemischen Juristenvereins

Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (RS 210)

Blatter für zürcherische Rechtsprechung

(22)
(23)

LA PPE EN SUISSE, HIER, AUJOURD'HUI, DEMAIN:

le point de vue du praticien

Pierre Félicité-Ivan es

I. INTRODUCTION

En guise d'introduction à ce bref survol historique de la propriété par éta- ges, c'est à un juriste genevois du 19e siècle, Jean-François Demole1, que j'aimerais donner la parole, puisqu'à la veille de la fondation de notre état fédéral, il disait dans sa dissertation pour obtenir le grade de docteur en droit:

«L'homme est essentiellement une intelligence perfectible; le but de la vie est le perfectionnement de cette intelligence, et le bonheur, la joie de cha- que succès dans cette noble carrière.

L'homme isolé ne pourrait, ni poursuivre, ni, à plus forte raison, atteindre ce but; c'est la réunion et les efforts communs d'un grand nombre d'intel- ligences, que chaque intelligence isolée peut espérer de se développer; de là la nécessité, pour les hommes, de se former en peuple.

L'organisation d'un peuple appelée «Etat» a donc une tâche clairement déterminée, celle de rendre possible et de faciliter le but de la vie de cha- cun, soit son développement intellectuel.

Les hommes une fois constitués en société pour satisfaire aux besoins qu'ils ont les uns des autres, entrent nécessairement dans une multitude de rapports entre eux, et ce sont les règles qui régissent ces rapports, qui constituent le droit.»

Comme chacun le comprend, cette vision des choses s'applique bien à notre sujet.

1 DEMOLE, Jean-François, Théorie de !a formation du droit, et son application à la copro- priété des immeubles, Genève, 1841.

(24)

PIERRE FÉLICITÉ-lVANES

II. GÉNÉRALITÉS

L'origine de la propriété par étages est certes fort ancienne, mais elle de- meure incertaine.

Henri-E. Magnenat, dans son guide juridique2la fait remonter à la plus haute Antiquité et relève que l'on a prétendu en déceler l'existence déjà au deuxième millénaire avant notre ère, dans un acte chaldéen.

Tous les auteurs s'accordent à reconnaître qu'elle trouve sa substance en particulier dans le droit romain et qu'elle s'affirme au cours des siècles.

La propriété confère au propriétaire un pouvoir illimité, mais la pro- priété romaine se développe dans le cadre de liens familiaux, sociaux et publics.

C'est la notion du paterfamilias qui apparaît et qui domine, sans intérêt égoïste, mais dans un but familial. Il n'était pas question d'en faire une activité lucrative, mais au contraire, de constituer un patrimoine dominé par le paterfamilias.

Il est intéressant de relever que déjà à cette époque on découvre le mot chose qui a un sens très universel et que l'on trouve aujourd'hui mentionné dans les droits réels.

Diverses études estiment que la propriété par étages existe en Orient et qu'elle est en usage dans le bassin oriental de la Méditerranée.

A partir du Moyen Age, elle se développe dans le cadre de 1' évolution des agglomérations en adoptant une conception très individualiste qui, au cours des siècles, deviendra plus communautaire.

Les pays qui nous entourent ont, pour la plupart, adopté au 20e s. une législation permettant le développement de la propriété par étages.

Nécessité oblige, à la fin de la deuxième guerre mondiale, les gouver- nements ont encouragé le développement de la propriété par étages dans leurs programmes de reconstruction et ont même autorisé la vente de loge- ments précédemment loués.

2 MAGNENAT, Henri E., La propriété par étages: guide juridique et pratique, Lausanne, 1965.

(25)

LA PPE EN SUISSE, HIER, AUJOURD'HUI, DEMAIN: LE POINT DE VUE DU PRATICIEN

HI. LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES EN SUISSE

Elle est certainement très ancienne, puisque l'on a la preuve de son exis- tence au 12e s. déjà, entre autres en Valais.

Au 19e s., on trouvait dans tous les cantons des cas de propriété par étages. C'est de nouveau le Valais qui apparaît comme le canton le plus favorable à ce type de propriété, suivi de très loin par le Tessin. La plupart des codes civils l'ont ignorée, c'est le cas pour le canton de Berne et des Grisons. D'autres l'avaient déjà abolie à cette époque. Pour connaître quels ont été les motifs de la mise à l'écart, certains parlent même de prohibition, il faut se référer aux législations cantonales d'autrefois.

Déjà à 1' époque du droit statutaire, du droit coutumier, en France et en Suisse, particulièrement en Suisse occidentale, on perçoit des voix hostiles à cette institution3. On fait allusion à:

«un pénible héritage du passé;»

«à de fréquentes disputes;»

«source de conflits fréquents, etc ... »

Malgré ces arguments négatifs et certainement réels, le législateur a toléré, pour les anciennes propriétés par étages, le transfert à un système liant une copropriété des ayants droits avec des servitudes réciproques.

Logiquement, on aurait dû admettre qu'une telle adaptation aurait la même réputation que la propriété par étages et gu' elle conservait en elle les mêmes ingrédients d'intolérance. Pourtant, essentiellement en Valais, cette forme de propriété continue à se développer.

L'ordonnance sur le Registre Foncier du 22 février 1910, ainsi que l'en- trée en vigueur du Code Civil Suisse (CC) le 1er janvier 1912 allaient gran- dement modifier l'approche de la question.

Sur la base de ces nouvelles dispositions on a admis qu'il fallait donner aux propriétaires d'étages, la possibilité de disposer de leurs droits dans la forme prévue.

3 MAGNENAT, Henri E., La propriété par étages, Lausanne, 1965, p. 15.

(26)

PIERRE FÉLICITÉ-IVANES

On imagina pouvoir le faire en transformant ces droits en droits de co- propriété associés à des servitudes conférant à chaque copropriétaire un droit exclusif de jouissance et d'administration. En contrepartie, le coproprié- taire avait l'obligation d'entretenir seul l'étage dont il était jusqu'alors pro- priétaire.

Partout la propriété par étages fut modifiée en copropriété de manière à pouvoir être inscrite au Registre Foncier. Les intéressés devaient consentir à transformer leurs anciens droits en droits de copropriété liés à des droits et des charges constitués en servitudes conformément à l'art. 781 CC.

Cette structure juridique remplace la propriété par étages de 1' ancien droit par la copropriété du CC, en limitant sa portée par des servitudes.

Les copropriétaires, qui ne sont pas forcément propriétaires d'étages, ont par conséquent un droit de préemption légal, conformément à l'mt. 682 du CC.

Ces modifications, par rapport à l'ancien droit, seront très rapidement la source d'incompréhensions et de conflits sur le plan juridique. En effet, cette forme de remplacement apparut très rapidement comme impraticable, du moins dans les cas où les propriétaires d'étages désiraient conserver in- tact leur position juridique.

Très rapidement on s'aperçut qu'il n'existait pas de succédané de la propriété par étages qui puisse répondre à toutes les exigences et s'incorpo- rer dans le droit en vigueur sans créer des contradictions en particulier en relation avec notre conception des droits réels.

Dès la fin de la seconde guerre mondiale, on ne peut pas dire que la propriété par étages suscita un engouement particulier. Ni la loi autrichienne du 8 juillet 19484 concernant la propriété sur les appartements et les locaux commerciaux, ni la loi allemande du 15 mars 1951 sur la propriété d' appar- tements et le droit d'habitation permanent n'ont suscité un mouvement en faveur d'une révision du CC entrée en vigueur le 1er janvier 1912. Avec la fin des hostilités et le retour à une situation économique en développement, la pléthore de logements disponibles allait très rapidement se réduire et se transformer en pénurie. Il n'est donc pas étonnant de constater que les pre-

4 In FF No 51, 20 décembre 1962, vol. 2, p. 1450.

(27)

LA PPE EN SUISSE, HIER, AUJOURD'HUI, DEMAIN: LE POINT DE VUE DU PRATICIEN

mières initiatives en faveur de la propriété par étages se manifestèrent en Suisse Romande.

Vers la fin des années 1940 est apparue la société immobilière d'action- naires-locataires, revêtant la forme d'une société anonyme, et qui, dans une certaine mesure, remplissait la fonction économique et sociale de la pro- priété d'étages. Durant plus de cinquante ans, cette forme de propriété, dé- pendant du Code des Obligations (CO), sans toucher aux droits réels, a par- faitement rempli sa mission, d'autant plus que dès la fin des années 1960, elle fut souvent complétée par la propriété par étages. En raison de facilités fiscales accordées dès le 1er janvier 1995 et ce jusqu'au 31 décembre 2003, un certain nombre de ces sociétés immobilières d'actionnaires-locataires sont entrées en liquidation totale ou partielle.

En date du 30 mars 1951, le Conseiller national Cottier de Lausanne déposait un postulat qui avait la teneur suivante:

«L'augmentation très forte du coût de la construction ne permet plus l'ac- cession à la propriété immobilière d'une importante catégorie de person- nes qui n'ont pas les capitaux nécessaires pour acquérir la totalité d'un immeuble.

Pour éviter que la propriété immobilière de notre pays ne passe dans les mains des grandes sociétés de capitaux, pour permettre au contraire à un nombre toujours plus élevé de citoyens de devenir propriétaires de leur logement ou de leur atelier ou magasin tout en permettant de conduire une saine et juste politique immobilière tant au point de vue économique que social, le Conseil fédéral est invité à étudier 1' adaptation des dispositions du code civil et de l'ordonnance sur le registre foncier pour y réintroduire la notion de propriété immobilière sur le plan horizontal, c'est-à-dire la propriété par étages.»5

Ce postulat fut accueilli plutôt fraîchement, puisque le 21 septembre 1951, le Conseil fédéral déclara qu'une modification de la loi n'était, pour lors, pas nécessaire, vu que le code civil permettait de recourir à des formes rem- plissant la même fonction économique que la propriété d'étages, formes sur lesquelles il fallait attirer l'attention des autorités cantonales de surveillance du registre foncier. C'est dans ce sens que le Conseil National adopta le postulat à l'unanimité. Le Département fédéral de justice et police adressa alors, le 10 octobre 1951, aux autorités cantonales de surveillance, une eix-

5 In «Résumé des délibérations de l'Assemblée fédérale>>, Session d'été 1951 (19e session, 33e législature).

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PIERRE FÉLICITÉ-lVANES

culaire expliquant quelles étaient ces formes de remplacement et comment elles devaient être utilisées. Il s'agissait précisément des formes qui avaient été créées en vertu du droit transitoire et qui permettaient de convertir la prop1iété d'étages de 1' ancien droit en une institution susceptible d'être ins- crite au registre foncier selon le droit nouveau.

Ces institutions ne suffisaient pas et, en 1953, les rapports présentés à l'Assemblée annuelle de l'Association suisse des Conservateurs de Regis- tres fonciers et, en 1956, à la Société suisse des Juristes devaient relancer le débat et faire prendre conscience au monde politique qu'il existait un vif intérêt pour la propriété d'étages.

Le 8 juin 1955, le Conseiller national Meili interpellait le CF en soule- vant l'argumentation suivante:

«Le développement de la construction dans nos grandes villes conduit de plus en plus à une concentration démesurée sur le marché immobilier.

Dans les milieux financiers, il est proposé de fractionner les grosses ac- tions, afin que soient aussi nombreux que possible ceux qui peuvent par- ticiper à la propriété et à la responsabilité de grandes entreprises. N'en est-il pas exactement de même pour les grands immeubles des villes, mai- sons locatives ou immeubles d'affaires, auxquels une grande hauteur est donnée à cause de 1' exiguïté de 1' emplacement?

Le 21 septembre 1951, dans sa réponse au postulat Cottier, concernant la propriété par étages, le Conseil fédéral a signalé que l'article 655 du code civil permettait des solutions de remplacement, sous forme de servitudes.

Le conseil fédéral n'estime-t-il pas qu'en raison de l'évolution de la cons- truction dans les grandes villes, il se justifierait de réintroduire la pro- priété par étages, qui jadis n'était pas inconnue dans notre pays et avec laquelle on a fait de bonnes expériences dans d'autres Etats?

Le Conseil fédéral est invité à soumettre de nouveau à un examen appro- fondi les effets juridiques, économiques et sociaux d'un rétablissement de la propriété par étages.»6

Lors de la discussion, M. Meili exposa qu'il était nécessaire, économique- ment, politiquement et socialement, de réagir contre la difficulté croissante pour les personnes physiques, les simples citoyens, d'accéder à la propriété du sol et de l'habitation. Il expliqua, de manière circonstanciée, les raisons pour lesquelles la propriété du sol et des bâtiments passe de plus en plus dans les mains de grandes et puissantes sociétés de capitaux, évolution contre

6 ln BO 1955 (Année 65, Sessions 15-17, 34e législature).

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laquelle l'institution de la propriété par étages serait le meilleur remède, en donnant à un grand nombre de particuliers la possibilité de devenir proprié- taires.

Dans son exposé, M. Meili se livra à diverses comparaisons sur les expériences faites à 1' étranger.

Il sied de rappeler que les législations étrangères présentent des carac- téristiques différentes:

La Belgique fut le premier pays à légiférer sur la base d'une loi du 8 juillet 1924. Dans le cadre de ces dispositions, le caractère principal est donné à la propriété par étages, alors que les parties communes ont un aspect secondaire sous forme de copropriété1.

La France se réfère à la loi du 28 juin 1938, modifiée et complétée par de nombreux décrets. Elle reconnaît un droit de pleine propriété sur les parties soumises à un droit d'usage exclusif et considère que les parties du bâtiment, non affectées à l'usage d'un seul propriétaire, font l'objet d'une copropriété8.

Le CC italien a été modifié le 16 mars 1942 et réglemente la propriété par étages. La loi repose sur le principe de la coexistence de deux rap- ports juridiques. Pour ce qui est de l'appartement, ce sont les disposi- tions concernant la propriété qui s'appliquent, nuancées par la réfé- rence aux règles de voisinage, alors que les parties communes sont soumises aux règles de la copropriété9.

La loi allemande du 15 mars 1951 fait une distinction entre la propriété individuelle sur un appartement ou un autre local et une quote-part de la propriété sur le reste de l'immeuble10

En ce qui concerne l'Autriche, la loi du 8 juillet 1948 se fonde sur une conception légèrement différente de celle du droit allemand. La pro- priété par étages n'est pas une composante entre une propriété privative et une copropriété, mais un droit réel restreint sur une part de copro- priété11.

7 In MAGNENAT, Henri E., La propriété par étages, Lausanne, 1965, pp. 12-14.

8 lde111.

9 Ibidem.

10 Ibidem bis.

Il Ibidem ter.

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PIERRE FÉLICITÉ-lVANES

Cette brève énumération, non exhaustive, a pour but de situer les débats du Conseil national au cours des années 1950. En effet, le CF, à propos des affirmations de M. Meili, devait faire remarquer que les expériences faites à l'étranger, l'étaient dans les pays voisins touchés par d'énormes destruc- tions de guerre. Ceux-ci avaient déployé un effort considérable de recons- truction pour loger la population, ce qui avait favorisé l'introduction de la propriété d'étages, tandis que la Suisse n'avait pas connu cet état de néces- sité.

Le Département fédéral de Justice et Police chargea M. Peter Liver, Professeur à l'Université de Berne, de préparer un avant-projet de révision du CC avec exposé des motifs. M. Peter Liver réunit son avant-projet le 11 mai 1957. Une Commission d'experts fut nommée et l'avant-projet fut ensuite soumis en 1959, aux gouvemements cantonaux et aux milieux inté- ressés.

Le résultat de ce travail fut ensuite soumis à la Commission d'experts qui l'examina en 1960 et qui décida plusieurs modifications et adjonctions qui figurent dans le projet de janvier 196112:

«Une nouvelle base légale doit être donnée aux droits de propriété d' éta- ges existants, qu'il s'agisse de ceux qui subsistent tels quels, de ceux qui ont été transformés ou des formes de remplacement auxquelles on a eu recours depuis l'entrée en vigueur du code civil. Quoi qu'il en soit, pour mieux protéger l'intérêt du copropriétaire, les dispositions du code civil sur la copropriété doivent être révisées.

Le but à atteindre par l'introduction de la propriété d'étages consiste à faciliter au plus grand nombre possible de familles, l'acquisition de leur logement. L'accroissement considérable des surfaces construites et habi- tées, au détriment des surfaces cultivées, a entraîné la raréfaction et l' enchérissement du terrain à bâtir dans les zones urbaines et les autres centres de l'économie, ce qui a eu pour effet d'accroître le coût de la construction.

La proportion de la surface bâtie en main de personnes morales et de sociétés disposant de capitaux s'est fortement accrue, alors que la part détenue par les particuliers diminue d'autant.

Cette évolution est confirmée par les analyses des plus grandes sociétés d'assurance-vie qui constatent un accroissement de leur actif immobilier par rapport à leurs placements hypothécaires.

12 In FF No 51, 20 décembre 1962, vol. 2, p. 1454.

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En raison de ce qui précède, le nombre de locataires a fortement aug- menté au détriment de celui des propriétaires de leur habitation. On cons- tate que certaines catégories des classes moyennes exerçant une profes- sion indépendante ou une activité d'employés, de fonctionnaires, d'ouvriers, n'ont plus la possibilité de construire ou d'acquérir leur mai- son familiale. Les tenains se font rares, ils sont souvent situés à une dis- tance fort éloignée du lieu de travail. L'achat d'un étage ou d'un apparte- ment ne serait certainement pas hors de leur portée.

Il convient de rendre possible et de faciliter l'acquisition d'appartements en pleine propriété, ce qui serait une utilisation judicieuse du produit du travail. L'appartement, une fois acquis, représente un capital stable. Le fait d'être propriétaire de son logement constitue, sans aucun doute, un véritable enrichissement de la personnalité et contribue à renforcer le sens familial; il ressene les liens de la famille avec le sol et, par là même, avec la communauté restreinte des habitants de l'immeuble et celle, plus éten- due, des habitants de la localité. Sur le plan politique, cet enracinement dans la commune suscite un intérêt accru pour la chose publique. On peut en attendre un renforcement du sens des responsabilités sur le plan civi- que. L'introduction de la propriété d'étages devrait permettre une meilleure répartition de la propriété et saluée comme un bienfait économique, so- cial et politique.

Donner aux commerçants et aux industriels la possibilité d'acquérir la propriété de leurs locaux servirait mieux leurs intérêts que toute nouvelle législation en matière de bail commercial!

Enfin, la propriété d'étages apporterait, dans bien des cas, une solution bienvenue en matière de partages successoraux. Ce statut permettrait une meilleure attribution entre les différents héritiers d'une maison d'étages et respecterait ainsi le principe de l'égalité des parts.» 13

Comme nous venons de le constater, le Message du Conseil fédéral à l'Assemblée fédérale à l'appui d'un Projet de loi modifiant le Livre qua- trième du CC, copropriété et propriété d'étages, du 7 décembre 1962 incita le Parlement à réintroduire la propriété d'étages en tenant compte du Rapport de la commission d'experts, présidée par M. le Professeur Peter Liver, qui avant tout a dû se préoccuper de la révision du droit de copropriété.

Si lors du débat devant le Conseil National, en mars 1963, le rappor- teur, M. Galli, devait reprendre et soutenir les thèses du CF, des voix se sont élevées pour temporiser 1' enthousiasme des partisans de la réintroduction de la propriété d'étages.

l3 In <<Message du CF à l'Assemblée fédérale du 7 décembre 1962», FF, No 51, 20 décem- bre 1962, vol. 2, p. 1455.

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Il faut encore citer M. Jean Vincent, Conseiller national de Genève, qui s'exprimait ainsi pour justifier son opposition:

«Ce n'est pas sur le terrain juridique que nous entendons nous placer. En effet, si en 1908 ou en 1909 Tuor et Eugène Huber se sont prononcés contre la propriété par étages ou par appartement, ils le faisaient pour deux raisons essentielles; d'abord parce que, selon eux, cette forme de propriété ne correspondait pas à l'esprit du Code civil suisse, le proprié- taire du sol étant celui de l'immeuble qui s'élève sur ce sol- ce qui est d'ailleurs un principe de droit romain et la propriété du sol comportant celle de l'immeuble qui y est construit. La seconde raison qui les avait déterminés c'était qu'ils craignaient les difficultés et les chicanes entre les copropriétaires en ce qui concerne soit la vie en commun, soit les frais d'entretien, soit 1' imposition, soit les locations, soit la succession: le fait que, par héritage, de nouveaux occupants pouvaient arriver dans l'im- meuble qui ferait l'objet de la copropriété» 14.

Le Conseil fédéral nous dit: Ce serait «une utilisation des plus judicieuses du produit du travail. Avantageuse pour l'acheteur et précieuse aussi du point de vue du bien commun». Le fait d'être propriétaire de son loge- ment constitue d'ailleurs un véritable enrichissement de la personnalité et contribue à renforcer le sens familial! Il resserre les liens de la famille avec le sol et, par là même, avec la communauté restreinte des habitants de l'immeuble!

Ah qu'on est loin des conseils de la Sainte Ecriture, je la cite de mémoire, qui dit à peu près ceci: «Amassez-vous des trésors que ni les vers ni la rouille ne rongent».

Ce n'est pas l'avis du Conseil fédéral. Il dit aux citoyens: Il vous faut acquérir du solide, du dur, du sûr, du respectable, de l'immobilier et vous enrichirez votre personnalité en achetant un appartement! D'autant plus qu'on ajoute également dans les commentaires: non seulement vous en serez propriétaire, mais vous pourrez le louer, vous pourrez le mettre dans la corbeille de mariage de vos enfants, vous pourrez le léguer!

En fait, l'effet de la réforme proposée, malgré les espérances qu'on nous a énumérées ici, c'est de superposer la spéculation au détail à la spécula- tion en gros. Le résultat sera de freiner la construction d'habitations à loyers modérés ou de logements subventionnés. On ne se dispensera pas d'examiner la protection du bail commercial et artisanal pour simple rai- son que 1' on aurait introduit la copropriété, la propriété par étages ou par appartement. D'ailleurs, le commerçant, l'artisan, devrait alors acheter le fonds de commerce et acheter l'arcade dans laquelle il s'installe ce qui le conduirait à doubler sa mise et ses frais, ce qui, vous en conviendrez, est une étrange façon de l'aider!

14 In BO 1963 (Année 73, Sessions 14-16, 36e législature, et Session 1, 37e législature), pp. 197-198.

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LA PPE EN SUISSE, HIER, AUJOURD'HUI, DEMAIN: LE POINT DE VUE DU PRATICIEN

C'est pour toutes ces raisons qui, encore une fois, n'ont rien de <~midi­

que», mais qui sont des raisons économiques et sociales, que nous som- mes hostiles à l'introduction de la propriété par étages qui est génératrice d'illusions pour les uns et qui facilite aux autres une spéculation renfor- cée.»

M. Galli devait entre autres préciser:

«Il est clair que la nouvelle institution ne peut pas résoudre à elle seule les problèmes de la cohabitation sociale et de son développement. Il serait faux d'attendre d'elle la liquidation des difficultés créées par le manque de logements à prix modérés, une limitation de la surchauffe dans la spé- culation des terrains, une nouvelle ère de copropriété sociale. Toute insti- tution légale de droit privé est au service des citoyens, pour autant qu'ils désirent s'en servir; elle ne s'impose pas et ne prétend pas diriger, dans l'édifice bien solide et proportionné du code civil, l'activité des hommes;

elle doit régler les rapports privés d'une manière simple, logique et équi- table. La création d'une nouvelle institution juridique correspond à un défrichage, à l'ouverture d'une nouvelle route, sans obligation de la sui- vre.»15

Le Postulat de M. Cottier date de 1951. Celui de M. Meili a été adopté par les Chambres en 1955 et le Projet du Professeur Liver a vu le jour en 1957.

La solution proposée en 1963 a donc été mûrement méditée.

Répondant aux inquiétudes manifestées le 21 mars 1963 par M. Weber, Conseiller national, M. Galli s'exprima ainsi:

«M. Weber a exprimé la crainte que cette nouvelle forme de propriété ne contribue à la spéculation sur les terrains et le «Sachwertdenken» (et fasse augmenter la valeur intrinsèque). Je partage ses craintes, mais il a défini ce projet de loi comme un enfant de l'inflation. Il reconnaît donc implici- tement qu'il ne sera pas une cause d'inflation ou d'aggravation de la pous- sée inflationniste. Les capitaux qui chercheront à se placer demain dans la propriété par étages ne seront pas de 1' argent nouveau si nous n'en créons pas à cet effet. Malheureusement, diverses interventions ont retenti comme des appels aux relâchements, par les banques, des précautions prises en matière d'engagements financiers, au subventionnement public, et à 1' élé- vation à 70% et même au-delà des gages hypothécaires.

Il peut y avoir là un élément inflationniste, mais non dans le fait que la propriété bâtie puisse être vendue par étage puisque le sol lui-même reste en copropriété.

Il y a donc lieu de penser que les quelques limitations qui ont pu être imposées au public en matière d'engagements financiers par le moyen de

!5 ln BO 1963 (Année 73, Sessions 14-16, 36e législature, p. 191).

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la persuasion pourront également être obtenues dans le domaine de la propriété par étages. Par ce détour, il sera possible de s'en tenir, dans une certaine mesure tout au moins, aux «canons» essentiels du financement et de la participation financière à la propriété tout court. A cet égard, la forme coopérative garde toute sa valeur. Elle peut même, jumelée avec le droit de superficie, constituer une solution extrêmement intéressante en ce sens qu'elle soustrait à la spéculation le sol acheté par la coopérative en le mettant à la disposition, sur la base du droit de superficie, de la propriété par étages qui, elle serait alors davantage à la portée des bourses moyennes et même modestes. De cette manière, l'offre et la demande s'équilibreraient et un frein serait mis à cette spéculation que nous crai- gnons tous.» 16

Suite à l'élimination des divergences entre le Conseil National et le Conseil des Etats, à une forte majorité, la Loi fédérale modifiant le Livre quatrième du CC (copropriété et propriété par étages) était approuvée le 19 décembre 1963 pour entrer en vigueur le 1er janvier 1965.

Comme relevé par M. le Professeur Guy Flattet lors de la «Sixième joumée juridique du 9 octobre 1966»:

«Le législateur helvétique a créé une copropriété d'un type particulier. Il ne s'est pas borné à autoriser la création de propriétés d'étages: il leur a donné une structure propre et il a même poussé le souci jusqu'à modifier les règles de la copropriété ordinaire. La loi de 1963 a réformé ainsi le système de la copropriété en général et introduit un chapitre spécial pour la propriété d'étages. Ce sont ces deux textes qui établissent le statut de la propriété par étages et non pas seulement le chapitre spécial, dont certai- nes dispositions renvoient d'ailleurs expressément à la partie générale.

La copropriété ainsi établie est agencée de telle sorte que les coproprié- taires jouissent chacun d'une partie de l'immeuble d'une manière exclu- sive et qu'ils puissent céder et transmettre leurs droits sur cette partie, tout en étant membres d'une communauté qui gère le bien en copropriété. Le caractère communautaire domine dans le régime instauré, mais il n'efface pas les droits individuels, il les limite en les intégrant.» 17

16 In BO 1963 (Année 73, Sessions 14-16, 36e législature, P. 212).

17 FLATTET, Guy, CORNIOLEY, Pierre, GRAVEN, Jean, Sixième journée juridique, 9 octobre 1966, Genève, Georg, 1967 (Mémoires de la Faculté de droit de l'Université de Genève, no 22).

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En résumé de cette première partie, il faut citer sa conclusion qui relève depuis le début des années 1950, le chemin parcouru en faveur de la réintroduction de la propriété par étages dans le CC.

«Nous sommes en présence de la résurgence d'une très vieille institution que l'on avait cru révolue à tout jamais en 1912. Cette première constata- tion incite le législateur à l'humilité. Il doit se souvenir qu'en réalité ce sont les peuples qui font eux-mêmes le droit et qu'il est là pour lui donner forme, certitude et autorité. La propriété par étages interdite est ressortie de ses cendres sous la forme de la société d'actionnaires-locataires, la pratique étant plus forte que la loi. Avec sagesse, le législateur s'est in- cliné et a ouvert son code à la propriété par étages.

Mais cette institution n'est pas reparue dans sa forme ancienne. La loi lui a donné une nouvelle structure: la copropriété, une copropriété d'un type nouveau d'ailleurs. c'est la deuxième constatation: le droit individuel du copropriétaire correspond au droit du propriétaire, mais il est ajusté à la communauté dans laquelle il doit s'exercer.

Enfin, etc' est une dernière constatation: la loi a créé une institution nou- velle en faisant une large part à l'esprit communautaire organisé de la copropriété. Mais si étendue que soient les détails de l'organisation, il est douteux que toutes les éventualités aient été envisagées. Le texte est assez difficile à comprendre. Pourtant, il faudra sans doute que la pratique l'in- terprète ou même le complète. C'est pourquoi nous pouvons suivre avec un vif intérêt l'évolution dans l'application de la loi. Il est vraisemblable que la gestion de la propriété par étages n'est pas définitivement épuisée, ce qui est le meilleur signe qu'il s'agit d'une institution bien vivante et bien actuelle.» 18

IV. DÉVELOPPEMENT DE LA PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES Attendue depuis si longtemps on ne peut pas dire que l'entrée en vigueur de la nouvelle Loi du 19 décembre 1963, dès le 1er janvier 1965, suscita un réel engouement. Diverses raisons sont à analyser.

Une grande partie des acteurs de l'immobilier demeuraient attachés à la société immobilière d'actionnaires-locataires qui malgré certains de ses dé- fauts, conservait malgré tout bon nombre de défenseurs. Cet attachement était souvent guidé par le fait que le bien-fonds, non bâti, était détenu à l'origine par une société immobilière. Aucune facilité n'existant légalement

IS Idem.

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PIERRE FÉLICITÉ-IVANES

sur le plan fiscal, la liquidation ne pouvait être envisagée à moins d'assumer une charge financière importante qui rendait l'opération trop périlleuse. Il faut relever qu'à cette époque, les sociétés immobilières d'actionnaires- locataires bénéficiaient d'une fiscalité modérée et privilégiée.

Il faut se souvenir que l'entrée en vigueur de la nouvelle loi coïncida avec les premières mesures appliquées sur le plan fédéral pour lutter contre la surchauffe économique et qui touchaient, en particulier, l'économie de la construction. A la fin des années 1960, divers projets en PPE virent le jour et curieusement, furent, en particulier bien accueillis par les investisseurs ayant une préférence pour la pierre. Cette tendance allait perdurer jusqu'au début des années 1970 et il n'était pas rare de constater que certains immeu- bles en PPE étaient occupés par des copropriétaires à raison de 30%, la grande majorité des appmtements étant attribuée à des locataires.

Ce phénomène allait s'inverser à partir de 1978 pour connaître un déve- loppement soutenu dès le début des années 1980. De plus, les constructeurs, de par une autodiscipline, par laquelle ils ont eu tendance à donner la préfé- rence à 1' acquéreur occupant par rapport à 1' acquéreur investisseur, ont ainsi favorisé la constitution de véritables communautés de copropriétaires.

Suite au rétablissement de la PPE qui, comme nous 1' avons constaté, ne s'est pas réalisée sans obstacle, il faut attendre douze à quinze ans pour que la population suisse prenne réellement conscience de cette forme de pro- priété et commence à s'y intéresser sérieusement.

A notre sens, l'une des raisons essentielles est avant tout d'ordre éco- nomique. Le législateur de 1963, lors des débats au Parlement, avait bien fait allusion à l'inflation et à la spéculation, sans avoir une réelle vision quant à l'évolution de l'économie que ce soit sur le plan national ou interna- tional.

En 1971, les Etats Unis connaissent un important déficit commercial.

En août de la même année, le Président Nixon décide de suspendre la convertibilité en or du dollar. C'est la fin de l'étalon change-or. Cette déci- sion permet aux Américains d'émettre autant de dollars qu'ils veulent. C'est la fin du système de Bretton Woods (1944) qui permettait des pm·ités fixes entre les monnaies et assurait ainsi la stabilité de l'économie mondiale. Le dollar est dévalué en 1971.

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Les arrêtés fédéraux du 26 juin 1972, en relation avec la protection de la monnaie, devaient mettre un frein au développement de la PPE.

La promulgation de l'Arrêté du CF du 26 juin 1972 interdisant le place- ment de fonds étrangers dans les immeubles en Suisse, entré en vigueur le 27 juin 1972 allait surprendre beaucoup de monde et créer, dans un premier temps, un choc évident pour tous ceux qui croyaient dans le développement de la PPE pour faire face aux besoins réels de logements. L'adoption de la Lex Celio n'allait pas an·anger les choses!

La guerre du Kippour d'octobre 1973 a pour effet de multiplier par 4le prix du pétrole. Cette mesure relance l'inflation et ouvre la porte à la réces- sion. En 1979 se produit un second choc pétrolier lié à la révolution ira- nienne. Le dollar subit sa seconde dévaluation. C'est dans cette ambiance un peu morose et paliois inquiétante que s'organisent les premières commu- nautés de copropriétaires avec plus ou moins de succès et de compétence.

Il est indéniable que 1' origine même de la communauté des coproprié- taires va orienter son évolution. Si le constructeur est actif dans la concep- tion, dans la commercialisation et même dans l'exploitation de la PPE, nous osons affirmer que la communauté évoluera harmonieusement, du moins au cours des premières années d'exploitation. Si au contraire, dans le but d'élu- der les responsabilités, les concepteurs, à dessein, créent une structure d'en- tités juridiques, à plusieurs niveaux, la communauté va se trouver confron- tée à des conflits qui vont perdurer durant des années. Une telle situation va empoisonner la vie en commun, causer un préjudice certain à la PPE concernée et en finalité dévaloriser les lots par rapport à la valeur du marché du moment.

Même si la notion de la propriété individuelle, en opposition à la loca- tion, ne fait pas l'unanimité, il n'en demeure pas moins que les années 1980 sont porteuses d'espérance pour ceux qui entendent faire l'effort de l' acces- sion à la propriété. Hélas, la PPE n'échappera pas aux excès engendrés par la spéculation foncière qui atteindra des sommets à la fin des années 1980.

Le krach boursier de 1987 ne fait qu'accentuer ce mouvement avec toutes les conséquences néfastes qui lui sont liées.

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PIERRE FÉLICITÉ-IVANES

Une fois de plus le monde politique a de la difficulté à précéder l' évé- nement et les Arrêtés urgents du 6 octobre 1989192021 n'ont aucune in- fluence régulatrice sur le marché immobilier si ce n'est qu'ils accentuent la dépression et ses conséquences.

Mis à part une légère embellie aux alentours de 1994, il faudra prati- quement attendre dix ans pour que le marché reprenne de la vigueur et que l'on puisse à nouveau parler d'une véritable promotion de l'accession à la propriété en PPE.

Les années 1990 confrontèrent les communautés de copropriétaires aux impayés au niveau des charges. L'énorme endettement de certains, qui attei- gnait parfois 150 à 200% de la valeur de gage objective, allait créer des situations inextricables.

Si jusqu'ici les communautés de copropriétaires avaient évolué, dans leur grande majorité, en parfaite harmonie ou tout au moins dans un climat de tolérance, il faut bien reconnaître que la difficulté des temps allait modi- fier grandement l'état d'esprit.

Le manque de liquidités dans certaines PPE obligea l'administrateur à faire l'avance des fonds nécessaires nonobstant l'inscription d'hypothèques légales au sens de l'art. 712 i CC. Bien souvent l'endettement était dispro- portionné par rapport à la valeur du lot et la communauté devait non seule- ment assumer la charge des impayés, mais en plus, les frais de procédure. Le règlement d'administration et d'utilisation d'une grande majorité de PPE, règlement mentionné au Registre Foncier, prévoit que le cessionnaire d'une part de copropriété est tenu solidairement avec le cédant au paiement des contributions connues des trois dernières années et de l'année en cours.

Dans un arrêt du 6 février 199722 le Tribunal Fédéral s'est penché sur l'opposabilité des dispositions mentionnées ci-dessus au nouveau proprié-

19 AF concernant un délai d'interdiction de revente des immeubles non agricoles et la pu- blication des transferts de propriété immobilière du 6 octobre 1989.

20 AF concernant une charge maximale en matière d'engagement des immeubles non agri- coles du 6 octobre 1989.

21 AF concernant des dispositions en matière de placement pour les institutions de pré- voyance professionnelle et pour les institutions d'assurance du 6 octobre 1989.

22 ATF 123 III 53= JT 1999 1 179 Communauté des copropriétaires de la PPE X.

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taire ayant acquis l'immeuble lors de la vente aux enchères. Il a tranché que cette règle n'est pas opposable au nouveau propriétaire en tant que telle. La solidarité entre l'ancien propriétaire et le nouveau, instituée par le règle- ment de copropriété n'aurait, selon le Tribunal Fédéral:

«manifestement aucun rapport direct avec l'administration et 1' utilisation connue de la chose en copropriété».

Il a encore relevé:

«Admettre l'opposabilité d'une telle disposition réglementaire à l'ayant cause d'un propriétaire d'étages apparaît d'autant moins envisageable que, comme le relèvent avec pertinence les défendeurs, cela reviendrait à accorder à la communauté, en cas de réalisation forcée, un privilège injustifiable par rapport aux créances garanties par gage inscrites à l'état des charges. En effet, les enchérisseurs devraient nécessairement tenir compte, en enchérissant, de la dette qu'ils auraient ainsi à payer en sus du prix de vente, de sorte que celui-ci serait réduit d'autant, au détriment des créanciers gagistes. Or le législateur a précisément renoncé de manière expresse à instituer en faveur de la communauté une hypothèque légale valable sans inscription au Registre Foncier et de rang préférable à tous les autres droits inscrits, considérant que rien ne permettrait de justifier un tel privilège pour les contributions aux frais et charges communs par rapport aux créances garanties par des gages constitués par contrat.»23 Cet arrêt a été très mal ressenti par un grand nombre de copropriétés concer- nées. Si aujourd'hui, en règle générale, les établissements bancaires font preuve d'une certaine prudence, il n'en demeure pas moins que face à la pression du marché, cette attitude puisse évoluer en prêtant la main à la spéculation. On peut se référer à la loi française qui place en première ligne les banquiers lorsqu'ils commettent la faute de consentir des crédits dérai- sonnables. Il n'est pas rare, même encore aujourd'hui, qu'une banque consente un prêt, pour l'acquisition d'un lot de copropriété, à des emprun- teurs dont les ressources ne leur permettent nullement de financer l'opéra- tion. La défaillance ultérieure de ces acquéreurs aboutit généralement à la vente forcée. Selon la loi, la banque qui a financé l'acquisition dans des conditions fautives peut être condamnée à indemniser la communauté des copropriétaires pour la pe1te subie du fait de cet arriéré24.

23 FF 1962, III 498; cf. ATF 106 II 183 consid. I = JT 1981 I 211 Communauté des copro- priétaires Müllistrasse 5.

24 Arrêt du 2 juillet 1997 de la 2e Chambre civile de la Cour de Cassation de Paris.

Références

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