L'aliénation de l'immeuble de base suppose, sauf convention contraire, l'accord de tous les propriétaires d'étages (art. 648 al. 2); chaque copropriétaire peut dès lors s'y opposer (cf. supra, p. 102s.)21. Dans le
15 S!MONIUS 1 SUTTER, p. 490, n. 133.
16 HONSELL 1 BRUNNER 1 WICHTERMANN, n. 28 ad art. 648; SCHNEIDER, p. 63.
17 En revanche, une disposition réglementaire qui dérogerait au plincipe de l'unanimité lorsqu'il s'agit de décider du changement d'affectation de l'immeuble de base (cf. supra, n. 6) lie tout acquéreur de part; cf. HONSELL 1 BRUNNER 1 WICHTERMANN, n. 23 ad art. 648.
18 Cf. MEIER-HAYOZ, n. 26 ad art. 648.
19 HONSELL 1 BRUNNER 1 WICHTERMANN, n. 28ad art. 648;MEIER-HAYOZ, n. 26ad art. 648;
SCHNEIDER, p. 63.
20 LAURENT, p. 51.
21 HONSELL 1 BRUNNER 1 WICHTERMANN, n. 26 ad art. 648.
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domaine de la copropriété ordinaire, la doctrine admet que 1' aliénation puisse, à titre exceptionnel, être opérée par un seul copropriétaire sur la base de l'art. 647 al. 2 ch. 222 , c'est-à-dire lorsque l'aliénation constitue une mesure urgente requise pour préserver la chose d'un dommage imminent ou s'aggravant (Notveriiusserung)23 . On voit difficilement comment une telle aliénation entrerait en ligne de compte en matière immobilière, en particulier dans le domaine de la propriété par étages.
L'aliénation de 1' immeuble de base peut être totale ou partielle.
2. L'aliénation totale
Tant que dure la propriété par étages24, l'aliénation totale de la chose peut économiquement prendre deux formes:
1° Soit il y a aliénation de toutes les parts d'étages en faveur de l'acqué-reur; juridiquement, cette situation correspond à l'aliénation des parts de copropriété (prises individuellement- cf. à ce propos infra II.); il y a autant de contrats (juxtaposés) qu'il y a de parts aliénées (même si ces contrats sont consignés dans un même document)25; ce n'est pas l'hypo-thèse de l'mt. 648 al. 2.
2o Soit tous les copropriétaires vendent la chose elle-même (à l'image par exemple de deux conjoints qui vendraient un immeuble dont ils sont copropriétaires chacun pour demie); c'est l'hypothèse visée par l'art. 648 al. 226.
La distinction entre ces deux formes d'aliénation joue son rôle notamment lorsqu'un motif de nullité ne concerne qu'un seul copropriétaire (pm· exem-ple l'absence de capacité civile active): dans le premier cas, seule
l'aliéna-22 STEINAUER I, p. 348, n. 1256a.
23 HONSELLI BRUNNER/WICHTERMANN, n. 27 ad art. 648;MEIER-HAYOZ, n. 35ad art. 648.
24 Dans la perspective de la vente de l'immeuble de base, les propriétaires peuvent égale-ment, préalablement à la vente, décider (aux conditions de l'art. 712f al. 2 in fine) de mettre fin au régime de la propriété par étages en adoptant un régime de copropriété ordinaire. Cette convention n'est pas soumise à la forme authentique si les parts sont inchangées. En revanche, cette dernière est nécessaire si le contrarius actus est accom-pagné d'un transfert de propriété (MEIER-HAYOZ /REY, n. 38 ad art. 712f; STEIN AUER I, pp. 325s., nn. 1174s.; WERMELINGER (2002), nn. 52s. ad art. 712f).
25 SCHNEIDER, p. 68.
26 HONSELL / BRUNNER / WICHTERMANN, n. 29 ad art. 648.
MICHEL M OOSER
tion d'une part est nulle; dans le second, l'aliénation dans son ensemble est sanctionnée de nullité27. Elle se manifeste également lorsque les propriétai-res sont convenus de déroger au principe de l'unanimité (cf. supra, p. 103s.):
dans le cas où l'immeuble est aliéné, la volonté des aliénateurs s'exprime selon les modalités convenues; si en revanche on est en présence de l' alié-nation de toutes les parts, tous les titulaires de celles-ci doivent manifester leur volonté d' aliéner28.
L'aliénation totale de l'immeuble de base (que vise l'art. 648 al. 2) n'est possible que dans la mesure où chaque part elle-même peut être aliénée. Si un propriétaire d'étage n'est pas en mesure de transférer sa part (parce que par exemple une autorisation nécessaire fait défaut ou parce qu'il a été dé-claré en faillite), l'immeuble de base ne peut lui-même être transféré.
Par l'acquisition de l'immeuble de base, l'acquéreur devient proprié-taire de toutes les unités; à la différence de la copropriété ordinaire, la réu-nion en ses mains ne met pas fin à la copropriété, mais 1' acquéreur peut (aux conditions de l'art. 712f al. 2 i.f.) demander la radiation de la propriété par étages29.
3. L'aliénation partielle
D'une façon générale, l'aliénation partielle d'un fonds peut prendre deux formes:
soit les propriétaires vendent une portion déterminée géographiquement de ce fonds, dont ils modifient à cet effet les limites30;
27 HONSELL / BRUNNER / WICHTERMANN, n. 29adart. 648;MEIER-HAYOZ, n. 31 ad art. 648;
SCHNEIDER, p. 66.
28 Cf. SCHNEIDER, p. 67.
29 Cf. MEIER-HAYOZ/ REY, n. 87 ad art. 712a; n. 11 ad art. 712f; ÜTTIKER, p. 162;
STEINAUER l, p. 326, n. 1176; WERMELINGER (2002), n. 68 ad art. 712f; cf. en outre, à propos de l'acquisition suite à une réalisation forcée, MEIER-HAYOZ/ REY, n. 43 ad art. 712f: «Sind alle Miteigentumsanteile in einer Hand vereinigt, kann der betreffende Stockwerkeigentümer die Loschung des Grundbucheintrages ver1angen (Ait. 712f Abs. 2).
Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn bei der Verwertung grundpfandgesicherter Forderungen, welche das gemeinschaftliche Grundstück ais Ganzes belasten, der Ersteigerer samtliche Stockwerkeigentumsanteile erwirbt». Dans le même sens: LAURENT, p. 51.
30 Ce peut être le cas, par exemple, lorsqu'un fonds voisin doit être agrandi, ou lorsque les propriétaires conviennent d'immatriculer une partie du fonds (par exemple une place de
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soit les propriétaires vendent une part juridique de (tout) l'immeuble31.
Dans le domaine de la propriété par étages, seule la première fonne est pos-sible, du fait que l'aliénation d'une part juridique ne peut porter que sur les parts d'étages elles-mêmes (qui absorbent déjà ensemble la totalité de l'im-meuble). La division du fonds conduit à la formation d'une copropriété or-dinaire, les propriétaires procédant ensuite à l'aliénation del' immeuble ainsi détaché.