D. Les garanties de recouvrement des dettes communes
V. CONCLUSION GÉNÉRALE
70. Le tableau que nous avons dressé de la répartition des frais dans la propriété par étages a tout d'un épouvantail pour l'acquéreur d'une part de propriété. Celui qui accède par cette voie au rêve de la propriété privée est-il toujours bien informé:
Que ses voisins pourront l'obliger à entretenir son appartement de manière à «maintenir l'état et l'aspect irréprochable du bâtiment», et ceci à ses frais exclusifs228?
Que des amendes peuvent, le cas échéant, être prononcées contre lui s'il ne succombe aux injonctions de la communauté229?
- Qu'il devra participer à l'entretien du bâtiment dans son ensemble, et cela dans des proportions qui ne sont pas en rapport avec la valeur vénale de son appartement230?
- Qu'il peut se voir contraint d'assumer une part plus importante des dépenses communes, alors même qu'il n'y a pas consenti 231 ? - Qu'il devra participer aux coûts de réfection de parties communes qui
ne lui sont, à son avis, d'aucune utilité232?
- Que son droit de jouissance exclusif sur des pmiies communes, comme une terrasse ou une place de parking ouverte, n'empêchera pas ses voisins de voter des travaux d'entretien ou de rénovation dont il sup-portera seul les frais 233?
Qu'il risque de voir sa part d'étage grevée d'une hypothèque légale des miisans et entrepreneurs pour des travaux dans des parties com-munes qui ne lui sont objectivement d'aucune utilité, par exemple pour des travaux sur un autre bâtiment que le sien234 ?
228 Supra, N 11.
229 Supra, N 13.
230 Supra, N 17 ss et 23.
231 Supra N 25.
232 Supra, N 28.
233 Supra, N 31 et 32 et 33.
234 Supra, N 46.
CHACUN CHEZ SOI, FACTURES POUR TOUS
Qu'au cas où le vendeur de son appartement n'a pas réglé toutes ses obligations de contribution, sa part d'étage risque d'être grevée d'une hypothèque légale de la communauté, et ses meubles grevés d'un droit de rétention qui peut conduire à l'intervention musclée de l'Office des poursuites dans son appartement, y compris en son absence235? 71. Cet épouvantail ne doit pourtant pas faire fuir les candidats à l'
acces-sion à la propriété par étages. Cette structure juridique permet aussi une répartition économique des coûts. Après tout, la propriété privée ap-porte également son lot de mauvaises surprises, et le propriétaire indi-viduel est seul à devoir faire face à l'adversité d'un toit qui fuit, d'une canalisation qui explose ou d'un tell'ain instable. A chacun de décider s'il préfère à cette solitude du propriétaire individuel, le «paternel foyer»236 gu' est la propriété par étages.
235 Supra, N 54, 57, 68.
236 Supra, N 2.
SYLVAIN MARCHAND
ANNEXE: RÉCAPITULATION GRAPHIQUE Figure 1: Répartition des dépenses communes
Quotes-parts Répartition des frais
712 h cc
,.. Dérogations conventionnelles Y 712hai.3CC
).- Partie communes faisant l'objet d'un droit exclusif
,. 712 gal. 1 CC
Figure 2: Recouvrement des contributions par la communauté
Patrimoine de p
Fonds de rénovation
Autres unités
Unité de P
Parties communes
(voir légende en page suivante)
CHACUN CHEZ SOI, FACTURES POUR TOUS
Figure 3: Recouvrement des dettes de la communauté (dettes communes) par des tiers
Patrimoine de P p
•••••••••••
. ...
712 iet kCC
Créances
Objet de l'exécution forcée
Droits de gage
~
Droit des créanciers de requérir l'inscription de l'hypothèque légale de la communautéAutres unités
Unité de P
Parties communes
SYLVAIN MARCHAND
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LISTE DES ARRÊTS
1. ATF 71 1 383 = JT 1946 1 135, Schweizerische Vereinigung zur Wahrung der Gebirgsinteressen c. Vorstand der schweizerischen Vereinigung zur Wahrung der Gebirgsinteressen et consorts et Tri-bunal supérieur du canton de Lucerne (3 décembre 1945).
Articles 64, 75 CC; articles 706 al. 3, 891 al. 1 CO; articles 34, 86, 87, 89, 96 OJ. Association. Décisions de l'assemblée générale. Cura-teur ad !item.
Les décisions des associations qui sont prises contrairement à la loi et aux statuts sont, en règle générale, simplement annulables; il y a ce-pendant aussi des décisions qui sont radicalement nulles. A la diffé-rence des décisions annulables, les décisions radicalement nulles ne doivent pas être prises en considération et leur nullité peut être consta-tée en tout temps. Sont notamment des décisions radicalement nulles celles qui, pour vice de forme, ne peuvent valoir comme décisions de l'assemblée générale et celles d'une assemblée générale convoquée par une personne qui n'était pas qualifiée pour le faire. Est de même radicalement nulle l'élection d'un nouveau comité, tant et aussi long-temps que le comité précédemment élu est toujours en fonctions.
2. ATF 78 III 33 = JT 1952 1 403, Office des faillites de Berthoud, Hunziker et consorts c. Autorité bernoise de surveillance (11 fé-vrier 1952).
Articles 840 al. 2, 872, 883, 889 al. 1, 891 al. 2 CO. Société coopéra-tive. Responsabilité personnelle des associés. Décisions irrégulières de l'assemblée générale.
La décision prise par l'assemblée générale, à une majorité inférieure à la majorité légale, est nulle. L'administration ne doit pas la faire ins-crire au registre du commerce et le préposé audit registre doit refuser de l'inscrire s'il se rend compte du vice qui l'affecte.
3. ATF 80 II 271
=
JT 1955 1 333, Genossenschaftsbackerei Glarus in Liq. c. Schneider et consorts (8 septembre 1954).Articles 883, 888, 891, 913 CO. Société coopérative.
Lorsque les décisions de l'assemblée générale violent les statuts, des dispositions facultatives de la loi ou des prescriptions impératives qui
LISTE DES ARRÊTS
ne tendent gu' à la protection d'intérêts privés, elles ne sont pas nulles, mais seulement annulables.
4. ATF 85 1 261, Groslimond c. Conseil exécutif de Berne (8 octobre 1959).
Articles 666, 964, 965 CC. Extinction de la propriété foncière et déré-liction. Conditions de la radiation par le consen1ateur du registre fon-cier.
La déréliction s'opère par radiation de 1' inscription du propriétaire actuel. L'opération doit être requise par ce dernier. La déclaration sera faite par écrit au registre foncier et contiendra la requête de radiation.
La déréliction s'impose d'ordinaire au propriétaire dont le droit est grevé outre mesure.
5. ATF 85 II 525
=
JT 1960 1 538, Fauquex et consorts c. Schweizeri-scher Musikverband et consorts (10 décembre 1959).Article 72 CC. Exclusion d'une association.
Une mesure d'exclusion ne peut être attaquée en justice, en vertu du droit impératif, que si elle est ordonnée par 1' organe suprême compé-tent. Le délai d'ouverture d'action de l'article 75 CC est un délai de péremption; celle-ci doit être prise en considération d'office.
6. ATF 90 II 346
=
JT 1965 1 258, X. c. Société des vétérinaires de Z.(23 octobre 1964).
Article 72 CC. Exclusion d'une association.
Le délai d'ouverture d'action de l'article 75 CC court à partir du jour où le demandeur a connu la décision d'exclusion dans toute sa teneur, notamment les motifs invoqués.
7. ATF 94 II 17
=
JT 1969 1 363,Peter Bregenzer c. Florian Bregenzer et Andreas Bregenzer (14 mars 1968).Article 649b CC. Exclusion de la communauté des copropriétaires.
Ultima ratio.
L'institution de la copropriété est devenue une forme de propriété à laquelle sont attachés, pour chacun des copropriétaires, des devoirs envers les autres. Le copropriétaire qui, par les manifestations de son tempérament violent et son attitude négative dans l'usage de la chose, porte atteinte aux droits personnels des autres copropriétaires et de leurs proches et leur rend ainsi le maintien de la communauté insup-portable, enfreint gravement ses obligations envers les autres copro-priétaires. L'exclusion d'un copropriétaire ne doit être prononcée par
LISTE DES ARRÊTS
le juge qu'après 1' échec de tous les autres moyens consistant à rame-ner le récalcitrant à un comportement normal. La part du coproprié-taire exclu doit être aliénée par lui dans le délai que le juge lui impartit à cet effet; dans le cas contraire, elle sera vendue aux enchères publi-ques selon les règles de l'exécution forcée.
8. ATF 95 II 397 = JT 1971 1 244 =Pra 1970 (59) p. 34 = RNRF 1971 (52) p. 293, Schnarwiler c. FLUBAG (6 juin 1969).
Articles 641, 646, 648, 928 CC; article 44 al. 3 de la loi sur la naviga-tion aérienne; articles 47, 63, 81 de l'ordonnance d'exécunaviga-tion de la loi sur la navigation aérienne. Atteinte au droit de propriété. Droit de repousser toute usurpation.
Usurpation, analogue à un trouble à la possession au sens de l'article 928 CC, d'un fonds en nature de chemin par le trafic aérien. Chacun des copropriétaires du fonds atteint par le trouble peut intenter l'ac-tion négatoire, même si les autres copropriétaires consentent au trou-ble. L'affectation au trafic d'un aérodrome de deux fonds en nature de chemin utilisés précédemment à des fins exclusivement agricoles im-plique un changement de leur destination, lequel exige, en vertu de l'article 648 al. 2 CC, le concours de tous les copropriétaires, à moins que ceux-ci n'aient unanimement établi d'autres règles à cet égard.
Demande tendant à faire prononcer l'interdiction de faire rouler des avions sur deux fonds en nature de chemin et de survoler ceux-ci à une altitude si basse que les hommes et les choses soient mis en danger.
Intérêt du demandeur à cette interdiction. Il n'est pas nécessaire que le jugement fixe la hauteur de vol minimum.
9. ATF 951568 = JT 19701570 =Pra 1970 (59) p. 49 = RNRF 1971 (52) p. 43, Hausmann c. Conseil d'Etat du canton de Bâle-Ville (11 Juillet 1969).
Articles 646 al. 3, 648, 799 al. 2, 812 al. 2, 813ss CC; articles 73, 102 ORFI. Copropriété. Gage immobilier. Registre foncier.
Interprété selon son esprit et le but visé par le législateur, l'article 648 al. 3 CC n'interdit pas de grever la chose elle-même d'un droit de gage qui prime les gages déjà constitués sur les parts de copropriété, pourvu que tous les intéressés soient d'accord, notamment les créanciers ga-rantis par des gages qui grèvent les parts de copropriété. Le consente-ment de ces créanciers peut être donné par une simple déclaration écrite.
LISTE DES ARRÊTS
10. ATF 97 II 108 = JT 1972 I 648 = Pra 1971 (60) p. 211, Verband Archimedes c. Hilfskasse der Studierenden desAbend-Technikums de Zurich (17 juin 1971).
Article 63 al. 2 CC. Association; force obligatoire des décisions de l'assemblée générale.
Les statuts d'une association ne peuvent transgresser les limites impo-sées par l'ordre juridique. Une disposition statutaire qui octroie à des tiers un droit d'opposition contre toutes les décisions de l'assemblée générale des membres de l'association n'est pas compatible avec l'auto-nomie de 1' association; elle est contraire aux bonnes mœurs et, par-tant, nulle.
11. ATF 97 II 320 = JT 1972 I 381, Tami c. Tami (21 octobre 1971).
Article 647 al. 2 ch. 1 CC. Copropriété immobilière. Notion des actes d'administration au sens de l'article 647 al. 2 ch. 1 CC. Procédure à suivre pour les requêtes présentées au juge sur la base du dit article.
L'article 64 7 al. 2 ch. 1 CC reconnaît indirectement au copropriétaire le droit de faire ordonner par le juge, en cas de besoin, 1' exécution des actes d'administration qui sont nécessaires à conserver la valeur de la chose et à la maintenir propre à l'usage. Cette disposition comprend l'ensemble des actes d'administration indépendamment de leur portance, qu'il s'agisse d'administration ordinaire ou d'actes plus im-portants, au sens de l'article 647b CC, voire même, exceptionnelle-ment, de travaux de construction. Par ailleurs, l'article 647 al. 2 ch. 1 CC n'opère aucune distinction selon qu'il s'agit d'un acte matériel ou juridique, pour autant que 1' acte soit nécessaire à la conservation de la valeur de la chose. Or, la résiliation d'un bail pour en conclure un nouveau prévoyant un loyer plus élevé n'est pas un acte indispensa-ble, le terme «valeur» se référant principalement à la conservation de l'intégrité matérielle de la chose.
12. ATF 99 lb 140 = JT 1973 I 568 =Pra 1973 (62) p. 210 = RNRF 1974 (55) p. 92, Vassalli c. Département de justice du canton du Tessin (22 mai 1973).
Article 675 al. 2 CC. Droit de supoficie. Propriété par étages.
La règle selon laquelle les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie subsiste même après l'entrée en vi-gueur de la propriété par étages. Une exception ne peut être admise que dans le cas où l'étage, objet du droit de supelficie, dispose d'un accès indépendant, séparé des parties communes de la maison.