Les partenariats à l’œuvre dans les opérations étudiées, dont on rappellera qu’aucune d’elle n’est encore en phase de réalisation, peuvent se schématiser de la façon suivante, le groupe d’habitants s’appuyant principalement sur un certain nombre d’acteurs professionnels et institutionnels que l’on peut rassembler en quatre types : les acteurs associatifs et les milieux politiques et militants ; les représentants politiques, en général à l’échelle locale, avec les services administratifs et techniques qui leur sont associés ; le monde juridique et financier ; les professionnels des phases amont et de la conception architecturale et technique.
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1. Des projets enracinés dans le monde associatif
L’origine du projet et sa dimension idéologique voire militante font souvent qu’un
environnement associatif accompagne les premiers pas du groupe initiateur. Le cadre
associatif est ainsi mobilisé dès la première étape de constitution du groupe d’habitants, celle-ci reposant généralement sur la création d’une association loi de 1901, moyen de dénommer l’initiative et de donner à voir le groupe dans ses démarches envers les élus ou les professionnels. Le projet bénéficie parfois plus largement du cadre associatif, selon les accointances personnelles que les membres du groupe peuvent avoir, individuellement ou de façon partagée, avec des associations écologistes, des mouvements altermondialistes, féministes, des syndicats, des associations relevant de l’économie solidaire etc. L’articulation du projet d’habitat avec ces structures associatives colore plus ou moins fortement l’opération.
La maison des Babayagas, par exemple, illustre tout particulièrement l’arrimage du projet sur le milieu associatif : à Montreuil, cette initiative entre en filiation directe avec la Maison des
Femmes26, se rapproche de l’association nationale Accordages, qui œuvre en faveur des
liens entre générations, s’appuie sur la constitution d’un comité de « marrainage », le cercle des Amis des Babayagas, qui a pour objet de soutenir financièrement et d’aider à la diffusion du projet et enfin se développe concomitamment à l’Université pour les Savoirs des Vieux- UNISAVIE qui s’adresse aux personnes de 70 ans à 100 ans, « pour ne pas mourir idiot(e) ; une exigence pour vivre et vieillir en citoyenneté »27. On trouve dans ce vivier associatif
l’origine des valeurs fondatrices du projet : un habitat favorisant l’entraide au moment du vieillissement, avec une accentuation des questions féministes et des idéaux de citoyenneté. Cet ancrage associatif intervient logiquement sur la programmation de la Maison : une part importante du rez-de-chaussée de l’opération est conçue comme ouverte sur le quartier ; un bureau, un espace d’accueil, une salle polyvalente pour une trentaine de personnes. Un salon de coiffure et de soins infirmiers dont la gestion devait être associative avait aussi été envisagé en rez-de-chaussée sur rue mais a finalement été abandonné au profit de logements supplémentaires.
Cette intention, pour les groupes d’habitants, de « s’ouvrir » au quartier, est très partagée, soit qu’il s’agisse de monter un café associatif en rez-de-chaussée d’immeuble (Diapason), soit qu’il s’agisse de trouver des partenariats avec ces associations : prêter la salle collective pour certaines de leurs activités (comme pensent le faire les Babayagas avec l’Université pour les Savoirs des Vieux, un peu sur le modèle du Buisson St Louis, groupe d’habitat autogéré du 10ème arrondissement de Paris qui prête volontiers sa salle pour des réunions et
manifestations sur ce thème), l’implantation d’une station d’auto-partage dans le parking en sous-sol dans l’opération de Villeurbanne, l’offre d’aide aux devoirs aux enfants du village (Lo Paratge), etc.
La plupart des projets d’habitat alternatif sont aussi affiliés à l’une ou l’autre des deux grandes associations qui structurent l’action collective dans ce domaine : Habicoop pour les initiatives inspirées du mouvement coopératif, MHGA (devenu Eco-Habitat Groupé) pour les opérations d’habitat groupé autogéré. On verra plus loin le rôle que jouent ces associations pour appuyer les initiatives, les mettre en réseau, les pourvoir de méthodes et de boîtes à outils, militer en leur nom pour une facilitation juridique …
2. Les appuis politico-administratifs
Le deuxième milieu sollicité par les groupes d’habitants dans la chronologie du montage de leur projet est bien souvent le monde politico-administratif local. L’interaction est ici duale : il s’agit d’une part pour les habitants de faire connaître leur initiative à des élus présumés favorables (Jean-Pierre Brard puis Dominique Voynet à Montreuil, Roger Madec et Bertrand Delanoë et Anne Hidalgo pour le groupe Diapason à Paris, la Ville de Villeurbanne, la Communauté urbaine du Grand Lyon pour le Village Vertical). Mais l’enjeu est surtout d’obtenir un portage politique dans lequel les élus perçoivent l'exemplarité de l'opération, son contenu idéologique et l'intérêt médiatique qu'il suscite comme un intérêt pour eux-mêmes et
26 Initiée en 1995 par la principale instigatrice de la Maison des Babayagas, montée avec l’aide de la ville de
Montreuil ainsi que du Conseil Général et inaugurée en septembre 2000.
27 Achin C., Rennes J. « La vieillesse ; une identité politique subversive, entretien avec Thérèse Clerc »,
Le Village Vertical : premiers contacts institutionnels et politiques
Un certain nombre des premiers ménages du Village Vertical sont villeurbannais et c’est tout naturellement qu’ils se tournent vers la Municipalité pour trouver un terrain. C’est dans cette ville que leur recherche aboutira finalement, après un intermède du côté de Vaulx-en-Velin. Béatrice Vessiller, conseillère municipale verte d’une Municipalité « gauche plurielle » est rencontrée fin 2005, de manière à la fois informelle (elle connaît à titre amical, les parents de l’initiateur du groupe) et officielle (sur la base d’une plaquette rédigée par le Village Vertical). D’emblée intéressée par le projet : « Je me suis dit, tiens, des ménages qui se prennent en main pour le logement, on va les aider, c’est nouveau », elle demande aux services municipaux d’étudier les possibilités foncières, notamment autour de terrains industriels pas chers, à faire muter. Différents rendez-vous se tiennent avec la Direction du développement urbain, l’élue au logement mais rien ne débouche. Présidente du Conseil de quartier où le projet de ZAC des Maisons neuves est en cours d’élaboration, elle lance alors l’idée de l’implantation du projet « à titre expérimental », dans une ZAC dont le cahier des charges développe de fortes ambitions en matière de développement durable. Il est à noter, à ce propos, que conseillère municipale à Villeurbanne, elle est par ailleurs Vice-Présidente au développement durable du Grand Lyon. Elle en parle au Maire dont elle reçoit « l’écoute bienveillante ».
Parallèlement, un contact se noue avec le Grand Lyon, via Habicoop qui cherche à sensibiliser la Communauté Urbaine sur la question des coopératives d’habitants. Le même phénomène de « parrainage » par des personnes motivées au sein de l’institution va se produire mais cette fois, ce sont les techniciens qui jouent le rôle de poisson-pilote, en la personne de Martine Chanal, chargée de mission habitat au sein de la Délégation Générale au développement urbain, où elle s’occupe plus spécifiquement des gens du voyage -ce qui lui fait dire qu’elle est sur tous les dossiers un peu hors cadre- et d’Alain Blum, chargé de mission à l’économie solidaire : « Habicoop sonnait à toutes les portes et c’était un peu nébuleux. Tous les deux, on s’est organisé sans commande politique réelle et on a décidé de travailler en organisation de projet ».
A travers la mobilisation de ces différents acteurs, le dossier commence à avancer concrètement dès 2007, autour de l’hypothèse de l’implantation dans la ZAC : comité technique transversal au sein du Grand Lyon, réunions inter- partenariales (OPAC du Rhône, Ville de Villeurbanne, Grand Lyon).
M.-P. Marchand
vont pouvoir, avec leurs services, faciliter le montage du projet, en particulier à travers l’écueil de l’obtention du terrain. On note d’ailleurs que dans ces trois cas, le terrain accordé pour l’opération relève d’une ZAC, processus qui permet à la collectivité publique de mettre du foncier à disposition et aux groupes d’habitants de le négocier à un prix inférieur à ceux du marché.
« Le projet des Babayagas, c’est en or pour elle (D. Voynet, maire de Montreuil) ! Surtout que moi je m’occupe de la communication… on a une com’ extraordinaire. C’est vraiment …
et tout, les télés, les radios, du papier, informatique. On a tous les modes de communication et je n’ai même pas à lever le petit doigt » (Th. Clerc, Babayagas).
C’est par exemple le cas au Village Vertical où la rencontre de collectivités territoriales (la Ville, la Communauté urbaine) a apporté une aide décisive en débloquant la question cruciale du foncier avec la proposition d’un terrain au prix du logement social, dans une ZAC en création. Cette configuration a facilité le montage d’un projet, qui a ainsi pu s’appuyer sur l’expertise d’opérateurs publics ou semi publics : l’OPAC du Grand Lyon, aménageur de la ZAC et la coopérative d’HLM Rhône Saône Habitat qui assurera la maîtrise d’ouvrage déléguée pour le compte du Village Vertical.
A St Julien-de-Lampon, la négociation avec les élus locaux s’engage sur un malentendu : le premier contact a été pris de manière assez informelle par l’assistante à maîtrise d’ouvrage du groupe avec le maire de cette bourgade, la première ayant besoin d’une localisation même provisoire à indiquer dans le dossier de subvention qu’elle est en train de monter auprès du Pays du Périgord Noir. Celui-ci évoque trois terrains potentiels, l’AMO en retient un et, avant même que le maire n’en informe le conseil municipal, un article paraît dans un grand quotidien28 sur ce qui n’est encore qu’un projet, ce qui déclenche une forte réaction
des conseillers municipaux se sentant mis devant le fait accompli. Une réunion publique est alors organisée pour mettre cartes sur table, réunion qui connaît une telle affluence qu’elle engendrera des demandes de participation au groupe et, finalement, une adhésion des élus et de la population locale.
Au-delà de la question foncière, le problème se pose ensuite aux groupes de la confrontation avec les collectivités territoriales emboîtées (Ville, collectivité intercommunale, département, région) auxquelles s’ajoute donc fréquemment une SEM, qui représentent autant de sensibilités et de stratégies différentes par rapport à des opérations qui, quoique petites, tendent à être amplifiées par le projecteur médiatique sous lequel elles se trouvent souvent. C’est une difficulté qui a failli faire échouer le projet des Babayagas.
En effet, sur un dossier de présentation élaboré en avril 2006 par le Service Etude Habitat à la demande de la Ville de Montreuil, dont le premier magistrat est très impliqué depuis l’origine du projet (dossier proposant un argumentaire, une description du cadre opérationnel, les bilans financiers de l’opération, un prévisionnel de fonctionnement ainsi que les plans du projet en phase APD), le Conseil Général de Seine Saint-Denis refuse les crédits relevant de l’habitat des personnes âgées en 2007, au motif de la « discrimination, du fait qu’il s’agisse d’un habitat réservé à des seules femmes vieillissantes, d’une attribution par cooptation, ainsi que d’une insuffisante anticipation de la perte d’autonomie ». Paradoxalement par rapport à ce que l’on aurait pu penser des jeux politiques, c’est une rencontre au cabinet de la Ministre Christine Boutin au début de l’année 2008 puis le changement municipal (arrivée de Dominique Voynet, les Verts, à la mairie) en mars 2008 et enfin l’appui du Conseil régional d’Ile-de-France, qui permettent la reprise du processus puis le contournement des arguments du Conseil Général grâce à des modifications apportées dans le montage du projet. Il est alors proposé de sortir délibérément des procédures spécifiques à l’habitat des personnes âgées et de leurs critères médico-sociaux trop rigides pour le projet en question pour entrer dans une procédure plus banale de logement social. Il
suffisait alors d’introduire un quota de logements à attribuer à des jeunes de moins de 25 ans pour que les financements redeviennent possibles au titre des logements sociaux.
3. La mobilisation des acteurs juridiques et financiers
Les opérations autogérées ou coopératives interrogent d’une manière renouvelée les savoir- faire et les protocoles juridiques et financiers pratiqués couramment, en se situant sur un autre plan encore que l’accession individuelle, que la promotion-construction privée ou que la production sociale. Pour les coopératives, une difficulté particulière tient à l’absence de cadre juridique depuis la loi Chalandon qui, en 1971, a réduit le statut coopératif aux seuls organismes HLM ; l’association Habicoop, entre autres, mène une action de lobbying pour re-fonder un statut coopératif pour les groupes de production de logements mais les diverses tentatives n’ont à l’heure actuelle pas encore abouti.
Trois questions spécifient ces montages :
- celle du montage financier, de clauses de solidarité du groupe, des garanties financières collectives, et de la participation d’organismes tiers dans le financement (à travers des subventions ou des prêts bonifiés).
- celle du partage des coûts de l’opération entre les ménages, ce qui engendre la négociation de la répartition du coût des espaces collectifs, la pondération des mètres carrés de surface habitable des appartements selon la localisation, l’ensoleillement, le confort, la détermination du niveau de prestation exigé par tous pour le second œuvre.
- celle du rapport à la propriété : choisit-on d’acheter ou d’être locataire de son appartement, de pouvoir le céder librement ou sous conditions, de pouvoir en tirer une plus- value financière ou non.
A titre d’illustration des négociations auxquelles ces partenariats conduisent, on évoquera plusieurs situations observées.
Lors de la réunion à laquelle, le 29 septembre 2009, le groupe Diapason a rencontré la Semavip pour affiner l’offre portant sur l’acquisition du terrain et la promesse de vente, dans un périmètre opérationnel géré par la Semavip, c’est la question de la garantie financière d’achèvement qui a focalisé les débats. La position de la Semavip était en substance la suivante : « nos services financiers demandent une garantie financière d’achèvement à tout acquéreur de terrain, de manière à s’assurer de la réalisation de l’opération dans les formes et les délais prévus dans le programme d’urbanisme ; si vous vous substituez à la procédure pratiquée à 100% ; il faudra apporter la démonstration qu’elle est aussi valide pour nos services financiers. Par exemple, que se passe-t-il en cas de défaillance de l’un d’entre vous ? ». L’argumentaire du notaire du groupe Diapason, présent à la réunion et rôdé à des situations plus ou moins similaires : « Il est injuste de demander à une équipe qui justement se propose de ‘sortir des clous’ un document de garantie dont la seule justification est d’être indispensable aux dossiers constitués par les services financiers. On est contre la pensée unique. Tout ce que l’on vous présentera sera un peu sur les franges et mérite un autre
regard. » Et il propose de revenir au sens de cette garantie financière d’achèvement et d’examiner la situation particulière du groupe Diapason dans cette optique : « L’opération est de celles qui ont fait la ville depuis des millénaires. Les promoteurs n’existent finalement que depuis 1945 ! Ici, les ménages sont passés par-dessus leur pudeur, tous les dossiers de prêts bancaires ont été constitués et échangés, des clauses de solidarité ont été forgées entre eux. ». Le partenaire en charge du café-restaurant associatif du rez-de-chaussée ajoute : « il y a tout de même peu de risque qu’une opération comme celle-ci reste en plan à Paris en 2010. En face de vous, vous n’avez pas des hippies ! ». Quant aux habitants, ils manifestent leur bonne volonté en décrivant les tentatives qu’ils ont faites auprès des banques pour établir, comme le souhaite la Semavip, une garantie financière d’achèvement. Les banques ne savent pas trop comment traiter cette demande qui n’émane ni de particuliers au sens habituel du terme, ni de professionnels de la promotion, demandent une rémunération ainsi qu’une contre-garantie (hypothèques des ménages sur leurs biens) pour envisager leur éventuel cautionnement, … On voit bien ce qui se joue dans ces négociations : c’est la définition de procédures nouvelles correspondant au sens (la garantie, la solidarité face au risque) que revêtaient celles qu’elles tendent à supplanter, mais s’adaptant aux spécificités du jeu d’acteurs tel qu’il se compose ici. Et dans ce contexte, chacun des acteurs (notaire, agent de banque, chargé d’opération de la SEM) met plus ou moins en œuvre sa créativité, -et sa bonne volonté-, pour déroger à ses routines professionnelles et inventer une autre voie de sécurisation des processus.
Dans l’opération du groupe Lo Paratge, c’est la question conjointe du statut juridique de l’opération, de son financement et de la composition du groupe des ménages à l’égard de leur solvabilité qui est posée (cf. note établie par L. Battais, AMO du groupe, le 15 janvier 2010). Tout d’abord, comme dans de nombreuses opérations, des dossiers de demande de financement ont été déposés auprès de diverses institutions : les collectivités locales (ici, le Pays du Périgord Noir, le Conseil Régional d’Aquitaine et l’Europe via le Feder), les Fondations (ici, la Fondation Lemarchand pour l’équilibre entre l’Homme et la Nature ; mais on trouve souvent aussi la Fondation de France), les organismes proches des thématiques du projet (la CRAM ici du fait de l’orientation en faveur du troisième âge ; l’ADEME pour les projets économes en énergie). Il est souligné que « dans le projet, les futurs habitants se cooptent en fonction de leurs choix de vie et de leurs atomes crochus. Ce sont les personnes qui se choisissent, pas seulement en fonction de leurs revenus (comme le font les bailleurs sociaux habituellement) ». Ainsi le montage juridique privilégié est celui de la SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif) qui suppose l’agrément de la Préfecture et le respect de critères d’utilité sociale, de solidarité et démocratie, de multi-sociétariat (20% de capital public pour 80% de capital privé) et de non-lucrativité. Le patrimoine d’une SCIC ne peut être distribué et reste dans le domaine coopératif. A défaut de la participation des collectivités territoriales à hauteur de 20%, l’alternative serait une SARL coopérative, c’est-à-dire issue d’un financement totalement privé rassemblant les futurs habitants ainsi que des coopérateurs réalisant ici un placement solidaire. Le principe est alors que chaque coopérateur a droit à une voix dans les décisions, quelle que soit l’importance de sa participation financière. L’acte notarié qui crée la société rend compte des accords pris entre habitants sur la garantie des risques locatifs (comment la collectivité gère les impayés et les inoccupations), sur la valorisation des parts sociales (donc sur l’attitude prise par le groupe sur l’intégration des plus-values immobilières) et sur la façon dont les coopérateurs peuvent
sortir de leur statut. Les habitants sont donc locataires de la coopérative, le loyer recouvrant une part du remboursement de l’emprunt, une part d’amortissement (pour l’entretien et les réparations futures) et les charges. Le problème qui persiste dans ce cas est le statut fiscal de l’opération, assujettie alors à l’impôt sur les sociétés.
4. Les interlocuteurs techniques du montage et du suivi de l’opération
La complexité que représentent le montage et le suivi du déroulement de ces opérations amène tous les groupes, même les mieux organisés et les mieux outillés sur le plan des savoir-faire, à recourir à des appuis professionnels externes. On ne traitera pas ici du rapport des groupes d’habitants avec les concepteurs, ce qui fait l’objet d’un chapitre spécifique, mais des multiples partenaires désignés par l’appellation « AMO » (assistant à maîtrise d’ouvrage) agissant en général à titre libéral ainsi que des organismes de logement social intervenant alors, selon la terminologie des habitants, comme maîtres d’ouvrage délégués (« MOD »). On note d’ailleurs en passant la plasticité des notions de maîtrise d’ouvrage et de maîtrise d’œuvre quand elles se confrontent à de tels systèmes d’acteurs, ainsi que la