Les décisions de l'assemblée des copropriétaires se prennent, en principe, à la majorité simple des propriétaires d'étages présents ou représentés (art. 67 al. 2 CC)235. La valeur des parts des copropriétaires n'entre généralement pas en ligne de compte236. Les règlements d'administration et d'utilisation énoncent les décisions nécessitant une telle majorité237. Ainsi en est-il, par exemple, pour les décision visant à:
nommer ou révoquer un administrateur238,
nommer les membres du comité ou un délégué239,
constituer un fonds de rénovation240,
autoriser l'administrateur à agir en justice241,
donner décharge à 1' administrateur242,
engager des travaux nécessaires243,
232 Art. 647 al. 2 in initia CC et art. 647a al. 2 in fine CC.
233 ATF 111/1985 II 26 = JdT 1986 I 111; STEINAUER, n. 1250.
234 ATF 97/1971 II 320 = JdT 1972 I 381; MEIER-HAYOZ, n. 75 s. ad art. 647.
235 REY, n. 326 ss; MEIER-HAYOz/REY, n. 111 ad art. 712m; pour un exemple du calcul des différentes majorités: REY, n. 330.
236 Cf. art. 6.6 RAU VD; voir cependant: art. 35 al. 1 RAU GE.
237 Cf. art. 36 RAU GE, art 6.9 RAU VD.
238 Cf. art. 36 let. b RAU GE, art. 6.9 let b RAU VD.
239 Cf. art. 36 let. b RAU GE, art. 6.9 let cRAU VD.
240 Cf. art. 36 let. e RAU GE, art. 6.9 let e RAU VD.
241 Cf. art. 6.9 let h RAU VD.
242 Cf. art. 36 let. g RAU GE, art. 6.9 let f RAU VD.
243 Cf. art. 36 let fRA U GE.
FRANÇOIS VoUILLoz
• exercer un droit d'opposition,
• adopter ou modifier un règlement de maison.
Les abstentions sont assimilées aux votes négatifs, car en principe les déci-sions sont prises à la majorité des membres présents (art. 67 al. 2 CC). Ce-pendant, le règlement d'administration et d'utilisation peut prévoir que les décisions soient prises à la majorité des voix émises 244, ne tenant ainsi pas compte des copropriétaires présents qui ne s'expriment pas. En cas d'éga-lité des voix, le règlement peut octroyer une voix à l'administrateur, ou tenir compte de la valeur des parts représentées 245 . La règle qui allège les condi-tions de majorité doit cependant être formulée de façon claire et univoque246.
Les règlements diffèrent souvent sur ce point. Ainsi, diverses dispositions dérogent au principe général de la majorité simple et prévoient respective-ment l'unanimité, la majmité qualifiée, voire la majorité de l'ensemble des propriétaires d'étages.
2. La majorité qualifiée
Selon l'art. 64 7b al. 1 CC, une décision prise à la majorité de tous les copro-priétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes d'administration plus importants, no-tamment les changements de culture ou d'utilisation, la conclusion ou la résiliation de baux à loyer et à ferme, la participation à des améliorations du sol et la désignation d'un administrateur dont les attributions ne seront pas limitées aux actes d'administration courante247 .
Ainsi, la double majorité, dite majorité qualifiée, calculée par têtes et par parts, est nécessaire notamment dans les cas suivants:
adoption ou modification du règlement d'administration et d'utilisa-tion248,
exécution d'actes administratifs importants, tels que 1' utilisation du fonds de rénovation249 ,
244 Cf. art. 36 RAU GE, art. 6.9 RAU VD.
245 Cf. art. 6.9 RAU VD; cf. aussi: REY, n. 331 s.
246 PKG 1996, p. 32, n. 7.
247 MEYER-HAYOziREY, n. 103 ss ad art. 712m.
248 Art. 712g al. 3 CC; art. 37 let. b RAU GE, art. 6.1llet. a RAU VD; REY, n. 324.
249 Art. 647b al. 1 CC; REY, n. 322; cf. art. 37 let. cRAU GE, art. 6.111et. b RAU VD.
LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE
• conclusion d'un bail à loyer sur une partie commune, tel l'appartement du concierge,
désignation d'un administrateur dont les compétences vont au-delà des actes d'administration courante,
• engagement de travaux utiles250.
3. L'unanimité
L'unanimité est prévue pour les actes importants qui concernent l'ensemble de la copropriété. Il s'agit principalement des décisions qui ne peuvent pas être imposées à un copropriétaire d'étages sans porter atteinte à son droit de propriété251. Conformément à 1' art. 648 al. 2 CC, le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, les constitutions de droits réels, ou les chan-gements dans la destination de la chose, à moins que les copropriétaires n'aient unanimement établi d'autres règles à cet égard. Parmi ces actes on compte:
• l'approbation de l'acte constitutif,
• la dissolution de la PPE252,
• la modification de la répartition entre parties privées et communes253,
• le changement de destination des unités d'étages254,
la constitution ou la suppression d'un droit de préemption ou d' opposition255,
• la constitution des droits réels (servitudes de passage ou de canalisation, par exemple) pmiant sur 1' immeuble entier ou sur une partie commune256,
• la modification de la valeur de toutes les quotes-parts257,
250 Art. 647d al. 1 CC; REY, n. 323.
25! MEIER-HAYOz!REY, n. 93 ssadart. 712m.
252 Cf. art. 38 let. f RAU GE; voir aussi RNRF 82/2001, p. 34 ss (relation entre l'action en exclusion, au sens de l'art. 649b CC, et l'action en partage, au sens des art. 650 et 651 CC).
253 SJ 1987, p. 501, 506.
254 REY, n. 319.
255 Art. 712c al. 1 et 2 CC; REY, n. 317.
256 Cf. art. 38 let. b RAU GE, art. 6.121et. b RAU VD.
257 Une fois fixées dans l'acte constitutif, certaines parts- mais pas toutes- ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées (y compris les créanciers gagistes dont le gage porte sur la PPE dont la valeur va diminuer) et avec l'approbation, à la majorité simple, de l'assemblée des propriétaires (art. 712e
FRANÇOIS VomLLoz
la dérogation aux règles légales- art. 647 a à e CC- relatives aux mo-des de décision concernant les actes d'administration et les travaux de construction,
l'engagement de travaux somptuaires, destinés exclusivement à embel-lir la chose258,
le transfert de l'affectation d'une part de copropriété dépendante259.
4. La majorité de tous les copropriétaires
La majorité de tous les copropriétaires d'étages est plus rarement requise.
On parle également de majorité absolue. Cette règle est nécessaire pour don-ner l'autorisation d'ouvrir l'action en exclusion d'un copropriétaire260 .