pour atteindre la durée maximale de douze ans1), sous certaines conditions de ressources des locataires et de plafonds de loyers. L’avantage fiscal vise ainsi à favoriser la construction de logements intermédiaires.
Le taux de la réduction d’impôt s’élève désormais à 12 % du prix d’acquisition pour un engagement de location de six ans et 18 % pour une location de neuf ans2. En outre-mer, les taux de réduction s’élèvent à 23 % pour une durée de six ans et 29 % pour neuf ans.
À l’issue de cette première période de location, le contribuable peut prolonger son engagement pour une durée total maximale de 12 ans, soit :
- pour une période de trois ans, renouvelable une fois, dans le cas où le premier engagement avait été de six ans. La réduction d’impôt s’élève alors à 6 % du prix de revient du bien pour les trois premières années (jusqu’à neuf ans) puis à 3 % pour les trois années suivantes (pour un total de douze ans) ;
- pour une unique période de trois ans, faisant suite à une première période de neuf ans, avec un taux de réduction d’impôt de 3 %.
L’article 5 de la loi de finances initiale pour 2015 a également ouvert la possibilité pour les particuliers bailleurs de louer leur bien à un ascendant ou à un descendant, dès lors que les conditions nécessaires pour être éligible à la réduction d’impôt sont remplies (nature du bien, durée de la location, plafonds de loyers et de ressources du locataire).
En vertu du même article, lorsque la réduction d’impôt est réalisée dans le cadre de souscriptions au capital des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), elle s’effectue désormais sur 100 % du montant des souscriptions (et non plus sur 95 %).
Selon le tome II de l’annexe Voies et Moyens au projet de loi de finances pour 2016, la dépense fiscale résultant de cette réduction d’impôt équivaut à 20 millions d’euros en 2014, 85 millions d’euros en 2015 et 240 millions d’euros en 2016.
B. L’OBLIGATION PAR LA LOI DE MIXITÉ DES LOGEMENTS DANS UN
20 %. Cette disposition ne s’applique pas lorsqu’une SCPI est propriétaire de l’ensemble de l’immeuble.
L’article 199 novovicies du code général des impôts prévoit que « le respect de cette limite [du nombre de logements ne pouvant ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt] s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis ».
Le non-respect de cette obligation est sanctionné, pour la personne qui le commercialise, par une amende de 18 000 euros par logement qui excèderait la limitation du nombre de logements éligibles à la réduction d’impôt dans l’immeuble neuf concerné.
Le décret fixant le pourcentage de logements n’ouvrant pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt doit également déterminer les conditions et les modalités d’application de ce dispositif, en particulier les modalités de recouvrement de l’amende.
L’article 199 novovicies du code général des impôts prévoit que l’obligation de mixité des logements dans un même ensemble doit s’appliquer aux immeubles faisant l’objet d’un permis de construire accordé à compter de la publication du décret. Toutefois, celui-ci n’a jamais été pris.
II. LE DISPOSITIF ADOPTÉ PAR L’ASSEMBLÉE NATIONALE
Introduit par l’Assemblée nationale, à l’initiative de Valérie Rabault, rapporteure générale du budget, et Christophe Caresche, député, avec l’avis favorable du Gouvernement, le présent article tend à abroger, à compter du 1er janvier 2016, la condition selon laquelle, au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage de logements d’au moins 20 % doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice du dispositif d’incitation fiscale « Duflot » devenu « Pinel ».
À l’Assemblée nationale, cette suppression a été justifiée par l’absence de publication du décret permettant la mise en œuvre dudit dispositif depuis le 1er janvier 2013.
Aucun chiffrage du coût de cette mesure n’a été indiqué par le Gouvernement dans son amendement à l’article d’équilibre tendant à tirer les conséquences des mesures adoptées par l’Assemblée nationale dans la première partie de la loi de finances pour 2016.
III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
L’absence de parution d’un décret d’application ne saurait, bien entendu, suffire à justifier la suppression d’une disposition législative. Dans
le cadre du bilan annuel de l’application des lois au 31 mars 20151, la commission des finances avait déjà constaté que ce texte restait à prendre et que, bien que le ministère du logement ait auparavant indiqué que le décret était en cours de finalisation et devait paraître en 20142, sa publication n’était finalement plus si certaine.
Plusieurs explications peuvent être avancées pour expliquer l’absence de parution de ce décret.
Tout d’abord, d’après les informations recueillies par votre rapporteur général, il existe des difficultés techniques de mise en œuvre du dispositif. Il serait, en particulier, difficile de contrôler la destination du bien acquis par les acheteurs au moment de la vente. Le promoteur verrait ainsi sa charge particulièrement alourdie et la procédure serait rendue plus complexe, avec des mentions supplémentaires à inscrire dans l’acte authentique d’achat.
Ensuite, il n’est pas certain que cette condition de mixité permette effectivement de répondre à l’objectif qui semble lui avoir été initialement assigné, à savoir d’assurer un équilibre dans l’immeuble entre différentes catégories d’occupants. En particulier, rien ne garantit la présence de propriétaires occupants.
Enfin, l’obligation introduite par le IX de l’article 199 novovicies du code général des impôts limite le nombre de logements susceptibles d’ouvrir droit au bénéfice du dispositif d’incitation fiscale « Pinel ». Or, le Gouvernement a, au contraire, souhaité renforcer le recours au dispositif d’incitation fiscale, dans le cadre de son plan de relance en faveur du logement annoncé à l’été 2014, en procédant, comme indiqué précédemment, à de nombreux aménagements dans la loi de finances initiale pour 2015.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, votre rapporteur général ne s’oppose pas à la suppression de cette condition qui n’a, en tout état de cause, jamais pu être mise en œuvre, faute de parution du décret d’application.
Il semblerait que le dispositif « Pinel » permette effectivement de soutenir le marché de la construction de logements neufs puisque selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), celui-ci aurait ainsi connu une augmentation de 19,3 % au premier semestre 2015, avec une progression de 66,7 % des ventes aux investisseurs au second trimestre qui serait « tirée par l’adhésion au dispositif Pinel ». Lors de la commission élargie relative à l’examen de la mission « Égalité des territoires et logement », Sylvia Pinel a confirmé cette tendance, indiquant que cette réduction d’impôt aurait contribué à
1 Rapport d’information n° 495 (2014-2015) de Claude Bérit-Débat, Président de la délégation du Bureau chargée du travail parlementaire, du contrôle et des études, sur le bilan annuel de l’application des lois au 31 mars 2015.
2 Cf. notamment la réponse écrite publiée le 11 mars 2014 à la question n° 48330 de notre collègue député Dominique Dord.
l’augmentation de 23 % des ventes de logements neufs au deuxième trimestre 2015 par rapport au deuxième trimestre 20141.
Face à ces résultats, votre rapporteur général ne peut que constater, une nouvelle fois, que ces dispositifs d’incitation fiscale semblent utiles pour déclencher des ventes auprès de particuliers – même si des effets d’aubaine existent pour certains investisseurs –, augmenter le nombre de logements intermédiaires disponibles dans les zones les plus tendues et stimuler un marché de la construction de logements qui reste, par ailleurs, exsangue2.
Pour autant, il convient surtout de s’assurer que les constructions réalisées dans le cadre de ce dispositif répondent effectivement aux besoins des territoires concernés, tant en termes de localisation que de biens proposés.
En outre, l’effet conjoncturel du dispositif « Pinel » sur les chiffres de la construction neuve ne peut cacher les difficultés rencontrées plus globalement par le secteur, la Fédération française du bâtiment annonçant, en particulier, la perte de 44 600 emplois au premier semestre 2015 (par rapport au premier semestre 2014). La fiscalité particulièrement élevée qui s’applique au patrimoine immobilier des particuliers et, plus globalement, la baisse inéluctable des investissements des collectivités territoriales ne devraient pas non plus favoriser la reprise dans ce secteur fondamental pour notre économie.
Décision de la commission : votre commission vous propose d’adopter cet article sans modification.
1 Commission élargie du 28 octobre 2015 à l’Assemblée nationale, relative à la mission « Égalité des territoires et logement ».
2 Les récents chiffres du Commissariat général au développement durable restent contrastés puisqu’à fin août 2015, même si le nombre de constructions autorisées augmentait toutefois de 8,7 % de juin à août 2015 par rapport au trimestre précédent, leur nombre sur les douze derniers mois régressaient encore de 6 % par rapport aux douze mois précédents, pour atteindre 361 900 logements, tandis que le nombre de logements mis en chantier diminuait également de 4 % sur la même période.
ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS L’ARTICLE 2 quinquies (Art. 157 du code général des impôts)
Aménagement du régime d’imposition des plus-values mobilières
Commentaire : le présent article prévoit d’exonérer d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux les plus-values de cession de titres, valeurs et droits considérés comme des biens professionnels au moment de leur cession.
I. LE DROIT EXISTANT