développement de l’habitat groupé
1. L E CHOIX DES ATTITUDES , LES CONNAISSANCES ET LA
1.2. La comparaison internationale et contextes nationau
Com o se observa essa estrut uração de shopping centers t rouxe grandes m odificações ao t errit ório urbano. O deslocam ent o do com ércio do cent ro da cidade em direção a periferia, obrigou ao poder público levar infra- est rut ura para essas áreas.
O crescim ento periférico m oldou então um espaço em função dos fluxos em aut om óvel e veículos m ot ores. Houve expansão da infra- est rut ura urbana, configurando diferent es t ipos de shopping cent er. O I nt ernat ional Council of Shopping Cent ers ( I CSC) é a associação com ercial global da indúst ria do shopping cent er que foi fundada nos Estados Unidos em 1957. Ele vem no decorrer desses cinqüenta anos apresentando várias categorias de shopping centers que vão sendo observadas, m as que se t ransform am cont inuam ent e, algum as destas até se tornando obsoletas, pois as m udanças ocorrem de acordo com a população e seus hábit os e m uitos dos novos proj et os não se enquadram m ais nas tipologias estabelecidas há m ais tem po. De
acordo com a diversificação atual, em 2007, considera- se a exist ência de oit o t ipos básicos os quais t em com o pont o de análise principal o t am anho da área de const rução ou sej a, a m et ragem quadrada, a qual det erm ina o núm ero de loj as, o t ipo de ancoragem9 e t am bém a área de influência, que é a área det erm inada pela dist ância ent re pont o de deslocam ent o, com o residência, t rabalho ao shopping center. Conform e as m udanças vão ocorrendo, essa classificação vai se renovando utilizando- se dos at uais parâm et ros para análise.
9 Loj as Âncoras: são as m aiores loj as de varej o, localizadas nos finais dos corredores dos
shopping centers, as quais são utilizadas pelo seu pot encial para at rair client es ao shopping center em geral. As loj as de departam entos costum am ser âncoras de shopping regional ou super- regional, enquanto que os superm ercados ancoram os shoppings de vizinhança ( www.east ernct .edu, acesso em 07/ 10/ 07) .
Quadro 1 Classificação do Shopping Center de acordo com dimensão. (Fonte:www.easternct.edu consultado em 05/11/06)
De acordo o quadro 1, pode- se perceber que há um a variação grande quant o às dim ensões dos shopping centers. Enquant o os que se enquadram na classificação de super- regionais ocupam área superior a sete quadras e contam com m ais de cem loj as, os com unit ários ocupam de um a a t rês quadras no m áxim o, onde se localizam de dez a t rint a loj as. As loj as de depart am ent os são norm alm ent e as loj as âncoras os shopping cent ers super- regionais, pois atraem client es que percorrem grandes dist âncias em busca de alt ernat ivas de produt os e de preços com pet it ivos. A área de influência desse t ipo de shopping é bem variada, m as é sua abrangência é
calculada num raio de 160 km . Já os shopping cent ers com unit ários são dest inados para um uso m ais freqüent e. As pessoas que para lá de dirigem est ão em busca de bens de consum o diário, por isso percorrem cam inhos m ais curt os, procurando os shoppings m ais próxim os do seu local de residência ou t rabalho, por isso sua área de influência se reduz a vizinhança próxim a. Os shopping cent ers de vizinhança, ocupam m enos de um a quadra e são aqueles que têm o superm ercado com o atrativo com pouquíssim as loj as, pois as pessoas o freqüent am num a m édia sem anal, no int uit o de fazerem as com pras de gêneros alim ent ícios e acabam se ut ilizando dessas loj as opcionais. Os regionais são um pouco m enores que os super- regionais, ocupando no m áxim o um a área equivalent e a set e quadras e t am bém possuem com o at rat ivo as loj as de depart am ent os, m as o núm ero dessas loj as é reduzido t am bém , não passando de duas.
Outros dados levant ados e que podem ser utilizados com o referência para sua classificação est ão relacionados ao tipo de produto com ercializado com prioridade, ou sej a ele está vinculado ao “ m ix” de produt os. Essa classificação pode ser observada no quadro 2: .
Tipo Mix
Power Centers (SuperCentros) Combinações de lojas de tamanhos diversos que comrcializam, desdeequipamentos eletrônicos até alimentos Festival Centers (Temáticos) Shopping center em associação com entretenimento urbano e local de caráterhistórico ou cultural. Outlet Centers Shopping center que comercializa marcas famosas com preços mais baixos.Normalmente são lojas do próprio fabricante.
Lifestyle Centers
Shopping center ou mall cujas lojas de varejo são direcionadas para um determinado segmento da população em particular; lojas com características representativas de um estilo de vida[1] em alta escala, assim como serviços e restaurantes
[1] Lojas com características que representam um estilo de vida são aquelas direcionadas para uma faixa etária específica, ou para determinado hábito como o de práticas esportivas.
Quadro 2 Classificação do Shopping Center de acordo com “mix” de produtos (Fonte:www.abrasce.com.br consulta em 03/09/07)
Os shopping centers classificados de acordo com o “ m ix” , ou sej a a variedade de produt os, t am bém det erm inam at ravés da at ração que irão exercer sobre det erm inado t ipo client ela, qual vai ser sua área de influencia. Esses shoppings podem ser classificados de acordo com a estrat égia ut ilizada em : “ m ix disperso” est rut urado com ofert a variada de produt os, possibilit ando a com paração de preços; e “ m ix t em át ico” onde a ofert a é específica ( PETROLA; MONETTI , 2004) .
Ainda nessa últim a classificação divulgada pelo I CSC, em 2007, é feita um a análise onde se observa caract erísticas que se dest acam e diferenciam no seu proj et o ( design) .
Tipos Caracterísiticas
Open air Construção onde a circulação e áreas comuns são descobertas Mall Construção totalmente fechada
Híbridos Construção com áreas fechadas e abertas
Quadro 3 Classificação do Shopping Center de acordo com design (Fonte:www.abrasce.com.br consulta em 03/09/07)
Tam bém é possível not ar em sua classificação, quant o a t ipologia do proj et o ou do “ design” dos shopping cent ers, de acordo com o quadro 3, que est es podem ser t ot alm ent e fechados e com as loj as volt adas unicam ent e para a circulação de pedest res int erna, cham ado de m all. Há out ros ent ret ant o com áreas de circulação com um , t ot al ou parcialm ent e descobert as. As loj as, assim com o o espaço dest inado ao est acionam ent o podem est ar dist ribuídos em apenas um pavim ent o ou vários pavim entos. Para a escolha dessa t ipologia devem ser observadas característ icas da população a qual ele será direcionado, o carát er de com ércio que ele abrangerá, a área dest inada à const rução. Deve ser dada at enção t am bém aos aspect os cult urais e
cost um es da população que fará uso dele, além é claro de conhecer as condições clim át icas do local.
At ravés dos quadros apresent ados, pode- se observar, que há t ipologias diversas, assim com o diferent es form as de análise para defini- las. Not a- se t am bém constante m odificações nessa classificação, pois os proj etos são cada vez m ais diversificados, originando diferent es form at os de shopping cent ers, que se pode dizer est ão se adequando m ais à paisagem local e à população que pret endem at ingir.
Um shopping center para conseguir se fixar cum prindo assim com o obj et ivo desej ado por seus em preendedores, deve fazer const ar de sua est rat égia de ancoragem , qual o “ m ix” de produt os, pois assim ele est ará sendo direcionado para um a população específica e sua necessidade, e a esse “ m ix” t am bém est ará vinculada a freqüência e a área de influência que est e abrangerá. Sua localização t am bém t em que est ar relacionada aos produt os oferecidos. Exist em aqueles com o o shopping center de vizinhança ou com unitário os quais recebem a visit a sem anal, por exem plo, dos consum idores, pois const am de seu “ m ix” , os bens de conveniência, e onde o acesso deve ser elaborado com m uit o cuidado para sua eficiência. Há out ros com o os regionais ou super- regionais que têm com o estrat égia a com pra com parada, onde o seu at rat ivo se faz pelo “ m ix” disperso que oferece a possibilidade na com paração de preços e na qualidade de ofert as, port ant o sua eficiência ocorre na m edida em que ele satisfaça a esse critério relacionado aos interesses de seus consum idores. Para se
definir as preferências e o “ m ix” de produtos é im portante que se faça um a pesquisa com int uit o de obt er dados com o rendim ent o, faixa et ária e residência, associados ao est ilo de vida. O t ipo de shopping cent er, na realidade vai direcionar o com port am ent o do consum idor na hora da com pra, e t am bém ele exerce influência sobre os seus hábit os de com pra, que vão se adequando a ofert a. O client e é induzido at ravés do “ m ix’ que det erm ina o t ipo de shopping, a se com port ar de m aneira diferent e de acordo com a oferta. No caso da com pra com parada, a decisão da com pra só ocorrerá após o client e est ar sat isfeit o com o preço ou qualidade do produt o oferecido ( PETROLA; MONETTI , 2004) .
A est rat égia de ancoragem do shopping cent er deve ser bem definida para que o em preendim ento possa obt er sucesso. O novo shopping cent er deve “ conquist ar” o público ao qual ele se dirige oferecendo além dos bens de consum o necessários outros at rativos que o m ot ivem a procurar esse novo espaço ao qual ele não est á habituado para efetuar suas com pras. Ao se construir um novo shopping as est im at ivas utilizadas prevêem um período de tem po estendido, portanto incerto, e principalm ente por se t rat ar de um em preendim ent o de base im obiliária, faz- se necessário que est ratégia para ancorar o shopping est ej a bem definida ( PETROLA; MONETTI , 2004) .
De acordo com Nelson ( 1958) , as análises feit as para se obt er um a localização e um dim ensionam ent o adequado não só proporcionam um benefício ao em preendedor e ao com erciant e, m as à com unidade com o um t odo, pois ele est ará
contribuindo para que haj a um a organização e facilidades de acesso e com pras sendo planej ado para que sua eficiência se est enda por um longo período.
The provision of a proper am ount of space in the proper locat ions for each use is a t ask, which is im plicit in t he cit y planning process and becom es explicit in t he zoning ordinance. The character and geography of use districts laid down in the ordinance can affect retail businesses greatly, both favorably and unfavorably, as well as t he qualit y and level of service to the com m unit y which specific retail businesses can provide. Adequate location study can assist planning for the optim um distribution of retail facilit ies even for a considerable period in t he fut ure ( Nelson, 1958, p. 63) .
O shopping cent er de m ix disperso, por agregar várias loj as do m esm o segm ent o num m esm o espaço próxim o, beneficia a com pra, pois é dada a oport unidade das pessoas fazerem suas escolhas e com pararem os preços, podendo ret ornar ao pont o inicial de onde part iram , se lá for sua escolha ou sua m elhor opção. Tam bém o fat o de est arem próxim as a loj as de out ros segm ent os, é possível que se agregue à com pra, produt os com plem entares os quais não eram as int enções iniciais, m as que acabam sendo adicionados no m om ent o da com pra ( NELSON, 1958) .
Há que se considerar que os im pact os result ant es da im plant ação de um shopping cent er, abrangem um a área proporcional a sua área de ocupação ou sej a a sua área de influência, assim sendo as m udanças irão se refletir em t oda essa ext ensão. Sendo um a área m enor quando se t rat a de viagens m ais freqüent es e curt as
ou m aior quando os percursos forem m ais ext ensos, m as t am bém ao m esm o t em po m ais espaçadas, pois as com pras com paradas não ocorrem com t ant a freqüência quant o às de consum o de bens de conveniência.
Não é apenas a área const ruída que est abelece a área de influência de um shopping cent er, m as t am bém o t ipo de m ercadoria com ercializada pelas loj as que com põem o “ m ix” do shopping center. De acordo com essa tipologia, é que se podem definir a est ratégia que adot ada e direcionar a at enção no planej am ent o do seu ent orno. Se o shopping cent er t iver um carát er m ais específico com o os “ out let s” ou os super cent ros, será necessário criar um a est rut ura de com ércio varej ist a com plem ent ar em suas im ediações, pois haverá um a carência na com ercialização de out ros t ipos de produt os, o que não ocasionará um a concorrência. Tam bém o público que se dirige ao shopping cent er de carát er m ais específico, o faz com m enor freqüência, m as percorre dist âncias m aiores que as usuais para a com pra de produtos para suprir as necessidades diárias. Há um a m udança de escala de relação com a cidade que deixa de ser apenas a sua vizinhança m ais im ediat a.