Au même titre qu'en matière d'aliénation, on peut imaginer une déréliction totale ou partielle de l'immeuble de base.
La déréliction totale de l'immeuble de base est en soi possible, mais ne se produit que dans des cas exceptionnels 71 . Elle ne conduit pas à la sup-pression des parts d'étages, chacune d'entre elles devenant chose sans maî-tre72.
La déréliction partielle prend la forme d'une déréliction d'une portion géographiquement limitée (par les soins du géomètre) de l'immeuble de base.
Généralement, cette portion ne comprend aucun bâtiment. La déréliction a pour effet de supprimer tout rapport de copropriété en relation avec la sur-face abandonnée, qui devient chose sans maître.
La déréliction suppose l'accord unanime des propriétaires d'étages73 ; faute d'unanimité, chaque copropriétaire peut faire déréliction de sa part74
eigentümerversammlung fi:illt (vgl. den nicht abschliessend zu verstehenden Katalog und den Wortlaut von Art. 712m Abs. 1 ZGB; ... ). Soweit besondere Nuzungsrechte nicht schon im Begründungsakt oder im Reglement zugewiesen worden sind, konnen die Stockwerkeigentümer solche in einer Versammlung mündlich mit Protokoll oder auf dem Zirkulationsweg ausschliesslich schriftlich beschliessen (Art. 712m Abs. 1 und 2 i.V. m.
Art. 66 Abs. 1 und 2 ZGB und Art. 712n Abs. 2 ZGB)>>.
69 STEINAUER I, p. 354, n. l272b; ATF 116 II 275 Communauté des propriétaires d'étage de l'immeuble Pré-Bouvier 27-29; Tribunal fédéral, anêt du ll mars 1996 X SA, in Pra 85, p. 931/933.
70 ATF 115 II 340 G. et M.= SJ 1990, p. 125/127.
71 SCHNEIDER, p. 71; on peut ainsi imaginer le cas d'un immeuble de base appartenant à un nombre restreint de propriétaires, qui décident d'en faire déréliction compte tenu de l'état d'abandon du bâtiment, lorsqu'une reconstruction se révélerait trop onéreuse ou qu'elle ne serait pas autorisée (MEIER-HAYOZ 1 REY, n. 57 ad art. 712f).
72 MEIER-HAYOZ /REY, nn. 14 et 57 ad art. 712f.
73 HONSELL / BRUNNER / WlCHTERMANN, n. 31 ad art. 648; SCHNEIDER, p. 71.
74 SCHNEIDER, p. 71.
MICHEL MüüSER
(cf. infra, pp. 140s.). En revanche, le consentement des titulaires de droits réels limités sur l'immeuble n'est pas requis75 . Elle prend la forme d'une déclaration écrite adressée au conservateur du registre foncier; elle n'est effective qu'au moment de l'inscription de la radiation des propriétaires dans ce registre 76.
II. LES ACTES DE DISPOSITION PORTANT SUR LA PART D'ÉTAGE
Le droit du propriétaire de disposer de sa part résulte également des règles générales sur la copropriété, plus spécialement de l'art. 646 al. 3: chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. Bien que la loi ne le dise pas expressément, le propriétaire peut également cons-tituer, sur ou en relation avec sa part d'étage, des droits réels limités ou des droits personnels 77.
Le principe de la liberté pour le propriétaire d'étage de disposer de sa part est assorti de plusieurs restrictions, relevant du droit privé ou du droit public78:
1 a La structure particulière de la propriété par étages postule que les pmis d'étages ne soient pas grevées de droits réels ou personnels qui puissent entrer en collision avec les droits des autres propriétaires d'étages ou qui soient de nature à léser les droits de la communauté en relation avec la chose commune 79.
75 HONSELL 1 REY, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 666; ATF 85 I 261/263 Groslimond.
76 HONSELL /BRUNNER/WICHTERMANN, n. 31 ad art. 648; HONSELL /REY, n. 7 ad art. 666;
cf. SCHNEIDER, p. 71.
77 HONSELL / BRUNNER / WICHTERMANN, n. 28 ad art. 646. Sous cet aspect, la rédaction de l'art. 712c, qui accrédite l'idée que les actes de disposition (cf. marginale) ne consis-tent que dans des actes d'aliénation, est trompeuse (WERMELINGER (2002), n. 1 ad art. 712c).
78 D'autres restrictions générales existent encore, sans qu'il soit nécessaire de les évoquer ici. Elles résultent notamment des règles concernant la représentation (en particulier, s'agissant des actes de disposition faits par des personnes sous tutelle, des art. 421 ch. 1 et 404 al. 3) ou de la législation sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger.
79 MEIER-HAYOZ /REY, n. 93 ad art. 712a.
LES ACTES DE DISPOSITION
2o L'art. 712c, qui n'a pas été modifié lors de l'entrée en vigueur des nou-velles dispositions sur le droit de préemption, le 1er janvier 1994, per-met d'introduire, alternativement ou cumulativement80, un droit de préemption et un droit d'opposition. Tandis que le premier ne vise que les actes d'aliénation, le second permet aux propriétaires d'étages de s'opposer à ce qu'un autre propriétaire aliène sa part ou constitue à charge de celle-ci certains droits réels ou personnels. L'opportunité d'introduire des droits de préemption et d'opposition se jugera de cas en cas81, elle dépend en premier lieu de l'importance des relations personnelles entre propriétaires. Elle se justifiera principalement pour les propriétés par étages comportant un nombre limité de parts82 et peut être de nature à nuire à la commercialisation de celles-ci83; elle peut être un obstacle à l'obtention de crédits hypothécaires84 .
3o Des restrictions sont liées au droit matrimonial; elles sont de deux or-dres:
L'art. 169 restreint le droit du propriétaire de disposer du logement familial: un époux ne peut, sans le consentement exprès de son conjoint, ni résilier le bail, ni aliéner la maison ou l'appartement familial, ni restreindre par d'autres actes juridiques les droits dont dépend le logement de la famille. Cette disposition s'applique quel que soit le régime matrimonial du disposant.
L'art. 201 al. 2 dispose que, lorsqu'un bien appmiient en copropriété aux deux époux, aucun d'eux ne peut, sauf convention contraire, disposer de sa part sans le consentement de l'autre. Cette restriction ne vaut que pour les conjoints soumis au régime légal de la pmtici-pation aux acquêts. Elle s'applique aussi bien aux copropriétés léga-les (art. 200 al. 2) qu'aux copropriétés conventionnelléga-les ou créées par jugement. En revanche, bien que l'mt. 201 al. 2 ne le précise pas, elle ne devrait pas valoir si un époux veut aliéner une part d'étage85 dont il est seul propriétaire (son conjoint conservant de son côté une autre part).
80 WERMELINGER (2002), n. 167 ad art. 712c.
8! MEIER-HAYOZ 1 REY, n. 8 ad art. 712c.
82 BESSON, p. 354; WEBER, p. 524.
83 Cf. FRIEDRICH, p. 346. WERMELINGER (2002), n. 164 ad art. 712c.
84 Voir notamment KOLLER, pp. 377ss.
85 STEINAUER 1, p. 335, n. 1206a.
MICHEL MoosER
4° Certains législateurs cantonaux ont apporté à la liberté de disposer d'uni-tés d'étages des restrictions relevant du droit public. Il en va ainsi des cantons de Neuchâtel86, de Vaud87 et de Genève88.
Ce mis à part, la liberté de disposer de sa part fait partie de la nature de la copropriété; elle ne peut pas être restreinte purement et simplement, lors de la constitution de la propriété par étages ou ultérieurement, par une disposi-tion du règlement d'administradisposi-tion et d'utilisadisposi-tion89 ou par une décision prise par l'assemblée des propriétaires d'étages90.
En revanche, le propriétaire peut contractuellement s'engager, à titre purement personnel et dans les limites de l'mt. 27 al. 2 CC et de 1' art. 20 CO, à ne pas disposer de sa part91; s'il devait toutefois disposer, contrairement à ses engagements, l'acquéreur (de bonne ou de mauvaise foi) serait protégé dans son acquisition; les créanciers de 1' aliénateur ne pourraient que récla-mer à ce dernier des dommages-intérêts. Le propriétaire peut également li-miter son droit de disposer en constituant sur sa part, dans les limites de l'art. 216 CO, un droit de préemption ou d'emption92 .
Contrairement au régime de la copropriété ordinaire (cf. art. 650), le propriétaire d'une part d'étage ne peut ni demander le partage93, ni être tenu de collaborer au partage de l'immeuble de base.
86 Voir à ce propos la loi limitant la mise en vente d'appartements loués, du 22 mars 1989.
87 Voir à ce propos, notamment, la loi du 11 décembre 1989 concernant l'aliénation d'ap-partements loués.
88 Voir à ce propos la loi du 26 juin 1983 sur les démolitions, transformations et rénova-tions de maisons d'habitation (en relation avec la compatibilité de cette loi avec le droit fédéral, voir Tribunal fédéral Armengol et autres, in SJ 1987, pp. 481ss).
89 SIMONIUS 1 SUTTER, p. 474.
90 S'agissant des gages, voir MEIER-HAYOZ 1 REY, n. 99 ad art. 712a.
9! Cf., s'agissant des droits de gage, ME!ER-HAYOZ 1 REY, n. 99 ad art. 712a.
92 SIMONIUS 1 SUTTER, p. 475.
93 STEINAUER l, p. 324, n. 1171.
LES ACTES DE DISPOSITION