1. La distinction entre SIAL et SIAL-PPE
a. La SIAL
La société anonyme immobilière (SI) peut avoir pour but d'acquérir, de gé-rer, d'exploiter et de vendre des immeubles (SI ordinaire); la SI ordinaire loue généralement ses locaux à des tiers non actionnaires. La SI peut aussi avoir pour but de louer exclusivement à ses propres actionnaires les appar-tements et les locaux de l'immeuble; il s'agit alors d'une société immobi-lière d'actionnaires-locataires (SIAL). Dans la SIAL, l'actionnaire-locataire ne dispose pas d'un droit de propriété sur les locaux dont il a la jouissance.
Cependant, compte tenu des règles internes de la société anonyme immobi-lière, découlant de ses statuts, il dispose d'un droit exclusif de jouissance sur ceux-ci et d'un droit collectif d'utiliser les parties communes. Le capital
24 RVJ 1987, p. 325 ss.
25 ATF 11211986 II 308.
26 ATF 95/1969 II 397, 402 = JdT 1971 I 244, 249.
27 REY, n. 279 s.
28 WERMELINGER, n. 20 ss ad art. 7121.
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de la société est divisé en autant de certificats d'actions que l'immeuble comporte de parties distinctes. A chaque certificat est lié le droit à la conclusion d'un contrat de bail, comportant la cession de l'usage exclusif d'une partie déterminée de l'immeuble. Ainsi, la propriété d'un certificat d'actions donne un droit exclusif à la location d'un appartement ou de lo-caux. De manière général, ce système est régi à la fois pas les règles du droit de la propriété, du bail à loyer et de la société anonyme.
Le conseil d'administration de la SIAL attribue à chaque actionnaire ses locaux conformément à la répartition figurant en annexe aux statuts de la société. Cette attribution initiale ne peut généralement plus être modifiée par la suite sans l'accord de tous les actionnaires, représentant la totalité du capital-actions. La propriété d'un nombre déterminé d'actions confère à l'ac-tionnaire le droit de louer pour ses propres besoins ou de sous-louer à un tiers une partie correspondante de l'immeuble. L'aliénation des actions en-traîne la résiliation du bail. Selon les statuts, en cas de non-paiement des charges, la société peut résilier le bail d'un actionnaire. Dans un tel cas, la société, par son conseil d'administration, peut louer les locaux pour un loyer usuel, non inférieur aux charges de l'actionnaire-locataire défaillant.
Les actions de la SIAL sont généralement nominatives et représentées par un certificat précisant leur nombre. En principe les statuts prévoient que les transferts d'actions doivent être approuvés par le conseil d'administra-tion de la SIAL. Le transfert d'acd'administra-tions fait l'objet d'une indicad'administra-tion dans le registre des actionnaires. Selon les statuts, seuls les actionnaires inscrits dans le registre sont habilités à exercer leurs droits sociaux et patrimoniaux.
En sus du bail à loyer, l'actionnaire signe en général une convention de sociétariat avec la SIAL, précisant leurs droits et obligations.
b. La SIAL-PPE
La SIAL-PPE est une SIAL dont l'immeuble est soumis au régime de la PPE. Chaque logement ou local correspond à une part de PPE individuali-sée et immatriculée au registre foncier. Dans une SIAL-PPE, la société ano-nyme est propriétaire de la totalité des parts de PPE et des parties commu-nes. Comme dans une SIAL, les actionnaires sont liés par une convention de sociétariat, indépendante du bail. Les actionnaires-locataires disposent d'un droit exclusif d'aménager et d'utiliser leur unité de PPE, comme dans le
LES ATTRIBUTIONS RESPECTIVES DES ORGANES DE LA PPE
régime de la PPE. Les relations entre les actionnaires-locataires sont régies notamment par un règlement d'administration et d'utilisation, mentionné au registre foncier, par un contrat de bail et par la convention de sociétariat.
L'actionnaire-locataire d'une SIAL-PPE bénéficie d'un droit de bail pour sa part de copropriété.
Comme pour la SIAL ordinaire, les actions sont généralement nomina-tives et attribuées en certificats numérotés et indivisibles. Ces certificats sont rattachés aux parts de PPE, indiqués dans le tableau de répartition an-nexé aux statuts de la société anonyme.
2. L'assemblée de la SIAL-PPE
L'assemblée générale des actionnaires constitue 1' organe suprême de la SIAL-PPE29. Lorsque l'ensemble du capital-actions correspond à l'ensemble des PPE, l'assemblée générale de la SIAL se tient simultanément à celle de la PPE. La convocation doit respecter tant les règles sur la société anonyme (art. 699 ss CO) que celle sur la PPE (art. 712n, art. 64 CC). Si tel n'est pas le cas (par exemple, suite à la sortie d'un actionnaire avec réduction du capital social), 1' assemblée générale de la PPE fait suite à celle de la SIAL. Dans cette dernière hypothèse, le conseil d'administration représente la SIAL à l'assemblée générale de la PPE30. Généralement la présence des actionnaires est tolérée.
Comme indiqué plus haut, un double statut juridique s'applique aux actionnaires copropriétaires. Généralement, le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE d'une SIAL-PPE prévoit que chaque part de PPE comporte un droit exclusif de jouissance sur un appartement ou un local indépendant. Ce droit exclusif est reconnu soit aux copropriétaires par éta-ges comme tels, soit aux actionnaires de la SIAL comme tels. L'actionnaire participera à l'assemblée générale de la société en fonction de ses actions 31,
29 Art. 698 al. 1 CO.
30 Art. 718 al. 1 CO.
3! Il exercera ainsi en principe son droit de vote à l'assemblée générale proportionnelle-ment à la valeur nominale de toutes ses actions (art. 692 al. 1 CO).
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alors qu'il siègera à l'assemblée générale de la PPE en fonction de la part de PPE32 correspondant à ses actions.
En cas de divergence entre les décisions de l'assemblée de la PPE et celles de la SIAL, celles prises par 1' assemblée de la PPE seront détermi-nantes - eu égard à leurs spécificités - dans la mesure où elles portent sur l'administration et l'utilisation de l'immeuble ou sur les actes de disposition en relation avec les parties privées et communes.
Dans une SIAL ordinaire, les charges de l'immeuble sont réparties en-tre les actionnaires au prorata du nombre d'actions. Dans une SIAL-PPE par contre, la convention de sociétariat dispose généralement que l'actionnaire s'engage à rembourser les charges sociales au prorata du nombre de ses actions et les charges de copropriété en fonction de ses millièmes de PPE.
Les statuts de la SIAL-PPE permettent d'inscrire des gages immobiliers sur les parts de PPE, alors que généralement l'actionnaire de la SIAL ordinaire obtient un crédit contre le nantissement de ses titres. Selon les statuts de la SIAL ordinaire, le conseil d'administration fixe généralement la valeur du gage. Dans le régime de la PPE par contre, l'administrateur ne s'immisce pas dans le financement personnel du copropriétaire. L'actionnaire d'une SIAL-PPE peut néanmoins choisir le mode de financement pratiqué dans une SIAL ordinaire avec le nantissement de ses actions.
II. L'ASSEMBLÉE DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES
En tant qu'organe suprême de la communauté, 1' assemblée des coproprié-taires se réunit périodiquement pour prendre des décisions. Seul organe im-posé par la loi, l'assemblée rassemble tous les propriétaires d' étages33. Les compétences et les règles relatives à la convocation de l'assemblée, au quo-rum, ainsi qu'à l'exercice du droit de vote, sont traitées de façon succincte et non impérative aux art. 712 rn à 712p CC. L'art. 712m al. 2 CC renvoie, à titre subsidiaire, aux règles applicables aux organes de l'association et à la contestation des décisions de l'association (art. 64 à 69 et 75 CC)34. 32 Il exercera ainsi en général son droit de vote selon le principe du vote par tête (art. 67
al. 1 CC), dans la mesure où le quorum est atteint (art. 712p CC).
33 REY, n. 279; MEIER-HA Y Oz/REY, n. 25 ad art. 712g.
34 MEIER-HAYOz!REY, n. 15 ss ad art. 712m; JUNKER, Recht 1995, p. 177 ss; REY, n. 280.
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