1. Dans les rapports internes
Les propriétaires d'étages ne sont pas en relations juridiques directes les uns avec les autres. Les rapports internes sont déterminés par l'organisation que les propriétaires d'étages forment entre eux. S'agissant de la sphère commune, les propriétaires d'étages n'administrent 1' immeuble gu' indirec-tement, par leur participation à l'assemblée. Cette assemblée définit l' acti-vité de gestion et prend les décisions principales relatives à l'administration de l'immeuble. En principe, l'exécution de ces décisions n'appartient pas à tel ou tel propriétaire d'étage, mais à 1' administrateur, qui exécute tous les actes d'administration commune (art. 712s al. 1 CC)195. Comme nous l'avons indiqué plus haut, l'administrateur détient le pouvoir exécutif de la commu-nauté des propriétaires d'étages. Ses compétences sont déterminées par la loi, ainsi que par les règles convenues par les propriétaires (art. 712s al. 1 CC).
Les compétences peuvent aller au-delà des actes d'administration courante (art. 647b al.l infine CC).
Nous rappelons ici que l'administrateur peut prendre de son chef les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 2 CC). Chaque propriétaire d'étage peut également prendre des mesures urgentes au sens de l'art. 647 al. 2 ch. 2 CC. Avant d'agir lui-même, le pro-priétaire d'étage doit cependant inviter l'administrateur à intervenir. Si l'ad-ministrateur reste inactif, le propriétaire d'étage peut agir lui-même196. L'ad-ministrateur répartit les frais et charges communs entre les propriétaires d'étages (art. 712s al. 2 CC).
2. Dans les rapports externes
La communauté des prop1iétaires d'étages entre, en tant que telle, en rap-ports jmidiques avec les tiers (art. 7121 CC). Organe exécutif de la commu-nauté, l'administrateur la représente- et par la même occasion les proprié-taires d'étages - dans le cadre de la sphère commune d'administration
195 STEINAUER, n. 1337; WERMELINGER, n. 26 ad art. 712s.
196 STEINAUER, n. 1339; MEIER-HAYOZ, n. 79 ad art. 647.
LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE
(art. 712t al. 1 CC)197. L'administrateur n'est tenu de faire valoir des garan-ties pour défauts que sur la base du contrat ou d'un mandat exprès198.
S'il n'y a pas d'administrateur, l'assemblée décide qui a qualité pour représenter la communauté199.
L'administrateur ne dispose pas d'une compétence légale de représen-tation des copropriétaires en matière d'actes de dispositions200.
a. Le pouvoir légal de représentation de 1' administrateur porte sur toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et qui entrent dans ses attributions légales (art. 712t al. 1 CC)201. S'agissant de son pouvoir de re-présentation, l'art. 712s CC précise les attributions de 1' administrateur dans les rapports intemes. Comme l'administrateur n'est pas un organe à propre-ment parler, l'art. 55 CC ne s'applique pas. En réalité, l'administrateur dis-pose d'un pouvoir de représentation légal, permettant l'application des rè-gles des art. 32 ss C0202. Outre l'art. 712s al. 1 CC, les attributions de l'administrateur dépendent dans une large mesure du règlement et des déci-sions de l'assemblée; or, en l'absence d'inscription dans un registre ou de publication à ce sujet, les tiers ne sont pas censés les connaître203. Partant, à l'égard des tiers de bonne foi, le pouvoir de représentation de l'administra-teur correspond aux attributions que ce demier doit raisonnablement avoir conformément à l'art. 712s CC. Les tiers de bonne foi ne peuvent pas se voir opposer des décisions de la communauté qui restreindraient directe-ment ou indirectedirecte-ment le pouvoir de représentation normal de l'administra-teur, tel qu'il ressort de l'art. 712s CC204.
19? STEINAUER, n. 1357; K. MÜLLER, p. 132 ss; WERMELINGER, n. 16 ss ad art. 712t; art. 41 RAU GE, art. 6.15 RAU VD.
198 PKG 1991, p. 24, n. 4.
199 WEBER, p. 419 ss.
200 BOSCH, n. 1 ad art. 712s; STEINAUER, n. 1357; MOOSER, p. 3.
201 REY, n. 380; MEIER-HAYOz/REY, n. 15 ad art. 712q et n. 5 ad art. 712t.
202 MEIER-HAYOz/REY, n. 9 ssadart. 712t.
203 FRIEDRICH, p. 169; K. MÜLLER, p. 135.
204 MEIER-HAYOz/REY, n. 23 ad art. 712t; FREI, p. 118.
FRANÇOIS VourLLoz
Entrent notamment dans les attributions normales d'un administrateur la conclusion de contrats d'entreprise pour les travaux d'entretien, l'enga-gement d'un concierge, les opérations bancaires relatives à la gestion du patrimoine de la communauté, la location de locaux communs, la conclu-sion de contrats d'assurance en relation avec 1 'immeuble205.
b. S'agissant des procès menés pour ou contre la communauté (art. 7121 al. 2 CC), 1' administrateur peut agir en justice comme demandeur ou comme défendeur s'il y a été autorisé préalablement par l'assemblée, généralement à la majorité simple206. L'accord écrit de tous les propriétaires d'étages est néanmoins nécessaire si la décision est prise par circulation207. L'adminis-trateur n'a toutefois pas besoin de cette autorisation si 1' affaire est tranchée en procédure sommaire208 ; le règlement peut néanmoins restreindre cette faculté209 . L'administrateur peut également agir de son chef dans les cas d'urgence, mais il doit alors obtenir ultérieurement l'autorisation de conti-nuer la procédure (art. 712t al. 2 CC)210. Ainsi l'administrateur est habilité à requérir l'inscription provisoire d'une hypothèque légale avant toute prise de décision de l'assemblée des copropriétaires211. Les textes allemand et italien de l'art. 712t al. 2 CC ne prévoient cette autorisation que pour les procès civils. L'autorisation est cependant aussi nécessaire pour les procès de droit public212.
Quant aux poursuites, l'administrateur peut les intenter, comme y résis-ter, dans les limites de ses attributions.
205 MEIER-HAYOz/REY, n. 22 ad art. 712t; FRIEDRICH, p. 169.
206 SJ 1978, p. 122; MEIER-HAYOZ/REY, n. 44 ss ad art. 712t; VOUILLOZ, ECS 4/2002, p. 353. Cette autorisation est nécessaire même en procédure de conciliation (Tribunal du district de Bülach, du 4 juillet 1986). WERMELINGER estime par contre que cette autorisation doit être décidée à la double majorité, conformément à l'art. 647b CC (WERMELINGER, n. 74 ad art. 712t).
207 Art. 66 al. 2 CC en relation avec l'art. 712m al. 2 CC; PKG 1995, p. 77, n. 18; PKG 1979, p. 22, n. 6.
20S RNRF75/1994, p. 274;REY, n. 381;MEIER-HAYOziREY, n. 41 ssad art. 712t; RVJ 1981, p. 212; SJZ 93, p. 380.
209 MEIER-HAYOz!REY, n. 51 ad art. 712t.
210 PKG 1992, p. 87, n. 20; SJ 1989, p. 4; GILLIOZ, RSJ 1984, p. 284 ss;REY, n. 38l;MEIER-HAYOziREY, n. 48 ss ad art. 712t.
211 RNRF 75/1994, p. 274; SJ 1995, p. 695.
212 ATF 114/1988 II 310/312 = SJ 1989, p. 4; MEIER-HAYOz/REY, n. 54 ss ad art. 712t;
voir aussi l' ATF du 12 juillet 2001 (1P.237/2001).
LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE
c. L'art. 712t al. 3 CC confère à l'administrateur, de façon générale, le pouvoir de recevoir valablement des communications destinées à l'en-semble des propriétaires d'étages. Ces déclarations, sommations, jugements et décisions seront ainsi valablement communiqués à la communauté des propriétaires d'étages, même si ceux-là concernent des affaires qui ne sont pas de la compétence de l' administrateur213 . Cette règle a toute son impor-tance en matière de calcul de délais214. Faute d'administrateur, les commu-nications sont faites à tous les copropriétaires d'étages. En matière d'exer-cice du droit de préemption, les communications sont adressées à tous les copropriétaires, en l'absence d'une disposition réglementaire contraire215.